Из всех людей, с которыми вы будете взаимодействовать при покупке или продаже дома, оценщик - это тот, кого вы, вероятно, узнаете меньше всего. Но он или она может сыграть одну из самых важных ролей в продаже или покупке вашего дома. От того, что найдет оценщик, зависит, получите ли вы дом, который хотите, или сможете продать тот, который вам не нужен.
Оценка имущества отличается от осмотра имущества. Домашний инспектор ищет проблемы в доме, о которых покупатель должен знать перед покупкой (например, плесень или протекающая крыша). Оценщик определяет долларовую стоимость дома, глядя на то, сколько стоят аналогичные дома в этом районе, а также на состояние фактического имущества. Если вы занимаете деньги в банке или другом учреждении для покупки дома, вам, скорее всего, придется пройти оценку дома (проверка необязательна, но покупателям было бы разумно ее получить).
Вот 10 важных вещей, которые нужно знать об оценке дома, начиная с того, почему ипотечные кредиторы в первую очередь требуют оценки дома.
10: Оценка является страховым полисом банка
Основная цель оценки дома - убедить ипотечного кредитора в том, что дом стоит запрашиваемой цены. Банки и другие ипотечные кредиторы берут на себя большой риск, когда дают покупателю кредит на сотни тысяч долларов. Если покупатель не выплачивает ссуду по умолчанию, кредитор может только лишить права выкупа дом и попытаться продать его. Если дом стоит меньше, чем кредит, банк никогда не вернет свои деньги.
Вот почему покупатель обычно платит за оценку дома, которая стоит от 300 до 400 долларов за дом на одну семью. Банк или ипотечный кредитор, как правило, имеет ряд оценщиков, которым он доверяет для проведения точной оценки.
Если оценка будет равна или выше запрашиваемой цены, тогда продажа может быть продолжена, но если она окажется низкой, это может стать проблемой. Маловероятно, что банк одобрит ипотечный кредит выше оценочной стоимости, что является плохой новостью для продавца, которому, возможно, придется снизить запрашиваемую цену.
9: Оценка занимает всего 20 минут
У оценщиков, как правило, очень плотный график, особенно на жарком рынке жилья. Ноубл Филдс, сертифицированный тренер оценщиков из Сан-Франциско, Калифорния, говорит, что оценщики проводят в реальном доме всего около 20 минут. Остальная часть их работы происходит в офисе.
Отчеты об оценке следуют форме Fannie Mae Form 1004, в которой требуется, чтобы оценщик физически осмотрел недвижимость, чтобы подтвердить размер собственности, количество спален и ванных комнат, общую площадь жилой площади, любые улучшения или дефекты дома и многое другое. Опытный оценщик точно знает, что он или она ищет, и быстро перемещается по дому, отмечая каждый пункт в форме.
Поскольку у оценщиков мало времени, важно, чтобы агент продавца по недвижимости присутствовал во время оценки, чтобы указать на важные ремонтные работы или обновления, которые могут увеличить оценочную стоимость, или учесть повреждения или необходимый ремонт, которые могут снизить оценочная стоимость.
По закону брокеры и кредиторы могут высказывать свое мнение о стоимости дома, но им не разрешено диктовать оценщику, какой они хотят видеть стоимость.
8: Лишение права выкупа может навредить вам
Вы слышали, как кто-то жалуется, что их сосед с неухоженным газоном или рушащейся подъездной дорожкой «обрушивает ценности дома»? У них может быть точка зрения. Поскольку стоимость вашего дома в значительной степени определяется ценой продажи аналогичных домов в вашем районе, многое зависит от того, как ваши соседи заботятся о своей собственности.
Но еще более проблематичным, чем сорняки на газонах или облупившаяся краска, является рынок жилья, сильно пострадавший от потери права выкупа и коротких продаж (когда домовладелец, испытывающий финансовые затруднения, продает свой дом меньше суммы, причитающейся по ипотеке). Эти типы «проблемных продаж» могут значительно снизить стоимость недвижимости для сопоставимых домов по соседству, включая ваш.
Хорошая новость заключается в том, что большинство оценщиков попытаются исключить потери права выкупа и короткие продажи, если они смогут найти поблизости другие точные оценки. Но если район тонет в проблемных продажах, это неизбежно приведет к падению стоимости всех домов.
7: Чистый дом имеет большое значение
Оценщик будет у вас минут через 20, а вы уже бегаете как сумасшедшие. Так действительно ли важно вытащить грязное белье из переполненных корзин и подмести всю собачью шерсть и комочки пыли? Да, да, да! Правда, ваш дом оценивается на основе квадратных метров, количества комнат и площади земли, поэтому технически ваши навыки ведения домашнего хозяйства не учитываются. Но оценщики тоже люди, и на них обязательно повлияет большой беспорядок.
Тренер оценщиков Ноубл Филдс говорит, что оценщики ценят возможность свободно передвигаться по дому, не перешагивая груды одежды и другие препятствия. Все, что вы можете сделать, чтобы помочь вашему дому стать в верхней части рейтинга, а не в нижней, стоит дополнительных усилий.
6: Композиции имеют решающее значение
Интересно, что весь смысл оценки не в том, чтобы рассчитать объективную стоимость дома, основываясь исключительно на его размере и удобствах, а в том, чтобы сравнить его с другими недавно проданными домами в этом районе. Для того чтобы оценщик мог определить справедливую рыночную стоимость дома, ему или ей необходимо иметь самое свежее представление о местном рынке недвижимости.
Отчет об оценке включает место для трех "сопоставимых продаж", известных на языке недвижимости как "компы". Оценщик будет использовать базы данных недвижимости, такие как MLS (Multiple Listing Services), и другие общедоступные записи для поиска недавно проданных домов, которые наиболее точно соответствуют собственности с точки зрения ее географического положения, ее размера, возраста, состояния, вида и так далее. на. Как правило, это будут дома в том же районе, что и выставленный на продажу.
Чтобы композиция была точной и полезной, она должна быть свежей. Опять же, если агент по недвижимости хочет убедиться, что продавец нанял лучшего оценщика, он или она предоставит оценщику список актуальных предложений, которые приходят по запрашиваемой цене или выше.
5: Любое повреждение следует устранять заблаговременно
Знаешь ту дыру в стене, где штука прошла сквозь штуку и сломала штуку? Треснувшее оконное стекло, которое вы временно заклеили скотчем? Задняя дверь, которую выцарапала собака, и трещина в двери подвала от многократного хлопания вашего угрюмого подростка? Все то, что вы хотели сделать и откладывали снова и снова? Что ж, пора перестать дурачиться и все починить.
Ущерб не только негативно повлияет на вашу оценку, но и, если ваш кредит застрахован Федеральной жилищной администрацией (FHA), оценщики обязаны сообщать им об ущербе.
4: Продавцы тоже могут запросить оценку
Есть определенные ситуации, в которых продавец жилья может захотеть заказать собственную оценку. Например, не всегда ясно, по какой цене должен быть выставлен дом. Вы можете встретиться с несколькими агентами по недвижимости, у каждого из которых очень разные предложения относительно первоначальной запрашиваемой цены. Если вы установите слишком низкое значение, вы заработаете на продаже меньше, чем могли бы получить, но если вы установите слишком высокое значение, вы отпугнете потенциальных покупателей.
В этой ситуации вполне разумно заплатить от 300 до 400 долларов за независимую оценку, чтобы определить наиболее точную рыночную стоимость дома и установить соответствующую цену. Просто знайте, что кредитор по-прежнему будет хотеть свою собственную оценку, поэтому оценка вашего оценщика не является окончательным словом.
3: Попросите копию отчета об оценке
Поскольку покупатель оплачивает оценку, он или она имеет право получить бесплатную копию полного отчета. Кредиторы обязаны отправлять оценки покупателям незамедлительно, но как минимум не позднее, чем за три дня до закрытия кредита. Если оценка проводится по более низкой цене, чем та, о которой договорились покупатель и продавец, у покупателя будет хорошая возможность договориться о более низкой цене.
Продавец увидит копию отчета об оценке только в том случае, если покупатель захочет использовать ее для переговоров по более низкой цене продажи. Если оценка возвращается на уровне или выше запрашиваемой цены, у продавца нет причин беспокоиться об этом. На жарком рынке недвижимости покупателю, возможно, придется заплатить наличными за разницу между оценочной стоимостью и суммой, которую запрашивает продавец.
2: Общение приветствуется, принуждение - нет
Некоторые агенты по недвижимости считают, что любое общение с оценщиком является незаконным, но, по данным The Appraisal Foundation, это совсем не так. Оценщики приветствуют любую информацию, которая помогает им определить наиболее точную рыночную стоимость дома. Это включает в себя дополнительные скидки, предоставленные агентом продавца, счета или квитанции за основные обновления и ремонт, а также подтверждение постоянного технического обслуживания и ремонта.
Что строго запрещено, так это любой тип связи, специально предназначенный для принуждения или угроз оценщику дать более высокую стоимость дома, чем заслуживает недвижимость. Например, агент по недвижимости не может настаивать на том, чтобы оценщик соответствовал цене, запрашиваемой продавцом, или угрожать запретом оценщику, если он или она не будет играть в мяч. Это неэтично и может привести к лишению лицензии агента по недвижимости.
1: Вы можете опротестовать оценку
Если вы продавец и считаете, что оценка оказалась ниже, чем должна была быть, вы можете опротестовать это. Свяжитесь с кредитором и узнайте, какова их процедура для оценочных споров. Но вам понадобится документация, подтверждающая ваши аргументы.
Обязательно приложите фото и запись всех улучшений, а также композицию других домов, которые должны были быть включены. Ваш агент по недвижимости должен иметь возможность ознакомиться с теми, которые использовались для оценки, и помочь вам составить более выгодные условия.
Однако знайте, что только ипотечный кредитор может потребовать повторную оценку. Если кредитор отклонит ваш запрос на пересмотр (или не изменит стоимость имущества), вы можете оплатить оценку самостоятельно и посмотреть, получите ли вы другие результаты.