Вот и все! Вы решили выполнить обмен 1031, чтобы отложить уплату налогов на прирост капитала по инвестиционной недвижимости на момент ее продажи. Другими словами, вы покупаете недвижимость на прибыль, полученную от продажи другой недвижимости. Как опытный инвестор, вы уже знаете, что можете воспользоваться этим обменом с отсрочкой налогообложения 1031, чтобы купить более ценную недвижимость.
Используя деньги, которые вы заплатили бы в IRS в качестве налогов, вы можете повысить свою общую покупательную способность и приобрести более дорогую замену недвижимости.
Что бы вы сказали сейчас, если бы могли купить новую недвижимость за 98% от ее реальной стоимости?
Чтобы понять эту концепцию, нам сначала нужно раскрыть ложь номер один о брокерах по недвижимости: «Мои услуги в качестве брокера покупателя совершенно бесплатны для вас, потому что за них платит продавец». Эту распространенную ложь безостановочно говорят агенты в Нью-Йорке и Коннектикуте потенциальным покупателям. Покупатель не платит агенту своего покупателя, поскольку за это платит продавец. Действительно, продавец платит от 5 до 6% от цены продажи в виде общей брокерской комиссии, которая поровну делится между агентом по листингу и агентом покупателем (по 2,5-3% каждый). Однако, поскольку продавец обязан платить от 5 до 6% независимо от того, есть ли агент покупателя или нет, комиссия брокера уже заложена в цену. Поэтому, хотя вы не можете платить своему агенту по покупке напрямую, вы платите за это более высокой покупной ценой. Другими словами, поскольку услуги брокера покупателя оплачивает продавец, агенты предполагают, что их услуги «бесплатны». Если посреднику, например, брокеру по недвижимости, платят комиссию во время вашей сделки с недвижимостью, это, очевидно, влияет на вашу цену как покупателя.
Возникает вопрос: если брокеру покупателя платят от 2,5 до 3% от суммы сделки, что, если бы вы могли получить скидку на комиссию от того брокера, который работает на вас?
По сути, в сделке, в которой брокерская комиссия составляет 6%, листинговый агент получает 3%, а агент покупателя - 3%. Тогда легко попросить у агента покупателя 2% от общей суммы 3%.
Это вообще законно?
Абсолютно! К несчастью для большинства покупателей жилья, их агент по недвижимости или «так называемые» друзья никогда не упомянут им о возможности получения возврата денег через комиссию агента по покупке. Получение покупателем возврата денег теперь является законным в 40 из 50 штатов (согласно Министерству юстиции). В Нью-Йорке, например, Управление штата Нью-Йорк еще в 2015 году даже выпустило пресс-релиз, призывающий «брокеров и покупателей жилья в Нью-Йорке воспользоваться законом, позволяющим снизить комиссионные».«Неудивительно, что 40 000 агентов по недвижимости в Нью-Йорке решили проигнорировать это заявление. Независимо от того, что говорит закон, Генеральному прокурору будет трудно донести информацию до общественности, если 40 000 слоняющихся продавцов оспаривают законность предоставления скидок. Для справки, штатами, которые еще не узаконили эту концепцию, являются Аляска, Орегон, Айова, Канзас, Оклахома, Миссури, Миссисипи, Луизиана, Алабама и Теннесси.
Комиссионные скидки в Нью-Йорке - умный, новый модный подход
Этот новый подход позволяет покупателям вернуть деньги при покупке дома. Брокер покупателя возвращает часть этой комиссии покупателю жилья в виде «скидки» или возмещения. В Нью-Йорке и Коннектикуте концепция предоставления скидок еще не получила широкого распространения, но стартап NestApple плывет на этой волне. Эта фирма увидела возможность для бизнеса и разработала бизнес-модель, основанную на возврате денег. Традиционные брокеры по недвижимости застряли в старом способе ведения дел. Они не передают сбережения покупателям жилья. NestApple, предоставляющая скидки, возвращает покупателям жилья от 1,5 до 2% от покупной цены.
Облагаются ли эти скидки налогом?
Я не могу предоставить какие-либо рекомендации по налогообложению или конкретные советы по бухгалтерскому учету, и я призываю всех покупателей поговорить со своим бухгалтером или специалистом по налогам, поскольку их индивидуальные налоговые ситуации могут различаться. Тем не менее, Налоговая служба (IRS) вынесла решение по вопросу комиссионных скидок и пояснила, что такая скидка не облагается налогом как доход покупателя, и скидка обычно рассматривается как уменьшение базовой стоимости для целей бухгалтерского учета. Кроме того, брокер по недвижимости не обязан выдавать покупателю форму 1099. Например, для упрощения расчетов: если вы купили квартиру в Нью-Йорке за 1 000 000 долларов США и получили комиссионную скидку в размере 20 000 долларов США, ваш бухгалтер, скорее всего, посоветует вам снизить цену покупки (1 000 000 долларов США). на сумму комиссионного возврата (20 000 долларов США), чтобы получить скорректированную базовую стоимость (980 000 долларов США). Для покупателей, которые получают выгоду от правила «2 из 5» и права вычета налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США (и 500 000 долларов США для супружеской пары), эта скидка не облагается налогом, поскольку она, вероятно, будет ниже, чем 250 000 долларов США. /Порог 500 000 долларов.
В заключение, некоторые покупатели жилья могут выбрать традиционный путь выбора агента покупателя или просто выбрать друга. Тем не менее, важно, чтобы покупатели жилья знали, что скидки на комиссии покупателя являются законными и не облагаются налогом, и что вы можете сэкономить деньги в процессе покупки дома. Тогда потенциальные покупатели смогут принять обоснованное решение при выборе брокера по недвижимости. Вернуть деньги от брокера даже лучше, чем «бесплатно»!