Жизнь в кондоминиуме, безусловно, имеет свои плюсы. В отличие от частного дома, когда вы живете в кондоминиуме, вам не нужно беспокоиться об уходе за двором, ремонте крыши, если она протекает, или о других видах обслуживания вне вашей квартиры. Вместо этого вы платите взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), а совет кондоминиумов использует эти деньги, чтобы содержать комплекс в хорошем состоянии и хорошо выглядеть.
Часть ваших взносов в ТСЖ идет на текущие расходы, такие как озеленение, а часть идет в резерв кондо для оплаты единовременных расходов, таких как покраска наружных стен. Но что будет, если выскочит ремонт, который не сможет покрыть резервный фонд? Откуда вы знаете, что ваша квартира откладывает достаточно денег?
Если ваша квартира в конечном итоге требует больших расходов, а в резервном фонде недостаточно денег для оплаты ремонта, вам (и всем остальным в вашей квартире), возможно, придется заплатитьспециальная оценкаЭто случилось с моим другом несколько лет назад. Ее парковочная площадка нуждалась в структурном ремонте, и каждому владельцу квартиры приходилось платить за ремонт - на сумму в тысячи долларов за штуку.
Лучший способ избежать специальной оценки - убедиться, что в резервном фонде вашей квартиры достаточно денег. Каждые несколько лет ваша квартира должна проводить исследование резерва, когда эксперты приезжают, чтобы осмотреть недвижимость и определить, сколько ваша квартира должна иметь в резерве. Резервное исследование прогнозирует затраты на обслуживание вашей квартиры, которые могут рассчитывать на оплату, и учитывает такие факторы, как возраст здания, в какой форме оно находится и какие у вас есть удобства. Эта окончательная цифра является лишь рекомендацией, и квартиры не всегда полностью покрывают свои резервы. Если ваш резерв обеспечен на 70 или более процентов, вы, вероятно, в хорошей форме. Это означает, что если ваше исследование резервов говорит, что у вас должно быть 20 000 долларов в резерве, вы в хорошей форме, пока на счете есть 14 000 долларов. Умные покупатели проверят процент резерва своей квартиры перед покупкой.
Законы о резервах кондоминиумов и о том, как часто ваш ТСЖ должен проводить исследование резервов, различаются в зависимости от штата. В некоторых штатах, таких как Арканзас, нет законов об исследованиях в заповедниках, в то время как Флорида требует изучения заповедников каждые три года. Не уверены в законах вашего штата об обучении в резерве? У компании Equipment Advisors Inc. есть список этих законов по штатам.
В обычной квартире от 25 до 35 процентов ваших сборов за ТСЖ должны идти в резервы. Фрэнк Рэтбан, вице-президент по связям с общественностью Института общественных ассоциаций, группы по защите интересов ТСЖ, базирующейся в Фоллс-Черч, штат Вирджиния, говорит, что участие в вашей квартире - лучший способ узнать, куда идут ваши деньги и в хорошем ли состоянии резервы.. Если вы не можете добровольно войти в совет, вы все равно можете посещать ежегодные и бюджетные собрания вашей квартиры.
Вы также можете запросить обзор самого последнего исследования резервов и запросить подробную информацию о резервном фонде. Получение того, что вы ищете, может занять некоторое время, поэтому будьте вежливы и терпеливы. Помните, что люди на совете кондоминиумов - ваши соседи и волонтеры. Как отмечает Рэтбан: «Вы все вместе. Это никогда не должно быть «мы против них».
Примечание автора
Когда мы с мужем покупали дом в конце 2005 и начале 2006 года, я была потрясена, узнав, насколько высокими могут быть сборы ассоциации домовладельцев. Изучение этой статьи помогло взглянуть на некоторые из них в перспективе. Конечно, вы ежемесячно выписываете чек в ТСЖ, но на самом деле это просто вынужденная экономия на текущем и разовом обслуживании.
После долгих поисков домов и осмотра как домов, так и квартир, мы выбрали дом, и избегание сборов ТСЖ было одной из причин, по которой мы пошли по этому пути. Однако, как домовладелец, вы все равно тратите эти деньги. Когда в прошлом году нам пришлось заменить крышу, было бы неплохо, если бы мы все это время копили на неожиданное обслуживание, как вы делаете с резервным фондом квартиры.