Часто предлагаемый как хороший вариант для тех, кто впервые покупает жилье, ипотечный кредит FHA может быть экономичным способом купить дом, если вы знаете об ограничениях.
В: Мы годами пытались накопить на дом, но из-за заоблачной арендной платы нам не удавалось накопить достаточно. У нас хороший кредит, и мы зарабатываем достаточно денег, чтобы вносить ежемесячные платежи, но мы даже не начали искать дом, потому что нашего первоначального взноса не хватит. Коллега предложил нам изучить кредит FHA. Что такое ипотечный кредит FHA? Поможет ли это нам?
A: По всей вероятности, да. Кредит FHA гарантируется Федеральной жилищной администрацией, а это означает, что кредиторы могут быть более склонны рисковать покупателями с низким первоначальным взносом, более низким кредитным рейтингом или высоким соотношением долга к доходу. Трудно накопить на первоначальный взнос, если вы снимаете жилье и просто проживаете, но похоже, что вы сможете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, если сможете справиться с первоначальным взносом и расходами на закрытие. Кредит FHA разработан, чтобы помочь с этими конкретными проблемами, чтобы облегчить для малообеспеченных или впервые покупающих жилье, чтобы войти в дом и начать строить капитал вместо того, чтобы платить арендную плату. Однако есть некоторые требования и ограничения, которые вы должны принять во внимание, например, несколько более высокие процентные ставки и частное ипотечное страхование. Кредит FHA может быть правильным для вашей ситуации; рассмотреть преимущества и потенциальные недостатки и узнать.
Кредит FHA - это ипотечный кредит, предоставляемый государством и застрахованный FHA (Федеральным жилищным управлением)
Когда вы занимаете деньги у кредитора, чтобы купить дом, единственным залогом, который вы должны предложить кредитору в случае неплатежа, является сам дом и имущество, на котором он расположен. Хотя может показаться, что это равноценная сделка - они одалживают вам деньги, вы предлагаете дом в обмен, если не можете заплатить - на самом деле это огромный риск для кредитора. Цены на жилье меняются, поэтому, если вы не можете выплатить ипотечный кредит, а кредитор пытается продать дом, чтобы возместить свои убытки, они могут обнаружить, что дом больше не стоит того, что вы все еще должны, плюс кредитор тоже в этом случае оказывается на крючке. на административные расходы при подаче заявления о лишении права выкупа, оплате судебных издержек и оплате комиссий агентам по недвижимости. В результате кредиторы по традиционным ипотечным кредитам ограничивают своих заемщиков теми, у кого отличная кредитная история, кто продемонстрировал дисциплину и доход, чтобы накопить значительные авансовые платежи. Эти заемщики с меньшей вероятностью не выплатят свои кредиты.
Кредит FHA снижает некоторые из этих рисков. Федеральное управление жилищного строительства, обеспокоенное тем, что домовладение недоступно для тех, кто может вносить ежемесячные платежи, но не может накопить достаточно для крупного первоначального взноса, или кто, возможно, сделал некоторые кредитные ошибки в прошлом, решил, что они могут застраховать дом. класс кредитов, предназначенных, чтобы помочь этим заемщикам. FHA гарантирует, что если покупатель не выполнит свои обязательства по одному из своих кредитов, кредитор не понесет финансовых потерь. В результате кредиторы могут уверенно предлагать кредиты FHA покупателям с более низким кредитным рейтингом и более низким первоначальным взносом. Поскольку очень сложно накопить первоначальный взнос, когда вы также платите за аренду, кредиты FHA - отличный вариант для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, у которых нет существующего дома, который можно было бы продать и получить прибыль.
Кредит FHA обычно влечет за собой более низкие затраты на закрытие и меньший первоначальный взнос на дом
Вы выбрали дом, рассчитали первоначальный взнос и ежемесячные платежи, подали заявку на страхование домовладельцев и рассчитали налоги. Вы готовы к работе! Но подождите: не забывайте о затратах на закрытие. Для некоторых заемщиков затраты на закрытие (которые включают в себя сборы за оценку, сборы за выдачу кредита и подачу заявки, предоплату процентов, страхование правового титула и множество других платежей) по-прежнему остаются на столе. Эти расходы могут быстро возрасти и сделать покупку дома непомерно дорогой. Чтобы облегчить владение жильем покупателям с низким доходом, FHA устанавливает ограничения на стоимость закрытия для ипотечных кредитов FHA: кредиторы могут взимать не более 3–5 процентов от покупной цены дома при закрытии. FHA позволяет продавцам или кредиторам брать на себя часть затрат на закрытие для соблюдения этого стандарта, что может быть предметом переговоров с продавцом при расчете покупной цены дома.
Сколько стоит первый взнос за дом? В прошлом ожидалось, что покупатель будет готов внести 20 процентов от цены дома при закрытии ипотечного кредита. Это обеспечило достаточную долю в доме, чтобы кредиторы считали, что покупатель будет иметь законную долю в доме и с меньшей вероятностью не выполнит свои обязательства. И если бы они действительно объявили дефолт, 20 процентов послужили бы подушкой против убытков банка. В условиях стремительного роста цен на жилье даже самые преданные покупатели не могут получить 20 процентов от покупной цены дома. Кредиты FHA требуют минимального первоначального взноса в размере 3,5 процента для заемщиков с кредитным рейтингом выше 580. Для заемщиков с более низким кредитным рейтингом в диапазоне от 500 до 579 первоначальный взнос увеличивается до 10 процентов. Это может помочь заемщикам, которые не смогли значительно сэкономить, быстрее приобрести жилье, чтобы их ежемесячный платеж мог начать накапливать капитал, а не идти на арендную плату.
Как правило, легче претендовать на получение кредита FHA, для которого требуется более низкий кредитный рейтинг, чем для обычного кредита, и это отличный вариант для покупателей жилья с низким доходом
Для заемщиков с плохим кредитным рейтингом или тех, у кого очень небольшая кредитная история, обеспечение ипотечного кредита может быть трудным восхождением. Традиционные ипотечные кредиты часто требуют кредитного рейтинга FICO не менее 620, чтобы потенциальные покупатели могли даже рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечного кредита. Для покупателей с низким доходом, у которых может не быть значительной кредитной истории, достижение этого балла может быть почти невозможным, поскольку для этого требуются месяцы и годы своевременных платежей по различным типам кредитных счетов. Поскольку проблемы с кредитом сохраняются в кредитной истории в течение семи лет, устранение плохой кредитной истории может занять некоторое время. Кредиты FHA могут быть выданы заемщикам с рейтингом FICO всего 500. Эти заемщики будут платить немного более высокий первоначальный взнос, чем заемщики с лучшим кредитным рейтингом, чтобы они взяли на себя часть риска кредита, но они могут подать заявку, не беспокоясь о том, что они будут уволены только из-за более низкого кредитного рейтинга.
Если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, рекомендуется начать рассматривать свой кредит сейчас. Получите безопасный доступ к бесплатной копии вашего кредитного отчета от Федеральной торговой комиссии, которая свяжет вас с различными кредитными бюро. Вы также можете приобрести копию вашего кредитного рейтинга. Отчет представляет собой кладезь информации, и вам следует внимательно его изучить. Убедитесь, что все перечисленные учетные записи действительно принадлежат вам, а платежная информация верна. Из кредитного отчета вы можете напрямую связаться с бюро кредитных историй, чтобы оспорить любую неверную информацию. Исправление ошибок может занять некоторое время, поэтому начните этот процесс заранее.
Кредиты FHA доступны на 15 и 30 лет и имеют фиксированные процентные ставки
Некоторые ипотечные кредиты позволяют заемщикам настраивать срок кредита и играть с вариантами погашения кредита, такими как выплата процентов только в начале, а затем столкновение с резким ростом ежемесячных расходов или привлечение заемщиков с низкой фиксированной ставки в течение нескольких лет, а затем открывая игру с плавающей ставкой на оставшуюся часть ипотечного кредита. Поскольку целью ссуды FHA является увеличение стабильного количества домовладельцев, FHA ограничивает условия и ставки своих ссуд, чтобы повысить вероятность того, что заемщики смогут тщательно планировать и составлять бюджет для улучшения своей кредитной истории и оставаться в своих домах в хорошем состоянии. стоя.
FHA кредиты имеют фиксированные процентные ставки. Отсутствуют вводные ставки, льготы или изменения ставок по прошествии определенного количества лет; ставка, которую вам дают при выдаче кредита, будет ставкой, которую вы платите при завершении кредита, за исключением рефинансирования или перерасчета (пересчета ежемесячного платежа) вашего кредита. Здесь не нужно вести переговоры, и он предназначен для защиты менее квалифицированных заемщиков от кредиторов-хищников.
Стандартные условия кредита для ипотечных кредитов FHA составляют 15 и 30 лет. В зависимости от суммы наличных денег, которые у вас есть на руках, и размера ежемесячных платежей, которые вы можете сделать, 15-летний срок может быть хорошим вариантом. Поскольку 15-летние сроки имеют более низкие процентные ставки, вы будете платить меньше процентов в целом из-за более короткого времени, в течение которого у вас будет кредит. Однако ежемесячные платежи будут существенно больше, чем по более долгосрочному кредиту - для многих заемщиков они будут слишком большими. В этом случае 30-летняя ипотека будет иметь несколько более высокую процентную ставку, но позволит вам распределить платежи на 30 лет и уменьшить ежемесячные обязательства. В любом случае ваши платежи остаются постоянными в течение всего срока действия кредита (с некоторыми небольшими отклонениями в зависимости от местных налогов и увеличения страховых взносов), что упрощает планирование и составление бюджета. Кроме того, ссуды FHA не имеют штрафа за досрочное погашение ссуды, поэтому, когда ваш доход увеличивается или у вас появляются дополнительные средства, вы можете доплачивать каждый месяц, чтобы уменьшить основную сумму ссуды и завершить платежи досрочно.
Существуют определенные требования для получения кредита FHA
В то время как кредитный рейтинг и требования к первоначальному взносу ниже для заемщиков FHA, существует ряд довольно существенных ограничений. Во-первых, кредит FHA доступен только для покупки основного места жительства. Если у вас есть средства для покупки второго или инвестиционного имущества, FHA не предоставит вам второй кредит. У вас должно быть подтверждение текущей занятости и постоянного дохода, чтобы показать, что вы сможете вносить ежемесячные платежи. Требования к первоначальному взносу зависят от вашего кредитного рейтинга: 3,5 процента для тех, у кого кредитный рейтинг не ниже 580, и 10 процентов для тех, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579. Эти требования достаточно просты.
Другие требования к кредиту FHA становятся немного сложнее. Чтобы снизить риск, FHA требует, чтобы отношение долга к доходу (DTI) заемщиков составляло менее 43 процентов. Ваш DTI определяется путем деления общей суммы ежемесячных платежей по долгу на ваш ежемесячный доход до уплаты налогов. Полученное число и есть ваш DTI. Кредиторы используют это число, чтобы оценить, насколько легко вы сможете вносить ежемесячные платежи. Есть много факторов, которые не включены в DTI - продукты питания, коммунальные услуги, развлечения, - но кредиторы обнаружили, что ставка 43% и ниже является хорошим показателем того, что заемщик сможет погасить свои ежемесячные платежи. Если у вас выше, потратьте некоторое время, чтобы погасить как можно больше долгов, пока ваша ставка не улучшится.
Вероятно, самым большим недостатком кредитной программы FHA является ипотечная страховая премия или MIP). Эта страховка компенсирует убытки FHA в случае невыплаты кредита. Это похоже на частное ипотечное страхование (PMI), которое кредиторы взимают с некоторых традиционных кредитов до тех пор, пока заемщик не выплатит 20 процентов своего кредита, но MIP оплачивается двумя частями: первая - это авансовый платеж, который вы платить при закрытии кредита. Второй - это ежегодная премия, которую вы будете платить каждый год. Сумма платежей зависит от того, сколько вы должны по сравнению со стоимостью вашего дома. Если вы внесли первоначальный взнос в размере 10 процентов или более, вы сможете запросить отмену годовой премии через 11 лет стабильных своевременных платежей. Если вы внесли первоначальный взнос менее 10 процентов, MIP не может быть отменен, и вы будете вносить ежемесячные платежи до тех пор, пока кредит не будет погашен, либо потому, что вы завершили платежи, либо через рефинансирование. Для многих заемщиков этот дополнительный платеж является трудностью, но это необходимые расходы, если другие аспекты кредитной программы FHA делают его лучшим вариантом.
FHA ограничивает сумму денег, которую покупатели жилья могут занять. Эта сумма меняется каждый год, но она растет и падает в зависимости от рынка и района, в котором вы живете. Это означает, что если дом, который вы хотите приобрести, превышает максимальный размер, разрешенный FHA, вам придется выбрать другой кредитный продукт. Кредитные лимиты FHA предназначены для защиты FHA от убытков, а также для того, чтобы его заемщики не брали более крупные кредиты, чем они могут разумно погасить.
Как и в случае с любым кредитом, перед поиском кредитора необходимо оценить свои плюсы и минусы
Есть много плюсов и минусов кредитной программы FHA. Это дало многим покупателям, которые в противном случае все еще снимали бы аренду, возможность купить дом, и это может быть правильным для вас. Как и в случае с любым кредитом, вы должны рассмотреть преимущества и недостатки программы, чтобы убедиться, что они работают на вас.
Самым большим недостатком для большинства людей является MIP. Часто вы можете включить авансовый платеж в расходы на закрытие и профинансировать часть из них, но ежегодные или ежемесячные взносы будут действовать в течение всего срока кредита, если вы воспользовались возможностью более низкого первоначального взноса. Требования к собственности - ограничения на общую сумму займа - означают, что ваш выбор дома может быть ограничен, а требование, чтобы дом был вашим основным местом жительства, означает, что вы не можете использовать этот кредит для покупки инвестиционной недвижимости или второго дома. Наконец, общая стоимость кредита, вероятно, будет немного выше, чем традиционная ипотека. Ставки могут быть ниже, но общая стоимость займа, включая MIP, может быть выше, чем ипотека без FHA.
Эти недостатки, однако, компенсируются огромными преимуществами ипотечного кредита FHA. Многие покупатели жилья впервые обременены высокой арендной платой, у некоторых есть студенческие кредиты, которые нужно погасить, а некоторые только начинают свою карьеру и не зарабатывают достаточно денег, чтобы откладывать. У пожилых покупателей также могут возникнуть проблемы с внесением первоначального взноса, например, если они использовали долю в своем существующем доме для оплаты счетов, оплаты образования своих детей или никогда не владели домом, потому что не могли себе этого позволить. Это. Программа FHA делает домовладение доступным для этих покупателей благодаря более низким требованиям к первоначальному взносу. Точно так же потенциальные покупатели с проблемами кредитной истории и даже банкротами имеют возможность купить дом, потому что ссуда FHA позволяет более низкий порог кредитного рейтинга. Самым большим преимуществом для большинства покупателей является то, что ссуда FHA позволяет им получить дом раньше, чем они могли бы это сделать в противном случае, так что их ежемесячные платежи по ипотеке идут на строительство собственного дома, а не набивают карманы домовладельцев.
Если вы считаете, что кредит FHA подходит вам, взвесьте различных кредиторов, одобренных FHA, прежде чем принять решение об одном
Имеете большой первоначальный взнос, но нечеткий кредит? Достойный кредит, приличный первоначальный взнос, но сомнительный DTI? Почти без первоначального взноса? Кредит FHA может быть идеальным для вас, так что пришло время делать покупки. Вы могли бы подумать, что, поскольку FHA имеет такие строгие правила, вы можете пойти в любой банк и подать заявку - и технически вы будете правы - но, как и в случае с любым кредитным продуктом или услугой, стоит поискать по магазинам. Кредиторы, через которых вы будете подавать заявку на ипотеку FHA, могут иметь разные ставки и расходы в соответствии с рекомендациями FHA, а некоторые могут иметь разные стандарты андеррайтинга. Тот факт, что это кредит FHA, не означает, что ваши условия будут одинаковыми у всех кредиторов. Вы обнаружите, что у некоторых есть лучшие варианты для заемщиков с низким первоначальным взносом, в то время как другие обслуживают заемщиков с более низким кредитным рейтингом.
Прежде чем подавать заявку, убедитесь, что у вас есть все необходимое под рукой. Вы должны потратить некоторое время на оценку своего бюджета и решить, сколько вы можете позволить себе потратить. Когда вы подаете заявку на предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам, сколько вы можете занять, но это не обязательно означает, что это та сумма, которую вы можете себе позволить. Решите, сколько вы можете позволить себе платить каждый месяц. В Интернете доступны ипотечные калькуляторы, которые помогут вам понять, сколько вы готовы платить каждый месяц. Не планируйте автоматически наибольшую сумму, которую вы можете себе позволить: жить в домах и поддерживать их в порядке дорого, поэтому оставьте запас в своем бюджете.
Далее проверьте свой кредитный отчет, а затем соберите всю документацию, необходимую для подачи заявки. Наличие копий банковских выписок, квитанций об оплате от вашего работодателя, налоговых деклараций и документов о любом имуществе или активах, которые у вас могут быть, поможет упростить процесс. Посмотрите на различные типы кредитных учреждений: местные банки, кредитные союзы, национальные банки и другие ипотечные кредиторы. Позвоните или проверьте их веб-сайты для получения подробной информации о ставках и требованиях кредитного рейтинга для кредитов FHA. Соберите как можно больше информации.
Получив информацию, вы можете выбрать нескольких кредиторов, чтобы подать заявку на предварительное одобрение, что означает, что они будут управлять вашим кредитом, подтвердят ваши документы и дадут вам письмо, подтверждающее, что вы будете возможность занять определенную сумму денег при условии, что дом соответствует их требованиям. Подача заявки более чем к одному кредитору не повредит вашему кредиту, если вы подаете заявку в течение короткого периода времени. Затем вы можете сравнить процентные ставки, требования MIP и условия кредита, чтобы выбрать тот, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям и как можно скорее предоставит вам дом.