Профессиональный, заслуживающий доверия агент по листингу может стать для вас огромным преимуществом, когда вы выставляете свой дом на рынок. Они могут привлечь больше покупателей с помощью маркетинга, показать дом для вас, проверить покупателей на предмет кредитоспособности и помочь вам, когда дело доходит до переговоров о предложении. В конечном счете, продавцы, которые используют агентов по листингу для продажи своих домов, видят конечные цены продажи, которые до 11 процентов выше, чем у тех, кто идет по маршруту «продажа от собственника».
По закону ваш листинговый агент обязан представлять только ваши интересы во всех переговорах, как только вы подписываете с ним соглашение. Это обязательство называется «фидуциарной обязанностью» и должно удерживать вашего агента от взаимодействия с покупателями таким образом, чтобы поставить под угрозу вашу окончательную цену продажи. Тем не менее, есть некоторая личная и финансовая информация, которую вы должны скрывать от своего агента, чтобы избежать риска того, что покупатели или другие агенты узнают об этом. В некоторых случаях есть советы, которые могут показаться безобидными, но могут навредить вам, когда дело доходит до продажи вашего дома. Читайте дальше, чтобы узнать, когда вам следует держать язык за зубами при работе с агентом по листингу.
10: Вы не согласитесь на более низкую цену
Агенты по листингу намереваются продать ваш дом по справедливой рыночной стоимости. Может показаться логичным установить цену вашего дома на основе налогов или рефинансирования, или установить цену, которая принесет вам определенную сумму денег после закрытия расходов. Однако, особенно на рынке покупателя, не всегда реалистично ожидать идеальной цены. Сказать агенту по листингу, что вы будете продавать только по цене своей мечты, может иметь несколько негативных последствий. Агент может отказаться принять ваш бизнес, если посчитает, что вы слишком нереалистичны в отношении рынка. Если агент действительно принимает вашу цену листинга, они только тратят ваше время. Дома по цене выше рыночной, как правило, остаются в списке гораздо дольше, и чем дольше дом находится на рынке, тем ниже цена продажи. Даже если агент попытается сделать для вас все, что в его силах, и придерживаться заявленной вами цены, покупатели будут только отпугнуты. Лучше посоветоваться с вашим агентом о том, что будет нести рынок.
9: Делайте мне только серьезные предложения
Агент по листингу, следуя своим юридическим и этическим обязанностям, будет информировать вас обо всех предложениях, которые вы получаете. Однако, если вы скажете агенту по продаже, что не хотите получать предложения ниже определенной цены, он или она может сказать покупателю, что вы не заинтересованы. Хорошей практикой является убедиться, что агент по листингу знает, что вы хотите услышать о любом предложении, которое он получает, независимо от того, насколько оно мало. Вы даже должны настаивать на том, чтобы выслушивать все предложения на языке вашего соглашения о листинге. Недобросовестные агенты, которые хотят получить более высокую комиссию, могут не рассказать вам о низком предложении и вместо этого дождаться лучшего. Даже заслуживающий доверия агент может подумать, что действует в ваших интересах, и не удосужится предложить вам низкую цену. Особенно на рынке покупателя предложения, которые сначала кажутся низкими, могут стать приемлемыми в результате переговоров и встречных предложений. Даже если вы в конечном итоге отклоните эти низкие предложения, вы должны узнать о них, чтобы принять взвешенное решение о том, нужно ли вам снижать цену листинга.
8: Не показывать мой дом, если я не свободен
Мысль о том, что незнакомцы откроют ваши ящики с нижним бельем или волочат свои грязные ноги по вашему белому ковру, может быть слишком стрессовой, чтобы об этом думать. Стремление присутствовать на каждом Дне открытых дверей и на каждом показе является естественным. Но попробуй это контролировать. Покупателям может быть неудобно, когда продавец стоит рядом с ними, пока они смотрят на дом. Они могут быть слишком застенчивы, чтобы задавать вопросы, которые у них действительно есть, когда вы стоите там. Таким образом, вместо того, чтобы запрещать вашему агенту по продаже жилья показывать дом без вас, лучше заблудиться, когда потенциальные покупатели захотят его увидеть. Это может предотвратить обиду с вашей стороны и дискомфорт со стороны браузеров. Будьте готовы выполнить поручение или сходить перекусить в мгновение ока, если агент позвонит с перспективой показа.
7: У вас есть все время в мире, чтобы продавать
На рынке недвижимости таков факт, что чем дольше дом находится на рынке, тем ниже будет окончательная цена продажи этого дома. Причина проста: спрос и предложение. Если спрос на ваш дом высок, он быстро привлечет большое количество покупателей. Этим покупателям придется превзойти ставки друг друга, чтобы выиграть право купить ваш дом, что приведет к повышению цены. Если спрос низкий, для привлечения покупателей потребуется больше работы, и вам часто придется соглашаться на исходную цену или снижать цену, чтобы привлечь покупателей. Если вы скажете своему агенту по недвижимости, что у вас есть достаточно времени, чтобы продать свой дом, они могут воспринять это как разрешение отложить свои усилия на второй план и сосредоточиться на других своих объявлениях. Без их маркетинговой мускулатуры, работающей на вас, у вас гораздо меньше шансов совершить более быструю и высокую продажу. Фактически, ваше первоначальное соглашение о листинге с агентом должно длиться не более трех месяцев. Если вы не совершили продажу по истечении этого периода, вы можете либо продлить соглашение, либо найти другого агента.
6: Вы продаете дом из-за развода
Это то, что можно было бы легко вставить в непринужденную беседу с агентом по недвижимости: «О, мы с мужем разводимся, поэтому мы должны продать дом». Это может показаться совершенно безобидным, но когда покупатели видят, что домовладелец отчаянно хочет продать, они часто пытаются воспользоваться этим, делая предложения значительно ниже заявленной цены. Есть надежда, что вы согласитесь, потому что вам нужно выбраться из дома как можно скорее. Агент по листингу может невинно поднять эту тему на днях открытых дверей, во время показа или даже в качестве сплетен внутри офиса с другими агентами. Это может показаться безобидным и для агента, но когда информация станет известна среди потенциальных покупателей, это может серьезно снизить окончательную цену вашего дома.
5: Вы вынуждены продать из-за финансовых проблем
Никогда не стоит сообщать покупателям и другим агентам, что вы отчаянно хотите продать дом. Как правило, вы получите более низкие предложения и более низкую окончательную цену продажи, если покупатели думают, что они могут воспользоваться вами. Таким образом, лучше не сообщать агенту по листингу, если вы продаете, потому что потеряли работу или у вас есть какие-то другие финансовые трудности. У некоторых агентов может возникнуть соблазн рекламировать ваш дом как предложенный «мотивированным продавцом», сигнализируя о том, что продавец примет предложение ниже рыночного. Скорее всего, вы добьетесь лучших результатов, если будете держать финансовые проблемы при себе, чтобы покупатели не пытались воспользоваться вашей ситуацией. Делиться финансовыми трудностями до подписания соглашения о листинге также может отпугнуть опытного агента, который мог бы обеспечить хорошую цену закрытия. Они могут беспокоиться о том, что у вас может возникнуть соблазн отказаться от них, чтобы сэкономить деньги на комиссионных.
4: Вы переезжаете из-за серьезного заболевания
Как и другие катастрофы, которые требуют от домовладельцев выехать как можно быстрее, в интересах продавца скрывать новости о серьезной болезни от покупателей. Даже если агент по листингу чувствителен к вашей ситуации, он может проявлять слишком большую срочность, чтобы продать в списках, объявлениях, во время показов и дней открытых дверей. Лучше всего подойти к списку, как обычно, чтобы убедиться, что вы можете получить лучшую цену. Когда дело доходит до подписания договора листинга, не настаивайте на более коротком сроке договора, несмотря на вашу срочную ситуацию. Хотя вы можете дать агенту только один месяц на продажу вашего дома, прежде чем расторгнуть соглашение, большинство агентов не думают, что у них будет достаточно времени, чтобы реально совершить продажу.
3: Смерть произошла на участке
Многие штаты требуют, чтобы домовладельцы перед закрытием раскрывали всю существенную информацию о доме покупателю. Существенная информация включает повреждения дома и прошлые ремонты, которые повлияют на окончательную цену продажи. Поскольку у вас есть юридическое обязательство в конечном итоге сообщить покупателю об этих раскрытиях, нет смысла скрывать это от вашего агента по листингу. Однако такая информация, как смерть, произошедшая на вашей территории, - это совсем другое дело.
По закону ваши возможности могут быть ограничены в том, должны ли вы сообщать о смерти покупателю и, соответственно, агенту по листингу. В некоторых штатах требуется, чтобы о смерти сообщалось так же, как о повреждении имущества при определенных условиях. Например, в Техасе вы должны сообщать о смерти только в том случае, если это произошло из-за условий безопасности в доме. В Калифорнии о смерти следует сообщать, если она произошла в течение трех лет. Некоторые штаты требуют, чтобы об ужасных смертях, попавших в заголовки, сообщалось, а некоторые штаты запрещают раскрытие информации о смертях, связанных со СПИДом, в рамках антидискриминационных законов. Если по закону вы не обязаны раскрывать информацию о смерти, сохранение информации при себе может помочь агенту по листингу не ошибиться и не сообщить покупателям. Тем не менее, вам также следует проконсультироваться с адвокатом, чтобы убедиться, что это не приведет к какой-либо ответственности в вашем конкретном штате.
2: Вас интересует определенный тип покупателя
Федеральные законы о равном жилище были приняты в 1968 году, после движения за гражданские права. Такие законы, как Закон о гражданских правах 1968 года и Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, запрещают арендаторам и продавцам жилья дискриминировать людей по признакурасы,пола,религия и другие факторы. Хотя в наше время может показаться излишним предостерегать от дискриминации потенциальных покупателей, вам и вашему агенту по листингу легче нарушить эти законы, чем вы думаете. Например, не стоит говорить своему агенту, что вы хотели бы, чтобы в дом въехала только семья, посещающая церковь, или семья с детьми. Религия и состав семьи (независимо от того, есть ли у покупателя дети) являются двумя классами, охраняемыми федеральным законом. Если ваш агент попытается отговорить людей делать предложение на этих основаниях в соответствии с вашими инструкциями, вы можете оказаться вовлеченным в судебный процесс о дискриминации. Другие статусы, охраняемые на федеральном уровне, включают национальное происхождение и инвалидность. В некоторых штатах действуют еще более строгие законы о дискриминации, которые могут охватывать принадлежность к политическим партиям, сексуальную ориентацию или группы людей, которые, по вашему мнению, ваш агент может отсеять при стандартной проверке биографических данных, например, осужденных преступников и людей, получающих государственную помощь.
1: Что угодно - до подписания соглашения
Во время вашего первоначального поиска агента по недвижимости вы будете общаться с самыми разными агентами, прежде чем остановитесь на том, который лучше всего подходит для вас и вашей собственности. Вы будете болтать о рынке на местных днях открытых дверей, просить потенциальных агентов просмотреть сравнительный анализ рынка для вашего дома и, возможно, даже поболтать с друзьями или родственниками, у которых есть лицензии на недвижимость. Во время этого процесса вам нужно быть предельно осторожным в отношении каких-либо устных обязательств без подписания официального листингового соглашения. Это письменное соглашение защищает ваши права и права агента. Это гарантирует, что они не будут представлять никого, кроме вас, в сделке, и обязывает вас платить им комиссию после того, как они закроют сделку. Без этого соглашения делиться слишком большим объемом информации о себе, своем доме и финансовом положении с потенциальным агентом - плохая идея. Если вы в конечном итоге не подпишете соглашение с этим агентом, они могут распространить информацию среди других агентов и потенциальных покупателей, что может поставить под угрозу способность вашего агента договориться о наилучшей сделке.
Часто задаваемые вопросы агента по листингу
Что такое листинговый агент?
Агент по продаже недвижимости - это специалист по недвижимости, который представляет продавца в сделке с недвижимостью и работает от его имени, чтобы продать дом в соответствии с обязательством, называемым «фидуциарной обязанностью».
В чем разница между агентом по недвижимости и агентом по недвижимости?
Агент по продаже недвижимости - это агент по недвижимости, однако это название конкретно относится к агенту, который представляет продавца, выставляющего свой дом на продажу, а не к агенту по продаже, представляющему покупателя.
Как зарабатывают листинговые агенты?
Листинговые агенты оплачиваются продавцом дома через комиссию. Эта комиссия обычно делится между агентом по продаже и агентом по продаже и в среднем составляет от 5 до 6 процентов от окончательной продажной цены дома.
Лучше использовать агента по листингу?
Продавцы, которые используют агентов по листингу для продажи своих домов, обычно видят окончательные цены продажи, которые значительно выше, чем те, кто выбирает частный маршрут. Процесс также имеет тенденцию идти быстрее и более гладко с помощью профессионала.
Как узнать, кто является листинговым агентом?
Выяснить, кто является агентом по продаже недвижимости, легко, если вы ищете недвижимость в Интернете. Большинство веб-сайтов точно указывают, кто является агентом по листингу для данного свойства на странице листинга. В качестве альтернативы обратитесь к своему агенту (агенту по продажам), чтобы спросить их, так как у них есть доступ к информации, к которой вы не можете быть причастны.