В комедии 1986 года «Денежная яма» молодой Том Хэнкс изо всех сил пытается восстановить ветхий особняк, который разваливается вокруг него. Гигантский дом поначалу кажется хорошей сделкой, пока лестница не начинает рушиться, а дымоходы не начинают обваливаться. Важный урок: никогда не покупайте дом, не выполнив домашнюю работу. Покупка пустующего участка может отличаться от покупки дома, но применяются аналогичные правила. Вы всегда должны знать, во что ввязываетесь и сколько стоит построить дом.
Покупка пустыря - важное и сложное решение, как и любая покупка недвижимости. Начнем с того, что причин для покупки земельного участка предостаточно. Если вы покупаете дом, то, вероятно, для того, чтобы в нем можно было жить; но с землей вы можете построить свой собственный дом, использовать недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции или даже начать бизнес. Недвижимость также представляет множество проблем, с которыми вы обычно не сталкиваетесь при покупке дома. Существуют всевозможные ограничения, которые могут применяться к пустырю; возможно, вы вообще не сможете построить на нем дом.
Что нужно знать, прежде чем инвестировать в землю. Вот 10 вещей, включая все, от основных расходов и городских постановлений до земельных съемок и сервитутов.
10: Местоположение
Место, место, место. Старая поговорка о недвижимости ставит нашу первую, самую основную задачу при покупке земли. Подумайте об этом: независимо от того, почему вы покупаете недвижимость, нет ничего важнее местоположения. Если вы делаете инвестиции, не покупайте землю без стоимости перепродажи. Если вы хотите начать бизнес, не покупайте землю, полностью изолированную от потенциальных клиентов. А если вы строите дом, покупайте там, где вам будет приятно проводить время.
Прежде чем покупать участок земли, вы должны составить общее представление о том, где вы хотите совершить покупку. Вы можете отправиться на исследовательскую поездку и использовать онлайн-ресурсы, чтобы помочь вам. Например, если вы покупаете несколько акров земли для строительства дома, вы, вероятно, захотите рассмотреть такие вещи, как доступ к школам, вашей работе, продуктовым магазинам и ресторанам. (Позже мы углубимся в конкретные проблемы с землей.)
Другими словами, вы должны делать покупки для сообщества в то же время, когда вы покупаете свою землю. Когда вы одержите победу в обеих категориях - сообщества и земли - вы поймете, что сделали правильный выбор.
Если земля предназначена для коммерческого использования, выбор будет не таким простым; вам придется тщательно проанализировать коммерческую ценность предполагаемого местоположения. Но если вы уже планируете бизнес, вы уже должны это иметь в виду. Какую бы землю вы ни искали, затраты могут быстро возрасти еще до того, как вы начнете строительство. Далее мы рассмотрим некоторые основы, к которым нужно быть готовым.
9: Знайте связанные с этим затраты
Недвижимость - это вложение времени и денег; чем больше времени вы потратите на подготовку, тем больше вы будете готовы потратить свои деньги с умом. На какие расходы можно рассчитывать при покупке пустыря? В какой-то момент в процессе покупки вы можете подумать о страховании титула. Он «защищает владельцев и кредиторов от любой потери имущества или ущерба, который они могут испытать из-за залогов, обременений или недостатков в праве собственности». Считайте это своим щитом от юридических осложнений, связанных с вашей собственностью. Хотя титульное страхование не обязательно требуется во время сделки с недвижимостью, если вы подаете заявку на получение банковского кредита или ипотеки, финансовое учреждение может порекомендовать вам приобрести титульное страхование для защиты своих и своих инвестиций.
Еще одна потенциальная стоимость, которую следует учитывать: топографическая съемка. Возможно, вам не понадобится обследование земли, которую вы хотите купить. Земля могла быть недавно обследована, и, немного поработав, вы сможете узнать, проводилось ли обследование и когда. Мы вернемся к детальной съемке позже, но имейте в виду, что вам может понадобиться нанять профессионального геодезиста, чтобы наметить границы вашей собственности. Поскольку опросы различаются в зависимости от местоположения и множества других факторов, трудно дать общую оценку того, сколько они будут стоить.
Наконец, помните, что расходы на коммунальные услуги и строительство будут высокими. В некоторых случаях вам, возможно, придется заплатить за электричество и воду в вашем доме еще до того, как вы начнете ежемесячную плату за обслуживание. На некоторых участках перед строительством дома придется пробурить скважину или установить септик. Если вы покупаете участок земли в качестве инвестиции, вы избежите многих из этих головных болей.
Но независимо от того, какую недвижимость вы присматриваете за покупкой, вам нужно точно знать, какие существуют государственные ограничения на зонирование. Мы обсудим их позже.
8: Ограничения по зонированию
Законы о зонировании определяют, что можно и что нельзя делать с землей. По сути, законы о зонировании - это причина, по которой у вас нет Walmart на заднем дворе или завода по переработке сточных вод рядом с городской площадью. Зонирование, конечно, немного сложнее: это местные законы, которые регулируют, как собственность может и не может использоваться в определенных областях. Убедитесь, что вам даже разрешено построить дом на пустыре, прежде чем покупать и пытаться начать строительство.
Разобраться с основами зонирования не должно быть слишком сложно. Например, некоторые районы будут четко зонированы под жилую застройку. Вы можете найти офис зонирования в любом округе США или поискать в Интернете полезные записи для любого земельного участка. Пока вы копаетесь в этих записях, обязательно обратите внимание на долгосрочные планы округа по землепользованию и запланированные добавления дорог. Это будет определять будущее строительство и может означать разницу между красивым тихим передним двором и домом, неудобно расположенным рядом с межштатной автомагистралью через 10 лет.
Даже после успешного преодоления ограничений зонирования вы все равно должны знать о некоторых ограничениях, которые влияют на то, что вы можете и что не можете строить на участке собственности. Далее: власть ассоциаций домовладельцев и городских постановлений.
7: Таинства и Заветы
Земля, предназначенная для строительства или продажи, обычно делится на более мелкие участки, которые составляют подразделения. Земля в подразделении, вероятно, уже имеет некоторые ограничения, о которых вам нужно знать перед покупкой. Если пустырь, на который вы смотрите, находится в центре уже развитого сообщества, велика вероятность, что этим районом управляет ассоциация домовладельцев. Ассоциации домовладельцев взимают членские взносы и устанавливают правила поведения и приличия в этом районе. Следование их правилам может определять, как часто вы стрижете траву, где паркуете машину и даже какие домашние животные у вас есть.
На более общем уровне подразделения могут иметь соглашения, устанавливающие конкретные правила использования рассматриваемого имущества. Эти ковенанты - или ограничения по документам - являются частными соглашениями между землевладельцем и покупателем, что отличает их от ограничений зонирования, которые мы рассмотрели на прошлой странице. В пределах города вы также можете быть привлечены к ответственности за соблюдение городских постановлений, регулирующих определенные виды поведения или землепользования, например порядок вывоза мусора.
Все эти ограничения могут показаться настоящей головной болью, и они могут быть таковыми. Но они также могут быть благословением. В конце концов, правила распространяются и на всех остальных. Если вы найдете участок земли, который вам нравится, с ковенантами, с которыми вы можете жить, вы будете знать, что все остальные в этом районе связаны теми же стандартами.
6: Утилиты
Тем из вас, кто хочет инвестировать в недвижимость и сохранить ее в первозданном виде, не будут нужны коммунальные услуги. Для всех остальных они являются жизненно важным элементом уравнения. Любому пустырю, который вы ищете для дома или бизнеса, потребуется доступ к коммуникациям. Это включает в себя электричество для питания, газ для отопления и линии для интернета, телевидения и телефона. Вы захотите, чтобы некоторые или все из них были подключены к вашей собственности, когда начнется строительство. Один из способов полностью обойти эту проблему - купить свободную землю, на которой уже установлены коммуникации.
Если вам не повезет с такой покупкой, вам придется позаботиться о нескольких вещах, и все они будут стоить денег. Вам придется иметь дело с энергетической компанией, чтобы ваше имущество было подключено к ближайшим линиям электропередач. То же самое касается телефонной компании, и с газом вам придется провести некоторое исследование, чтобы выбрать между установкой бака на вашем участке и подключением к местным газовым службам.
Вода и канализация потенциально могут потребовать больше работы. На пустырях, расположенных недостаточно близко к водопроводу и канализации, потребуются колодцы и септические системы, чтобы получить доступ к этим двум коммуникациям. Это означает дополнительные расходы и дополнительные хлопоты, так как вам понадобятся разрешения на бурение скважины и установку септической системы. Предполагая, что вы находитесь достаточно близко к местным ресурсам, чтобы запустить некоторые или все ваши коммунальные услуги, следующая проблема, которую необходимо решить, - это доступ к дорогам.
5: Подъезд к дороге
Подъезд к дороге может показаться легкой задачей, но это удивительно сложный вопрос, когда вы покупаете пустырь. В городских районах это редко бывает проблемой, но в сельской местности выставленная на продажу сельская земля потенциально может быть отрезана от главной дороги и доступна только через частный доступ. Это может создать ряд проблем. Если земля действительно недоступна по дорогам общего пользования, она может не иметь доступа к городскому водоснабжению или канализации. В конечном итоге вам может потребоваться септическая система и колодец для обслуживания этих основных коммунальных услуг, что увеличит затраты на строительство.
Однако более важным является вопрос доступа. Дорога общего пользования, очевидно, всегда гарантирует путь к пустырю. Но когда в уравнение входят частные дороги, все становится сложнее. Если ваша собственность не имеет выхода к морю, типичным решением будет договориться с соседом о гарантированном доступе через частную дорогу через его землю, известную как сервитут. Мы обсудим это далее.
4: Сервитуты
С сервитутами мы погружаемся в мир законодательства о недвижимости. Согласно Merriam-Webster, сервитут - это «право на землю, принадлежащую другому лицу, которое дает ее владельцу право на конкретное ограниченное использование или пользование». Представьте, что вы нашли идеальный объект недвижимости. Здесь есть все, что вы ищете: пышный густой лес, журчащий ручеек и поляна с потрясающим видом, идеально подходящая для дома вашей мечты. Но есть проблема. Нет общественной дороги с прямым доступом к собственности, и единственный способ добраться до нее - через частную дорогу, принадлежащую вашему потенциальному соседу. Вот тут-то и появляются сервитуты.
Если повезет, вы сможете установить сервитут на имущество соседа путем дружеского обсуждения. Характер вашего сервитута зависит от ситуации. Возможно, вам нужно провести линию электропередач через угол участка соседа или, возможно, вы хотите проложить подъездную дорогу к их частной дороге.
В большинстве случаев целесообразно проконсультироваться с юристом по недвижимости при обсуждении сервитута. Даже если вы хорошо ладите с соседом, составление официальной документации позволит вам оговорить условия договора и обезопасить себя от ответственности. Если ваш сосед не слишком согласен на переговоры о сервитуте, все может стать сложнее. Вы можете подать в суд, чтобы установить «способ необходимости», то есть вам придется доказать в суде, что вам требуется сервитут на собственность соседа для доступа. Вы также можете подать в суд на сервитут на основании предшествующего использования, если ясно, что предыдущие владельцы имели доступ к собственности соседа до того, как вы купили землю. Если есть какое-либо юридическое вмешательство, будьте умны и наймите юриста по недвижимости.
3: Съемка
Наконец, мы вернулись к старой доброй геодезии после того, как упомянули ее как потенциальную базовую стоимость в процессе покупки лота. Когда вы смотрите на границы собственности на карте (в сфере недвижимости часто называемой площадкой), вы не сразу поймете, как эти границы совпадают с самой землей. Вот тут и приходит на помощь геодезия.
Профессиональные геодезисты исследуют вашу собственность и используют платформу, чтобы определить и отметить точные границы собственности вашего пустыря. Когда вы рассматриваете возможность покупки объекта недвижимости, возможно, недавно был проведен опрос. Доказательства обследования должны быть видны на участке с маркерами, обозначающими границы углов. Вы даже можете столкнуться с доказательствами опроса при самостоятельном изучении документов на пустырь.
Даже если опрос был проведен, он может быть старым и устаревшим. Получение нового опроса четко определит вашу линию собственности, что очень важно, когда вы вникаете в юридические вопросы, такие как сервитуты. И опросы могут служить не только для определения границ собственности.
Например, строительная съемка может помочь вам точно определить высоту и спланировать размеры дома. А исследования поймы (подробнее об этом далее) предоставляют важную информацию о вероятности затопления вашего участка.
Стоимость опроса будет зависеть от ряда факторов: размера вашей собственности, количества времени, необходимого для завершения опроса, и того, сколько исследований геодезист должен сделать с платами. И, конечно же, на стоимость влияет тип обследования. В то время как обследование поймы может в конечном итоге стоить вам дороже, мало что может разрушить ваши планы строительства, как если бы вас застали врасплох в зоне затопления.
2: Затопление
Если вы не покупаете пустырь с целью превратить землю в болото, затопление никуда не годится. Это мощная разрушительная сила, которая может полностью разрушить здания или нанести ущерб от воды на тысячи долларов. Звучит привлекательно? Неа. Ни капли.
Так как же узнать, находится ли пустырь в пойме? Во-первых, проверьте пластины. Прошлые исследования земли, возможно, уже сделали вашу работу за вас, наметив высоту участка и определив потенциальные зоны затопления. Если вы вычеркнули, обратитесь за помощью к геодезисту. Зоны затопления FEMA четко обозначены буквенными обозначениями. Районы в зоне затопления А имеют 1-процентную вероятность ежегодного затопления; Страхование от наводнения требуется для строительства здесь. Зоны X или C являются идеальными рейтингами; в этих районах вероятность ежегодного наводнения составляет менее 0,2 процента.
После того, как вы твердо определились, что ваш будущий дом не окажется под водой в следующий раз, когда разразится сильный шторм, остается только одно последнее препятствие, которое нужно преодолеть, прежде чем вы будете готовы владеть совершенно новой собственностью: бюрократия.
1: Разрешения на строительство
Это печальный факт из жизни недвижимости: почти все, что вы строите, требует разрешения на строительство. Вам придется иметь дело с государственным зонированием до начала строительства и получить разрешения на строительство, разрешения на сжигание и разрешения, ну, в общем, список можно продолжать и продолжать. Да, это хлопотно, но разрешения не обязательно плохие новости. В конце концов, помните, что ограничительные заветы защищают вас от скверных привычек ваших ближних, даже если они ограничивают вас. Разрешения на строительство помогают защитить землю и соблюдать строительные нормы и правила, а эти строительные нормы и правила гарантируют, что вы не сможете случайно построить строение, которое рухнет само по себе, как карточный домик.
Будьте готовы обращаться за разрешениями, разрешениями и другими разрешениями по ходу строительства. Нужно пробурить на даче скважину на воду? Вам понадобится разрешение. Необходимо установить септик для очистки сточных вод? Вам понадобится разрешение. Процесс строительства загружен требованиями разрешений, от сантехники до электромонтажных работ. С другой стороны, в конце концов, все эти документы гарантируют вам солидные, полностью законные инвестиции после завершения всей работы. Но сначала вам нужно найти тот идеальный участок земли. Пора выйти и начать искать.
Часто задаваемые вопросы о покупке свободных участков
Что такое комплексная проверка при покупке земли?
Должная осмотрительность просто означает изучение участка земли и принятие мер предосторожности перед покупкой. Для обеспечения должной осмотрительности рекомендуется воспользоваться услугами авторитетного агента по недвижимости.
Что нужно проверить перед покупкой земли?
Есть несколько вещей, которые нужно проверить, прежде чем делать предложение. К ним относятся проверка того, чтобы убедиться, что право собственности на землю ясно, что вы можете на законных основаниях осуществлять свои планы в отношении земли, а также подключены ли они к муниципальным коммунальным службам или нет. Юрист по недвижимости может оказать большую помощь в проведении некоторых проверок, так как их длинный список.
Является ли покупка свободной земли хорошей инвестицией?
Владение землей может быть отличной инвестицией, если вы сделаете свою домашнюю работу заранее, чтобы не поддаться некоторым ловушкам. Ключевыми факторами, которые следует учитывать при определении стоимости, являются местоположение, качество почвы, дренаж, доступ к дорогам и ограничения по зонированию.
Лучше сначала купить свободную землю, а потом строить?
Сначала покупка земли, а затем строительство на ней дает вам больше свободы делать с недвижимостью все, что вы хотите, но, скорее всего, это не сэкономит вам денег. Обязательно дважды проверьте, что правительственные ограничения на зонирование не помешают вам построить дом своей мечты на земле, которую вы покупаете. В качестве альтернативы, пакет дома и земли может помочь вам сэкономить расходы, но, вероятно, ограничит количество настроек, которые вы можете сделать. Такой вариант часто доступен, когда крупный застройщик покупает большой участок земли и делит его на участки по соседству. Вы также можете быть ограничены в том, что вы можете делать на своей территории. Например, вам может быть запрещено строить забор, ставить бассейн или джакузи или разводить костры.
Построить дом дешевле, чем купить его?
Когда-то купить дом было дешевле, чем построить его. Но, согласно исследованию стоимости строительства Национальной ассоциации домостроителей за 2019 год, средняя цена продажи существующего дома на одну семью в СШАS. составил 485 128 долларов, что является самым высоким показателем за всю историю опроса. Средняя стоимость строительства типичного дома на одну семью в опросе 2019 года составила 296 652 доллара. Но имейте в виду, что стоимость строительства, затраты на рабочую силу, цены на землю и материалы будут варьироваться от города к городу.