Дома за полцены? Хотя это может звучать слишком хорошо, чтобы быть правдой, резкое увеличение количества случаев лишения права выкупа означает, что никогда не было лучшего времени для заключения серьезных сделок с недвижимостью. Более того, огромное количество выкупленных домов на рынке означает, что вы обязательно найдете недвижимость, которая подходит именно вам, независимо от того, хотите ли вы дом, готовый к заселению, или ремонтный дом, который вы можете сделать по-своему..
Беспокоитесь, что покупка права выкупа - это вариант только для инвесторов или состоятельных покупателей, которые могут позволить себе платить наличными? Правда может вас удивить! Из-за того, что в некоторых штатах на долю изъятой недвижимости приходится более половины всех продаж домов, существует множество ресурсов, которые помогут вам найти и оплатить идеальную недвижимость, даже если вы ничего не знаете о недвижимости.
Когда домовладельцы не вносят платежи по ипотеке, банк или кредитор могут получить право собственности на недвижимость в процессе, известном как обращение взыскания. Однако после выселения домовладельца кредитор несет полную ответственность за все расходы, связанные с домом, включая техническое обслуживание, налоги, отопление и бесчисленное множество других расходов. Вместо того, чтобы держаться за конфискацию права выкупа и выкладывать большие деньги на содержание пустующего дома, многие кредиторы выставляют недвижимость обратно на рынок, часто с большой скидкой.
Поскольку банки, как правило, стремятся продать, выкупа представляет собой прекрасную возможность для покупателей и инвесторов, желающих приобрести дома по сниженным ценам. В 2011 году в среднем изъятое имущество было продано на 28 процентов ниже прейскурантной цены, а некоторые сообразительные покупатели сэкономили 50 и более процентов. Конечно, несмотря на то, что выкупа часто недорого по сравнению с новыми домами, они не являются хорошим выбором для всех. Многие из них требуют особых соображений с точки зрения финансирования, и большинство лишенных права выкупа домов продаются как есть, что может привести к большим головным болям для покупателей, которые не готовы к реальности таких типов недвижимости. Прежде всего, обращение взыскания требует большого терпения, так как процесс покупки может быть гораздо более трудоемким и сложным, чем стандартная покупка недвижимости.
Итак, сколько вы действительно можете сэкономить, купив лишенный права выкупа дом? Конечно, цены варьируются в зависимости от штата, района и сообщества, но, по данным CNN, в 2011 году средняя обычная недвижимость без права выкупа в США была продана за 259 000 долларов. за 190 000 долларов. Проблемные потери права выкупа, которые требовали значительных работ или ремонта, в среднем составляли 99 000 долларов.
Все еще думаете, что вас может заинтересовать покупка права выкупа? Читайте дальше, чтобы узнать, как лучше всего найти имущество, лишенное права выкупа, в вашем районе.
Поиск правильного обращения взыскания
Для начала найдите время, чтобы решить, какой тип собственности банка подходит именно вам. В некоторых районах изъятое имущество продается на аукционах и рекламируется местным судом или департаментом шерифа. Эти дома легко найти, и они часто упоминаются в газетах или в местных публичных записях. Покупка недвижимости на аукционе - лучший способ получить серьезную скидку, но она также может быть особенно сложной для новых или неопытных покупателей.
На аукционах недвижимости часто доминируют профессиональные покупатели и инвесторы, которые могут выставить жесткую конкуренцию, когда дело доходит до торгов по недвижимости. Еще одним недостатком аукционных списков является то, что они обычно требуют, чтобы победитель торгов заплатил наличными за недвижимость. Это означает, что покупатели не могут полагаться на традиционные ипотечные кредиты и кредиты, что делает эти объекты недоступными для среднего покупателя жилья.
Если вы не можете позволить себе платить наличными за свою собственность или хотите избежать проблем, связанных с аукционом, ищите права выкупа, принадлежащие банкам или другим кредиторам. Эти дома, известные как объекты недвижимости, находящиеся в собственности (REO), могут быть приобретены с использованием традиционных ипотечных кредитов и не требуют от покупателя участия в аукционных торгах. Один из самых простых способов найти недвижимость REO в вашем районе - это просто позвонить в местный банк и спросить о списках взыскания. Некоторые банки предоставят вам списки домов для продажи, в то время как другие могут направить вас к агентам по недвижимости, которые ведут списки банка.
Объявления в газетах и Интернете представляют собой еще один источник объявлений о лишении права выкупа. Некоторые сайты, например Fannie Mae и Freddie Mac, размещают списки бесплатно. Другие взимают небольшую плату, но обычно предлагают бесплатные пробные версии, чтобы вы могли решить, стоит ли сайт затрат, прежде чем платить.
Министерство жилищного строительства и городского развития США, или HUD, служит еще одним важным ресурсом для тех, кто хочет купить имущество, лишенное права выкупа. Все свойства, перечисленные на веб-сайте HUD, в первую очередь предлагаются покупателям, которые хотят приобрести дом, в котором они будут жить сами. Это дает покупателям жилья преимущество перед инвесторами в недвижимость и профессиональными покупателями, которые часто затрудняют покупку домов на аукционах.
Если вы обнаружите, что ваши поиски взыскания зашли в тупик, возможно, пришло время проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости. Некоторые агенты специализируются на домах, принадлежащих банкам, и могут помочь вам не только найти идеальную недвижимость, но и помочь вам с получением финансирования и оформлением всех необходимых документов.
Выселение бывших владельцев
Когда выкупленные дома продаются на аукционе, в них все еще могут жить люди. На самом деле, иногда бывшие владельцы все еще активно работают со своим банком, чтобы сохранить свой дом, и не знают, что их собственность продана, пока не постучится новый владелец. Когда возникают такие ситуации, новый владелец обязан выселить нынешних жителей.
Финансирование выкупа
Итак, вы нашли подходящую недвижимость и уже начали мечтать о том, что будете делать с ней после ее покупки. Теперь пришло время сделать предложение и выяснить, как вы собираетесь платить за свой новый дом. В то время как средняя потеря права выкупа продается более чем на 25 процентов ниже прейскурантной цены, имейте в виду, что это представляет собой средний показатель по всей стране. Решая, сколько предложить за недвижимость, принадлежащую банку, важно обратить внимание на состояние и особенности дома. Подумайте, какой тип ремонта, если таковой имеется, вам нужно выполнить, чтобы сделать его пригодным для жизни. Изучите похожие объекты недвижимости в этом районе, чтобы понять, за сколько они проданы и сколько может стоить дом.
Для средней собственности CNN рекомендует делать первоначальное предложение на 10-20 процентов ниже прейскурантной цены. Имейте в виду, что чем дольше закладная остается пустой, тем больше денег она стоит банку. Если вы обнаружите недвижимость, которая была необитаемой в течение нескольких месяцев или находится в особенно плохом состоянии, банк может рассмотреть возможность продажи дома более чем на 20 процентов ниже прейскурантной цены. Точно так же не делайте заниженных предложений о популярном объекте недвижимости в хорошем районе и не ожидайте, что ваше предложение будет принято.
Когда дело доходит до финансирования потери права выкупа, многие покупатели выбирают стандартные ипотечные кредиты. Будьте готовы к первоначальному взносу в размере от 5 до 20 процентов, в зависимости от того, насколько хороша ваша кредитная история и каковы требования вашего банка. Возможно, вы захотите нанять агента по недвижимости, который поможет вам выбрать правильный ипотечный кредит и заключить сделку.
Если вы покупаете недвижимость, которая нуждается в ремонте, или вы просто не в состоянии оплатить крупный первоначальный взнос, специальные кредитные программы Федерального жилищного управления или FHA могут быть именно тем, что вам нужно. Кредит FHA 203k требует всего 3,5 процента первоначального взноса и позволяет покупателям объединить стоимость имущества и стоимость ремонта или реконструкции в один кредит. Fannie Mae предлагает аналогичную программу под названием Home Path, в которой первоначальный взнос ниже среднего и возможность объединить расходы на ремонт и ипотеку в один кредит.
Откуда вообще взялись все эти изъятия права выкупа?
Резкое увеличение случаев потери права выкупа в течение первого десятилетия 21-го века в значительной степени может быть связано с избытком субстандартных ипотечных кредитов. С 2004 по 2007 год кредиторы выдали большое количество субстандартных кредитов или кредитов покупателям с плохой кредитной историей. Поскольку многие из этих покупателей объявили дефолт, количество случаев обращения взыскания резко возросло.
Потенциальные ловушки
Несмотря на то, что имущество, лишенное права выкупа, часто можно приобрести по (сопоставимой) цене, оно также часто сопряжено с серьезными головными болями. Одним из самых больших неизвестных, когда дело доходит до покупки права выкупа, является то, в каком состоянии находится недвижимость. Большинство случаев потери права выкупа продаются как есть, а это означает, что вы застряли с затратами на ремонт и любые неожиданности, которые могут возникнуть.. Если вы решите купить недвижимость на аукционе, вы даже не сможете зайти внутрь, не говоря уже о проверке дома, прежде чем отдать свои деньги.
Если вы ищете недвижимость REO, вам, скорее всего, потребуется пройти стандартную проверку недвижимости, которая может предоставить некоторую информацию о состоянии дома. Однако, если проверка выявит проблему, не ожидайте, что банк займется ремонтом. На самом деле, CNN утверждает, что только около 25 процентов банков исправят проблему, обнаруженную во время проверки арестованного имущества. В остальное время покупатель берет на себя расходы на ремонт. Еще более неприятным является то, что банки не обязаны сообщать о потенциальных проблемах с имуществом, на которое обращено взыскание, как это делают обычные домовладельцы.
Для покупателей, которые никогда не сталкивались с покупкой фиксирующего верха, это может не показаться серьезной проблемой, но затраты на ремонт выкупа и обеспечение его пригодности для жизни могут быстро возрасти. Имейте в виду, что у людей, которые не в состоянии платить по ипотеке, вероятно, мало что остается на текущее обслуживание и ремонт. Некоторые разгневанные домовладельцы даже намеренно наносят ущерб своему дому перед выселением. Добавьте к этому проблемы, которые могут возникнуть, когда дом стоит пустым, особенно в экстремальных климатических условиях, и ваша большая сделка может в конечном итоге стоить вам больше, чем стандартная недвижимость, которая не подверглась отчуждению.
Защитите себя от больших счетов за ремонт, взяв с собой подрядчика, когда вы смотрите на лишенные права выкупа дома. Опытный профессионал может помочь вам определить потенциальные проблемы и оценить, сколько будет стоить их устранение. Чтобы быть в безопасности, большинство источников рекомендуют планировать дополнительные 10 процентов от покупной цены в вашем бюджете при инвестировании в потерю права выкупа.
Еще один способ избежать неожиданностей - инвестировать в поиск названия недвижимости перед покупкой. Это будет стоить вам около 100 долларов, но вы узнаете о любых залогах, связанных с титулом. Эти залоговые права, которые могут включать в себя просроченные налоги на недвижимость, вторую ипотеку, взносы ассоциации домовладельцев-правонарушителей и неоплаченные гонорары подрядчиков, приходят вместе с домом. Это означает, что вы несете ответственность за их оплату до того, как въедете. Поиск по титулу выявит любые скрытые залоговые права и может сэкономить вам большие деньги при покупке имущества, лишенного права выкупа.
Наконец, не забудьте инвестировать в солидный полис страхования титула владельца, чтобы защитить свою новую покупку. Эта политика снимает напряжение, если кто-либо когда-либо сделает шаг вперед, заявив о праве собственности на вашу собственность. В то время как большинство ипотечных компаний требуют, чтобы вы взяли на себя страхование правового титула, покупатели, которые платят наличными, возможно, пренебрегли покупкой этого полиса, оставив себя открытыми для больших проблем в будущем.
Часто задаваемые вопросы о покупке арестованного имущества
У вас должны быть наличные деньги, чтобы купить дом, лишенный права выкупа?
Некоторое заложенное имущество, в основном купленное на аукционе, может быть оплачено только наличными. Но многие дома, лишенные права выкупа, считаются недвижимостью, находящейся в собственности (REO), и могут быть профинансированы через традиционного кредитора с первоначальным взносом от 5 до 20 процентов.
Насколько меньше вы можете предложить за изъятое имущество?
На этот вопрос нет однозначного ответа, однако работа с опытным агентом по недвижимости REO может помочь вам определить, что вы должны предложить в отношении данного имущества, лишенного права выкупа. На предложение влияет множество факторов, в том числе то, как долго оно было выставлено на продажу, и цены REO в этом районе. Покупатели могут предложить на 5-30 процентов меньше запрашиваемой цены, но только профессионал, хорошо знающий местность, сможет помочь вам определить, что предложить, не рискуя потерять недвижимость.
Как мне найти объявления о потере права выкупа?
Чтобы узнать об аукционах по обращению взыскания, найдите аукционы в вашем районе в тематических объявлениях или в Интернете на таких веб-сайтах, как www.auctioneers.org, www.onere altorplace.com или www.auctionweb.com. Для выкупа REO, который вы можете финансировать, самый простой способ - позвонить в банки и спросить о списках потери права выкупа. Газеты и интернет-объявления являются еще одним источником объявлений о потере права выкупа, хотя некоторые сайты взимают небольшую плату за просмотр. Наконец, Министерство жилищного строительства и городского развития США включает в список дома, на которые обращено взыскание, предлагая их в первую очередь покупателям, желающим приобрести дом, в котором они будут жить сами.
Как работают аукционы по обращению взыскания?
На аукционе по обращению взыскания кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона, что делает его лучшим способом получить серьезную скидку на дом. Тем не менее, вы должны платить наличными за недвижимость, поэтому не каждый может делать ставки и покупать дом таким образом. Знайте свою максимальную ставку, прежде чем идти на аукцион, чтобы вы не попали в ловушку момента. В конце концов, по закону вы обязаны заплатить, если ваша ставка выиграет.
Каковы подводные камни при покупке дома, лишенного права выкупа?
Когда выкупленные дома продаются на аукционе, в них все еще могут жить люди, и если они отказываются выселяться в то время, когда вам нужно вступить во владение, вы несете ответственность за их выселение. Состояние, в котором находится имущество, является еще одной проблемой, так как большинство случаев потери права выкупа продаются как есть, а это означает, что вы застряли со стоимостью любого неожиданного ремонта.