Проблемное имущество - это любое имущество, владелец которого не выполнил свои обязательства по ипотеке. В конце 2000-х продажа этих аварийных домов стала чрезвычайно распространенной. Фактически, в период с 2008 по 2011 год одна треть продаж жилья приходилась на проблемные продажи. Конечно, количество проблемных домов на рынке зависит от рыночных условий. В регионах, где цены на жилье резко упали, таких как Калифорния и Флорида, как правило, больше проблемных домов, в то время как в районах с более стабильными продажами жилья их меньше.
При короткой продаже окончательная цена дома меньше общей суммы, причитающейся кредитору, но сделка закрывается до того, как кредитор лишает права выкупа, поэтому вы ведете переговоры с владельцем и кредитором. Выкупа является дом, который был изъят кредитором за отсутствие платежа. Изъятое имущество либо продается на аукционе, либо выставляется на открытый рынок как REO (недвижимость в собственности).
Если вы ищете дом и хотите заключить сделку, обратите внимание на аварийный дом. Банки хотят, чтобы эти дома были исключены из колонки пассивов их бухгалтерских книг, поэтому они обычно выставляют их по сравнительно более низким ценам. Но есть предел тому, что вы можете сэкономить, тем более, что конкуренция за дешевые дома, как правило, разжигает войны между голодными покупателями. С аварийными домами тоже не так-то просто справиться. Они продаются «как есть», обычно нуждаются в капитальном ремонте и требуют много времени и оформления документов. Итак, продолжайте читать советы о том, как выйти из проблемной сделки с недвижимостью на вершине.
10: Получите предварительное одобрение на ипотеку
Одна из вещей, которую следует иметь в виду при попытке купить проблемную недвижимость, заключается в том, что банкиры, которым необходимо одобрить ваше предложение, хотят рассматривать только очень серьезные предложения. Поэтому убедитесь, что вы предварительно одобрены для ипотечного кредита, прежде чем делать предложение о проблемном доме. Во-первых, вы будете конкурировать с инвесторами. Инвесторы, начиная от «любителей домов», ремонтирующих поврежденные дома и перепродающих их с наценкой, и заканчивая более крупными компаниями по управлению недвижимостью, пользуются исторически низкими продажами домов для получения прибыли. Обычно они платят наличными, так что вам придется доказать, что вы надежный потенциальный клиент, чтобы банк принял вашу ставку.
Есть несколько подводных камней, на которые следует обратить внимание при получении предварительного одобрения. Если дом слишком поврежден, кредиторы часто отказываются финансировать покупку. Поэтому, если недвижимость нуждается в капитальном ремонте, вам, возможно, придется вложить дополнительные деньги или взять второй кредит для покрытия расходов. И если у вас возникли проблемы с получением предварительного одобрения, вы можете рассмотреть альтернативные источники кредитования. Небольшие региональные банки и кредитные союзы часто более склонны ссужать деньги заемщикам с несовершенной кредитной историей, чем крупные банки. Также У. Правительство С. предлагает ссуды FHA (через Федеральное жилищное управление), которые требуют меньших, чем обычно, авансовых платежей.
9: Найдите агента, имеющего опыт проблемных продаж
Продажа проблемной недвижимости имеет множество уникальных проблем и подводных камней. Поэтому, выбирая агента по недвижимости, который будет представлять вас, найдите того, у кого есть опыт решения этих вопросов. К счастью, есть несколько сертификатов для агентов, прошедших курсы повышения квалификации по продаже проблемной недвижимости. Национальная ассоциация риэлторов представила Программу сертификации коротких продаж и потери права выкупа в 2009 году. Чтобы получить сертификат, риелторы должны пройти несколько часов обучения и ознакомиться с национальными и государственными законами, касающимися обращения взыскания и коротких продаж. Существует также сертификация сертифицированного эксперта по проблемной собственности, предлагаемая группой под названием Институт проблемной собственности. Но независимо от того, сертифицирован ваш агент или нет, вы должны убедиться, что он уже закрыл сделку по продаже проблемной недвижимости. Около дюжины коротких продаж или изъятий права выкупа - это хорошее количество, чтобы показать, что агент прошел через этот процесс достаточно раз, чтобы провести вас со знанием дела.
8: Не инвестируйте в проблемный район
Покупка проблемной недвижимости в хорошем районе может быть выгодной сделкой. Вы можете потратить на дом намного меньше, чем вы обычно не можете себе позволить, и наращивать капитал по мере увеличения его стоимости. Но не каждый грязно-дешёвый аварийный дом - это что-то стоящее. Будьте осторожны при поиске домов в крайне депрессивных районах. Если каждый дом в квартале подлежит отчуждению, или если каждая квартира в многоэтажке свободна, вам следует поискать в другом месте. Просто невозможно сказать, когда рынок в такой области может прийти в норму - и вернется ли он вообще когда-либо. Вы можете застрять в пустующем районе, наблюдая, как ваш дешевый дом становится еще дешевле. В худшем случае вы можете оказаться в той же шкуре, что и человек, у которого вы купили дом: задолжать по ипотеке больше, чем стоит ваш дом.
7: Получите профессиональную инспекцию дома
Каждый раз, когда вы покупаете дом, вам необходимо провести тщательный осмотр дома. Эта проверка становится еще более важной, когда вы рассматриваете возможность продажи без покрытия или потери права выкупа, потому что эти типы продаж всегда «как есть». В отличие от типичных ситуаций при продаже дома, продавец проблемного имущества не несет ответственности за ущерб, нанесенный дому во время сделки. Вместо этого вы, как покупатель, берете на себя ответственность за любой необходимый ремонт после подписания договора купли-продажи. Поскольку листинговые цены на проблемные дома уже обычно ниже, чем сопоставимые продажи, банки обычно не идут на уступки в цене, чтобы объяснить какой-либо ремонт. Осмотр даст вам представление о том, сколько денег вам, возможно, придется потратить на подготовку дома к заселению. Вам, вероятно, также следует подумать о проведении специализированных проверок. Специальные инспекторы будут более подробно изучать такие вещи, как плесень, вредители и септические системы. И если владелец или кредитор когда-либо отказывается разрешить проверку, вы должны немедленно отказаться от сделки.
6: Будьте готовы к ремонту
Домовладельцы, лишенные права выкупа, часто вынуждены покинуть свои дома, поэтому известно, что они оставляют их с преднамеренным повреждением. В разгар жилищного кризиса, поразившего Соединенные Штаты в конце 2000-х годов, некоторые домовладельцы, лишенные права выкупа заложенного имущества, украли бытовую технику, воду и осветительные приборы как в гневе, так и в попытке заработать немного денег на своих обстоятельствах. Конечно, когда дом опустеет, он может стать мишенью для скваттеров и вандалов, которые также могут нанести ущерб и оставить его грязным. И пустые потери права выкупа восприимчивы к краже; бытовая техника, арматура и даже медная проводка и трубы могут быть прибыльными для воров, которые, как известно, разрушают стены, чтобы получить доступ к меди и продать ее на металлолом.
Все эти повреждения могут звучать пугающе, но если вы не боитесь потеть - или если вы наймете кого-то, кто сделает это за вас, - вы сможете сэкономить деньги на более поврежденных домах с ремонтом. Поскольку вы, как правило, в конечном итоге делаете хотя бы небольшой ремонт в аварийном доме, хорошей идеей будет попросить подрядчика осмотреть дом перед покупкой. Это помимо осмотра дома. Подрядчик должен оценить стоимость ремонта, чтобы вы могли учесть эту стоимость при составлении предложения.
5: Будьте терпеливы
Есть всевозможные задержки, разочарования и бюрократические проволочки, с которыми вам придется столкнуться, если вы покупаете проблемную недвижимость. В отличие от обычной продажи, когда вы имеете дело в первую очередь с домовладельцем, проблемные продажи предполагают работу непосредственно с кредитором, который должен одобрить окончательный договор купли-продажи. Это может занять много времени, так как вы имеете дело с бюрократией крупного учреждения, а не только с отдельным продавцом. Ожидание ответа банка на предложение может занять недели или даже месяцы. Вы можете получить помощь от правительства, чтобы ускорить процесс. Проверьте, имеет ли дом право на доступную программу альтернатив потери права выкупа дома (HAFA). Если это так, вы можете заставить банк ответить в течение 30 дней.
Закрытие сделки также может быть отложено, если у собственника была вторичная ипотека или рефинансирование. Этот второй кредитор также должен будет подписать сделку. Вы можете попасть еще на один лежачий полицейский, если кредит будет продан через секьюритизацию. Во время бума на рынке недвижимости, предшествовавшего жилищному краху в конце 2000-х годов, кредиторы продавали большие пакеты своих кредитов инвесторам, которые затем продавали их как ценные бумаги, аналогичные акциям. Независимо от того, какой инвестиционный менеджер в настоящее время владеет секьюритизированным кредитом, он должен одобрить сделку, добавив четвертую (или, возможно, пятую или шестую) сторону к уже переполненному столу переговоров.
4: Знайте законы своего штата о лишении права выкупа
В зависимости от того, в каком штате вы живете, могут возникнуть дополнительные препятствия для покупки имущества, на которое обращено взыскание. Некоторые штаты заставляют кредиторов проходить сложный судебный процесс, чтобы лишить права выкупа. Этот процесс, призванный помочь людям, столкнувшимся с потерей права выкупа, может занять до 12 месяцев или даже дольше в таких штатах, как Нью-Йорк. Государства, требующие таких обширных разбирательств, в кругах, занимающихся недвижимостью, называются «судебными государствами». Другие штаты более либеральны в своих законах о лишении права выкупа. В этих «несудебных» государствах кредиторы могут легче и быстрее добиваться обращения взыскания. Например, в Техасе кредитору требуется всего около 60 дней, чтобы подать заявление о лишении права выкупа. Узнайте, как в вашем штате обращаются с обращением взыскания, и когда вы найдете дом, который вам нравится, попросите своего агента определить, как далеко имущество находится в процессе обращения взыскания. Возможно, вам придется долго ждать в магазине.
3: Иметь наличные на руках
Деньги не могут купить счастье, но они могут значительно приблизить вас к покупке дома вашей мечты по отличной цене, особенно если дом вашей мечты оказался бедным домом. Наличие большого количества наличных денег в вашем распоряжении сделает процесс намного более плавным по нескольким причинам. Во-первых, чем больший первоначальный взнос вы можете внести за дом, тем серьезнее кредитор отнесется к вашему предложению. Платежа в размере от 20 до 25 процентов от запрашиваемой цены достаточно, чтобы убедить банк в том, что вы беспроигрышный вариант.
Все те части процесса, которые делают продажи проблемных домов уникальными, как правило, стоят денег. Помните, что вам необходимо пройти подробный осмотр дома? Это стоит около 350 долларов. И тот обширный ремонт, который вам, возможно, придется сделать? Вы могли бы подумать, что можете просто покрыть их кредитом, который вы берете, но если ущерб слишком велик, кредиторы могут даже не одобрить ваш кредит. Возможно, вам придется создать счет условного депонирования для покрытия расходов на ремонт или даже взять второй кредит на улучшение дома, чтобы убедить своего собственного кредитора в том, что дом будет пригодным для жилья.
Наконец, покупка недвижимости, принадлежащей банку, возлагает на покупателя большую часть ответственности по оплате расходов, которые продавец покрыл бы при обычной продаже. Например, вам, как правило, нужно будет оплатить расходы на закрытие и любые налоги на передачу недвижимости, а также урегулировать любые залоговые права на дом до закрытия продажи.
2: Будьте готовы сделать (серьезное) предложение
Предложить покупку аварийного дома может быть сложнее, чем вы думаете. Хотя вы можете подумать, что можете просто сделать дешевое предложение и ожидать, что отчаявшийся домовладелец и кредитор примут его, это не так. Банки готовы пойти на финансовый удар, чтобы убрать дом со своего баланса, но не на слишком большой удар. Обычно цена выкупа дома, на который было обращено взыскание, близка к тому, что, по мнению банка, они могут получить за дом, даже принимая во внимание ужасный рынок. Запрашиваемая цена будет основываться на сопоставимых продажах в этом районе, так же как и цены на дома, не находящиеся в аварийном состоянии. Итак, если вы хотите сделать более низкое предложение, убедитесь, что оно подкреплено сопоставимыми продажами. Вы же не хотите оскорбить интеллект кредитора. Банки не тратят много времени на несколько встречных предложений, поэтому вы не можете начать слишком низко. Если они думают, что могут получить лучшую цену, они будут рады отказаться от вас после двух-трех предложений или даже одного.
1: Стратегически используйте оценку вашего кредитора
Покупка аварийного дома - это еще не все проблемы и головные боли. У вас есть некоторые рычаги воздействия в качестве покупателя в переговорах о цене с кредитором. Это особенно верно, если проблемный дом находится в плохом состоянии. Если банк отказывается идти на какие-либо уступки в цене дома, нуждающегося в ремонте, попросите вашего кредитора провести полную оценку имущества. (Оценка - это подробная оценка дома, которую кредиторы используют для определения суммы, которую они вам одолжат). Если оценка окажется ниже запрашиваемой цены, вы можете использовать это, чтобы попытаться убедить банк принять более низкое предложение.