Ипотека на 30 лет была создана, чтобы сделать покупку дома более доступной. С погашением в течение 30 лет, вы получаете ежемесячные платежи, которые соответствуют вашему бюджету. Однако распределение кредита на 30 лет означает, что вы в конечном итоге будете платить большие проценты - иногда сотни тысяч долларов в виде процентов, в зависимости от размера кредита и процентной ставки. К счастью, с этим можно что-то поделать:вы можете погасить ипотеку досрочно.
Выплаты по ипотеке структурированы таким образом, что каждый месяц вы платите проценты на деньги, которые вы должны (основная сумма), плюс часть для уменьшения основной суммы. В начале периода кредита большая часть денег, которые вы платите, идет на проценты. Каждый месяц чуть большая часть идет на погашение основного долга, уменьшая проценты на следующий платеж. Чтобы ускорить выплату, нужно быстрее уменьшать основную сумму.
Прежде чем приступать к досрочному погашению ипотеки, убедитесь, что не взимается штраф за досрочное погашение. Когда ипотека имеет этот штраф, он обычно действует в течение первых лет кредита и будет раскрыт в ваших кредитных документах. По данным Бюро финансовой защиты потребителей, раскрытие информации часто называется «Дополнение к примечанию». Досрочное погашение ипотеки сводится к тому, чтобы как можно скорее платить больше по основному долгу. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы узнать, как регулярные или разовые дополнительные платежи повлияют на период погашения.
Теперь давайте рассмотрим некоторые способы, которыми вы можете сократить сумму, которую вы должны, чтобы погасить ипотеку раньше.
1. Рефинансировать кредит на 15 лет
Если у вас есть кредит на 15 лет, а не на 30 лет, вы платите примерно вдвое меньше процентов или, возможно, меньше, потому что 15-летний кредит обычно имеет немного более низкую процентную ставку, чем 30-летний кредит. Если у вас есть 30-летний кредит на 5 лет и вы переходите на 15-летний кредит, вы в конечном итоге погасите свой дом через 20 лет и сэкономите много процентов.
Если вам нравится точно знать, когда ваш дом будет выплачен и сколько вы будете платить каждый месяц, 15-летняя ипотека может подойти вам. Однако у этого способа ускорения платежей есть некоторые недостатки. Во-первых, рефинансирование не бесплатно. Вам придется оплатить все сборы, связанные с получением кредита, такие как плата за подачу заявления, расходы на закрытие и оценку. Это деньги, которые вы могли бы применить к основному долгу. Вы также будете привязаны к более высокому ежемесячному платежу, который требуется для 15-летнего кредита.
2. Платите больше каждый месяц
Еще один способ ускорить получение ипотечного кредита - просто платить больше каждый месяц. Если вы получаете прибавку к зарплате и каждый месяц в вашем бюджете есть дополнительные 100 долларов США, добавьте эту сумму к ежемесячному платежу и отметьте «применить к основному долгу».
Это бесплатный и гибкий способ ускорить погашение. Если у вас есть непредвиденные расходы в течение одного месяца, вы можете пропустить дополнительный платеж. Если вы получите еще одно повышение, вы можете увеличить ежемесячную сумму, на которую вы подаете заявление на выплату основного долга. Выплата дополнительных 100 долларов каждый месяц сократит на четыре года выплату 30-летнего кредита в размере 250 000 долларов США под 4% годовых (если вы начнете, как только получите кредит). Вы также сэкономите почти 28 000 долларов на процентах.
3. Оплата раз в две недели
Идея платежа раз в две недели заключается в том, чтобы выплачивать половину ежемесячного платежа каждые две недели. Поскольку в году 52 недели, вы в конечном итоге делаете 13 платежей вместо 12 каждый год, и 13-й платеж может быть полностью применен к основной сумме долга. Это может быть особенно привлекательно, если вам платят раз в две недели.
Однако большинство кредиторов не принимают платежи раз в две недели, а услуги, которые предлагают сделать это, взимают высокие комиссии. Но у вас есть варианты. Если вы хотите сделать эквивалент дополнительного платежа в год, разделите текущий платеж на 12 и добавляйте эту сумму к своему ежемесячному платежу. Например, если вы платите 1 800 долларов в месяц за ипотеку, вы будете добавлять по 150 долларов каждый месяц.
Если вам платят раз в две недели, половина вашего ежемесячного платежа по ипотеке может быть переведена на специальный счет с каждой зарплатой. Делайте регулярный платеж в месяцах, когда вы получаете две зарплаты. Когда вы получаете третью зарплату в месяц, добавьте дополнительную сумму половины платежа, которая находится на вашем счету, к вашему обычному платежу по ипотеке. Это избавляет от необходимости делать какие-либо расчеты и позволяет вам производить платеж только тогда, когда у вас есть деньги на руках, благодаря третьему чеку.
4. Платите больше ежегодно
Если вы предпочитаете один крупный платеж, а не 12 мелких, ежегодно отправляйте дополнительный платеж своему ипотечному кредитору. Это еще один бесплатный и гибкий способ сократить срок кредита.
Если вам нравится раз в две недели дополнительный платеж по ипотеке в год, это может быть сумма, которую вы отправляете ежегодно. Или вы можете установить цель, например, 2000 долларов в год, и настроить автоматические депозиты на сберегательный счет, чтобы у вас были деньги в банке, когда вы отправляете их кредитору.
5. Используйте непредвиденную удачу
Возможно, вы придерживаетесь бюджета и не имеете много дополнительных денег, чтобы ежемесячно подавать заявки на выплату по ипотеке. Вы все еще можете сократить время выплаты, применяя «неожиданные» деньги, которые появляются на вашем пути. Когда вы получите возмещение налога, оплатите сверхурочную работу или получите скидку, вложите эти деньги в свою ипотеку.
Спорадические дополнительные платежи не позволяют установить конкретную дату выплаты ипотечного кредита, но все же сократят время и уменьшат сумму процентов, которые вы платите. Чем раньше по кредиту вы сможете погасить основную сумму, тем больший эффект это будет иметь в целом.
6. Инвестируйте сейчас, платите потом
Досрочное погашение ипотеки снижает сумму процентов, которые вы платите в течение срока действия кредита, но не увеличивает ваши деньги. Чтобы приумножить свои деньги, вы должны инвестировать их. Если у вас есть конкретная дата, когда вы хотите погасить ипотечный кредит, вы можете использовать любую из этих стратегий «плати больше» для достижения этой цели. Кроме того, вы можете взять дополнительные деньги, вложенные в ипотеку, и инвестировать их на тот же период, а затем использовать их для погашения кредита.
В идеале ваши вложения должны стать достаточно большими, чтобы погасить дом и многое другое. Недостатком является то, что инвестиции не гарантированы. Помимо взлетов и падений на фондовом рынке, вы также можете столкнуться с инвестиционными сборами и подоходным налогом на полученную прибыль, поэтому вам необходимо взвесить все за и против.
7. Пусть ваш дом окупится сам за себя
Не могли бы вы сдать свой дом в краткосрочную аренду, чтобы собрать деньги для подачи заявления к директору? Вы можете попробовать делать это регулярно, если у вас есть свободные апартаменты для свекрови, или вы можете сдавать свой дом в аренду, пока вы в отпуске, на неделю или две каждый год.
Многие домовладельцы в Огасте, штат Джорджия, как известно, уезжают из города и сдают свои дома любителям гольфа каждый год во время Турнира мастеров. Арендная ставка за неделю иногда покрывает несколько месяцев платежей по ипотеке. Если вы находитесь в районе, который привлекает туристов или деловых людей в течение определенного сезона или события, этот вариант может помочь вам сократить срок ипотеки.
Другие соображения
Выплата ипотечного кредита в кратчайшие сроки является благородной целью, но финансовые консультанты считают, что ипотечный кредит не должен вызывать у вас наибольшей озабоченности. Если у вас есть задолженность по кредитной карте, автомобильный кредит или студенческий кредит, они, вероятно, имеют гораздо более высокую процентную ставку, чем ваша ипотека. Было бы разумнее направить дополнительные деньги на погашение этих долгов, а не на ипотеку.
Могут быть и другие расходы, на которые вам следует откладывать деньги, включая пенсионные отчисления или фонд колледжа для ваших детей. У вас также должен быть резервный фонд или сберегательный счет для покрытия непредвиденных расходов. Хотя ваш дом является вашей крупнейшей инвестицией, его также нелегко использовать, когда вам нужны дополнительные деньги. Вложить все свои деньги в свой дом, а затем взять кредит под залог дома, чтобы покрыть чрезвычайную ситуацию, полностью лишает смысла досрочное погашение кредита.
Хотите при этом немного сэкономить? Гарантия на дом может защитить вас от дорогостоящего ремонта дома и поломки бытовой техники. Ознакомьтесь с нашими подробными обзорами, чтобы узнать, какой из них может подойти именно вам - все они предлагают бесплатные котировки!