Дополнительные жилые единицы - вспомогательные жилые помещения - могут иметь огромное влияние на стоимость дома, но они часто поставляются с определенными условиями.
Если вы ищете новый дом, несколько особенностей вашей потенциальной собственности могут показаться более привлекательными, чем бонусная структура для использования в качестве офиса, квартиры свекрови или сдаваемой в аренду недвижимости. Но в то время как эти структуры-дополнительные жилые единицы или ADU-звучат многообещающе, выяснить, как обслуживать и поддерживать ваш новый ADU в соответствии с кодом, непросто. Кроме того, есть некоторые особенности при покупке недвижимости с ADU.
Сторонники ADU говорят, что эти структуры могут помочь решить социальные проблемы, предлагая творческие, управляемые и доступные дома, особенно по сравнению с традиционными домами. Но эти эксперты также могут многое сказать о том, как обеспечить соответствие вашей недвижимости ADU местным постановлениям: вот что они хотят, чтобы вы знали, рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости, в которой уже есть ADU, или планируете построить ее самостоятельно.
Что такое ADU?
Это может показаться многословным термином для «гостевого дома», но на самом деле у ADU есть конкретное определение, основанное на том, где вы живете, и местных постановлениях, регулирующих эти структуры в вашем районе.
«Дополнительная жилая единица» - это номенклатура, которую чиновники по планированию и зонированию по всей стране используют для отдельных, автономных дополнительных жилых единиц на основном жилом объекте», - говорит Кол Петерсон, автор книги Backdoor Revolution: The Definitive Guide to Развитие АДУ. «Вкратце это означает, что у вас есть все, что должно быть в доме, включая кухню, ванную комнату, спальню или гостиную, независимую от основного жилища."
Шери Кунес, автор книги «Больше, чем крошечные, меньше, чем средние», говорит, что ADU были впервые популярны в Канаде, где блоки строились на улочках и назывались дорожными домами.
«Многие люди путают маленькие дома или ADU с крошечными домами», - говорит Кунес. «Крошечный дом - это мобильный дом, он не соответствует требованиям кодекса и, как правило, в нем нет канализации или воды - это действительно мобильный дом».
Такие термины, как гостевой дом, коттедж или даже квартира для бабушки, обычно используются для структур, подобных ADU, но эти структуры могут сильно различаться в зависимости от вашего местного муниципалитета. С другой стороны, ADU - это официальный термин, указывающий, что устройства соответствуют местным стандартам. В вашем районе это может означать любую автономную структуру с водопроводом и электричеством. Это также могут быть подвальные квартиры с полностью оборудованными кухнями, отдельными входами и выделенными парковочными местами во дворе или квартира над гаражом вашего дома.
Понимание этих разных, а иногда и пересекающихся определений является ключевым, если вы ищете недвижимость для ADU. Вы можете прочитать список недвижимости, в котором указано, что в доме есть гостевой дом, но, как указывает Петерсон, разрешено ли это, это другая история, и эти конкретные определения имеют значение.
Разрешение и ваш ADU
Вполне возможно, что ваш ADU был построен с разрешениями вашего местного муниципалитета, но эти разрешения не всегда означают сертификацию вашего города в качестве недвижимости ADU. Например, вы могли заплатить лицензированному подрядчику за установку ванной комнаты в вашем коттедже на заднем дворе, но это не значит, что город знает, что ваша свекровь живет там постоянно.
Чтобы соответствовать требованиям, Петерсон говорит, что во многих областях требуется, чтобы владельцы ADU вызывали инспектора, чтобы убедиться, что их ADU соответствует требуемым стандартам и всем связанным с ними положениям. После утверждения ваши налоги на недвижимость, скорее всего, будут пересчитаны.
«Допустим, вы делаете пристройку к своему дому площадью 500 квадратных футов, - говорит Петерсон. «Это побудит окружного оценщика приехать в собственность и провести оценку дополнительной стоимости этих улучшений в собственности, что увеличит ваш налог на недвижимость. Так что это увеличит ваши налоги на недвижимость».
Другими словами, как и в случае любого другого существенного улучшения, ADU, скорее всего, увеличит ваши налоги.
Если вы покупаете недвижимость с ADU, Кунс советует уточнить у вашего агента по недвижимости, были ли получены надлежащие разрешения на проведение работ. Вы также можете просмотреть налоговые документы, чтобы узнать, учитывается ли строение как ADU, а не как гараж или сарай.
«Найдите агента, имеющего опыт работы с ADU», - говорит Кунес. «Есть много вещей, которые нужно проверить, чтобы убедиться, что все работает: такие вещи, как неудачи, кто может там жить, электричество, размер и стиль квартиры».
Если вы продаете недвижимость с гостевым домом или квартирой в подвале, будьте осторожны, раскрывайте статус квартиры покупателям и избегайте создания впечатления, что она полностью разрешена или одобрена, если это не так.
Петерсон говорит, что не видит много недостатков в том, чтобы иметь ADU на вашей территории, потому что в худшем случае вам не нужно использовать эту структуру по назначению, а в лучшем случае вы можете использовать ADU для различных целей в течение всего срока службы. Например, Петерсон указывает, что семьи использовали ADU во время пандемии в качестве комнат для домашнего обучения детей. Вы можете сдать свою квартиру в аренду, чтобы пополнить свой доход на несколько лет, а позже позволить старшим членам семьи переехать, чтобы все были рядом.
На сайте Петерсона, Accessory Dwellings, есть база данных законов и постановлений ADU по штатам, если вы не уверены в статусе своей собственности.
Затраты, связанные с ADU
Ничто хорошее не дается бесплатно, и Петерсон говорит, что дополнительные расходы, вероятно, будут связаны с владением недвижимостью с ADU.
Во-первых, вам нужно застраховать ADU. Петерсон говорит, что обычно это можно сделать в соответствии с вашим текущим полисом, но полис должен будет предусматривать отдельное страхование для ADU.
Кроме того, ваш местный муниципалитет может взимать туристический налог, если вы сдаете свой ADU на краткосрочной основе посетителям: узнайте в местных органах власти, так ли это.
Еще одна потенциальная сложность заключается в том, что при строительстве ADU стоимость недвижимости, вероятно, увеличивается, а это означает, что вы будете платить более высокие налоги на недвижимость, чем ваши соседи. Если вы хотите приобрести недвижимость с ADU, ваш агент по недвижимости может просмотреть местные налоговые записи, чтобы увидеть увеличение, чтобы помочь вам решить, стоит ли добавленная стоимость того.
Наконец, если вы узнаете, что ваш ADU не соответствует местным нормам, вы должны потратить деньги, чтобы привести его в соответствие. Петерсон говорит, что эти исправления часто просты: вам, возможно, придется заменить полноценную плиту на кухне вашего ADU на конфорку, например, если ваш район не позволяет использовать полноценные кухни в ADU. В более сложных ситуациях, по словам Петерсона, вам, возможно, придется ограничить использование ADU в подвальной квартире, если у вас мало места, позволяющего оборудовать отдельный вход или парковку во дворе.
Даже в таких ситуациях вам не придется сносить ADU, чтобы соответствовать кодам. Вместо этого вам придется изменить способ использования свойства, говорит Петерсон. В более крайних случаях это может означать удаление арендатора или прекращение краткосрочной аренды, но вы все равно можете пользоваться помещением для личного пользования.
Льготы ADU
Петерсон говорит, что ценность и интерес к этим структурам растут: «Люди хотят гибкости на своей территории».
Опрос, проведенный AARP в 2021 году, показывает, что, хотя только 4% опрошенных взрослых имели в своей собственности ADU, 26% рассматривали бы возможность добавления такого устройства для решения жилищной проблемы для пожилых американцев.
Кунс говорит, что ADU - это доступный и не требующий особого ухода вариант для пожилых людей, которые еще не готовы к пенсионному сообществу, но считают, что их нынешний дом слишком многолюден, чтобы управлять им. Они могут принести пользу и более широкому сообществу.
«Они обеспечивают дополнительную плотность без добавления больших зданий, которые могут изменить характер района», - говорит Кунес. «Наличие ADU является беспроигрышным для общества, потому что существует нехватка жилья».
Если вы все еще сомневаетесь в покупке недвижимости с помощью ADU, Далас Додд, менеджер Sundae Design Group - площадки для продажи домов вне рынка - предлагает поговорить с вашим агентом по недвижимости, чтобы оценить местные рынок.
«Убедитесь, что квартиры-студии или квартиры с 1 спальней востребованы в вашем районе, прежде чем выписывать чеки за ADU», - говорит Додд. «В настоящее время по всей стране ощущается нехватка жилья, поэтому, если вы живете в городе, где не хватает жилья для сдачи в аренду, то ADU - это разумная инвестиция. Дополнительным бонусом является то, что если вы решите продать свою собственность, ADU почти всегда добавит стоимости."
Если вы выберете ADU, вы можете использовать его в качестве инвестиционной собственности, как это сделал Петерсон. Он построил ADU на своем участке около десяти лет назад и начал использовать его в качестве своего основного дома, сдавая основное место жительства арендаторам. Всего за четыре года он выплатил ипотеку за всю недвижимость и начал получать прибыль.
" Люди хотят обеспечить население жильем в условиях кризиса доступного жилья, так что вы достигаете всех этих эгоистичных целей, но это также одновременно способствует достижению социальных целей", - говорит он.
Чтобы начать свое путешествие по ADU, изучите рекомендации и требования в вашем районе: если повезет, ADU вашей мечты уже в пределах досягаемости.