Шел 2007 год. Фондовый рынок США продолжал свой рекордный подъем в гору. Безработица была на шестилетнем минимуме. А цены на жилье по всей Америке росли все выше. На самых горячих рынках недвижимости «переворачивание» домов было в моде. Несмотря на высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, инвесторы скупали частные дома, квартиры и таунхаусы и продавали их в течение нескольких месяцев с огромной прибылью.
В безумной спешке, чтобы нажиться на буме недвижимости, миллионы американцев подписывали ипотечные кредиты, которые они не могли себе позволить, часто поощряемые недобросовестными кредиторами. Логика была заманчивой: «Не беспокойтесь, что ваша ставка по ипотеке удвоится через два года, потому что вы продадите это место менее чем за год." В золотом тумане 2007 года этот аргумент имел смысл. Если бы мы только могли предсказать, что произойдет дальше.
Когда рынок недвижимости рухнул в 2008 году, стоимость жилья резко упала. Внезапно инвестиционный дом, который вы купили за 500 000 долларов на пике жилищного бума, стал стоить всего 250 000 долларов. Даже если бы вы могли найти покупателя на 250 000 долларов, вы все равно должны были бы еще 250 000 долларов своему ипотечному кредитору. Это называется бытьпод водойиливверх ногами, когда остаток по ипотечному кредиту превышает стоимость вашего дома. К сожалению, наиболее частым результатом является невыплата кредита. Только в 2009 году 2,8 миллиона домов были лишены права выкупа, что на 120% больше, чем в 2007 году.
Выкупа не конец света, но они могут нанести серьезный ущерб вашей кредитной истории. Федеральные программы, такие как Home Affordable Refinance Program (HARP), предлагают помощь подводным домовладельцам, желающим рефинансировать свои ипотечные кредиты, но не все соответствуют требованиям. Для все большего числа перевернутых заемщиков лучшим вариантом является попытка короткой продажи.
В сфере недвижимостикороткая продажа означает покупку или продажу дома по цене ниже суммы, причитающейся по ипотеке. Для этого продавец должен убедить ипотечного кредитора простить или списать неоплаченный долг. В случае одобрения преимущества короткой продажи включают в себя:
- Справедливая рыночная цена для покупателя
- Продавец избегает обращения взыскания
- Ипотечный кредитор восстанавливает часть принципа кредита и избегает дорогостоящего процесса обращения взыскания
Звучит просто, правда? Не так быстро. Сделки с короткими продажами очень сложны и могут занять месяцы, чтобы получить одобрение. Даже если покупатель и продавец договорятся о справедливой рыночной цене, кредитор может отклонить запрос по ряду причин. Продолжайте читать, чтобы получить пошаговое объяснение процесса коротких продаж, плюсы и минусы, а также несколько советов для успешного опыта коротких продаж.
Процесс коротких продаж
Для упрощения давайте рассмотрим процесс продажи в короткие сроки с точки зрения покупателя. Как покупатель, первый шаг - найти короткие списки продаж. Короткие продажи редко упоминаются как таковые, потому что они не могут быть одобрены, пока на столе не появится предложение. Вместо этого продавцы используют такие эвфемизмы, как «предварительное обращение взыскания», «требуется проверка третьей стороной» или «при условии одобрения банка». Хорошим местом для начала является раздел до обращения взыскания на веб-сайте, таком как Re altyTrac, который содержит списки во всех 50 штатах.
После того, как вы соберете несколько предложений, сравните цены на похожие дома в этом районе, особенно на недавно проданные. Это дает вам лучшее представление о справедливой рыночной стоимости. Имея в виду диапазон цен, следующим шагом будет получение письма о предварительном одобрении ипотеки от вашего кредитора. Как покупатель, это не только зафиксирует процентную ставку для домов в вашем ценовом диапазоне, но и покажет банку продавца, что вы серьезный покупатель.
Когда вы найдете дом, который вам нужен, следующим шагом будет сделать предложение. Как покупатель, вы подписываете договор купли-продажи по цене, которую вы и ваш агент по недвижимости считаете справедливой рыночной ценой. Вас также попросят внестизадаток, возмещаемый денежный депозит, который еще раз показывает вашу приверженность покупке.
При традиционной покупке дома покупатель и продавец договариваются и достигают окончательной цены покупки. Но это не относится к коротким продажам. При короткой продаже ипотечный кредитор продавца должен утвердить цену продажи.
Для этого продавцу сначала необходимо доказать, что он или она не может позволить себе оплатить ипотечный кредит и что продажа без покрытия является единственным вариантом избежать потери права выкупа. Необходимые документы включают:
- Письмо о трудностях с отчетами о доходах и ежемесячных расходах
- Все полученные уведомления о лишении права выкупа
- Доказательство того, что другие попытки модификации кредита были отклонены
Затем ипотечному кредитору потребуются недели или месяцы, чтобы рассмотреть возможность продажи без покрытия. В течение этого времени он будет запрашивать одобрение у инвесторов, купивших ипотечный долг, и проводить собственную оценку стоимости недвижимости. Банк может ответить встречным предложением или отказать в короткой продаже по разным причинам, включая:
- Он считает, что продавец может позволить себе оплатить ипотеку.
- Он решает, что может получить больше денег от частного ипотечного страхования продавца.
- Предложение ниже справедливой рыночной стоимости дома.
В случае одобрения короткая продажа будет продолжаться как традиционная покупка дома с закрытием. Имейте в виду, однако, что если у дома есть вторая ипотека, ссуда под залог дома или другие залоговые права на недвижимость, этот процесс придется повторить для каждого кредитора. Угу.
Еще одно исправление потери права выкупа
Помимо короткой продажи, еще одним способом обойти лишение права выкупа являетсядело вместо обращения взыскания, по существу передающее право собственности на ваш дом вашему ипотечному кредитору. Взамен кредитор прощает ваш неоплаченный долг и обычно покрывает расходы на переезд. Влияние на ваш кредитный рейтинг меньше, чем у короткой продажи.
Преимущества и недостатки коротких продаж
Самым значительным преимуществом короткой продажи является то, что продавец может избежать потери права выкупа. С потерей права выкупа в вашей кредитной истории вам придется подождать не менее семи лет, прежде чем другой кредитор даже рассмотрит возможность ипотечного кредита, в то время как короткая продажа помещает вас в черный список всего на два года.
Вопреки распространенному мнению, короткие продажи не лучше для вашего кредитного рейтинга, чем потеря права выкупа. Согласно Fair Isaacs, компании, которая рассчитывает кредитный рейтинг FICO, как короткие продажи, так и обращения взыскания снизят кредитный рейтинг 780 на 140-160 пунктов.
Самым большим преимуществом для покупателя является возможность купить дом по цене немного ниже справедливой рыночной стоимости без необходимости выхода на рискованный рынок взыскания. При продаже права выкупа существует ряд потенциальных кошмарных сценариев, в том числе неоплаченные залоговые права на собственность и владельцы, которые борются с выселением.
Самым большим недостатком для покупателя является время. Короткая продажа занимает гораздо больше времени, чем традиционная продажа дома, потому что ипотечный кредитор продавца должен дать зеленый свет. Этот процесс становится еще дольше, если речь идет о нескольких ипотечных кредитах и залогах. Даже когда все документы в порядке и покупатель и продавец договариваются о цене, нет никакой гарантии, что кредитор одобрит короткую продажу. Покупатели должны быть готовы к длительному и неопределенному процессу, который может закончиться разочарованием.
Другим потенциальным недостатком для покупателя являются более высокие затраты на закрытие. Например, при традиционной продаже дома продавец несет ответственность за оплату осмотра дома и любого связанного с этим ремонта. При короткой продаже ипотечный кредитор продавца чувствует меньшее давление, связанное с переговорами, поэтому эти расходы часто ложатся на плечи покупателя.
В конце концов, и покупатель, и продавец надеются, что ипотечный кредитор увидит преимущество короткой продажи перед обращением взыскания. Выкуп, оказывается, может быть дорогостоящим для кредиторов, тоже. Кредиторы должны заботиться об обслуживании пустующих домов, что может включать в себя дорогостоящий ремонт в дополнение к регулярному содержанию, такому как стрижка газонов и уборка подъездных путей. Кредиторам, возможно, также придется выплатить налоги за дома и покрыть расходы на их аукцион или продажу.
Теперь давайте рассмотрим некоторые советы экспертов по покупке или продаже дома посредством короткой продажи.
Советы по успешной короткой продаже
Первый совет покупателя для успешной короткой продажи - обратиться к специалисту по недвижимости с опытом коротких продаж. Короткие продажи - это сложные сделки с недвижимостью, которые требуют глубокого понимания определения справедливой рыночной стоимости, того, как работают кредиторы и что им нужно увидеть, прежде чем одобрить короткую продажу.
В целом, избегайте домов, которые имеют несколько ипотечных кредитов и залогов на недвижимость. Каждый дополнительный кредитор добавит месяцы к процессу утверждения и уменьшит шансы на то, что сделка в конечном итоге состоится. Избавьте себя от душевной боли и приобретите недвижимость только у одного ипотечного кредитора.
Не делайте заниженных предложений. Лучшее, что вы можете ожидать от короткой продажи, - это цена немного ниже установленной справедливой рыночной стоимости. Помните, что кредитор уже несет убытки от продажи без покрытия, поэтому он не в настроении заключать сделки. Держите все предложения в диапазоне сопоставимых цен продажи по соседству.
Покажите, что вы серьезный покупатель. Приходите с письмом о предварительном одобрении ипотеки и значительным денежным залогом, а также с договором купли-продажи и информацией о компенсации, чтобы продемонстрировать реалистичность вашего предложения. Банк с большей вероятностью одобрит продажу с полностью заинтересованным покупателем.
Не пытайтесь обмануть систему, покупая дом на короткой продаже у друга или родственника и сдавая дом обратно им. Это незаконно согласно правиламтранзакций на расстоянии вытянутой руки. В сфере недвижимости цена продажи должна определяться справедливой рыночной стоимостью, а не «дружеским» соглашением между двумя родственниками. Короткая продажа между двумя членами семьи или близкими друзьями не будет одобрена.
Своевременно подавайте все документы и документацию, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом. В любой сделке с недвижимостью присутствует определенная бюрократия (если вы когда-либо присутствовали на закрытии, ваше запястье, вероятно, все еще болит от всех подписанных вами документов). Короткие продажи добавляют дополнительный уровень документации, особенно для доказательства трудностей.
Продавцы, помните о налоговых последствиях короткой продажи. В большинстве случаев IRS рассматривает аннулированный долг как доход. Если ваш кредитор простит остаток в размере 100 000 долларов США, который вы должны были выплатить по ипотечному кредиту, Налоговая служба будет облагать налогом эти 100 000 долларов США в качестве дохода. Есть исключения из этого правила, если дом был вашим основным местом жительства или вы были финансово неплатежеспособным до того, как долг был аннулирован. В любом случае, самое время позвонить своему бухгалтеру.
Часто задаваемые вопросы о коротких продажах
Что такое короткие продажи?
Короткая продажа означает покупку или продажу дома по цене ниже суммы, причитающейся по ипотеке. Для этого продавец должен убедить ипотечного кредитора простить или списать неоплаченный долг. Продавец сделал бы это, если он сильно задерживает платежи по ипотеке, чтобы избежать потери права выкупа.
Сколько времени занимает процесс короткой продажи?
Короткие сделки по продаже сложны, и их одобрение может занять месяцы. Даже если покупатель и продавец договорятся о справедливой рыночной цене, кредитор может отклонить запрос. После утверждения средний срок составляет от 60 до 90 дней, в результате чего общий срок составляет в среднем около четырех месяцев.
Каковы недостатки короткой продажи?
Как продавец, вы избежите потери права выкупа, но вы также уйдете из дома без каких-либо денег от сделки. Для покупателя короткая продажа влечет за собой длительный и неопределенный процесс, который может закончиться ничем. Покупатель также может понести более высокие затраты на закрытие, так как ипотечный кредитор продавца чувствует меньше давления при проведении переговоров.
Зачем делать короткие продажи?
Если вы являетесь продавцом, короткая продажа не так сильно повредит вашей кредитной истории и может поставить вас в список лиц, не дающих кредит, только на два года, по сравнению с обычными семью годами, которые вызывает потеря права выкупа. Как покупатель, вы можете сэкономить немного денег, купив дом, стоимость которого немного ниже справедливой рыночной стоимости, без рисков, связанных с покупкой дома, на который было обращено взыскание.
Вы можете договориться о короткой продаже?
Хотя вы можете договориться о продаже в короткие сроки, это может значительно увеличить время и без того длительного процесса, поскольку ваши переговоры с продавцом в конечном итоге должны быть одобрены кредитором. Если вы хотите увеличить шансы на то, что ваше предложение будет принято, не занижайте кредитора. Поскольку они уже получают финансовый удар от короткой продажи, они, вероятно, будут менее гибкими. Лучшее, на что вы можете рассчитывать, это цена немного ниже установленной справедливой рыночной стоимости.
Примечание автора: как работают короткие продажи
Каждый раз, когда я читаю о миллионах американских домов, лишенных права выкупа, и ущербе, причиненном дефолтами и банкротствами, я возношу безмолвную молитву «спасибо» моему приятелю Шону. Еще в 2005 году мы с женой подумывали о покупке инвестиционной недвижимости в Бойсе, штат Айдахо. В то время цены на жилье на западе США стремительно росли. Мой шурин только что обналичил дом в Аризоне и был убежден, что Айдахо вот-вот взорвется.
В разгар зимы мы ездили по пригороду Бойсе с агентом по недвижимости, который был так же убежден в перспективах города, как следующий Феникс или Лас-Вегас. Мы нашли скромную двухкомнатную квартиру в нашем ценовом диапазоне у долгосрочных арендаторов. Прежде чем мы узнали об этом, мы подписали предложение и передали 1000 долларов в качестве задатка. Пока мы ждали ответа продавца, мы посетили нашего друга Шона в соседнем Солт-Лейк-Сити, штат Юта. Пока мы делились захватывающими новостями о нашем предстоящем погружении в инвестиции в недвижимость, Шон спокойно достал ручку и бумагу.
Он записал несколько ключевых цифр, в частности разницу между нашим доходом от аренды недвижимости и нашим ежемесячным платежом по ипотеке. Затем он набросал наилучший сценарий увеличения стоимости недвижимости в течение следующих двух лет. Он напомнил нам, что мы должны были бы заплатить 25-процентный налог на прирост капитала, если бы продали дом как инвестиционную недвижимость, а не как основное место жительства. В конце его расчетов мы поняли, что цены на жилье должны взлететь на 10 или более процентов в год, чтобы мы могли получать прибыль от этого места.
Через несколько минут позвонил наш агент по недвижимости и сказал, что покупатель принял наше предложение. Мы стали счастливыми обладателями дома в Бойсе! Единственным выходом было бы пожертвовать нашим задатком. Мы называем это нашим классом за 1000 долларов в Real Estate 101. Спасибо, Шон. Без вас мы были бы гордыми перевернутыми владельцами подводной собственности в Бойсе.