Продажа дома - сложный процесс, каким бы хорошим ни был рынок недвижимости. Независимо от того, впервые вы продаете дом или нет, у вас, вероятно, будет куча вопросов. Нужен ли мне агент по недвижимости? Что такое «закрытие»? Сколько бумаг мне придется заполнить? Как я могу получить лучшую цену за свой дом? Как я могу одновременно продать свой дом и купить новый?
В этой статье вы узнаете ответы на все эти вопросы и многое другое, пока мы объясняем, что такое «обуздание апелляции» и почему день открытых дверей - это еще не все, чем это должно быть.
Есть два основных способа продать свой дом - с агентом или без него. Прежде чем мы обсудим и взвесим каждый вариант, давайте рассмотрим несколько общих советов, которые должны знать все продавцы.
Знание стоимости вашего дома и проявление терпения и сдержанности являются ключевыми факторами. Оцените свой дом; это стоит от 250 до 500 долларов. На хорошем рынке цена продажи может быть на 10-15% выше оценочной. На более слабом рынке цена продажи может быть около оценочной. Подробнее о том, как рассчитать цену продажи, мы поговорим позже в этой статье.
Осмотр дома также важен для предотвращения осложнений во время продажи. Продавец получит инспекцию, но обнаружение проблем во время предпродажной инспекции дома позволяет вам иметь больше контроля над тем, как с ними справиться. Если проверка вашего дома действительно выявит проблемы с вашим домом, важно, чтобы вы ознакомились сзаконами о раскрытии информации вашего штата, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем. Эти законы различаются от штата к штату, но, как правило, они требуют, чтобы вы сообщали в устной или письменной форме о наличии каких-либо опасных материалов в вашем доме или значительных недостатках в строительстве. Если вы не уверены в том, что вам нужно раскрыть, проконсультируйтесь с агентом по недвижимости, адвокатом или местным жилищным управлением.
Помните, главное терпение. Да, риелторы действительно выражают обеспокоенность тем, что дома могут «устареть» после слишком долгого нахождения на рынке, а это означает, что они больше не вызывают интереса у покупателей. Но просроченная продажа обычно происходит из-за того, что продавец переоценивает свой дом. Может произойти и обратное: в спешке продать дом или вовремя продать, чтобы переехать в новый дом, дом может быть недооценен.
Наконец, если у вас есть возможность, постарайтесь выставить свой дом на продажу как можно дольше, прежде чем покупать новый. В противном случае вы можете в конечном итоге платить два ипотечных кредита, что может быть трудно себе позволить. Если вы в конечном итоге найдете дом, который вам не терпится купить, прежде чем продавать свой собственный, вы можете попросить своего кредитора опромежуточном кредитепромежуточный кредит - это особый тип кредита, который, если у вас достаточно капитала в вашем нынешнем доме, позволяет вам оплатить первоначальный взнос за новый дом. Вы также можете получитькредит под залог жилья, чтобы помочь с двойными платежами по ипотеке. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как работают кредиты под залог дома».
Теперь, когда мы прошли некоторые основные уроки продажи дома, пришло время рассмотреть старый спор: нужен мне агент по недвижимости или нет?
Нужен ли мне агент по недвижимости?
Хотя Интернет упростил продажу вашего дома без агента, около 93 процентов продаж домов по-прежнему осуществляются с тем или иным агентом по недвижимости [ссылка]. Агент может работать самостоятельно или на компанию, выступающую в роли брокера. Брокер подписывает договор с продавцом. Лучшие агенты получают 100 процентов комиссии и платят комиссию брокеру, в то время как менее опытные агенты получают от 30 до 40 процентов комиссии.
Есть много причин, по которым может быть полезно нанять агента:
- Образование и опыт - Хороший риелтор понимает сложные процедуры и документы, связанные с продажей дома. Надеюсь, он или она также прошли программу лицензирования.
- Экономит время и энергию - Вам не придется тратить время на планирование и проведение экскурсий по дому, что отвлекает от работы и выходных.
- Оценка предложений - Агент может помочь отличить серьезных покупателей от тех, кто просто ищет.
- Рынок - Хороший риелтор знает рынок и понимает тенденции, которые могут помочь вам в прибыли.
- Переговоры - агент обладает навыками ведения переговоров, чтобы помочь вам получить хорошую цену.
- Профессиональные контакты - Контакты вашего агента с другими риелторами и с подрядчиками, инспекторами, ландшафтными дизайнерами и т.п. могут помочь вам найти решение любой проблемы, с которой вы можете столкнуться.
- Цена продажи - в некоторых случаях покупатели будут предлагать меньше денег тому, кто не использует агента, полагая, что продавец пытается сэкономить деньги, не платя комиссию.
- "Караваны" - Агенты иногда проводят дни открытых дверей только для агентов покупателей, когда агенты покупателей прибывают группами (" караваны") и проверяют дом. Обычно это быстрый процесс, более удобный, чем традиционный день открытых дверей, и позволяет агентам по закупкам в этом районе рассказать своим клиентам о вашем доме.
Ключевым инструментом для агентов по недвижимости являетсяMultiple Listing Service (MLS), огромная онлайновая база данных, на которую подписаны 900 000 агентов, которая содержит списки 90 процентов недвижимости для продажи в Соединенных Штатах [исх.]. Покупатели могут бесплатно получить доступ к сервису на сайте re altor.com. Обычно только подписавшиеся агенты могут размещать объявления о недвижимости, хотя в некоторых случаях продавцы домов могут платить комиссию за размещение своей собственности.
При всех преимуществах использования агента есть и некоторые недостатки. Самое главное, это очень дорого. Комиссионные могут достигать 6 процентов от продажной цены дома, хотя многие агенты готовы вести переговоры о комиссионных, особенно на хорошем рынке жилья. Работа с агентом также требует определенной степени доверия, готовности отдать самое ценное, что у вас есть, в руки незнакомца и сказать: «Пожалуйста, помогите мне». Но это, наряду с отказом от сентиментальных привязанностей к дому, является частью процесса продажи.
Если вы планируете нанять агента по недвижимости, который поможет вам продать дом, у вас есть выбор междуагентом с полным спектром услугиуслугой со скидкой. Агент с полным спектром услуг сделает все: подготовит ваш дом, проведет дни открытых дверей, использует MLS, подготовит отличные маркетинговые материалы и красивую вывеску для вашего двора, а в некоторых случаях наймет профессионального фотографа, чтобы сфотографировать ваш дом. дом.
Дисконтная служба предоставляет меньше, хотя то, что вы получите, зависит от компании. Конечно, вы заплатите меньше: дисконтные брокеры обычно взимают комиссию от 2 до 4,5 процентов. Некоторые дисконтные службы предварительно проверяют квалифицированных покупателей, и они должны указать ваш дом в MLS. Однако вам придется проводить экскурсии, а агенты по закупкам могут неохотно показывать ваш дом из-за более низкой комиссии (агенты покупателя и продавца обычно делят комиссию при продаже). Но услуга может стоить того, если вы думаете, что можете сэкономить деньги и при этом получить хорошую цену за свой дом. В качестве примеров дисконтных брокеров попробуйте ZipRe alty и House Rebate.
Теперь, когда мы рассмотрели преимущества и недостатки, давайте узнаем, как найти агента.
Кто что?
Часто термины агент по недвижимости, брокер и риелтор используются взаимозаменяемо. Но отличаются ли они? В некоторых случаях они есть. Риэлтор® - это только тот, кто имеет лицензию Национальной ассоциации риэлторов и связан Кодексом этики. Агент по недвижимости и брокер по недвижимости, по сути, одно и то же. Однако иногда термин «брокер» может использоваться для обозначения корпорации или товарищества, на которое работает конкретный агент. В этой статье термины «агент» и «брокер» будут взаимозаменяемы, и для простоты мы будем называть риэлтора® риелтором.
Как найти агента по недвижимости
Возможно, лучше всего найти агента, который принадлежит к Национальной ассоциации риелторов, чтобы вы знали, что он или она связаны этическим кодексом. Попросите знакомых, которые имели дело с риелторами, порекомендовать вам. Обратите внимание на объявления в вашем районе и на то, как быстро эти дома продаются. Агент, который знает ваш район и работал там раньше, сможет предоставить вам самую точную информацию о текущей рыночной конъюнктуре. Посещение дня открытых дверей также позволит вам лично встретиться с агентом и «предварительно проверить» его или ее.
Как только вы найдете агента, не подписывайте контракт сразу. Во-первых, найдите время, чтобы взять интервью у агента, чтобы узнать, тот ли это человек, с которым вы хотите работать на вас. Вам нужен агент, который задает вам вопросы и проявляет интерес к вашему дому, поэтому вы должны относиться к этому как к собеседованию при приеме на работу. Вот несколько хороших вопросов, которые можно задать потенциальному агенту:
- Какое у вас соотношениепрейскурантной цены к продажной цене? (Это соотношение того, по какой цене недвижимость агента была первоначально оценена (или выставлена на продажу), по сравнению с тем, по какой цене недвижимость была продана в конечном итоге. Оно должно быть близко к 100 процентам.)
- Сколько домов вы продали за последний год?
- Как вы будете продавать мой дом? Адресная почтовая рассылка? Листовки? Онлайн?
- Вы знакомы с моим районом?
- Чем вы отличаетесь от других агентов?
- Можете предоставить ссылки?
- Вы сможете помочь мне найти специалистов и услуги, которые мне нужны?
- Какие гарантии предлагаются и какова ваша политика в отношении расторгнутых соглашений?
- Сколько времени вы сможете потратить на продажу моего дома?
Запросите копии раскрытия информации агентства, соглашения о листинге и раскрытия информации продавцом. И даже если ваш агент поначалу заявляет, что он или она не ведет переговоры о комиссионных, большинство агентов так и делают, особенно если вы также покупаете дом через того же брокера.
Прежде чем подписывать какие-либо соглашения, попросите юриста просмотреть договор. Вам понадобится адвокат во время процесса закрытия, поэтому лучше заранее привлечь кого-то, кто может дать вам совет в процессе.
Продается владельцем
Хотя это скорее исключение, чем правило, продать дом без агента можно. Приложив немного усилий и тщательно изучив вопрос, вы сможете сэкономить много денег - в некоторых случаях до 7 процентов [ссылка]. Имейте в виду, что этих сбережений может быть трудно достичь, и они очень зависят от рынка, особенно если брокеры снижают свои ставки.
Помимо возможной экономии, есть и другие веские причины попробовать продать свой дом самостоятельно. Вы лучше всех знаете свой дом и, возможно, сможете рассказать о его преимуществах и истории лучше, чем брокер, который только недавно появился на сцене. Проведение собственной продажи дома также дает вам полный контроль. Нет ничего удивительного в том, что брокер честен с вами, и вам не придется иметь дело с кем-то, кто будет указывать вам, как обращаться с вашим домом.
Вам придется бороться с отсутствием информации - возможно, у вас не будет доступа к MLS или контактам брокера. Покупателям также обычно удобнее иметь дело с брокером. Будьте готовы согласиться на более низкую цену продажи, чем у агента.
Продать дом самостоятельно - это трудоемкий и потенциально стрессовый процесс. Вам придется самостоятельно размещать объявления, планировать экскурсии, лично договариваться, а также находить и бронировать нужных специалистов (инспектора, юриста, титульную компанию).
Тем не менее, если вы чувствуете, что готовы работать, не позволяйте этим причинам сдерживать вас! Вы действительно можете сэкономить деньги, а работа в качестве собственного агента может доставить удовольствие. Так что читайте советы по продажам самостоятельно.
Советы по самостоятельной продаже
Во-первых, убедитесь, что вы соблюдаете законы о справедливом жилищном обеспечении. Далее, реклама является ключевым. Разместите рекламу в рубричных объявлениях местных газет и загляните в газеты по недвижимости или вставки в еженедельные газеты. Найдите сайты, которые позволяют вам размещать рекламу в Интернете, например, «Продается владельцем» или «Национальная сеть продажи владельцем». Ваше объявление должно содержать основную информацию, такую как количество спален, ванных комнат и специальных удобств. Могут помочь определенные фразы, например те, в которых упоминается цена ниже рыночной или мебель, включенная в распродажу.
Продавая самостоятельно, вы, вероятно, стремитесь сэкономить деньги, но инвестиции в красивую деревянную вывеску для вашего двора могут иметь большое значение. В зависимости от компании вы сможете получить привлекательную профессиональную вывеску за 100-200 долларов. (Пластиковые вывески и стенды могут стоить менее 50 долларов.) Это того стоит. Поставьте его во дворе, где он будет виден с улицы. Убедитесь, что на нем есть ваш номер телефона. Включение информационного блока с раздаточными материалами о вашем доме может быть полезным; Помимо предоставления общей информации, такой как план этажа и характеристики, указание запрашиваемой цены может помочь отсеять покупателей, которые не готовы брать на себя обязательства.
Поговорите со своими друзьями, знакомыми, коллегами, барменами, врачами, юристами и кем угодно еще! Спросите их, знают ли они кого-нибудь, кто ищет дом. Это не только поможет вам найти покупателя, но и облегчит процесс, если кто-то придет через друга.
Остерегайтесь звонков брокеров - они могут обещать покупателя, но позволив им привести только одного покупателя, вы можете нести ответственность за комиссию агента. Вы можете попросить адвоката составить документ, в котором будет указано, что у вас нет эксклюзивного соглашения с агентом, но вы готовы заплатить ему или ей вознаграждение, если дом будет продан указанному покупателю. Эта плата обычно составляет от 1 до 3 процентов от покупной цены или половину типичной комиссии.
На протяжении всего этого процесса необходимо правильное ценообразование. Дом со слишком высокой ценой рискует стать несвежим, как мы обсуждали ранее. А цена, которая продолжает падать, пока дом остается на рынке, подрывает ваши переговорные рычаги и сообщает потенциальным покупателям, что вы не уверены, сколько стоит ваш дом.
Если вам удалось найти покупателя и договориться, поздравляем! Процесс закрытия, по сути, одинаков, независимо от того, работаете ли вы с агентом или без него, поэтому мы расскажем об этом позже в статье, но рекомендуется, чтобы в любом случае вы наняли юриста для составления договора купли-продажи. Местные правила сильно различаются, и хотя в некоторых справочниках есть копии стандартных контрактов, этот контракт может быть недействителен в вашем регионе.
Пора продавать свой дом
Независимо от того, работаете ли вы с агентом или нет, существуют некоторые стандартные правила, которым вы должны следовать при продаже дома.
Мы уже говорили об этом раньше, но это, вероятно, самая важная часть продажи вашего дома, поэтому мы повторим это снова. Не переоценивайте свой дом. Использование оценки помогает, но в конечном итоге цену определяет рынок. Учитывайте также различные атрибуты вашего дома и района - местоположение, школы, погоду, рынок жилья, специальные удобства и цены на дома в районе. Если вы работаете с брокером, обмен этой информацией позволит ему или ей лучше продать ваш дом. Слишком высокая цена дома представляет большую опасность. Если вы установите слишком низкую цену, вы, скорее всего, получите несколько предложений, которые должны поднять цену.
Подготовьте свой дом перед тем, как выставить его на продажу, и будьте готовы взглянуть на него критически и объективно. Подумайте о том, чтобы нанять профессиональную службу для тщательной уборки вашего дома, включая ковры, бытовую технику и окна. Избавьтесь от лишнего беспорядка. Вы хотите сообщить, что это дом, который содержится в хорошем состоянии, и даже куча старых газет или детских игрушек, разбросанная в коридоре, может оттолкнуть покупателя от вашего дома и перейти к другому.
Вашему дому нужна покраска? Нужно ли заменить молдинги, жалюзи или отделку? Не совсем белый рекомендуется для внутренней части дома, в то время как подкрашивание потрескавшейся или отслаивающейся краски снаружи может значительно улучшить «привлекательность» или то, что покупатель видит, стоя перед вашим домом. Убедитесь, что ваши мусорные баки убраны. Поставьте цветы перед входом. Встаньте на обочину и подумайте, стоит ли вам посетить этот дом, если вам доведется пройти мимо.
Как выбрать предложение
Ваш агент должен быть в состоянии отсеять покупателей, которые не могут позволить себе ваш дом, просматривая кредитную и дебетовую историю потенциального покупателя, доход, статус занятости, сумму, которую он или она имеет для первоначального взноса, и время, необходимое до закрытия дома (которое должно составлять от шести до восьми недель).
Хотя по закону ваш агент обязан раскрывать вам все предложения, еще раз настаивайте на том, чтобы он или она это сделали. В вашем контракте также должен быть пункт, требующий, чтобы вам сообщали обо всех предложениях.
Подумайте о своих финансах. Вы, вероятно, имеете в виду идеальную цену, но, в конечном счете, какую цену вы готовы заключить? Вам требуется определенная сумма денег для внесения первоначального взноса за новый дом или за автомобиль? Также имейте в виду сборы, понесенные в процессе продажи - комиссионные агента (если у вас есть агент), расходы на закрытие, гонорары адвоката и так далее. Учтите эти цифры в своем учете, чтобы иметь хорошее представление о том, где вы окажетесь, когда этот процесс будет завершен.
Миф о днях открытых дверей
Когда многие думают о продаже дома, они думают о днях открытых дверей, закусках, тихой музыке и незнакомцах, которые ходят по дому, задают вопросы и слушают, как агент превозносит достоинства дома. Открытый дом по-прежнему является популярным инструментом, используемым при продаже жилья, но его полезность на самом деле сильно переоценена. По данным Национальной ассоциации риелторов, только 3 процента домов продаются методом открытых дверей. На самом деле дни открытых дверей гораздо полезнее для агентов, чем для продавцов жилья - несколько часов, которые агент тратит на проведение дней открытых дверей, могут принести много новых клиентов. Тщательно подумайте, можете ли вы извлечь пользу из открытого дома. Если ваш агент хорошо рекламирует ваш дом, дополнительные затраты времени и средств на проведение дня открытых дверей не потребуются. Исключением может быть описанный ранее «караван», который помогает распространить информацию о вашем доме среди агентов по закупкам.
Закрытие продажи дома
Поздравляем! Вы нашли покупателя, договорились о цене продажи и готовы продать свой дом. Долгий и изнурительный процесс подходит к концу. Теперь пришло время заключить сделку, так как же это сделать?
Во-первых, вам понадобитсяправоустанавливающая компанияТитульная компания проверяет правоустанавливающий документ, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, и ищет любые проблемы, такие как как оспариваемые права собственности или неполная документация. Они также выдаютстрахование титула, которое обычно выдается покупателю жилья и гарантирует от убытков, связанных с проблемами с титулом.
Далее вам понадобится юрист, желательно тот, который специализируется на вопросах недвижимости. Надеюсь, вы уже связались с одним из них, особенно если вы подписали контракт с агентом по недвижимости. Затем он или она может составитьдоговор купли-продажи и помочь вам и покупателю проработать детали, которые могут включать предметы из дома, включенные в продажу (крупная бытовая техника, мебель, сантехника). и т. д.), сумма первоначального взноса, даты закрытия и владения, условия продажи (такие как осмотр), сведения об ипотеке, какие расходы на закрытие оплачиваются кем и, конечно же, цена продажи.
Ваш юрист также поможет гарантировать, что этот контракт является справедливым и не содержит скрытых или вводящих в заблуждение пунктов. Кроме того, он или она может проконсультировать вас по налоговым последствиям продажи вашего дома. Если вы получаете прибыль от продажи дома, это здорово, но имейте в виду, что правительство США попытается получить свой кусок пирога. Но, как скажет вам ваш адвокат, вы можете исключить до 250 000 долларов прироста капитала (500 000 долларов для супружеской пары), если вы жили в своем доме два из последних пяти лет. Если вы прожили в доме менее двух лет, но переезжаете в связи со сменой работы, состоянием здоровья или другими особыми обстоятельствами, вы также можете получить исключение.
После подписания контракта все готово. Осталось только найти грузчиков, сдать ключи и уехать к сроку владения.
Для получения дополнительной информации о продаже дома и соответствующей информации перейдите по ссылкам на следующей странице.
Часто задаваемые вопросы о продаже дома
Сколько денег вы получаете, когда продаете свой дом?
После продажи вашего дома сумма денег, за которую покупатель его приобрел, используется для погашения оставшейся суммы ипотечного кредита, комиссионных агентов продавца и покупателя, а также любых других сборов или налогов, связанных со сделкой. После этого любые оставшиеся деньги являются прибылью и становятся вашими. Эти деньги можно использовать на что угодно, но многие люди тратят их на первый взнос за новый дом.
Какой ремонт нужно сделать перед продажей дома?
Уровень ремонта, который вы сделаете, скорее всего, будет зависеть от того, насколько горяч рынок. Если это рынок продавцов, ваш агент может не предлагать каких-либо серьезных изменений. Но если это рынок покупателя, вам, возможно, придется потратить некоторое время и деньги, чтобы повысить «привлекательность» вашего дома, что в конечном итоге может увеличить цену, по которой вы продаете. Если вы продаете в теплое время года, потратив немного денег на простой ландшафтный дизайн, вы можете добавить до 28 процентов к общей стоимости дома. Покрасьте стены в нейтральные цвета, такие как белый и серый, и подумайте о замене любого ковра, если он старый и не будет хорошо смотреться. Наконец, сделайте любой крупный ремонт, такой как проблемы с фундаментом, разбитые окна или ставни, проблемы с крышей, так как это все вещи, на которые потенциальные покупатели, вероятно, будут внимательно смотреть.
Как продать дом?
Проведите оценку вашего дома, и если вы планируете работать с ним, найдите уважаемого агента по недвижимости, который хорошо знает этот район. Они помогут вам определить правильную цену листинга, которая будет стимулировать многочисленные предложения. Приведите в порядок свой дом, уберите личные вещи в шкафы, тщательно уберите свой дом и попросите профессионального фотографа недвижимости сделать фотографии для объявления. Ваш агент подготовит список, используя предоставленную вами информацию, и возьмет на себя все, как только ваш дом появится на рынке. После того, как вы получили и выбрали предложение, все стороны подписывают соглашение. В день закрытия вы получите полную оплату и передадите ключи от своего теперь уже бывшего дома.
Сколько должен заплатить продавец при продаже дома?
Комиссия агента по недвижимости, которая делится между агентом продавца и агентом покупателя - обычно самая большая комиссия, которую платит продавец - от 5 до 6 процентов от продажной цены.
Лучше продать дом через риелтора?
Продать дом без агента можно, но продажа с риэлтором имеет свои преимущества. Они могут помочь вам избежать дорогостоящих ошибок, эффективно продвигать свой дом, планировать показы, понимать предложения и обсуждать их, а также хорошо знать рынок. Дома, продаваемые риелторами, как правило, продаются быстро и дороже, чем те, которые продаются частным образом.