Покупка жилья - это больше, чем простая сделка по обмену средств на недвижимость. Существует множество шагов, которые гарантируют, что и покупатель, и продавец довольны договоренностью. Например, стандартная инспекция дома может помочь защитить покупателей жилья, выявив потенциальный ущерб имуществу, инженерным системам или приборам. Если что-то появляется, это дает покупателю рычаги воздействия, чтобы попросить продавца либо сделать ремонт, либо отказаться от продажи дома.
Однако не все запросы связаны с потенциальным ущербом, и при продаже дома покупатель или агент по недвижимости могут запросить множество вещей для завершения сделки. Конечно, продавцы жилья не обязаны подчиняться требованиям, и полезно знать, какие запросы могут быть приняты. Чтобы помочь потенциальным покупателям жилья ориентироваться в этой деликатной серой зоне, мы связались с нашей сетью отраслевых экспертов, чтобы выяснить, какие запросы на покупку жилья являются распространенными, которые с наибольшей вероятностью будут приняты, а какие могут лишить вас следующей сделки с домом.
Что покупатели жилья могут запросить у продавцов?
Технически покупатели жилья могут запросить у продавца практически все (в пределах разумного). Запросы могут варьироваться от простого ремонта до реконструкции, модернизации, гарантий и имущества (называемого «личной собственностью» в большинстве контрактов). Продавцы жилья не обязаны выполнять какие-либо просьбы - даже об устранении потенциально опасных проблем, обнаруженных во время проверки дома.
Запросы чаще всего являются инструментом ведения переговоров, используемым для заключения сделок, и экономическая среда, окружающая сделку с домом, сильно влияет на то, какие запросы будут приняты. На «рынке продавца» продавцы нередко отклоняют большинство запросов, поскольку знают, что кто-то другой, скорее всего, все равно купит дом.
Мы рекомендуем всегда работать с агентом по недвижимости и сначала обрабатывать все запросы через него. Агенты по недвижимости будут иметь конкретные знания о вашем местном рынке жилья, необходимые для того, чтобы знать, какие запросы приемлемы и, скорее всего, будут согласованы с продавцом.
Ремонт и техническое обслуживание после осмотра дома
Проверки домов являются основной причиной большинства запросов покупателей жилья. Эти запросы обычно отражают некоторую форму обслуживания или замены домашних систем, приборов или конструкций. Другие вопросы, такие как заражение вредителями, ущерб от воды и серьезные проблемы с ландшафтом, также могут быть предметом переговоров. В частности, любой запрос домашней инспекции, касающийся безопасности и благополучия покупателя, обычно серьезно воспринимается продавцом и устраняется.
По словам Лоис Маги, агента по недвижимости Northside Re alty:
«На последнем рынке продавцам не нужно много делать. Тем не менее, продавцы хорошо ремонтируют вещи, даже когда это необходимо, особенно предметы безопасности. Например, если в доме уровень радона выше ожидаемого, они, вероятно, предпримут меры по устранению радона. Я вижу более высокий уровень принятия запросов, связанных с безопасностью, при работе с покупателем».
Джейсон Олт, эксперт по недвижимости и консультант Element Home Buyers, соглашается, заявляя:
“Если запрос связан с их здоровьем и безопасностью, то он действителен. Необходим любой ремонт, который может спасти их от аллергии или инфекции. Система безопасности, которая может поставить под угрозу их безопасность, также достойна восстановления. Поскольку эти опасения законны, в большинстве случаев они принимаются».
Ремонт домашней системы и безопасности
Домашние системы - это взаимосвязанные части дома, которые работают вместе для выполнения основных функций, таких как ОВКВ, водопровод или крыша. Когда домашняя система выходит из строя, безопасность и комфорт дома становятся под угрозу. Большинство сбоев домашней системы являются серьезными и обычно требуют работы обученных подрядчиков для устранения. Для большинства сделок с недвижимостью неисправная система будет отпугивать большинство покупателей жилья, что повышает вероятность того, что эти запросы будут одобрены.
Выведение и уничтожение вредителей
Вредители могут представлять серьезную опасность для домовладельцев. Термиты и крысы могут нанести ущерб дому, разрушив его структурную целостность и представляя серьезную опасность для здоровья домовладельцев. Удаление вредителей является очень распространенным и часто принимаемым запросом после осмотра, так как дома с этими неприятными захватчиками будет труднее продать. Некоторые кредиты даже требуют проверки на предмет наличия термитов (в некоторых штатах).
Фонд или другие структурные вопросы
Вне основных домашних систем, структура и фундамент вашего дома являются другими основными областями, вызывающими озабоченность в связи с существующими повреждениями. Деформированные половые доски, сломанные фермы и обвисшие потолки могут быть признаками структурных недостатков, а поврежденный фундамент может быть признаком гораздо более серьезных проблем в будущем. К сожалению, запрос на капитальный ремонт конструкции может быть неоднозначным, поскольку ремонт может быть настолько дорогим, что продавец откажется.
Ремонт крупных повреждений водой и удаление плесени
Повреждение водой указывает на две основные проблемы. Во-первых, что-то не так с сантехникой или конструкцией дома. Во-вторых, там, где есть повреждение водой, почти наверняка есть плесень. Покупателям жилья разумно требовать ремонта поврежденных водой участков и решения проблем с плесенью. Однако это обычно относится только к случаям серьезного повреждения водой, так как небольшие пятна (например, из-за протекающей трубы) не являются серьезной проблемой.
Удаление токсичных элементов дома, таких как свинцовая краска или асбестовая потолочная плитка
Хотя это проблема только для старых домов, удаление любых токсичных или других вредных элементов дома является стандартным требованием. Вероятность того, что запрос будет принят, во многом зависит от природы токсичного вещества и стоимости его удаления. Например, стоимость удаления асбестового потолка с попкорном колеблется от 1000 до 5000 долларов США, в зависимости от того, где вы живете, и размера дома.
Мелкий ремонт
Запросы на мелкий ремонт, особенно те, которые представляют угрозу безопасности, такие как поврежденные электрические розетки, сгоревшие провода или разбитые окна, скорее всего, будут приняты. Эти запросы, как правило, не требуют много времени или денег для исправления, и репутация, возникающая в результате устранения этих проблем, часто стоит того для продавца.
По словам Джоша Дотоли, директора DOTOLI Group и директора по продажам предметов роскоши Compass Florida:
«Наиболее распространенные запросы, которые покупатели жилья делают при покупке дома, обычно связаны с состоянием собственности. Покупатели часто просят произвести ремонт, модернизацию или модификацию до закрытия. Однако то, что могут принять продавцы, а что нет, зависит от многих факторов.
Например, покупатели могут запросить мелкий ремонт, такой как замена осветительных приборов, ремонт дверных коробок или заделка отверстий в гипсокартоне. Продавцы часто принимают запросы такого типа, если они не требуют слишком больших усилий и затрат. С другой стороны, запросы на капитальный ремонт, такой как ремонт кухни или ванной комнаты, обычно отклоняются, поскольку для его завершения, вероятно, потребуется значительный объем работы и денег.
В заключение, важно, чтобы покупатели и продавцы вступали в процесс покупки жилья с реалистичными ожиданиями. Для покупателей это означает понимание того, что не все запросы будут приняты продавцом, и готовность вести переговоры о справедливом соглашении. Для продавцов это означает знание общих запросов покупателей и предвидение потенциальных проблем, которые могут возникнуть в процессе переговоров. Подготовившись, обе стороны могут прийти к удовлетворительному для всех участников соглашению».
Компенсационные требования
Вторая основная категория запросов на покупку жилья - это «закрытие сделки» или компенсационные запросы. Домовладельцы используют эти просьбы, чтобы получить больше от продажи дома, или продавцы предлагают их бесплатно в качестве тактики для закрытия сделки. Характер просьб о компенсации может сильно различаться, но обычно они принимают форму передачи имущества или денежных средств, чтобы компенсировать что-то недостающее, поврежденное или неблагоприятное в доме.
Эти запросы могут быть такими простыми, как покрытие расходов на закрытие продажи до обмена транспортных средств, бытовой техники или других дорогостоящих предметов. Компенсационные запросы больше похожи на авантюру и требуют дополнительных переговоров с агентом по недвижимости.
По словам Кэма Доуски, дизайнера интерьеров, риелтора и основателя WeBuyHousesChicago:
«Запросы на компенсацию могут принимать форму снижения покупной цены, кредита на покрытие расходов или выплаты наличными для покрытия стоимости ремонта. Эти запросы часто законны, но их принятие зависит от нескольких факторов, таких как серьезность проблемы, стоимость ремонта и готовность продавца вести переговоры».
Покрытие расходов на закрытие
Покрытие затрат на закрытие является одним из, если не самым частым, требованием покупателя при продаже жилья. Как правило, расходы на закрытие делят поровну между покупателем и продавцом. Тем не менее, продавцы иногда предлагают оплатить расходы на закрытие для покупателей, и в том же духе покупатели нередко запрашивают покрытие расходов на закрытие. Домовладельцы часто обнаруживают, что у продавцов дома, который простоял какое-то время, больше шансов договориться о покрытии затрат на закрытие, чем у домов, которые только что появились на рынке.
Замена вышедшей из строя или старой техники
Бытовая техника может стать отличным рычагом для покупателей и продавцов при продаже жилья. Покупатели могут использовать дорогие устройства в качестве сильного аргумента в пользу продажи, но если устройство устарело и может выйти из строя, покупатели могут использовать это как возможность запросить новые.
Запрос устройств является обычным явлением, но успех этих запросов будет сильно различаться в зависимости от спроса и предложения конкретного устройства в данный момент. Например, в 2021 и 2022 годах по всей стране ощущалась нехватка техники, что делало переговоры о покупке техники во время продажи дома практически невозможным.
Передача личного имущества
Во время переговоров о продаже дома продавцы нередко предлагают различные предметы домашнего обихода, такие как диваны, новая бытовая техника или другие товары, чтобы подсластить сделку или закрыть сделку. Эти предметы называются «личной собственностью» в ипотечных кредитах. Передача личного имущества - один из самых частых запросов покупателей жилья, особенно кухонных холодильников.
По словам Лоис Маги:
«Самый частый запрос, который я видел, - это кухонный холодильник. Хотя покупатели часто предлагают холодильники, это не обязательно при продаже дома. Мы находимся на рынке продавца, поэтому маятник все еще на стороне продавца».
Кроме того, переговоры о личном имуществе при продаже дома могут быть сложными, поскольку не все ипотечные компании разрешают включать предметы в свои кредиты. Лоис продолжила:
«Во время переговоров с покупателем я стараюсь ограничить передачу личного имущества стиральной машиной, сушилкой и холодильником, так как кредиторы предпочитают, чтобы личное имущество не включалось в ипотеку. По моему опыту, если в первоначальном договоре купли-продажи прописано слишком много дополнительной личной собственности, кредитор потребует удалить ее. В этом случае мы часто заставляем заключительного поверенного составлять отдельный купчую, в которой указывается, какое имущество передается и по какой цене».
Передача гарантий
Некоторые продавцы жилья могут предложить гарантию на дом при продаже дома в качестве заключительной тактики. Домашние гарантии дают домовладельцам душевное спокойствие и защиту их самых ценных домашних систем и приборов. Домовладельцы также нередко просят продавца предоставить средства для гарантии дома. На некоторые дополнения к дому, такие как водосточные желоба, штормовые окна и кровельные системы, может распространяться гарантия, которая может служить сильным стимулом для продажи.
Что неприемлемо запрашивать у продавца жилья?
Хотя покупатели жилья могут сделать множество разумных запросов, столько же и тех, о которых не может быть и речи.
Помните, что природа каждой продажи дома уникальна, и то, что уместно, а что нет, может различаться. На вопрос о неуместных или редко принимаемых запросах Том МакШерри, основатель и эксперт по недвижимости Sections For Sale, сказал: «Некоторые типы запросов с меньшей вероятностью будут приняты. Например, запросы на крупную реструктуризацию или реконструкцию обычно требуют значительных усилий и затрат со стороны продавца, что затрудняет их согласование. Точно так же большинство продавцов не будут принимать запросы на частные передачи, такие как автомобили, сараи и т. д., поскольку эти активы часто не являются частью договора купли-продажи дома. Покупатели и продавцы должны четко сообщать о своих потребностях и ожиданиях во время переговоров, чтобы все были на одной волне».
Ринал Патель, основатель Webuyphillyhome, компании по недвижимости из Пенсильвании, согласен с этим мнением, заявляя:
«Принятие и отклонение запросов часто зависит от конкретных обстоятельств переговоров о продаже дома. Такие запросы, как проверка дома, ремонт, даты въезда и стоимость закрытия, обычно принимаются продавцами жилья, которые также могут варьироваться в зависимости от конкретных условий переговоров о продаже дома.
Отклоненные запросы часто включают низкие цены, когда покупатели делают предложения, которые значительно ниже запрашиваемой цены. Покупатели часто отклоняют эти предложения, особенно если дом пользуется большим спросом. Кроме того, необоснованные требования, такие как капитальный ремонт и предоставление больших кредитов на косметические проблемы, иногда отклоняются».
Ниже приведены некоторые запросы, которые считаются неприемлемыми при продаже жилья, а также запросы, которые вряд ли будут приняты.
Косметический или другой несерьезный ремонт
Любой ремонт, считающийся косметическим, например, незакрепленный сайдинг, изношенный настил, поврежденная плитка и отсутствующая отделка, как правило, является последней вещью, на которую покупатели жилья должны обращать внимание. Эти проблемы, даже если они дорогие, не зависят от времени и могут быть устранены по желанию нового домовладельца. Большинство продавцов отклонят эти запросы, и любой достойный агент по недвижимости отговорит клиента от их выполнения.
Расширение или ремонт недвижимости
Любая реконструкция или капитальный ремонт, модификация или переделка дома, не связанная напрямую со структурными и системными повреждениями, является неуместным запросом, который обязательно будет отклонен. Продавцы обычно выполняют запросы на ремонт и техническое обслуживание, потому что в их интересах решить эти проблемы - даже если вы не купите дом, следующий покупатель жилья, вероятно, захочет решить и эти проблемы. Любые другие запросы на ремонт, такие как дополнительные окна, капитальный ремонт кухни или круглое крыльцо, не будут удовлетворены.
Косметический ландшафтный дизайн и мелкие проблемы во дворе
Некоторые формы повреждения двора, такие как норы сусликов, большие ямы или заражение вредителями, должны устраняться продавцами жилья. Но все косметические вещи, такие как обрезка деревьев, недостающие каменные плиты или заросшие сорняками клумбы, являются меньшими проблемами и, как правило, не принимаются. Все эти проблемы может решить новый домовладелец, и они не являются приоритетом для продавцов жилья.
Заключительные мысли
Запрашивать продавцов жилья - ожидаемое и обычное явление в сфере недвижимости. Все, от базового ремонта до новой техники, удаления вредителей и устранения плесени, является разумным и обсуждаемым запросом. Но имейте в виду, что текущий рынок находится в постоянном движении, и цены на жилье только недавно упали после рекордных максимумов. В результате большинство рынков жилья по всей стране нестабильны, и продавцы жилья могут быть более нерешительными, чтобы удовлетворить запросы покупателей жилья.
Мы всегда рекомендуем работать с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам лучше оценить специфику вашего местного рынка жилья. Более того, хороший риелтор может провести своих клиентов через процесс осмотра дома, посоветовав им, какой ремонт должен выполнять продавец.