Строительство дополнительной жилой единицы (ADU) может быть дорогостоящим мероприятием. Узнайте все о потенциальных затратах и о том, как избежать превышения бюджета при сборке.
Называемые попеременно апартаментами свекрови, квартирами в гараже и даже «квартирами для бабушек», дополнительные жилые единицы (ADU) в последнее время стали жилищной тенденцией в Соединенных Штатах. На самом деле, новое национальное исследование, опубликованное Freddie Mac, показывает резкий рост этого типа строительства, особенно в районах, затронутых объединенными силами нехватки доступного жилья и роста населения. Freddie Mac обнаружил, что 4,2% всех домов, проданных на MLS в 2019 году, включали ADU по сравнению с ничтожными 1,1% в 2000 году.
Проблемы с доступным жильем - не единственный фактор, стимулирующий бум ADU. По мнению отраслевых экспертов, с точки зрения личных финансов, эти единицы при сдаче в аренду обеспечивают невероятную отдачу от инвестиций. Это связано с сегодняшними высокими ценами на аренду и интенсивным спросом. В некоторых местах можно окупить вложения в ADU менее чем за 10 лет.
Даже использование ADU для размещения члена семьи, которое стало популярным в реалиях COVID-19, может быть финансовой выгодой, учитывая, что стоимость ежемесячного платежа по кредиту на строительство, вероятно, будет намного ниже, чем арендная плата. на квартиру.
И все же строительство квартиры или гаража вряд ли обходится дешево. ADU определяется как дом с собственной полностью оборудованной кухней и ванной комнатой (в отличие, например, от сдаваемой в аренду комнаты с общими удобствами). Затраты на строительство ADU варьируются в зависимости от длинного списка факторов, в том числе от того, где в стране вы строите, и от того, ремонтируете ли вы существующую структуру или начинаете с нуля. В целом, цена может варьироваться от 30 000 до более чем 300 000 долларов. Существует также множество скрытых расходов, о которых следует помнить, приступая к строительству ADU.
Вот некоторые незаметные расходы, связанные с проектами ADU, которые вы должны иметь в виду, когда размышляете о том, есть ли в вашем будущем «бабушкина квартира».
1. Улучшения коммунальных услуг
Многие из нас живут в домах, которые были построены несколько десятилетий назад, а это означает, что электрические панели, скорее всего, не были предназначены для поддержки второго, полностью функционирующего жилого помещения, говорит Кейтлин Бигелоу, генеральный директор и соучредитель Maxable., ведущий поставщик ресурсов для создания ADU.
«Панель на 100 ампер вполне стандартна для большинства старых домов, - говорит Бигелоу.«Но в большинстве случаев при создании ADU требуется панель на 200 ампер, чтобы получать достаточно электроэнергии для работы двух стиральных машин, двух холодильников и многого другого». По словам Бигелоу, стоимость модернизации вашей электрической панели, вероятно, составит несколько тысяч долларов.
2. Работа с сайтом
Подготовка вашей собственности к ADU - это еще одна статья расходов, которую многие домовладельцы не ожидают, - говорит Бигелоу. «В зависимости от того, как выглядит недвижимость, вам может потребоваться выполнить значительный объем работ на участке», - говорит она. «Возможно, вам придется удалить дерево или выровнять наклонный задний двор, а выравнивание дороги, если вам придется задействовать бульдозер».
3. Внутренняя отделка
Существует также большая изменчивость цен, связанная с внутренней отделкой и дизайном, который вы выбираете для своего ADU. Вы хотите первоклассную кухонную технику и плитку на заказ? Или он будет оснащен готовыми вариантами из крупных магазинов, таких как IKEA или The Home Depot?
Когда дело доходит до принятия решения о стоимости дизайна интерьера, Бигелоу рекомендует тщательно подумать о том, как вы собираетесь использовать ADU. Другими словами, вы сами когда-нибудь будете жить в этой квартире или она всегда будет сдаваться внаем?
" Если вы строите его для себя, возможно, вы захотите потратиться на особую или уникальную отделку, которая вам нравится, а не на аренду, и в этом случае вы, возможно, захотите обратить внимание на долговечную отделку. и выдержит, если в квартире будут арендаторы», - говорит Бигелоу.
4. Затянувшийся график строительства
Еще один непредвиденный фактор, о котором следует помнить - сроки строительства. Создание ADU не обязательно должно быть быстрым или легким проектом. Вам нужно будет просмотреть проекты, встретиться с подрядчиками, просмотреть предложения, выбрать отделку и многое другое. Планирование и управление строительством требует времени, что может повлиять на то, как скоро вы окупите свои инвестиции, если создадите аренду.
«Когда домовладелец отправляется в это путешествие, будьте готовы к тому, что от начала до конца оно займет от девяти до 12 месяцев», - говорит Бигелоу. «На эти проекты уходит много времени; это не то же самое, что переделывать кухню. Это более сложно, и вы должны это учитывать». По словам Бигелоу, работа с профессионалами, которые помогут направить процесс, облегчит часть бремени.
Что нужно знать перед строительством дополнительной жилой единицы
Спрос на дополнительные жилые помещения является самым высоким в регионах США, в которых наблюдается наибольший рост, таких как штаты Солнечного пояса Калифорния, Флорида, Техас и Джорджия, на долю которых приходится половина из 1,4 млн. ADU, выявленные исследованием FreddieMac. Между тем, Портленд, Даллас, Сиэтл, Лос-Анджелес и Майами являются самыми быстрорастущими мегаполисами, в каждом из которых с 2015 года наблюдается двузначный рост числа активных пользователей.
Прежде чем браться за такой значительный проект, необходимо учитывать множество факторов, в том числе высокую стоимость строительства и тот факт, что ADU не могут быть проданы отдельно от основного имущества.
Тем не менее, эти проекты могут иметь множество преимуществ, не последним из которых является возможность получения прибыльного потока дохода. «У многих людей шок, когда они увидят, что это будет стоить 200 000 долларов», - говорит Бигелоу. «Но если вы посмотрите на ежемесячный платеж по кредиту на эту сумму, это будет около 800 долларов».
Между тем арендные ставки в некоторых местах значительно подскочили, например, в Калифорнии, где за последнее десятилетие они выросли на 65%. ADU площадью 550 квадратных футов можно арендовать за 1300 долларов или больше в Золотом штате.
Если подсчитать, становится ясно, что вы выходите вперед в финансовом отношении. И в качестве дополнительного бонуса ваша собственность в целом станет гораздо более ценной, говорит Бигелоу.