Обновите дом, не потратив все свои сбережения, с советами экспертов от пяти опытных специалистов по реабилитации.
Многие из нас с благоговением смотрели на страницу с описанием старого дома с заросшим ландшафтом и плиткой в ванной комнате начала 1900-х годов. И многие воображали ремонт старого дома, но лишь немногие делают это. В конце концов, требуется особый тип человека, чтобы позвонить риелтору и отправиться на экскурсию с подрядчиком, чтобы узнать, сколько будет стоить полировка этого скрытого драгоценного камня. Почему? Страх получить денежную яму в наследство или просто боязнь затрат на реабилитацию может удержать любого от покупки дома своей мечты, который нуждается в ремонте.
Но можно купить и продать дом, не тратя свои сбережения. Просто нужно правильно спланировать. Впереди пять опытных реабилитологов со всей страны делятся своими советами для тех, кто впервые занимается фиксацией.
Кхари Вашингтон, Калифорния
Где и когда вы купили дом, который нуждался в ремонте?
За эти годы я отремонтировал и/или перевернул много домов и помог многим другим сделать то же самое. Я заключал сделки в городах по всей Калифорнии и в Сан-Антонио, штат Техас.
Сколько вы потратили на их покупку и ремонт?
Дома на нижнем уровне стоят от 125 000 до 500 000 долларов, и на их строительство уходит около 45 дней. Реабилитация становится все дороже; Раньше я тратил 30 000 долларов на дом, а сейчас это ближе к 45 000 долларов.
Какой ремонт был для вас самым дорогостоящим и как вы его решали?
Преобразование кабинета в главную спальню и ванную комнату, что стоило 20 000 долларов и заняло около месяца. Я нашел подрядчика, который был очень доступным, и использовал его для большей части каркасных, сантехнических и электрических работ. Я попросил разнорабочих покрасить, установить сантехнику и установить пол.
Что бы вы посоветовали начинающим реабилитологам?
Убедитесь, что тот, кого вы нанимаете для выполнения определенной задачи, отлично справляется с этой задачей. Составьте подробный список всего, что вы хотите сделать, и того, что вы ожидаете от подрядчика. Цена заканчивается заранее, поэтому вы не удивитесь огромным расходам после оплаты. Заранее обсудите со своим подрядчиком все, что может возникнуть, чтобы вы могли удержать их в пределах предполагаемого диапазона цен на случай наихудшего сценария.
Никки Вебстер, Флорида
Где и когда вы купили дом, который нуждался в ремонте?
Два месяца назад я купил дом 1962 года выпуска в Эрнандо-Бич, чтобы сдавать его в аренду на Airbnb. Планирую жить там летом, а зимой сдавать. Мой дом в Орландо был реабилитационным центром, который нельзя было восстановить; в итоге нам пришлось снести существующий дом и построить новый.
Сколько вы потратили на покупку и ремонт пляжного домика?
Дом стоил 349 000 долларов, и я потратил 20 000 долларов, чтобы сделать его пригодным для жилья в течение двух месяцев.
Какие исправления были для вас самыми дорогостоящими и как вы их решали?
- Приведение электрики в соответствие с нормами: $2 000
- Покраска дома снаружи: $3 000
- Повторное эпоксидное покрытие навеса и патио: 1 000 долларов США
- Демонтаж ветхого сарая: 1 000 долларов
- Новый водонагреватель: $750
- Сантехника, которая превратилась в новую ванную: все еще работаем над ценами, но должна стоить ~ 3 000 долларов США
Также стоит отметить, что кондиционер вышел из строя на второй день, несмотря на прохождение техосмотра. К счастью, у меня есть домашняя гарантия, так что это было решено только с франшизой.
Что бы вы посоветовали начинающим реабилитологам?
Все, что может пойти не так, пойдет не так. Например, скажем, ванная нуждается в ремонте - на первый взгляд, это простая работа с трубами. На самом деле, чтобы получить к нему доступ, нам нужно снести всю стену, моноблок в плохом состоянии, а слив пробит. Как только этот проект начнется, возможно, дренаж придется переделывать. Другими словами: беритесь за эти дела, ожидая худшего.
Не срезайте углы; они всегда возвращаются, чтобы укусить вас. Вы можете наложить пластырь на проблему, но в долгосрочной перспективе это будет стоить вам вдвое дороже. Каждый раз, когда я делаю реабилитацию и оцениваю «известные затраты», я добавляю еще 30%. Всегда есть неизвестный расход скрывается. Кроме того, независимо от того, насколько хорошо вы считаете, что оцениваете, в конечном итоге это всегда будет стоить дороже.
Ник Дисней, Техас
Где и когда вы купили дом, который нуждался в ремонте?
В Сан-Антонио, где я владелец компании «Продай мой дом в Сан-Антонио».
Сколько вы потратили на покупку и ремонт своего последнего реабилитационного центра?
Дом стоил 75 000 долларов, и мы потратили еще 75 000 долларов, чтобы сделать его пригодным для жизни в течение 10 месяцев. Когда это было сделано, мы решили сдать его в аренду, чтобы получать ежемесячный доход.
Какой ремонт был для вас самым дорогостоящим и как вы его решали?
Вся сантехника нуждалась в ремонте. После покупки недвижимости мы обнаружили несколько разрывов канализационной линии; нужно было заменить все подряд. После того, как сантехник заменил их, мы обнаружили течь внутри плиты фундамента из одной из линий, идущих в дом. Нам пришлось снять новый пол и разбить бетон, чтобы устранить течь. К тому времени, когда мы закончили, мы потратили 18 000 долларов только на сантехнику.
Что бы вы посоветовали начинающим реабилитологам?
Вы должны планировать непредвиденные расходы. Заложите в бюджет несколько тысяч долларов на излишки и скрытые проблемы. Если вам это не нужно, отлично, но если вам это нужно, вы будете рады, что это было в бюджете.
Энди Колоджи, Вашингтон, округ Колумбия и Вирджиния
Где и когда вы купили дом, который нуждался в ремонте?
Мой последний реабилитационный центр был в Петербурге, штат Вирджиния, недалеко от Ричмонда.
Сколько вы потратили на его покупку и ремонт?
Дом стоил 90 000 долларов, и я потратил 60 000 долларов, чтобы сделать его пригодным для жилья. 60 000 долларов пошли на новые окна, установку систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и воздуховодов, модернизацию кухни, установку полноценной ванной, новый пол, ремонт/покраску стен и снос пары проблемных деревьев.
После того, как мы решили сдать его в аренду, цифры оказались неблагоприятными. Мы продали недвижимость вне рынка покупателю, желающему приобрести дом без агента.
Какой ремонт был для вас самым дорогостоящим и как вы его решали?
Установка ОВКВ и воздуховодов, но мы заложили это в бюджет при покупке дома. Нет никакого способа сэкономить на HVAC, за исключением более дешевых компонентов и меньшего количества воздуховодов.
Если вы не знаете, сколько будет стоить реабилитация, пригласите профессионала (т. е. лицензированного подрядчика), чтобы помочь с ценами в вашем районе.
Что бы вы посоветовали начинающим реабилитологам?
Начинайте сотрудничество с кем-то, кто имеет опыт работы в этой области. Разделение сделки с опытным реабилитологом принесет вам больше денег, чем в начале работы в одиночку. Кроме того, вам нужно только внести в сделку не более 50% финансов; в зависимости от соглашения, которое вы заключили с вашим новым партнером, оно может быть меньше. Это приводит к меньшему воздействию, и у большинства новичков не будет средств, чтобы сделать это самостоятельно.
Тавана Шортер, Коннектикут
Где и когда вы купили дом, который нуждался в ремонте?
Я купил свой дом на 3 семьи в Бриджпорте, штат Коннектикут, в 2019 году.
Сколько вы потратили на его покупку и ремонт?
Я купил его за 375 000 долларов, заплатил 3 000 долларов и вышел без дополнительных затрат. Я ушел от закрытия с 3000 долларов залога, так что, думаю, я получил его обратно. И в прошлом году я заработал около 25 000 долларов собственного капитала, не считая ремонта.
Какой ремонт был для вас самым дорогостоящим и как вы его решали?
Дом был пригоден для меня и жильцов, но нуждался в небольшом ремонте. Я увеличил стоимость, обновив кухню и ванные комнаты и подняв арендную плату. Мне посчастливилось найти недвижимость, которая вполне себя окупает: две квартиры покрывают 95% общей стоимости недвижимости. Кухня обошлась в 25 000-30 000 долларов, чтобы починить ее с использованием высококачественных материалов.
Что бы вы посоветовали начинающим реабилитологам?
Во время поиска я сделал действительно правильный выбор. У меня была стратегия в отношении недвижимости, и эта недвижимость была частью моего пятилетнего плана в сфере недвижимости. Я знал, что ищу, что требует ремонта и тенденции рынка.
Во-первых, изучите свой рынок и поставьте перед собой финансовые цели. Затем создайте свою сеть. Вам необходимо наладить отношения с лицензированными подрядчиками и риелторами. Создайте команду людей, которым вы можете доверять.
Чтобы узнать больше о том, как взяться за ремонт, посмотрите наш новый подкаст The Better Buy, где такие гости, как Дэйв и Дженни Маррс, делятся дополнительной информацией о декорировании, ремонте дома и поиске дома своей мечты.