Обратные ипотечные кредиты используют собственный капитал в доме, чтобы обеспечить доступ к наличным деньгам в последние годы жизни домовладельца, но детали определяют разницу между эффективным использованием инвестиций и мошенничеством.
В: Мы вышли на пенсию несколько лет назад, и из-за некоторых изменений в наших инвестициях мы обнаружили, что мы немного более ограничены в финансовом отношении, чем мы ожидали. Мы хотели бы иметь возможность расслабиться и наслаждаться выходом на пенсию, не беспокоясь так сильно. У нас есть много акций в нашем доме, и наш сосед недавно объяснил, что он взял обратную ипотеку, чтобы иметь больше доступа к повседневным средствам. Что такое обратная ипотека? Как работает обратная ипотека?
A: Поздравляем вас с выходом на пенсию и поиском творческих решений для вашей финансовой ситуации. Ответ на вопрос «Что такое обратная ипотека?» немного сложно. Обратная ипотека использует концепцию ипотеки на покупку дома, когда заемщики предлагают свой приобретаемый дом в качестве залога на сумму денег, которую они используют для его покупки, а затем немедленно начинают выплачивать ипотеку до тех пор, пока они не будут полностью владеть домом. Обратная ипотека начинается с домовладельца, который либо уже полностью владеет домом, либо имеет значительную долю капитала в доме, который предлагает свой дом в качестве залога за сумму денег, которую он может использовать на все, что ему нужно - ремонт, неоплаченные медицинские счета, продукты, отпуск в круизе - с пониманием того, что ссуду не нужно возвращать, пока они не продадут дом, не съедут или не умрут. В это время либо наследники, либо наследники будут иметь возможность передать имущество кредитору в счет погашения, продать дом, чтобы погасить остаток кредита, или рефинансировать в традиционный ипотечный кредит, чтобы погасить долг и сохранить собственность.
Почему кто-то, кто уже заплатил за свой дом, хочет взять обратную ипотеку? Это довольно просто: стоимость жизни на пенсии не низка, и многие люди недостаточно подготовлены. Поскольку в последние годы рынок колебался, сбережения многих людей пострадали. Кроме того, есть непредвиденные медицинские расходы, непредвиденный ремонт, проблемы с автомобилем и другие расходы, с которыми можно справиться, когда регулярная полная зарплата депонируется каждые 2 недели, но сложнее, если полагаться на истощенные сбережения или слишком маленький чек социального обеспечения. В других случаях домовладельцы всю жизнь ответственно выплачивали долги, вложили в свой дом несколько сотен тысяч долларов и хотят немного пожить - и не беспокоятся о том, чтобы оставить свой дом семье после своей смерти. Во всех этих случаях отличным вариантом может стать обратная ипотека.
Требования к обратной ипотеке строгие, но простые. Заемщики должны быть старше 62 лет и должны иметь большую часть капитала в своем доме или полностью погасить его. Кредиторы будут оценивать кредитоспособность заемщика, чтобы убедиться, что у них нет значительной суммы долга, которая превышала бы сумму обратной ипотеки, но требования будут различаться в зависимости от кредитора. Недвижимость должна быть основным местом жительства заемщика, и, если кредит обеспечен Федеральной администрацией жилищного строительства (FHA), недвижимость также должна соответствовать стандартам, подтверждающим, что недвижимость находится в хорошем состоянии и не представляет опасности для здоровья жильцов.
Есть, однако, некоторые недостатки и некоторые случаи, в которых обратная ипотека не может быть правильным выбором для домовладельца. Эта сфера стала печально известной из-за мошенников, охотящихся на уязвимых, нуждающихся в деньгах пожилых людей, поэтому важно убедиться, что кредитор надежен, а кредит поддерживается федеральным правительством. Также рекомендуется внимательно прочитать все документы, чтобы убедиться, что домовладелец понимает требования и условия ипотеки.
Пенсионеры и пожилые люди могут использовать обратную ипотеку, чтобы получить капитал из своего дома при правильных обстоятельствах
Как работает обратная ипотека? Обратная ипотека берет долю в доме или рыночную стоимость дома за вычетом любых существующих ипотечных кредитов и превращает его в источник дохода для владельца дома, который должен быть погашен в конце периода кредита. Ссуды под залог недвижимости работают аналогично, но период погашения ссуд под залог недвижимости начинается почти сразу. В обратной ипотеке период кредита заканчивается, и погашение начинается только тогда, когда домовладелец либо умирает, либо выезжает из дома, и наиболее частым методом погашения является либо передача права собственности непосредственно кредитору, либо продажа дома с выручка от погашения кредита. Это может быть благом для домовладельцев старше 62 лет, у которых есть достаточный капитал, но чей доступный денежный поток ограничен. Важно отметить, что домовладелец по-прежнему несет ответственность за уплату налогов на имущество и страховых взносов на дом, и особенно важно отметить, что проценты по кредиту со временем начисляются, поэтому выплаченная сумма не будет общей суммой погашения в момент погашения. окончание кредита. Также важно: дом сам по себе является залогом, поэтому, если возникнут проблемы - неуплата налогов или несоблюдение условий кредита, - компания по обратной ипотеке может лишить права выкупа дома и арестовать его.
Обратная ипотека может быть отличным способом получить наличные деньги из инвестиций пожилых людей в их дом, но, как и в случае любой финансовой операции, невероятно важно убедиться, что условия и правила ясны и имеют смысл для конкретного финансового положения человека, прежде чем подписывать какие-либо документы.
Использование собственного капитала может помочь домовладельцам оплатить свои пенсионные расходы
Многие пенсионеры в какой-то момент обнаруживают, что они недооценили стоимость жизни без регулярной зарплаты. Другие понимают, что стоимость жизни выросла быстрее, чем они ожидали, и видят, что их сбережения заканчиваются, или они несут непредвиденные расходы на лечение или ремонт. Обратная ипотека, особенно ипотека с конверсией собственного капитала (обратная ипотека, поддерживаемая Федеральной жилищной администрацией, или FHA), которая не ограничена с точки зрения их использования, может помочь домовладельцам, которые потратили годы заработка на покупку и содержание своего дома, использовать некоторые средства. этих инвестиций для поддержки своих финансовых потребностей после выхода на пенсию.
Заемщики могут избежать слишком быстрого истощения своих пенсионных сбережений, используя фонды обратной ипотеки
Для многих домовладельцев переход от работы на полную ставку к выходу на пенсию означает, что они внезапно будут проводить гораздо больше времени дома, что может вызвать внезапное осознание того, что некоторые части дома нуждаются в ремонте или ремонте. улучшение. Но большая часть пенсионных сбережений существует в виде инвестиций, и каждый месяц из них снимается определенная сумма для финансирования повседневных расходов пенсионера. Изъятие значительной суммы из принципа для оплаты новых окон, ремонта кухни или установки средств защиты доступности может быть плохим финансовым подходом - снятие не только значительно уменьшит остаток сбережений, но и домовладелец больше не будет зарабатывать проценты на эти сбережения, так что это потеря немедленных денежных средств и будущих доходов. Обратная ипотека может предоставить деньги на улучшения и другие расходы, позволяя домовладельцу погашать кредит постепенно, а не сразу использовать базу своих сбережений.
Домовладельцы могут использовать эти средства по своему усмотрению
Необходимые улучшения дома или медицинские расходы - легко оправданные причины для получения обратной ипотеки, но что, если пожилой домовладелец просто хочет путешествовать по миру? В большинстве случаев домовладельцу не нужно обосновывать причину, по которой он хочет получить обратную ипотеку, а это означает, что целью кредита является его собственный бизнес, поэтому нет причин не использовать капитал в доме для путешествий или помощи. финансировать новую машину.
Кроме того, обратные ипотечные фонды можно использовать для покрытия основных расходов - продуктов, счетов, услуг по уходу за газоном - любых расходов, которые кажутся небольшими по отдельности, но могут легко стать непосильными на пенсии.
Один из видов обратной ипотеки, называемый одноцелевой обратной ипотекой, имеет некоторые ограничения. Для этого типа ипотеки домовладелец берет ипотечный кредит для определенной цели, а кредитор диктует, как деньги могут быть потрачены в условиях кредита. Нарушение этих условий может привести к потере права выкупа, поэтому важно уделять пристальное внимание правилам. Это менее распространенные кредиты, которые обычно предлагаются государственными или местными организациями или некоммерческими организациями, и они могут быть более доступны для заемщиков с меньшим капиталом или неидеальной кредитной историей.
И заемщикам не нужно вносить ежемесячные платежи по ипотеке по обратной ипотеке
Обратные ипотечные кредиты, в буквальном смысле, противоположны стандартным ипотечным кредитам: кредитор выплачивает средства единовременно, ежемесячными платежами или в виде кредитной линии. Заемщикам не нужно начинать погашение до тех пор, пока имущество не будет передано или пока заемщик не скончается, после чего имущество заемщика будет нести ответственность за баланс.
Заемщики также не должны платить подоходный налог со своих средств обратной ипотеки
Самое большое преимущество обратной ипотеки заключается в том, что домовладелец продолжает жить в доме, получая финансовую выгоду от собственного капитала, а не продает дом, чтобы получить доступ к этим средствам, но есть еще одно преимущество: продажа. Поскольку обратная ипотека - это кредит, а не продажа, средства не облагаются налогом. Деньги не считаются доходом, потому что они должны быть возвращены, и нет налога с продаж, потому что недвижимость не была продана. В то время как некоторые с недоверием относятся к обратной ипотеке из-за риска для дома и считают, что прямая продажа является более безопасной ставкой, не облагаемый налогом статус денег, полученных от обратной ипотеки, в некоторых случаях представляет собой огромную экономию, которая делает риск оправданным, если домовладелец должным образом исследует кредитора и обратные условия ипотеки перед подписанием. Эти преимущества могут быть в некоторой степени компенсированы затратами на закрытие и комиссией за выдачу самой обратной ипотеки, но для тех, кто находится на грани между продажей и получением обратной ипотеки, это преимущество стоит рассмотреть.
В некоторых случаях домовладельцы могут даже никогда не погасить полную сумму кредита по обратной ипотеке
Выплаты по обратной ипотеке не должны начинаться до тех пор, пока заемщик не продаст или не передаст имущество кому-либо другому или не скончается. Домовладельцы, которые не планируют передавать свой дом детям или семье по завещанию, могут взять обратную ипотеку, не собираясь вообще когда-либо возвращать кредит, и это вполне приемлемо. В этом случае имущество будет передано обратному ипотечному кредитору в момент смерти заемщика, а затем компания продаст дом, чтобы возместить сумму кредита.
Кроме того, несмотря на то, что остаток кредита со временем будет расти, поскольку проценты начисляются сверх основного остатка, сумма, подлежащая погашению, не может превышать фактическую стоимость дома. Если заемщик решит погасить кредит досрочно или если наследники заемщика предпочтут погасить кредит, а не передать имущество кредитору, сумма погашения ограничивается текущей рыночной стоимостью. И заемщик, и его наследники защищены от «подводного положения» (когда заемщик должен больше по своей ипотеке, чем стоит дом) с их обратной ипотекой, что является отличной защитой для заемщиков, которые берут обратную ипотеку, когда стоимость дома высока., но чей дом теряет стоимость в течение периода кредита из-за колебаний рынка. Если стоимость дома будет меньше суммы, подлежащей погашению, кредиторы также будут защищены: Федеральное жилищное управление гарантирует большинство обратных ипотечных кредитов, поэтому оно покроет любые убытки, которые несет кредитор.
Заемщики или их наследники должны будут полностью выплатить кредит, если собственность перейдет к другому владельцу
В некоторых случаях в обратных ипотечных документах указывается, что имущество будет автоматически передано кредитору после смерти заемщика. Другие кредитные документы этого не делают: имущество остается в полном контроле заемщика, и кредит не подлежит погашению, если заемщик не продает или не передает имущество или их жизнь не заканчивается. Многие заемщики предпочитают этот вариант, так как дом остается полностью «их» до тех пор, пока они не захотят продать или не уйдут из жизни.
Однако с возрастом многие семьи предпочитают передавать имущество непосредственно своим наследникам из соображений налогообложения и для простоты: если ребенок или агент домовладельца занимается большей частью оплаты счетов домовладельца или финансовыми вопросами, это смысла передавать имущество на имя этого лица. Когда домовладелец передает дом наследнику, имущество переходит на имя наследника. К сожалению, любая продажа или передача в записях о собственности будет означать, что обратная ипотека должна быть немедленно погашена. Контракт кредитора заключается с домовладельцем, а не с его наследниками или агентами, поэтому, если имущество больше не принадлежит домовладельцу, кредитор теряет залог и потребует ссуду. В это время домовладелец (если он еще жив) или его наследники или агенты могут решить продать дом и погасить кредит, рефинансировать кредит или передать право собственности на дом кредитору в качестве погашения.
Остаток кредита также необходимо будет погасить, если заемщик сокращается, например, переезжает в дом для престарелых или дом престарелых
Обратные ипотечные кредиты не накладывают ограничений на то, как долго заемщик может ждать начала погашения, поэтому они так хорошо подходят для пожилых людей и пенсионеров. Срок кредита ограничен продолжительностью жизни заемщика, а поскольку обратная ипотека доступна домовладельцам старше 62 лет, это может быть довольно долгое время. Это один из самых больших рисков обратной ипотеки; в то время как здоровый 62-летний заемщик может планировать оставаться в своем доме до конца своей жизни, трудно предсказать, как все будет выглядеть через 15 или 20 лет в будущем. Проблемы со здоровьем или немощь могут помешать домовладельцу угнаться за большим домом, и переезд в меньший дом может иметь смысл. Могут потребоваться учреждения для престарелых или длительного ухода. В большинстве случаев такие шаги приведут к продаже дома с обратной ипотекой.
После продажи кредит нужно будет погасить. Это может быть сложно с финансовой точки зрения, так как в этом случае выручка от продажи дома может понадобиться для покупки нового жилья или для оплаты ухода в учреждении. Это соображение может быть трудно рассчитать во время обратной ипотеки.
Обратная ипотека не является бесплатной, любой заемщик должен будет выплачивать проценты, ипотечное страхование и расходы по закрытию кредита
Хотя во многих отношениях обратная ипотека идеально подходит для использования инвестиций, сделанных за годы владения жильем, и увеличения денежного потока, важно помнить, что на самом деле это кредит - кредит с длительным периодом. до начала погашения. Это означает, что он включает в себя все расходы, которые заемщики увидят при ипотеке на покупку дома: затраты на закрытие, судебные издержки, страховые взносы по ипотечному кредиту для защиты инвестиций кредитора и проценты. Первоначальные расходы могут быть включены в саму ипотеку, но важно сбалансировать эти расходы с размером собственного капитала в доме и продолжительностью времени, которое домовладелец ожидает оставаться в доме, чтобы определить, оправданы ли расходы. Хотя обратные ипотечные ставки, как правило, низкие, иногда приходится принимать решение между обратной ипотекой с фиксированной ставкой, которая кажется более стабильной для многих заемщиков, особенно когда ставки низкие, но могут ограничивать сумму, которую можно заимствовать, или с плавающей ставкой. обратные ипотечные кредиты, которые могут вызвать скачок процентных ставок, когда рынок колеблется.
Кроме того, обратная ипотека использует дом в качестве залога, поэтому возможно обращение взыскания
Как и в случае с традиционной ипотекой на покупку дома, кредиторы должны защитить свои финансовые затраты, а сам дом выступает в качестве залога. Когда ипотечные заемщики, покупающие дом, не выполняют свои платежи, кредитор может лишить права выкупа и конфисковать дом, чтобы продать и возместить свои убытки. То же самое может произойти с обратной ипотекой, даже если заемщик не производит платежи - для каждого кредита есть условия, которые необходимо соблюдать, и если заемщик нарушает эти условия, кредитор может лишить права выкупа. Примерами нарушений могут быть неуплата налогов на недвижимость, неспособность содержать дом в хорошем состоянии или неспособность обеспечить страховое покрытие домовладельцев. Кроме того, дом, на который оформлена обратная ипотека, должен быть основным местом жительства заемщика. Если заемщик переезжает в другой дом, не продав и не передав права собственности на заложенный дом, он может быть признан виновным в нарушении обратных условий ипотеки.
В некоторых случаях получение обратной ипотеки может поставить под угрозу статус домовладельца в рамках программы Medicaid или дополнительного социального дохода
Выплаты по социальному обеспечению и Medicare являются программами предоставления прав, что означает, что бенефициар заработал сумму социального обеспечения, которую он будет получать, и льгот по программе Medicare в течение всей жизни взносов. Эти льготы не зависят от других доходов, активов или сбережений. С другой стороны, другие программы, предназначенные для поддержки пожилых людей и пенсионеров, проверяются на нуждаемость, а это означает, что для того, чтобы иметь право на получение пособия, человек должен соответствовать определенным критериям дохода, а на размер получаемого пособия может влиять другой доход. или активы.
Medicaid и Supplemental Security Income - две из этих программ, и, как следствие, финансовая поддержка, обеспечиваемая обратной ипотекой, может повлиять на право заемщика на получение этих льгот. Те, кто имеет право на участие в этих программах или других программах с проверкой нуждаемости, захотят поработать со своими консультантами по пособиям или встретиться с финансовым консультантом в своем штате, чтобы убедиться, что потенциальная потеря пособия стоит того, чтобы взять обратную ипотеку.
Мошенники могут использовать обратную ипотеку как предлог для обмана домовладельцев
К сожалению, недобросовестные люди часто нападают на пожилых людей, полагая, что, поскольку люди старше, они будут более доверчивы или уязвимы для мошенничества. К еще большему сожалению, эти недобросовестные люди знают, как ориентироваться на свою аудиторию. У многих пенсионеров действительно есть финансовые проблемы, и красноречивый говорун, который разбрасывается множеством технических терминов и обещает беззаботную, мирную последнюю главу жизни, не беспокоясь о финансах, может легко убедить домовладельца, который не знаком с мелким шрифтом, подписать грабительский договор. документ. Иногда мошенничество достаточно искусно, чтобы привлечь домовладельцев, которые знают лучше. Неправомерно высокие процентные ставки, сроки, ограниченные установленным количеством лет до погашения, документы, подтверждающие право собственности на дом, документы, чрезмерно ограничивающие использование средств - все это может быть прописано в условиях договора. обратный ипотечный кредит и продается как то, что принесет пользу домовладельцу.
Является ли обратная ипотека плагиатом? В большинстве случаев нет - это может быть отличным вариантом пополнить пенсионные сбережения и облегчить финансовое бремя пожилых домовладельцев. Однако обратная ипотека требует значительной должной осмотрительности со стороны домовладельца и его семей или консультантов. Убедившись, что кредитор предоставляет кредиты, поддерживаемые федеральным правительством и связанные с авторитетным банком или кредитной организацией, является хорошим первым шагом к предотвращению мошенничества. Даже в этом случае важно прислушиваться к своей интуиции. Домовладельцы никогда не должны чувствовать давление, чтобы взять обратную ипотеку, и им никогда не следует говорить, что обратная ипотека - единственный способ управлять своими финансами. Если что-то кажется вам неправильным или кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, попросите разъяснений, и если это все еще кажется вам неправильным, поговорите с другим кредитором.
После взвешивания плюсов и минусов обратной ипотеки домовладельцы могут подумать о том, чтобы связаться с несколькими кредиторами, чтобы проверить ставки и условия
Обратная ипотека может быть отличным вариантом - или нет - и решение обычно оказывается более сложным, чем может показаться. В идеале домовладельцы должны изучить лучшие компании по обратной ипотеке (такие как American Advisors Group и Longbridge Financial), включая местные банки, национальные банки, кредитные союзы и кредиторов, предоставляющих только ипотечные кредиты. После определения кредиторов, которые чувствуют себя комфортно и, кажется, имеют программы, отвечающие потребностям, домовладельцы захотят проконсультироваться с несколькими, чтобы узнать об их условиях, ограничениях, ставках и условиях и запросить котировки. Поскольку детали могут быть сложными, очень полезно, чтобы особенности обратной ипотеки каждого кредитора объяснялись человеком, а не веб-сайтом, чтобы домовладелец мог задавать вопросы и иметь ориентир. Как и в случае с другими кредитами, связанными с жильем, предоставление нескольким кредиторам доступа к кредитному отчету в течение одного 30-дневного периода не окажет негативного влияния на кредитный рейтинг, и такое разрешение может дать домовладельцам конкретную информацию, а не общую информацию о затратах и выплатах. из своих вариантов, чтобы они могли выбрать обратную ипотеку, которая принесет им наибольшую пользу.