Вы открыли для себя этот замечательный курортный поселок. Вы прекрасно провели время там. И вы хотели бы вернуться в любое время, когда захотите, и послужить арбитром отличного отпуска для других. И эй, если вы попутно заработаете немного денег, в этом нет ничего плохого.
Поздравляем. Вы сделали первый шаг к покупке жилья для отпуска.
Но эксперты по инвестициям предупреждают, что никогда не стоит рассматривать идею в первую очередь как инвестицию. Если вам нужен инвестиционный доход, соберите солидный портфель акций голубых фишек. Загородный дом никогда не обеспечит доходность диверсифицированного портфеля.
Однако, если вы любите конкретный пляжный домик и дорожите временем, проведенным там, то вы на правильном пути. Да, вы можете поделиться этим опытом с другими. Но чтобы покупка сработала, вы должны быть арендатором дома №1.
Давайте рассмотрим 10 способов получить максимальную отдачу от инвестиций в дом для отдыха.
10: Покупайте только то, что можете себе позволить
В наши дни нетрудно понять, что вы можете себе позволить. Интернет буквально забит ипотечными калькуляторами, которые помогут вам в этом разобраться. Вы просто вводите, сколько вы зарабатываете и сколько должны, и калькулятор сообщит вам, сколько еще банки ссудят вам.
Среда кредитования существенно изменилась за последнее десятилетие. Поскольку сумасшедшая кредитная практика последних лет закончилась, банки стали предъявлять к соискателям жесткие требования. Вам нужен 20-процентный первоначальный взнос, и вам нужно, чтобы ваши ежемесячные расходы на дома и машины не превышали 36 процентов вашего дохода.
Даже если вы рассматриваете загородный дом как потенциальный способ получения дохода, не рассчитывайте, что этот доход поможет вам оплатить дом. Имейте в виду, что вам не обязательно покупать идеальный пляжный домик с высокими потолками и частными доками. Можно начинать с малого.
9: Учитывайте дополнительные расходы
Как только вы узнаете, сколько можете себе позволить по кредиту, взгляните еще раз на общие расходы на содержание дома.
По крайней мере, вам придется оплатить налоги, страховку, техническое обслуживание и коммунальные услуги. Если вы живете более чем в часе езды, вам, возможно, придется учитывать расходы на услуги смотрителя или управляющего недвижимостью. Кроме того, когда вы подсчитываете расходы на содержание, узнайте у кого-нибудь, кто постоянно живет в этом районе, о том, что на самом деле нужно, чтобы содержать дом в хорошем состоянии.
На пляжах и в горах песок, соль, ветер и лед могут существенно увеличить расходы на содержание дома. Пляжный домик может нуждаться в покраске каждые два-три года, а дом в горах может нуждаться в ежегодном ремонте террасы.
Что бы вы ни делали, при подсчете затрат преувеличивайте цифры. Если вы рассчитываете на худший сценарий, вы редко столкнетесь с сюрпризом.
8: Купить существующий дом вместо земли
Идея построить дом своей мечты очень привлекательна. Однако в курортных зонах это может быстро превратиться в кошмар.
Чтобы построить дом с нуля, вам, возможно, придется иметь дело с прибрежными властями, местными ограничениями на строительство, агрессивными ассоциациями домовладельцев и сомнительными подрядчиками, которые работают за деньги на пиво - если им так хочется.
Прибрежные комиссии в некоторых штатах настолько контролируют ситуацию, что определяют, какие растения можно выращивать. В роскошных курортных зонах ассоциации домовладельцев не позволят вам даже покрасить террасу, если вы не наймете подрядчика из утвержденного списка.
Конечно, не все курортные зоны имеют эти оговорки, но процесс строительства дома редко укладывается в бюджет. Если вы хотите контролировать свои расходы, остановитесь на доме, который уже есть.
7: Не покупайте таймшер
Даже в условиях хорошей экономики трудно продать таймшер. В нынешних экономических условиях продать эту недвижимость настолько сложно, что мошенники набрасываются. В 2009 году чиновник штата Флорида по делам потребителей назвал проблему «почти эпидемией».
Вот что происходит: Кто-то звонит владельцу таймшера и говорит, что у него есть покупатель или что он начнет оформление документов для продажи собственности. И всегда есть комиссия, обычно превышающая 1000 долларов. После того, как комиссия уплачена, продавец никогда больше не получает никаких вестей от этого человека или его компании.
Итог: если есть так много людей, которые хотят избавиться от таймшеров, что они создают надежный рынок для мошенников, то с этой концепцией покупки что-то не так.
6: Работайте с агентом, который знает местность
Вы едете в маленький провинциальный городок, и, конечно же, он выглядит великолепно. Это живописно. Лодки мягко покачиваются на озере. В маленьком продуктовом магазине на углу представлены работы местных мастеров. Но держу пари, вы не знали, что дорога, ведущая в самый престижный район, закрыта на пять месяцев в году.
Агент по недвижимости должен это знать.
Курортные сообщества очаровательны, но они могут нести проблемы, с которыми трудно жить. В горах у вас тяжелые условия вождения. На пляже у вас проблемы с парковкой. Агент по недвижимости поможет вам представить извилистую дорогу к хижине, когда она покрыта льдом.
Агент также может быть отличным источником малоизвестной информации о скрытых связях, общественных мероприятиях и той группе, которая любит бегать голышом по городу каждый год в день солнцестояния.
5: Убедитесь, что дом и место подходят для сдачи в аренду
Ваше представление об идеальном отпуске может заключаться в том, чтобы отправиться в место, где нет телевизора, мобильного телефона и где не видно соседского забора. Но это, как правило, не то, что хотят люди, которые арендуют дома для отдыха. Если вы действительно собираетесь работать, чтобы сдавать недвижимость в аренду, убедитесь, что она хорошо подходит для отдыхающих.
Тебе нужно быть на пляже. Не рядом с пляжем. Вам нужен дом с большим количеством детских кроваток и раскладывающихся диванов, чтобы в нем могла разместиться как можно большая компания.
В идеале дом будет в гуще событий. Имейте в виду, что не всем нравится прокладывать свой путь по извилистым дорогам. Думайте о своем отдыхающем как о человеке, который хочет найти дом, припарковать машину и никогда больше не садиться в машину всю неделю или выходные. Они хотят дойти до пляжа, дойти до магазина и дойти до начала тропы.
Эти типы недвижимости обычно стоят дороже, но с них выгоднее сдавать в аренду.
4: Изучите все четыре сезона перед покупкой
Хорошей идеей будет посещать район, в котором вы планируете совершать покупки, в течение каждого сезона. Хотя походы могут быть отличными, дороги могут быть непроходимыми в течение части года. Или пляж может быть прекрасен в разгар лета, но с приближением зимы в этом районе может пахнуть рыбой.
Арендуя дома в разных частях сообщества в разное время года, вы можете быть уверены, что знаете, как живет сообщество по мере развития календаря. Если вы с энтузиазмом относитесь к идее сдачи дома в аренду, чтобы зарабатывать деньги, вы должны иметь возможность собирать арендную плату как можно большую часть года.
3: Не покупайте за пределами страны
В других странах правила в отношении права собственности не так ясны, как в США. Например, в Мексике вы можете купить дом, но только арендовать землю. Правительство владеет землей. И правительство может забрать его обратно в любое время.
Во многих странах вы рискуете подвергнуться разграблению или национализации своего имущества. Думайте о большей части мира как о месте, где нет службы 911.
По крайней мере, если вы хотите покупать за границей, прочитайте отчет Государственного департамента по стране. Это авторитетное руководство, которое поможет вам оценить, стоит ли риск своих денег.
2: Тщательно подходите к инвестициям в совместную собственность
Такого рода соглашения могут разжечь войны даже в самых теплых семьях. Но если вы уверены, что ваша семья может выдержать разногласия по поводу покупки, продажи, аренды и использования недвижимости, внесите в договор несколько мер предосторожности.
Во-первых, установите некоторые правила относительно доли собственности, предоставляемой каждой стороне, и прав, которые дают эти доли. Если вы вкладываете 70 процентов денег, значит ли это, что вы имеете право на 70 процентов доходов от аренды? А если имущество продается, вы получаете 70 процентов от продажной цены? Само собой разумеется, что вы бы, но просто на всякий случай, получить его в письменной форме. Иногда люди по-разному запоминают числа, когда речь идет о деньгах.
Кроме того, вам разрешено продавать свою долю собственности? Если да, то можете ли вы продать его кому хотите?
В любом случае, вы хотите убедиться, что вы очень хорошо знаете своих партнеров по сделке, и убедитесь, что они готовы разъяснить каждую деталь прав и привилегий, предоставляемых совместной собственностью.
1: Относитесь к дому как к форме отдыха, а не как инвестиции
Эксперты по инвестициям первыми скажут вам, что вы никогда не заработаете на загородном доме столько, сколько могли бы заработать на других инвестициях. Поэтому, если вы покупаете его, убедитесь, прежде всего, что это дом и район, который вам нравится. Это будет стоить затрат, если вы проведете там как можно больше времени, вложите свое сердце и душу в заботу о нем или планируете сохранить дом в семье для будущих поколений. Вы не можете установить цену на это.
Для получения дополнительной информации о покупке дома перейдите по ссылкам ниже.
Часто задаваемые вопросы о покупке дома для отпуска
Выгодно ли арендовать жилье на время отпуска?
Эксперты по инвестициям предупреждают, что вы никогда не должны рассматривать аренду на время отпуска в первую очередь как инвестицию. Тем не менее, владелец, сдающий второй дом в аренду, может получать от 11 000 до 33 000 долларов или более в год в виде дохода от аренды, поэтому он, безусловно, может положить дополнительные деньги в ваши карманы.
Каковы недостатки владения загородным домом?
Одним из основных недостатков владения краткосрочным загородным домом является более высокая, чем в среднем, стоимость обслуживания, уборки и ремонта. Поскольку вы, скорее всего, не будете жить поблизости, вам также придется воспользоваться услугами управляющего недвижимостью, который может сократить вашу ежемесячную прибыль.
Сколько денег вам нужно, чтобы купить загородный дом?
Как и при покупке основного жилья, вам потребуются деньги для первоначального взноса и предварительного одобрения ипотеки. Поскольку у вас уже есть другой дом, у вас может быть более высокое отношение долга к доходу, поэтому вам нужен 20-процентный первоначальный взнос, а ежемесячная стоимость домов и автомобилей не должна превышать 36 процентов от вашего дохода.
Где лучше всего купить дом для отдыха?
Вы должны купить загородный дом в том месте, которое вам нравится и куда хочется возвращаться снова и снова. В конце концов, вы можете быть арендатором номер один. Вы также должны учитывать рынок недвижимости, расстояние до популярных мест, таких как пляж или центр города, и популярность района, так как вы хотите выбрать место, которое часто посещают туристы.
Как далеко должен быть загородный дом?
Это зависит от ваших предпочтений, текущего местоположения и частоты посещения. Если вы надеетесь часто пользоваться загородным домом, вы можете захотеть добраться до него через несколько часов. Если вы планируете сдавать его в аренду, дом также должен быть местом, которое хотят посетить туристы. Поговорите с агентом по недвижимости в вашем районе и примите во внимание эти вещи, когда будете определять несколько потенциальных мест для покупки дома для отдыха.