Мы знаем, что рынок недвижимости был шатким в течение многих лет, но для домовладельцев он может показаться совершенно нестабильным. В зависимости от того, где вы живете и сколько изначально стоил ваш дом, ваш район может восстанавливаться после краха, в разгар краха, самокорректироваться после периода завышенных цен или любого количества непредсказуемых рыночных колебаний. Одно можно сказать наверняка: когда придет время продавать свой дом, вы хотите получить от продажи как можно больше денег.
Распространенный способ максимизировать стоимость дома - перестроить его. Домовладельцы стремятся увеличить возможную цену продажи, тратя немного денег на новую крышу, обновление кухни, строительство террасы, установку встроенного в землю бассейна или замену стареющих окон. Однако некоторые ремонтные работы приносят большую отдачу, чем другие. Как вы можете решить, какие части вашего дома реконструировать, чтобы увеличить отдачу от инвестиций?
Начнем с простого факта: не существует проектов реконструкции, которые увеличат стоимость дома сверх фактической стоимости реконструкции. Вы почти никогда не заработаете на ремонте. Поэтому, если вы подумываете о ремонте, сосредоточьтесь на вещах, которые сделают дом более приятным для вас, пока вы в нем живете. Не переделывайте для следующих владельцев; переделать под текущие.
Конечно, из каждого правила есть исключение. Если вы хотите узнать, как реально заработать на ремонте и как максимально увеличить стоимость вашего дома перед продажей, эта статья покажет вам, как это сделать.
Сделай сам
Это правило о том, что ремонт никогда не стоит больше, чем он стоит, предполагает одну важную вещь: вы платите кому-то за выполнение работы. С учетом затрат на рабочую силу окупаемость денег, которые вы вкладываете в реконструкцию, никогда не превысит 100 процентов. Но что, если вам не нужно платить за оплату труда?
Если у вас есть ноу-хау, время и инструменты, вы можете сделать работу самостоятельно и платить только за материалы. Таким образом, вы вкладываете в дом «собственный капитал», который вы получите обратно в виде наличных при продаже. Однако убедитесь, что вы действительно знаете, что делаете. Плохая или некачественная работа только снизит ценность вашего дома и может в конечном итоге стоить вам намного больше, если вам придется платить кому-то за исправление ваших ошибок.
К счастью, некоторые из проектов реконструкции, которые обычно предлагают наибольшую отдачу от инвестиций, не особенно сложны. Для создания колоды не требуется особого оборудования или навыков, достаточно много времени и тщательного планирования и измерений (не говоря уже о большом количестве перезаряжаемых аккумуляторов для вашей беспроводной дрели). Обновление вашей кухни или ванной комнаты с помощью нового пола или столешницы также довольно удобно делать своими руками. Если ваш запланированный проект включает в себя основные строительные работы в доме, кровельные, электрические работы или сложные сантехнические работы, вам лучше доверить это профессионалу.
Какие проекты реконструкции стоят больше всего при продаже дома? Узнайте в следующем разделе.
Проекты с максимальной отдачей
Когда вы продаете дом, который был отремонтирован, вы можете рассчитывать получить от 60 до 85 процентов стоимости ремонта, добавленной к стоимости дома. На фактическую сумму влияет множество факторов, но одним из наиболее важных факторов является конкретный проект реконструкции. Добавление деревянного настила приносит наибольшую отдачу от инвестиций. Замена сайдинга и окон в доме также приносит пользу, около 80% стоимости проекта. Незначительный ремонт кухонь и ванных комнат также может вернуть около 80 процентов стоимости.
Некоторые менее рентабельные проекты реконструкции являются крупными дополнениями. Добавление целой комнаты, расширение дома, строительство гаража, даже добавление второго этажа - это дорогостоящие проекты, которые могут окупить только 60-65 процентов ваших затрат.
Это, конечно, очень общие цифры. Для более подробного просмотра с разбивкой по регионам в США вы можете взглянуть на эту таблицу, составленную журналом Remodeling Magazine.
Некоторые из этих цифр могут показаться мрачными, но есть и светлая сторона. Они представляют собой плохие инвестиции только в том случае, если ваша единственная цель состоит в том, чтобы увеличить стоимость вашего дома. Если вы планируете проект реконструкции, потому что хотите, чтобы вы и ваша семья наслаждались этим, то посмотрите на это следующим образом: добавление второго этажа к вашему дому, чтобы дети могли иметь свои собственные комнаты, будет дорогим, но когда вы продаете дома вы получите целых 65 процентов от этой стоимости обратно. Это неплохая сделка.
А как насчет всех других факторов, влияющих на стоимость проекта реконструкции? Далее мы разберем их.
Цена, место и время
Помимо конкретного проекта реконструкции, какие другие факторы будут влиять на ценность, которую вы в конечном итоге получите от реконструкции? Вот несколько ключей:
- Цена дома и стоимость ремонта. Как правило, небольшие ремонтные работы в менее дорогих домах, как правило, возвращают больший процент от их стоимости. Конечно, абсолютные цифры меньше, то есть 75 процентов проекта стоимостью 6 000 долларов меньше, чем 60 процентов проекта стоимостью 25 000 долларов.
- Местоположение имеет ключевое значение. Одно из основных правил реконструкции: не увеличивайте стоимость вашего дома за пределами района. Район - одна из самых больших вещей, которые интересуют покупателей жилья - они увидят район, который им нравится, с ценами на жилье, которые они могут себе позволить, и начнут свои покупки там. Маловероятно, что дом будет продан, если его цена намного выше, чем у других домов в этом районе. Это означает, что если вы сделаете дорогостоящий ремонт, вы не вернете большую часть стоимости при продаже.
- Ищите помощь правительства. Возможно, вы сможете снизить стоимость некоторых проектов по благоустройству дома, используя государственные программы, которые будут субсидировать часть этих расходов, особенно если вы живете в районе с низким доходом или проводите энергоэффективную модернизацию. Если вы платите за реконструкцию с помощью кредита под залог дома, проценты, вероятно, будут вычитаться из налогооблагаемой базы.
- Время-деньги. С годами все обесценивается, в том числе и перестроенные дома. Механическая модернизация является наиболее срочной, поскольку печи, водонагреватели и другие основные системы со временем изнашиваются и их необходимо снова заменять. Крыши и сайдинг постигла та же участь, но медленнее. Вы можете не допустить, чтобы реконструированные помещения выглядели устаревшими, придерживаясь классических стилей, а не последних тенденций.
- Не забывайте о важности сдерживания апелляции. Некоторые проекты влияют на стоимость дома просто потому, что они делают дом лучше и привлекательнее для потенциального покупателя, который просто проезжает мимо. Новый сайдинг, крыша и окна могут сделать дом ухоженным и ухоженным, в то время как подкрашивание краски и добавление ландшафта могут повысить ценность, даже если вам не пришлось тратить много времени или денег, чтобы сделать это.
Примечание автора
Я постоянно улучшал свой дом с тех пор, как купил его - новая печь, новая крыша, водонагреватель, гаражные ворота. В основном я ремонтирую вещи по мере их поломки, поэтому я не особо задумывался о переделке ради увеличения стоимости. Тем не менее, я думаю, что основной совет в статье верен - не пытайтесь заработать на ремонте; сделать ремонт для себя. Любая дополнительная ценность, которую вы получаете от этого, просто подливка.