Большинству покупателей жилья потребуется ипотечный кредит для финансирования их покупки и закрытия нового дома. Узнайте, как получить ипотечный кредит, ориентироваться в процессе одобрения кредита и дойти до финального стола.
Покупка дома - одна из самых важных вех в жизни любого человека и, безусловно, одна из самых дорогих инвестиций, которую только можно сделать. Таким образом, покупатели жилья захотят подойти к любой покупке недвижимости с тщательной подготовкой. Хотя может быть интересно просмотреть списки домов, проверить открытые дома и представить себе жизнь в доме с ухоженным газоном, обширным задним двором и современной кухней, важно, чтобы потенциальные покупатели сначала сосредоточились на том, чтобы привести в порядок свое финансирование и в первую очередь.
Для многих людей самым большим препятствием при покупке дома является получение ипотечного кредита. Поскольку у большинства людей нет средств, чтобы сразу купить дом, ипотечные кредиты позволяют большему количеству людей стать домовладельцами. Получение ипотечного кредита является важным шагом на пути к покупке жилья, но многие покупатели жилья впервые могут не знать, как получить ипотечный кредит. Процесс одобрения кредита может показаться сложным, но при правильной подготовке он может быть совершенно безболезненным. Следуя этим 10 шагам, покупатели жилья могут получить ипотечный кредит, не сталкиваясь с ненужными задержками или осложнениями.
Прежде чем вы начнете…
Люди нередко ждут, пока они захотят сделать предложение о доме, чтобы начать думать о финансировании, но в этом случае может быть уже слишком поздно. Продавцы обычно хотят знать, есть ли у покупателя кредит, прежде чем они соглашаются на предложение. Это особенно актуально на конкурентных рынках недвижимости, где продавцы могут получать несколько предложений и могут позволить себе очень избирательно выбирать покупателя. Часто рекомендуется получить письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора до начала процесса поиска дома, чтобы покупатели дома могли сделать предложение с позиции силы.
Потенциальные покупатели жилья также должны подготовиться к тщательной финансовой оценке, которую часто включает процесс предварительного одобрения кредита и андеррайтинга. Для получения предварительного одобрения на ипотеку потребуется, как минимум, запрос кредита, но кредиторы могут также запросить квитанции об оплате, банковские выписки или недавние налоговые декларации, чтобы лучше понять финансовое положение заявителя и его способность управлять долгом, прежде чем предоставлять письмо с предварительным одобрением.
Наконец, шаги, изложенные ниже о том, как получить ипотечный кредит, сосредоточены на процессе, связанном с покупкой дома. Тем не менее, домовладельцы, которые хотят рефинансировать свою ипотеку, могут использовать многие из этих шагов в качестве руководства, поскольку рекомендации, посвященные выбору кредитора, подаче заявки на получение кредита и андеррайтингу, также имеют отношение к рефинансированию ипотеки.
ШАГ 1. Выясните, сколько дома вы можете себе позволить
Самый первый шаг, который покупатели жилья захотят сделать при подготовке к получению ипотечного кредита, - это установить реалистичный бюджет дома. Одна из причин, по которой так важно получить предварительное одобрение, прежде чем искать новый дом, заключается в том, что заемщики могут видеть сумму кредита, на которую они имеют право, и, соответственно, сколько дома они могут себе позволить. Наличие этой информации помогает покупателям жилья сузить область поиска и сформировать правильные ожидания от покупки недвижимости.
Перед прохождением процесса предварительного одобрения заемщики могут лучше понять, на какую сумму они могут претендовать, используя калькуляторы доступности жилья для оценки своей покупательной способности. Эти онлайн-инструменты могут показать, какое финансирование возможно, но каждый покупатель дома должен будет решить для себя, сколько он готов потратить на новый дом.
Существует несколько расходов, связанных с покупкой дома, включая авансовые расходы и текущие расходы. В большинстве случаев покупатели должны будут внести первоначальный взнос за новый дом, который может быть значительной суммой денег. Покупатели жилья также должны будут внести задаток при выставлении предложения о доме, оплатить осмотр и оценку дома и покрыть любое количество расходов на закрытие.
После того, как кредит будет профинансирован, домовладельцы должны будут внести в бюджет свои ежемесячные платежи по ипотеке, которые включают в себя основную сумму кредита, проценты, налоги на имущество и страховые взносы домовладельцев. Могут также учитываться другие ежемесячные расходы на жилье, такие как страховые взносы по частному ипотечному кредитованию и сборы ассоциации домовладельцев. Прежде чем решить, как взять ипотечный кредит, важно рассмотреть расходы на домовладение со всех сторон, чтобы составить бюджет дома, который точно отражает все связанные с этим расходы.
ШАГ 2: Решите, какой тип ипотечного кредита вы хотите, а также любые необходимые условия финансирования
Кредиторы часто предлагают широкий спектр вариантов финансирования для удовлетворения различных потребностей, поэтому неудивительно, что некоторые люди чувствуют себя подавленными, прежде чем они даже начинают обсуждать вопрос о том, как получить ипотечные кредиты. Многие люди выбирают стандартный 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, который может предложить относительно низкие ежемесячные платежи из-за длительного срока кредита. Домовладельцы также могут претендовать на 15-летнюю ипотеку, но их ежемесячные платежи будут значительно выше, поскольку кредит нужно будет погашать в два раза быстрее.
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) также являются потенциальными вариантами для рассмотрения. Эти жилищные кредиты начинаются с фиксированной процентной ставки, которая часто длится 5 или 7 лет, прежде чем процентная ставка корректируется через регулярные промежутки времени - 6 или 12 месяцев являются наиболее распространенными периодами корректировки. Домовладельцы также могут захотеть изучить кредиты, поддерживаемые государством, такие как кредиты VA или FHA, которые могут предлагать более низкие процентные ставки, гибкие требования к первоначальному взносу и другие привлекательные функции.
Помимо принятия решения о типе кредита, покупатели жилья могут также захотеть рассмотреть, какие условия ипотечного кредита они хотят. Покупатели, которые создали строгий бюджет для своих ежемесячных расходов на жилье, захотят посмотреть, как ставки по ипотечным кредитам, страховые взносы по частному ипотечному кредиту и другие расходы на жилье могут повлиять на их платежи по ипотечным кредитам.
Другие условия ипотеки, такие как непредвиденные обстоятельства, также важно учитывать на этом этапе. Например, покупатель дома, которому необходимо сначала продать свой текущий дом, чтобы использовать выручку от этой продажи для новой покупки, может быть заинтересован в добавлении непредвиденных обстоятельств продажи к любому предложению, которое они делают. С учетом этого непредвиденного обстоятельства они могут отказаться от сделки, если не смогут найти покупателя на свой нынешний дом. Хотя такие непредвиденные обстоятельства не всегда необходимы или даже рекомендуются, в зависимости от обстоятельств они могут быть полезны в определенных ситуациях, но они могут сделать предложение о покупке менее привлекательным для продавца на высококонкурентном рынке.
ШАГ 3: Соберите любую личную или финансовую документацию, которую кредиторы захотят просмотреть
Когда потенциальному покупателю дома придет время подать заявку или получить предварительное одобрение на ипотеку, группа андеррайтеров кредитора проведет тщательный анализ финансов, кредитной истории и сведений о занятости заемщика, чтобы оценить их способность для погашения кредита и управления задолженностью. Хотя предварительная квалификация не требует такой строгой оценки, кредиторы все равно захотят собрать некоторую личную и финансовую информацию, чтобы лучше понять денежное положение покупателя дома и то, на какую сумму денег он может претендовать при получении ипотечного кредита.
Чтобы избежать каких-либо задержек в процессе предварительного одобрения, обычно лучше иметь эту информацию под рукой заранее, чтобы кредиторы могли выпустить письмо с предварительным одобрением как можно быстрее. Во многих случаях кредиторы будут запрашивать некоторые доказательства дохода, которые могут включать платежные квитанции, банковские выписки или самые последние налоговые декларации заемщика. Если у покупателя есть другие источники дохода или активы, которые он планирует использовать для финансирования своей покупки, кредиторы, вероятно, также захотят проверить эти средства. Эта документация может включать выписки об ипотеке дома, находящегося в собственности в настоящее время, или выписки брокеров, подтверждающие наличие акций или облигаций, которыми владеет покупатель.
Покупателям жилья, которые впервые обращаются к своим родителям или родственникам за помощью в оплате первоначального взноса за новый дом, возможно, также придется планировать заранее. Ипотечные кредиторы обычно согласны с такой практикой, но они захотят подтвердить источник этих средств. Подарочного письма, написанного человеком, который помогает оплатить покупку дома, должно быть достаточно. Кредиторы могут не обязательно запрашивать подарочное письмо перед предоставлением предварительного одобрения, но в случае, если они это сделают, рекомендуется иметь его под рукой, если заемщик использует средства от третьего лица.
ШАГ 4. Найдите лучшие условия финансирования, а затем выберите кредитора
После того, как покупатели жилья узнают, что они ищут в ипотечном кредите, пришло время начать ходить по магазинам, чтобы выбрать ипотечного кредитора. Ипотечные компании могут предлагать другие виды кредитов и условий финансирования, чем их конкуренты. Например, не все кредиторы одобрены Федеральной жилищной администрацией, поэтому эти кредиторы не могут предоставлять ипотечные кредиты FHA.
При рассмотрении вопроса о том, как получить ипотечный кредит, важно помнить, что у каждого кредитора есть свой порог риска, поэтому у каждого могут быть свои требования к кредиту и квалификационные требования. Некоторые кредиторы могут быть готовы предложить более крупные суммы кредита или более низкие процентные ставки, чем другие ипотечные компании, и заемщики могут претендовать на получение определенного типа ипотечного кредита у одного кредитора, но не у другого.
Многие покупатели жилья беспокоятся о том, что поиск ипотечного кредита или любого другого вида кредита, если на то пошло, негативно повлияет на их кредитный рейтинг, поскольку предварительное одобрение часто требует проверки кредитоспособности. Множественные кредитные запросы в течение короткого периода времени могут повлиять на кредитный рейтинг, но кредитные бюро также могут распознать, когда кто-то просто покупает ипотечный кредит, а не хочет взять несколько кредитов. В этих случаях влияние на кредитный рейтинг заемщика может быть минимальным. Тем не менее, покупатели жилья могут захотеть сузить свой поиск до кредиторов, которые предлагают условия кредита, которые они ищут, прежде чем подавать заявку на предварительное одобрение.
ШАГ 5: Подайте заявку и получите письмо с предварительным одобрением перед поиском жилья
Прежде чем нанять агента по недвижимости или запланировать показ дома, покупатели жилья захотят предпринять некоторые предварительные шаги, чтобы привести свое финансирование в порядок. Наличие на руках письма с предварительным одобрением усилит любое предложение, которое они делают, потому что оно показывает продавцам, что покупатель настроен серьезно и не должен иметь никаких проблем с получением ипотечного кредита для финансирования покупки. Время обработки писем с предварительным одобрением может варьироваться в зависимости от кредитора, и, хотя некоторые ипотечные компании имеют очень быстрое время обработки, ожидание до последней минуты, чтобы получить письмо с предварительным одобрением, может поставить под угрозу конкурентное предложение.
В то же время покупатели жилья должны знать, что срок действия писем о предварительном одобрении истекает через установленный период времени - обычно от 60 до 90 дней после их выдачи. Время очень важно в этом отношении; слишком долгое ожидание предварительного одобрения может привести к задержке предложения, в то время как слишком заблаговременное получение предварительного одобрения может означать, что письмо уже недействительно к тому времени, когда покупатель найдет дом для покупки.
ШАГ 6. Разместите предложение о покупке дома и согласитесь с условными условиями покупки с продавцом
Когда приходит время делать предложение о покупке дома, покупателям дома, как правило, необходимо работать с агентом по недвижимости, чтобы составить договор купли-продажи, в котором излагаются условия предлагаемой сделки. Эти договоры купли-продажи часто предоставляют некоторую информацию о механизмах финансирования покупателя и любых непредвиденных обстоятельствах, которые необходимо выполнить, прежде чем сделка может быть продолжена. Часто рекомендуется, чтобы юрист по недвижимости просмотрел договор купли-продажи, прежде чем отправить его продавцу. В противном случае покупатель может непреднамеренно опустить важные условия из соглашения или включить условия продажи, которые не отвечают его интересам.
Если этого требует закон штата, сделка перейдет на стадию рассмотрения юристом после того, как обе стороны согласились с условными условиями, изложенными в соглашении о покупке. Этот процесс обычно длится около недели, но точная продолжительность, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата - в некоторых штатах может вообще не требоваться проверка адвоката. В течение этого времени адвокаты обеих сторон обсудят условия соглашения, включая любые уступки продавца или кредиты, предоставленные покупателю. С этой целью покупатель будет нести ответственность за планирование осмотра дома, чтобы проверить наличие проблем, которые могут потребовать кредита. В штатах, где не требуется проверка адвоката, эти переговоры ведутся агентами по недвижимости, представляющими покупателя и продавца.
Если обе стороны зашли в тупик, у них есть возможность отказаться от соглашения. В зависимости от условий договора купли-продажи покупатели могут возместить определенные расходы, которые они заплатили до этого момента, например, задаток, но им также может потребоваться лишиться этих денег при определенных обстоятельствах. Например, если покупатель струсит и решит не совершать покупку, хотя с самим домом проблем нет, он может не получить обратно свой задаток.
ШАГ 7: Подайте заявку на ипотеку и начните процесс андеррайтинга
После того, как предварительные условия согласованы и обе стороны договорились о возможных уступках продавцу, остается еще одно серьезное непредвиденное обстоятельство, которое необходимо решить: ипотечное непредвиденное обстоятельство. Это непредвиденное обстоятельство дает покупателю определенное количество времени - обычно от 30 до 60 дней - для обеспечения финансирования своей покупки. Покупатели жилья не обязательно обязаны обращаться к тому же кредитору, который предоставил им письмо с предварительным одобрением, но с таким узким окном, в котором можно получить ипотечный кредит, может быть сложно начать поиск ипотечной компании на этом этапе.
После подачи заявки на ипотеку своему кредитору для обработки, заемщики должны будут предоставить документы, подтверждающие их доход, активы и статус занятости. Некоторые из этих материалов, возможно, уже были предоставлены при предварительном одобрении кредита, но кредитор может запросить более свежие платежные квитанции, банковские выписки и другие финансовые документы. Кредитор также может обратиться к работодателю заемщика, чтобы проверить его статус занятости.
Прежде чем кредит может быть условно одобрен, кредитор захочет запланировать оценку имущества, чтобы определить его справедливую рыночную стоимость. Поскольку дом служит залогом по ипотеке, кредиторы хотят быть уверены, что смогут возместить любые убытки в случае дефолта. Если оценочная стоимость дома меньше суммы кредита, то кредитор, скорее всего, либо отклонит заявку, либо будет настаивать на том, чтобы покупатель пересмотрел условия покупки с продавцом. Предполагая, что оценка подтвердит, что покупная цена точно отражает истинную стоимость дома, кредитор всерьез начнет процесс андеррайтинга.
ШАГ 8. Предоставьте любую дополнительную документацию, требуемую отделом андеррайтинга вашего кредитора
Даты закрытия часто назначаются через 30 или 60 дней с даты подписания контракта. Этот срок дает андеррайтерам месяц или два, чтобы проанализировать финансовое положение покупателя дома, проверить его доход и активы и проверить любые потенциальные красные флажки, которые могут сделать их рискованными заемщиками. После бурной активности, связанной с выбором кредитора, поиском дома, составлением предложения и обсуждением условий покупки с продавцом, покупателю дома практически нечего делать в процессе андеррайтинга. Недели могли пройти без каких-либо обновлений от их кредитного специалиста, пока андеррайтеры корпели над финансовыми отчетами покупателя.
Даже на этом этапе процесса может существовать некоторая необходимая документация, которую необходимо отправить команде андеррайтинга. Покупатели жилья должны быть готовы предоставить любые дополнительные банковские выписки, налоговые формы или информацию о счетах, которые запрашиваются, а также расценки на страхование домовладельцев, чтобы показать, что они смогут выполнить требование кредитора о страховании от рисков.
Пока андеррайтинг идет полным ходом, заемщики должны избегать любых действий, которые могут негативно повлиять на их финансы или кредит. Потеря основного источника дохода на этом этапе может поставить под угрозу всю ипотеку, поэтому поддержание постоянной занятости имеет решающее значение. Покупатели жилья также должны избегать дополнительных долгов во время оформления ипотечного кредита. Получение ссуды на покупку автомобиля, открытие новой кредитной карты или подача заявки на личный кредит могут вызвать тревогу у андеррайтеров кредитора.
ШАГ 9: Просмотрите заключительную информацию перед тем, как перейти к заключительному столу
Если команда андеррайтеров удовлетворена квалификацией заемщика по кредиту, статус ипотеки изменится с «условное одобрение» на «чисто для закрытия». Это означает, что кредитор может продолжить финансирование кредита, чтобы покупатель мог закрыть свой новый дом. По мере приближения даты закрытия ипотечная компания отправит покупателю заключительную информацию (CD). В этом документе излагаются условия кредита, включая все расходы и сборы, которые должны быть оплачены заемщиком.
Потратив некоторое время на просмотр компакт-диска, покупатели жилья могут выявить любые потенциальные проблемы с их ипотечным соглашением, прежде чем отправиться за заключительный стол. Заемщики могут проверить стоимость закрытия, процентные ставки и ежемесячные платежи, указанные в компакт-диске, чтобы убедиться, что все соответствует их ожиданиям и бюджету. Если есть какие-либо расхождения или проблемы, лучше сообщить о них как можно скорее, а не ждать закрытия, чтобы озвучить их.
ШАГ 10: Подпишите договор об ипотеке, получите финансирование по кредиту и закройте свой новый дом
Когда наступит день закрытия, покупатель сможет в последний раз осмотреть недвижимость, чтобы проверить любые проблемы, которые могли остаться незамеченными во время осмотра дома. Если покупатель обнаружит какие-либо проблемы, требующие решения, он может попытаться договориться с продавцом о некоторых уступках в последнюю минуту, когда они встретятся за заключительным столом. Обе стороны и их представители обычно встречаются в выбранной титульной компании, чтобы просмотреть ипотечные документы и подтвердить условия покупки. Однако в некоторых случаях покупатель и продавец могут вообще никогда не встретиться лицом к лицу.
Если нет явных проблем с оформлением документов или значительных проблем с недвижимостью, которые необходимо решить, оформление ипотечного кредита должно быть довольно простым процессом. Агент по закрытию сделки или адвокат покупателя ознакомится с каждым разделом ипотечного договора, объяснив условия финансирования и ответив на любые вопросы заемщика. Любые оставшиеся расходы на закрытие также должны быть оплачены в это время. После того, как все документы подписаны и все стороны удовлетворены условиями, кредитор выдает кредит, оформляя ипотеку и позволяя покупателю завершить покупку дома.
Ипотечные кредиты являются важными финансовыми инструментами, которые помогают людям по всей стране стать домовладельцами. Несмотря на важнейшую роль, которую играет финансирование при покупке дома, многие люди не знают, как получить ипотечный кредит. Однако получение ипотечного кредита не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Понимание квалификационных требований кредитора и поиск ипотечного кредита, который соответствует бюджету покупателя, поможет покупателям жилья избежать ненужного стресса. По большей части ответственность заемщика во время ипотечного процесса в значительной степени сводится к предоставлению любых документов, необходимых для проверки их финансов, и воздержанию от любых финансовых решений, которые могут поставить под угрозу их ипотечный статус.
Лучшие ипотечные кредиторы будут готовы пройти каждый шаг на этом пути и ответить на любые вопросы, которые могут возникнуть у заемщиков, чтобы облегчить их опасения. Кредиторы также могут работать с заявителями, у которых плохая кредитная история или которые по каким-либо иным причинам не могут соответствовать обычным требованиям для получения кредита, предлагая альтернативные варианты финансирования, чтобы помочь воплотить мечту о домовладении в реальность.