Многим семьям еще никогда не было так сложно перейти от аренды жилья к собственности. Ипотечные ставки стремительно растут, дома на одну семью пользуются большим спросом, а крупные демографические сдвиги привели к затоплению пригородов. Одни только эти факторы превратили его в настоящий кошмар для тех, кто впервые покупает жилье. Но у многих потенциальных домовладельцев, крупных, скрытых инвестиционных компаний была другая проблема.
Сегодня распространено мнение, что крупные безликие инвестиционные компании больше, чем когда-либо, массово покупают дома и превращают их в дома для сдачи в аренду. Если это правда, это будет означать, что большие участки U. Дома S. поглощаются, что приводит к более конкурентному рынку, меньшему количеству доступных домов и завышенным ценам на жилье. В этой статье мы намерены углубиться в этот миф, взглянуть на достоверные данные и определить, выкупают ли безликие инвестиционные компании все дома на одну семью в Америке.
Покупают ли крупные компании больше частных домов?
Согласно данным, предоставленным PEW Trust и первоначально собранным CoreLogic, по состоянию на 2022 год инвестиционные компании занимают около четверти рынка частных домов. В частности, в 2022 году на долю инвесторов приходилось 22% всех американских домов. Это число немного снизилось по сравнению с прошлым годом (2021), который составлял 24%, при этом только в третьем квартале было продано 90 215 домов. За последнее десятилетие количество инвесторов, покупающих дома, увеличивалось с 10% до 15% каждый год, за исключением периода с 2020 по 2021 год, когда, согласно исследованию Redfin, рост составил более 80%. Так что да, инвестиционные компании и компании, занимающиеся недвижимостью, с каждым годом покупают все больше и больше американских домов.
Как долго инвесторы покупают дома на одну семью?
До начала 2010-х годов институциональные инвесторы в американские дома сосредоточились в основном на крупных многоквартирных домах, таких как жилые комплексы. Все изменилось во время великой рецессии 2009 года. В то время многие дома на одну семью были куплены по ошибочным или крайне нереалистичным ипотечным кредитам, что привело к потере права выкупа. В результате огромное количество жилых домов было продано с потерей права выкупа или по невероятно низким процентным ставкам. Благодаря этому у инвесторов в недвижимость была возможность и капитал для покупки этой недвижимости оптом. Эта недвижимость рассматривалась как высокодоходная инвестиция с низким уровнем риска, поскольку инвесторы могли скупать ее по низкой цене, делать мелкий ремонт и перепродавать после стабилизации рынка или сдавать ее в аренду. С тех пор дома на одну семью были постоянной инвестиционной возможностью в портфелях многих компаний.
После стабилизации финансового кризиса интерес инвесторов к американскому внутреннему рынку неуклонно рос до конца 2020 года. Пандемия произвела колоссальный сдвиг практически во всех отраслях по всему миру, и внутренний рынок не стал исключением. Предпочтения покупателей жилья радикально изменились по сравнению с прошлыми годами. В предыдущие годы некоторые демографические группы (например, миллениалы) стекались в мегаполисы в поисках работы, но как только разразилась пандемия и расцвела тенденция работать на дому, они бежали из этих технических центров в пригороды. В результате корпорации начали покупать и строить новые дома, чтобы идти в ногу со временем. В 2021 году на рынке аренды жилья для одной семьи произошел резкий скачок, поднявшийся на 40%, при этом такие компании, как American Homes 4 Rent и Invitation Homes, продемонстрировали двузначный рост арендной платы.
Какие компании скупили все частные дома?
Одним из основных заблуждений относительно мифа о покупке жилья инвесторами является то, что крупные безликие компании являются самой большой силой при покупке домов. Хотя крупные корпорации, безусловно, играют свою роль в формировании рыночного ландшафта, в 2021 году на их долю пришлось всего около 3% продаж жилья в США и всего 1% в предыдущие годы. На самом деле, большинство покупок жилья в пространстве инвесторов совершаются небольшими локализованными группами. Все и их брокер пытаются попасть на рынок недвижимости. Сегодня мы видим, как хедж-фонды, частные инвестиционные компании, страховые компании, инвестиционные фонды недвижимости и даже семейные арендодатели проявляют более активный интерес к аренде жилья.
Глядя на компании с Уолл-стрит, скупающие дома, у вас есть небольшой список корпораций, которые сформировали эту растущую тенденцию. Blackstone - одна из первых компаний, которая произвела фурор на этом рынке. Основанная в 1985 году компания Blackstone, или Blackstone Group, представляет собой альтернативную инвестиционную компанию, базирующуюся в Нью-Йорке. Общий капитал Blackstone в 2021 году составил 880 миллиардов долларов, более трети из которых пришлось на его отдел недвижимости. В 2012 году Blackstone приобрела Invitation Homes, компанию по аренде, которой принадлежит около 80 000 домов. В 2019 году Blackstone продала Invitation Homes только для того, чтобы в 2021 году приобрести Home Partners of America. С тех пор Blackstone активно работает на американском рынке жилья.
Другими крупными компаниями на американском внутреннем рынке являются J. P. Morgan Asset Management, Goldman Sachs, Mynd Management, Pretium и American Homes 4 Rent. Эти компании купили и сдали в аренду десятки тысяч частных домов за последние три года. Например, в 2019 году компания American Homes 4 Rent владела более чем 52 000 домов в более чем 22 штатах, с наибольшей концентрацией в Атланте, штат Джорджия.
В каких штатах продается больше всего домов инвесторами?
Еще одно заблуждение, связанное с этим мифом, заключается в том, что дома в Соединенных Штатах покупаются одинаково. На самом деле инвестиционные группы гораздо больше сосредоточены на тщательном отслеживании тенденций, влияющих на переселение, где эти переселения приводят покупателей жилья, а затем на покупке домов в этих районах. Таким образом, районы с повышенным экономическим ростом вызывают наибольший интерес со стороны этих инвестиционных компаний. В частности, в штатах вдоль Солнечного пояса и юго-восточного побережья было совершено наибольшее количество покупок жилья. В некоторых штатах наблюдался особенно значительный скачок активности: Флорида, Калифорния и Аризона удвоили количество покупок инвесторов с 2020 по 2021 год.
Вот краткий список 10 штатов с наибольшей долей инвесторов в проданных домах в 2021 году (данные предоставлены The Pew Charitable Trusts, CoreLogic и Stateline):
Помимо растущего бизнеса, есть и другие привлекательные аспекты для штатов Солнечного пояса, такие как более низкие налоги на недвижимость, более мягкие законы в отношении отношений между арендодателями и арендаторами и меньшее количество правил рынка жилья. Кроме того, во многих из этих штатов действуют менее строгие законы в отношении повышения арендной платы, выселения, зонирования или ответственности арендодателей, что делает их привлекательным выбором для корпоративных инвесторов. Объедините это с недавним увеличением переселения в Солнечный пояс и на Восточное побережье, и станет легко понять, почему корпорации вкладывают средства в аренду домов в этих штатах.
Заключительные мысли
К сожалению, вера в то, что корпорации скупают все дома в Америке и поднимают цены на жилье, имеет некоторую долю правды. Однако не все аспекты мифа верны. Например, не все штаты затронуты в равной степени, и эти корпорации отдают предпочтение домам на одну семью или стартовым домам, а не большим домам. Тем не менее, количество домов, купленных и проданных инвестиционными группами, несомненно, увеличилось с годами, особенно с 2020 года.