Если у вас сейчас есть дом, велика вероятность, что в вашем районе есть хотя бы один дом, принадлежащий банку. Для многих из нас это слишком очевидно. Может быть, вы были свидетелем болезненного процесса выселения владельцев из дома. Или вы только что видели знаки: объявление о продаже с пометкой «принадлежит банку» или незанятый дом и двор, медленно приходящие в упадок.
Выкупа не только больно людям, которые потеряли свой дом; они также причиняют вред сообществу. Они снижают стоимость вашего дома (которая, вероятно, уже упала). Заросший двор и облупившаяся краска говорят преступникам, что дом заброшен, так что это открытое приглашение к краже ценных предметов, таких как медная проводка, или к чистому вандализму.
Как это случилось? Это длинная история, но вот ее часть. В конце 2000-х годов экономика Соединенных Штатов вошла в серьезный экономический кризис (в настоящее время некоторые экономисты считают его рецессией). Многие люди были уволены или потеряли работу и были не в состоянии платить по ипотечным кредитам. Некоторые из них, вероятно, вообще не должны были иметь возможность получить ипотечный кредит - у них не было дохода, чтобы поддерживать его, или у них была плохая кредитная история или что-то еще, что означало, что их ипотечный кредит считался рискованным, известным каксубстандартная ипотека У них были высокие процентные ставки, причем обычно регулируемые. Когда ставки скорректировались вверх, платежи стали слишком большими, чтобы ими можно было управлять. Если вы не можете платить по ипотеке, ваш банк владеет домом, и вы оттуда. Хуже того, выяснилось, что некоторые кредиторы подделывали кредитные документы или незаконно вели процедуры обращения взыскания.
За последние несколько лет было зафиксировано рекордно большое количество обращений взыскания, настолько много, что банки не могли их все обработать. И они не всегда могли (или хотели) содержать дома, которыми владели. Строители также не смогли завершить строительство сообществ, которые они строили. Результат? Заброшенные дома, недостроенные дома и люди, купившиеся в новостройке и оказавшиеся в море пустырей.
На момент написания этой статьи в отчетах указывается, что в 2012 году может произойти новая волна лишения права выкупа, остановленная многими из упомянутых выше проблем. Хотя мы не можем решить финансовый кризис в стране, есть вещи, которые мы можем сделать в то же время, чтобы помочь восстановить сообщества, которые пострадали от кризиса потери права выкупа. Они делятся на три основные категории - начнем с попытки удержать людей в их домах.
Предотвращение обращения взыскания и выселения
В предыдущем разделе я сказал, что если вы не можете оплатить ипотечный кредит, ваш дом принадлежит банку, и вас выселят. Это основная суть, но иногда есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы предотвратить это в первую очередь. Одним из них являетсяипотекаилимодификация кредита Когда вы получаете кредит на покупку дома, это юридически обязывающий договор - кредитор соглашается одолжите вам деньги на определенных условиях, и вы согласны вернуть их. Но иногда вы можете изменить эти условия. Если вы не можете оплатить ипотечный кредит, иногда кредиторы готовы работать с вами. Может быть, это снижение основной суммы долга или процентной ставки, или изменение регулируемой ставки на фиксированную.
Теория состоит в том, что они скорее сделают ставку на возврат большей части своих денег, чем на лишение права выкупа, тем более что они будут сидеть на собственности черт знает сколько долго и в этот момент даже близко не приблизится к тому, чтобы получить что причитается за это. Помимо того, что вы начинаете с вашего банка, существует множество государственных и частных организаций, которые помогают людям разрабатывать модификации кредита. Получение ипотеки может быть достаточно запутанным - выяснить, как ее изменить, тоже может быть непросто. Одним из примеров является инициатива HOPE Now, совместная работа Федеральной жилищной комиссии, консультантов и кредиторов, направленная на то, чтобы помочь домовладельцам изменить или иным образом урегулировать свои ипотечные кредиты, чтобы избежать потери права выкупа. Есть также федеральная HARP (Программа доступного рефинансирования жилья). Все эти программы требуют, чтобы вы соответствовали определенным критериям, и критики утверждают, что кредиторы и правительство просто не делают достаточно, чтобы помочь. Банки могут не захотеть изменить кредит, потому что они думают, что это посылает неверный сигнал людям, которые придерживаются первоначальных условий своей ипотеки.
В дополнение к этим группам существуют также некоммерческие и общественные коалиции для просвещения людей об их законных правах во время и после процесса обращения взыскания, в том числе как арендаторы арендуемых домов, которые подлежат лишению права выкупа, так и домовладельцы. Проект «Никто не покидает» был начат в 2008 году некоторыми студентами Гарвардской школы права, и, хотя изначально они базировались в Бостоне, они имеют несколько отделений и сотрудничают с другими организациями. Они помогали домовладельцам в случаях, когда кредиторы незаконно обращались с обращениями взыскания - некоторые люди понятия не имели, что на самом деле они не могут быть лишены права выкупа и потеряли бы свои дома без бесплатной юридической помощи.
К сожалению, не всегда есть возможность удержать людей дома. После того, как они были выселены, есть еще вещи, которые сообщества могут сделать. Это просто зависит от того, насколько вы вложены.
Мошенничество с изменением кредита
Точно так же, как имели место незаконные действия с кредитами и лишением права выкупа, существуют также компании, пытающиеся воспользоваться тем, что люди отчаянно пытаются изменить свои кредиты и избежать потери права выкупа. Часто эти компании обещают экстремальные результаты (например, продажу вашего дома через месяц и позволяют вам безнаказанно отказаться от ипотечного кредита) и требуют изрядную плату, чтобы запустить процесс. Проведите исследование и не влезайте в долги - можно найти множество бесплатных советов.
Уменьшение городского упадка
Было время, когда все знали своих соседей. Хотя это уже не всегда так, многие люди действительно живут в районах, которые существуют достаточно долго, чтобы иметь истинное чувство общности, или упорно трудились, чтобы его развивать. Если вы не знаете или не заботитесь о своих соседях, когда они там, то, возможно, вам будет все равно, когда они уйдут. Или вы можете подумать, что на самом деле вы ничего не можете сделать в любом случае. Тем не менее, многие сообщества в Соединенных Штатах не хотят просто грустно смотреть на этот заброшенный дом и надеяться, что дела пойдут лучше. Они принимают меры.
Если вы живете в сообществе с ассоциацией домовладельцев или соседей, это, вероятно, проще сделать, но и отдельные лица тоже могут это сделать. Иногда это так же просто, как один человек косит двор и подстригает кусты на заброшенном участке по соседству или собирает бесплатные бумаги, которые накапливаются в конце подъездной дорожки. Ассоциации могут сформировать целевую группу для организации уборки беспорядка или даже замены сезонных украшений, чтобы создать впечатление, что дом все еще занят. Поначалу это может показаться глупым, но если вы знаете, что кража и вандализм реальны, это может стать огромным сдерживающим фактором. Члены сообщества могут также потрудиться, чтобы связаться с кредиторами и попросить их позаботиться об имуществе.
Иногда соседи сообщают местным органам власти о заброшенной собственности - иначе у них нет ресурсов, чтобы не отставать от них всех. Это приводит нас к законам, касающимся заброшенных домов. Во многих местах они есть, но нет ресурсов для их соблюдения - и здесь также могут помочь общественные организации. Тем не менее, некоторые города столкнулись с необходимостью принятия или ужесточения законов, которые делают их очень привлекательными для владельцев, чтобы их дома выглядели красиво, даже если эти владельцы являются банками. Некоторые взимают специальную плату за заброшенную собственность, взимают штрафы, если дома приходят в негодность, или даже запрещают фанеру на окнах.
Если вы не можете удержать людей в своих домах, вы можете, по крайней мере, сохранить дома в хорошем состоянии. Это делает район более безопасным и делает эти дома более привлекательными для потенциальных покупателей. Говоря о потенциальных покупателях, заполнение этих заброшенных домов должно быть конечной целью любого сообщества. И это возможно.
Новые жильцы, новые соседи
Если дом принадлежит банку, а банку уже принадлежит много другой недвижимости, зачем им усердно трудиться, чтобы заполнить дом в вашем районе? Потому что скрипучее колесо из пословицы смазывают. Общественные организации и лидеры могут звонить или писать кредиторам, чтобы узнать статус собственности. Они могут захотеть сообщить, сколько они хотели бы получить за дом и как они собираются его продать (если еще нет вывески). Вы также можете попытаться убедить кредитора выставить дом на продажу у местного агента по недвижимости, а не у крупной национальной компании, что может облегчить его продажу. Соберите любую информацию, которую вы можете найти о продаже домов в вашем районе, чтобы поддержать ваше дело.
Project No One Leaves и другие организации также оказывали давление на крупных кредиторов, чтобы они продавали недвижимость некоммерческим общественным банкам, которые, в свою очередь, часто закладывали ее (на более выгодных условиях) или сдавали в аренду либо нынешним арендаторам, либо новым домовладельцам. В то время как организация пытается предотвратить выселение, банк работает с нынешними домовладельцами, чтобы они могли получить кредит. Как правило, вы должны доказать стабильный доход и документально подтвержденные трудности, из-за которых вы просрочили выплату по ипотеке. Но если вы находитесь в такой ситуации и соответствуете требованиям, банк сообщества сделает предложение первоначальному кредитору за дом. Тогда вы можете остаться в своем доме. Общественные банки или другие местные кредиторы также могут предлагать кредиты под очень низкие проценты в сообществах, которые нуждаются в серьезном возрождении для привлечения покупателей.
Мы думаем о Habitat for Humanity как об организации, которая строит новые дома, но у нее также есть Инициатива возрождения района. Он предназначен для объединения сообществ, местных органов власти, предприятий, некоммерческих организаций и даже церквей и других религиозных центров. Идея состоит в том, что вы не можете просто положиться на одну из этих групп, чтобы восстановить сообщество - все должны работать вместе. Одна часть инициативы включает восстановление заброшенных или заложенных домов, подготавливая их к приему потенциальными покупателями. Все заинтересованные стороны. Бизнесу нужны новые клиенты. Правительство хочет налоговых поступлений, а не еще одного заброшенного дома в своем списке соблюдения кодекса. И как только дом будет готов к работе? Некоммерческие организации, такие как NeighborWorks America, предлагают многочисленные ресурсы для обучения общественных организаций тому, как рекламировать и продавать недвижимость, а также планировать, как они хотят восстановить дом.
Если в вашем районе есть дома, лишенные права выкупа, вы можете сделать больше, чем просто ждать, пока ситуация не изменится в финансовом отношении. Это не только поможет вашему сообществу, но и принесет пользу вам как домовладельцу.
Примечание автора
Я так же виновен, как и все остальные, что живу в своем собственном маленьком пузыре, но невозможно не заметить влияние кризиса потери права выкупа, когда вы видите его на своей улице. Я видел, как принадлежащие банку дома в моем районе продаются на аукционах за удивительно небольшую сумму денег. Это тяжелая пилюля, если вы домовладелец, купивший квартиру прямо перед тем, как лопнул пузырь на рынке жилья, но, с другой стороны, новые владельцы в целом хорошо обслуживают жилье. Приятно знать, что люди объединяются и усердно работают над восстановлением своих сообществ.