Недвижимость - один из самых прибыльных активов. Но если вы не активно участвуете в сфере недвижимости и строительства, оценка имущества не будет легкой задачей. На самом деле это никогда не так, даже для тех, кто много лет работал с этой темой. Если вам интересно, каково это мыслить как оценщик недвижимости, или вы хотите получить представление о том, с чем ему приходится иметь дело, то вы наткнулись на нужное место.
Рынок недвижимости постоянно находится на качелях. Не существует стабильного и фиксированного способа определения ценностей, объясняет Крессман RPM, поскольку он постоянно меняется из-за многих факторов, таких как демографическое разделение, миграция, приобретение земли, банковские процентные ставки, проекты развития, новые поправки к закону и так далее. Таким образом, оценщик недвижимости должен быть на ногах, чтобы доказать свою компетентность и соответствовать требованиям.
Оценщик недвижимости и агент по недвижимости, они одни и те же?
Хотя их конечная цель - определить цену недвижимости, их подходы совершенно разные. Агент по недвижимости проведет переговоры и установит максимально возможную цену за конкретную недвижимость. Тем не менее, им приходится учитывать рыночную цену в данной местности. Они полагаются на текущую дневную стоимость и предлагают конкурентоспособные цены. С другой стороны, оценщик недвижимости проанализирует вашу собственность в текущем состоянии, выполнит расчеты с использованием различных компонентов и оценит истинную стоимость недвижимости. Они дают справедливую цену. Одному предпочтет продавец, другому - инвестор. Вы знаете, что и кто. Но оценка должна быть важна для обоих, поскольку она позволит избежать чрезмерной капитализации продавцом, что может создать проблемы позже при рефинансировании.
Почему важна оценка недвижимости?
- Оценщик недвижимости предоставит юридический сертификат, в котором будет указана фактическая оценочная стоимость вашей недвижимости. Этот сертификат позволит минимизировать уплату налогов по графику налоговой амортизации.
- Это будет определять доход от аренды недвижимости.
- Это даст необходимую информацию, необходимую для оценки недвижимости.
- Это будет важно для будущего инвестиционного анализа.
- При подаче заявления на ипотеку необходима оценка недвижимости.
Какие подходы используются для оценки?
Поскольку каждая недвижимость имеет разные характеристики, подход к оценке будет разным. В настоящее время оценщики недвижимости используют четыре подхода к оценке.
- Подход сравнения продаж- При этом подходе необходимо сравнить стоимость недвижимости с другими аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или сданы в аренду в этот период в этом районе. Они «компьютеры». Характеристики во многом идентичны. Вы можете максимизировать ценность, упомянув определенные характеристики, уникальные для вашей недвижимости. Легкость транспортировки, местоположение и т. д. Вам нужно будет рассчитать базовую цену, которая представляет собой среднее значение трех или более объектов с близкой ценой.
- Оценка капитальных активов или модель CAP- Это исчерпывающий подход, при котором стоимость оценивается на основе рентабельности инвестиций (ROI). Он устанавливает сравнительный анализ между рисковыми и безрисковыми инвестициями. Рисковые инвестиции включают доход от аренды и безрисковые инвестиции, такие как государственные облигации.
- Доходный подход - он оценивает доход от сдачи в аренду недвижимости относительно первоначальных инвестиций, сделанных в нее. Этот подход широко используется для коммерческой недвижимости или любой арендуемой недвижимости. Чистый годовой доход, а также чистый доход от собственности используются для определения предельной ставки или ставки капитализации, нормы прибыли, ожидаемой от приносящей доход собственности, или потенциальной доходности, которую она обещает. Также учитываются процентные расходы по ипотеке.
- Затратный подход- Этот подход применяется к проектам недвижимости, которые включают оценку нескольких зданий для определения цен на недвижимость. Цена каждого здания оценивается с использованием либо метода квадратных футов (стоимость квадратного фута площади этажа), либо метода количественного обследования (стоимость всего необходимого сырья и затрат на монтаж), либо метода поточного расчета (стоимость конструкция на единицу компонента). Здесь также учитывается амортизация.
Используется множество показателей, которые вы найдете в любой авторитетной книге. Сложность заключается не в расчетах, а в суждениях о том, где и что применить. Оценка недвижимости - это искусство, которому можно научиться только на практике.