Покупатели жилья, покупающие дорогой дом, могут задаться вопросом: «Что такое гигантский кредит?» Крупные кредиты помогают домовладельцам приобрести дом по цене, превышающей обычные ипотечные лимиты.
Q: Мы с мужем надеемся купить новый дом в элитном районе. Наш ипотечный брокер сказал нам, что дом, на который мы смотрим, может не претендовать на обычную ипотеку и может потребовать крупного кредита из-за цены. Что такое гигантский кредит и как его получить?
A: Один из наиболее распространенных типов ипотечных кредитов является обычной соответствующей ипотеки. Однако эти кредиты доступны только для домов до определенной стоимости. Недвижимость с высокими долларами не будет претендовать на обычную соответствующую ипотеку. Покупатели жилья, которые надеются купить дорогой дом, который не соответствует максимальному обычному лимиту кредита, могут получить крупный кредит для обеспечения финансирования своего нового дома.
Это может привести к большему количеству вопросов, таких как «Что такое гигантский кредит и чем он отличается от обычной ипотеки?» Крупные ипотечные кредиты предлагают более высокие суммы кредита для хорошо квалифицированных покупателей и обычно зарезервированы для домов, которые превышают максимальный обычный кредитный лимит.
Jumbo-кредиты предназначены для домов, которые превышают максимальную сумму обычного кредита в размере 647 200 долларов США и не соответствуют требованиям для обычного соответствующего кредита в соответствии с правилами Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA)
Многие дома для продажи оцениваются в пределах соответствующих кредитов. Это означает, что покупатели могут взять обычную соответствующую ипотеку для собственности. Точный лимит для соответствующих кредитов ежегодно устанавливается Федеральным агентством по жилищному финансированию. Когда дом продается по цене выше этого предела, дом не соответствует требованиям для соответствующей ипотеки, и покупателю, возможно, придется вместо этого использовать крупную ипотеку, чтобы купить дом.
Так что же такое гигантская ипотека? Крупная ссуда, также называемая несоответствующей ипотекой, предназначена для домов, которые превышают обычные пределы соответствующей ипотеки. Если соответствующий лимит кредита составляет 647 200 долларов США, заемщик, желающий приобрести дом стоимостью 800 000 долларов США без значительного первоначального взноса, должен будет подать заявку на получение крупного кредита.
Хотя крупные кредиты часто предлагают условия, аналогичные условиям соответствующих кредитов, они обычно имеют более строгие требования. Крупный кредитный кредитор может потребовать от заемщиков предоставить больше подтверждений того, что они могут заплатить за свой новый дом. Кроме того, покупателям жилья, возможно, придется дольше ходить по магазинам, чтобы выбрать ипотечного кредитора, готового предложить им крупную ссуду.
В некоторых районах с высокой стоимостью могут быть более высокие кредитные лимиты, а это означает, что покупатели в этих районах могут по-прежнему иметь возможность получить обычный кредит, даже если цена продажи их дома выше, чем лимит FHFA
Существуют различия в лимитах крупных кредитов в зависимости от штата. Он может даже варьироваться в зависимости от округа в штате. В районах с более высокой стоимостью также могут быть более высокие лимиты по обычным кредитам. Это означает, что покупатели в штатах или округах с более высокими ценами на жилье могут по-прежнему иметь возможность использовать соответствующий кредит для покупки своего нового дома.
Рассмотрите этот пример: есть два дома, выставленные на продажу по одной цене, но в разных штатах. Первый дом - дом А - находится в дорогом штате и округе. Он имеет право на получение соответствующей ссуды, поскольку округ имеет более высокий лимит соответствующей ссуды. Дом B, однако, расположен не в дорогом районе; это просто роскошный дом в районе, где используется кредитный лимит, соответствующий FHFA. Хотя цена одинакова для каждого дома, покупателю, скорее всего, понадобится крупная ссуда для покупки дома B.
В дополнение к обозначению областей с высокой стоимостью, FHFA использует специальный набор факторов для определения соответствующего лимита кредита за пределами континентальной части Соединенных Штатов. Гавайи, Аляска и некоторые территории США, такие как Гуам, имеют более высокие кредитные лимиты, чем в большинстве штатов на материке. Так же, как и в районах с высокой стоимостью в континентальной части США, в районах с высокой стоимостью в этих штатах и территориях могут быть еще более высокие ограничения соответствия. Например, в некоторых районах Гавайев соответствующие кредитные лимиты значительно превышают стандарт FHFA.
В отличие от обычных ипотечных кредитов, гигантские кредиты не могут быть гарантированы Fannie Mae или Freddie Mac, что делает их более рискованными для кредиторов
Основное различие между гигантским кредитом и обычным кредитом заключается в способности кредитора продать ипотечный кредит Fannie Mae или Freddie Mac. Fannie Mae и Freddie Mac являются предприятиями, спонсируемыми государством (GSE), что, по сути, означает, что они являются предприятиями, управляемыми федеральным правительством. Эти GSE были разработаны, чтобы помочь банкам иметь достаточно наличных денег, чтобы ссудить деньги американцам, которые хотят купить дом. Многие банки и кредитные учреждения продают выданные ими ипотечные кредиты одному из этих GSE, что, в свою очередь, позволяет им финансировать больше ипотечных кредитов.
Заем считается «соответствующим требованиям», если он соответствует требованиям для продажи Fannie Mae или Freddie Mac. Соответствующие ссуды гарантируются GSE и снижают риск для кредитора, поскольку кредитор знает, что может продать ссуду правительству. Любой кредит, который не соответствует требованиям, считается несоответствующим и не может быть продан Fannie Mae или Freddie Mac. Крупные кредиты не соответствуют требованиям, поскольку сумма кредита превышает лимиты Fannie Mae и Freddie Mac.
Кредиторы обычно требуют дополнительной оценки для проверки стоимости дома перед утверждением крупного кредита
В традиционном процессе покупки жилья покупатель платит за оценку дома, который он хочет приобрести. Независимый оценщик проводит осмотр объекта и оценивает его характеристики и состояние. Как правило, больше функций или удобств увеличивает ценность. Однако состояние и возраст недвижимости также влияют на оценочную стоимость.
Например, дом с тремя спальнями часто оценивается выше, чем дом с двумя спальнями. Однако, если дом с 3 спальнями находится в запущенном состоянии, его стоимость может быть ниже, чем у более нового дома с 2 спальнями. Оценщик также сравнивает дом с другими домами, выставленными на продажу или недавно проданными в этом районе, чтобы помочь определить стоимость дома по отношению к текущему местному рынку недвижимости.
Лучшие ипотечные кредиторы стараются не ссужать деньги неквалифицированным заемщикам. Кроме того, кредиторы используют процесс оценки, чтобы увидеть, стоит ли недвижимость запрашиваемой цены на текущем рынке. Крупные ипотечные кредиторы берут на себя гораздо больший риск, чем соответствующие ипотечные кредиторы, поэтому им необходимо убедиться, что приобретаемая недвижимость стоит суммы кредита. Они могут попросить заемщиков оплатить вторую независимую оценку для проверки стоимости имущества.
Крупные кредиты обычно доступны с фиксированной или переменной процентной ставкой и на различные сроки
Многие покупатели жилья с удивлением узнают, сколько вариантов у них есть при выборе условий ипотечного кредита. Ипотека, как правило, предоставляется с различными процентными ставками и сроками, чтобы наилучшим образом удовлетворить потребности отдельных покупателей. Крупные кредитные кредиторы часто предлагают аналогичные типы процентных ставок и сроки кредита.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой является одним из самых популярных видов ипотечных кредитов, как для покупателей жилья, которые ищут соответствующие, так и для крупных кредитов. В этом типе ипотеки заемщики платят фиксированную или установленную процентную ставку в течение всего срока кредита. Как правило, ни кредитор, ни заемщик не могут изменить процентную ставку, если кредит не рефинансирован. Это упрощает для заемщиков планирование расходов по ипотеке и является прямым подходом к финансированию покупки дома.
Некоторые покупатели выбирают ипотеку с плавающей процентной ставкой вместо фиксированной. Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой или ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют фиксированную процентную ставку в течение первых нескольких лет кредита. По истечении первоначального срока кредита кредитор может корректировать процентную ставку по кредиту, часто один раз в год. Например, ARM может иметь 3-процентную процентную ставку в течение первых 7 лет кредита. По истечении 7-летнего периода кредитор может повысить или понизить процентную ставку в зависимости от текущей ситуации со ставками. Покупатели, которые выбирают ARM, обычно делают это, чтобы получить более низкую процентную ставку в течение первых нескольких лет владения жильем, поскольку они могут рефинансировать свой кредит (или даже продать свой дом) по истечении 7 лет. Это может быть хорошим способом сэкономить деньги на процентных расходах, если заемщик планирует продать дом до начала периода плавающей процентной ставки.
Поскольку большие кредиты считаются более рискованными, они, как правило, имеют более строгие квалификационные требования, такие как кредитный рейтинг более 700 и низкое отношение долга к доходу (DTI)
Кредитный рейтинг - это трехзначное число, которое помогает кредиторам оценить способность заемщика погасить взятые взаймы деньги. На кредитный рейтинг влияет несколько различных факторов, но одним из наиболее важных является история платежей. История платежей заемщика сообщает кредитору, есть ли у него запись о своевременном погашении кредиторов. Заемщики, которые покупают дом, отвечающий обычным требованиям, могут получить одобрение с хорошей кредитной историей. Некоторые кредиторы могут даже работать с заемщиками с более низкими баллами, чтобы помочь им купить дом.
Заемщики, желающие купить дом с крупной ссудой, однако, часто нуждаются в гигантской кредитной оценке, чтобы соответствовать. Поскольку кредиторы крупных кредитов не могут продавать кредиты Fannie Mae или Freddie Mac, они берут на себя более высокий уровень риска. Они снижают этот риск, предлагая огромные кредиты только заемщикам с отличным кредитным рейтингом. Более высокий кредитный рейтинг часто указывает на то, что у заемщика есть дисциплина и средства для погашения крупного кредита.
Другой фактор, который кредиторы используют при определении того, имеет ли кто-то право на получение крупного кредита, - это отношение долга к доходу (DTI). DTI заемщика показывает его доход по сравнению с другими долгами. Например, человек зарабатывает 5 000 долларов в месяц и платит 2 000 долларов в месяц в счет долгов, таких как оплата автомобиля или студенческие ссуды. Их коэффициент DTI составляет 40 процентов. Кредиторы используют DTI, чтобы решить, следует ли им ссудить деньги заемщику, но заемщики могут использовать свой DTI, чтобы определить, сколько жилья они могут себе позволить. Хотя требования к коэффициенту DTI различаются в зависимости от кредитора, большинство из них требует более низкого DTI для получения крупного кредита.
Заемщики, у которых есть денежные резервы в банке, с большей вероятностью смогут претендовать на получение крупного ипотечного кредита
Наличие отличного кредитного рейтинга и низкого отношения долга к доходу может быть недостаточным для некоторых заемщиков, чтобы претендовать на получение крупного кредита. Многие кредиторы гигантских кредитов хотят быть уверены, что они предоставляют большие суммы денег только тем покупателям жилья, которые могут позволить себе погасить кредит. Один из способов, с помощью которого кредиторы могут проверить, может ли заемщик погасить свой гигантский кредит, заключается в просмотре денежных резервов и дополнительных активов.
Денежные резервы - это любые сбережения и инвестиции, которые заемщик может использовать для погашения кредита, если это необходимо. Если у заемщика есть много лишних денег на сберегательном счете, кредитор может быть более склонен предложить им гигантский кредит. Это связано с тем, что заемщик может использовать дополнительные наличные деньги для оплаты кредита, если что-то случится с его обычным доходом. Например, покупатель хочет купить дом с крупной ссудой в размере 800 000 долларов. У них отличная кредитная история и низкий DTI. Кроме того, у них есть сберегательный счет на 500 000 долларов. Если они потеряют работу или возможность получать доход, этот денежный резерв может помочь покрыть выплаты по гигантским кредитам, пока они не найдут способ продать дом или пополнить свой доход. Некоторые кредиторы могут рассматривать другие активы, которые могут быть ликвидированы, такие как изобразительное искусство или роскошные ювелирные изделия, в качестве резерва для крупного кредита.
Кредиторы обычно требуют более высокий первоначальный взнос для крупного кредита, чем для обычного соответствующего кредита
Требование к первоначальному взносу для ипотечного кредита обычно определяется путем расчета отношения кредита к стоимости (LTV) имущества. Кредиторы рассчитывают LTV путем деления общей суммы ипотечного кредита на оценочную стоимость имущества. Например, дом оценивается в 900 000 долларов. У покупателей есть 175 000 долларов на покупку, поэтому им нужен большой кредит в размере 800 000 долларов. LTV кредита будет около 80 процентов.
Несмотря на то, что не существует лимитов на крупные кредиты, как для соответствующих кредитов, многие кредиторы не одобряют крупные кредиты с более высоким коэффициентом LTV. Точные требования к LTV будут варьироваться в зависимости от кредитора, но кредиторы крупных кредитов обычно требуют 80 процентов LTV или меньше. Это означает, что заемщику потребуется как минимум 20-процентный первоначальный взнос для обеспечения кредита.
При наличии соответствующей ссуды некоторые кредиторы могут разрешить заемщикам вносить от 3 до 5 процентов первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Крупные кредиты, с другой стороны, часто требуют первоначального взноса в размере не менее 10 процентов. Многие гигантские ипотечные кредиторы могут потребовать еще больше, например, 20 или даже 30 процентов, чтобы обеспечить кредит. Более высокие требования к первоначальному взносу для крупного кредита делают важным для заемщика накопить изрядную сумму наличных денег, прежде чем пытаться получить крупный кредит.
Большие ипотечные кредиты также обычно имеют более высокие процентные ставки, чем традиционные соответствующие кредиты
Кредиторы, которые предлагают крупные ипотечные кредиты, часто ищут способы снизить свой риск, поэтому многие используют более высокие процентные ставки для крупных кредитов. Взимая более высокую процентную ставку, кредиторы быстрее окупают деньги, которые они дали заемщику. Если заемщик не выполнит свои обязательства по кредиту через 10 лет, кредитор по-прежнему может взимать проценты за десятилетие. Если бы кредитор предложил более низкую ставку, он бы возместил меньшую сумму кредита.
В зависимости от кредитора, заемщики могут ожидать, что ставки по крупным кредитам будут лишь немного выше, чем соответствующие ставки по кредитам, или они могут быть выше на несколько процентных пунктов. Заемщики могут найти текущие гигантские ставки по ипотечным кредитам, связавшись с гигантскими кредиторами кредита. Как и в случае с соответствующими кредитами, ставки по крупным кредитам часто меняются. Кредиторы основывают свои ставки по крупным кредитам на текущих рыночных процентных ставках.
Подобно традиционному соответствующему кредиту, точная ставка крупного кредита также будет зависеть от заемщика. Факторы, которые могут повлиять на процентные ставки по ипотечным кредитам между заемщиками, включают кредитный рейтинг и активы заемщика. Кто-то с более высоким кредитным рейтингом и большим количеством наличных денег в резерве может претендовать на более низкую процентную ставку. В определенных рыночных условиях квалифицированный заемщик может даже найти кредитора, предлагающего более низкую ставку по крупному кредиту, чем другие предлагают по обычным ипотечным кредитам. Лучший способ для заемщиков найти доступную процентную ставку по своему гигантскому кредиту - это присмотреться к ценам.
Затраты на закрытие и сборы, вероятно, будут выше по крупному кредиту, чем по обычному кредиту
Стоимость покупки дома не ограничивается ежемесячными платежами по ипотеке и первоначальным взносом. Заемщики ипотеки также должны покрыть многие расходы закрытия. Расходы на закрытие - это различные сборы, связанные с подготовкой и обеспечением ипотеки. Эти сборы, как правило, включают в себя расходы на оценку. Заемщикам также может потребоваться оплатить судебные издержки и другие расходы, связанные с правом собственности, для проверки и передачи права собственности на имя нового владельца. Наконец, затраты на андеррайтинг и создание ипотечного кредита обычно включаются в затраты на закрытие.
Jumbo-кредиты часто имеют более высокие затраты на закрытие, чем обычные ипотечные кредиты, потому что просто нужно обработать больше. Например, если крупный кредитный кредитор требует второй оценки дома, заемщику, скорее всего, придется платить за две оценки вместо одной. Это помогает снизить риск кредитора, препятствуя подаче заявок неквалифицированными заемщиками.
Кредиторы могут также взимать более высокие затраты на закрытие и сборы за крупные кредиты, потому что их затраты выше. Как правило, большие кредиты требуют ручного андеррайтинга. Это означает, что финансовый эксперт должен просмотреть заявление заемщика и индивидуально проверить все его подтверждающие документы, такие как информация о доходах или отчеты о денежных резервах.
Хотя большинство крупных кредитов существуют вне государственных программ, соответствующие заемщики могут получить крупный кредит от Министерства по делам ветеранов США (VA)
Крупные кредиты обычно доступны только в качестве частных кредитных продуктов. Большинство программ, поддерживаемых государством, не допускают крупных кредитов. Например, кредитные программы Министерства сельского хозяйства США (USDA) или Федерального жилищного управления (FHA) имеют ограничения на максимальную сумму кредита. Тем не менее, квалифицированные ветераны, военнослужащие и некоторые супруги военнослужащих могут претендовать на получение крупной ссуды в рамках программы жилищной ссуды Департамента по делам ветеранов (VA).
Кредитная программа VA помогает ветеранам и военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, приобрести дом. Программа предлагает множество льгот, которые помогут сделать процесс покупки жилья более доступным для ветеранов. Общие черты кредитов VA включают отсутствие требований к первоначальному взносу, минимальные или нулевые затраты на закрытие и более низкие требования к заемщику для обеспечения кредита. Для многих ветеранов кредитная программа VA является самым простым и доступным способом приобрести дом, даже если цена дома выходит за рамки соответствующих кредитных лимитов.
Для кредитной программы VA нет конкретных лимитов заимствования. Однако заемщики должны учитывать, что VA не занимается фактическим кредитованием. Вместо этого VA гарантирует часть кредита от частных ипотечных кредиторов. В то время как сама виртуальная машина не имеет ограничений по заимствованиям, у отдельных кредиторов могут быть ограничения на кредиты виртуальным активам, которые они предлагают. Квалифицированные заемщики захотят узнать у своего кредитора, существуют ли какие-либо ограничения по кредиту VA, прежде чем подавать заявку на кредит.
В целом, крупная ссуда является хорошим вариантом для заемщиков, которые могут претендовать на это и которые покупают дом с более высокой стоимостью
Строгие требования к крупным кредитам часто делают эти кредиты менее распространенными, чем соответствующие кредиты. Заемщики обычно должны иметь большой кредит, высокий доход и большой резерв наличных денег и других активов, чтобы претендовать на получение крупного кредита. Кроме того, многие кредиторы просто не предлагают большие кредиты, поскольку они могут рассматриваться как рискованные.
Тем не менее, покупатели жилья, желающие приобрести недвижимость с высокой стоимостью, могут рассмотреть возможность получения крупного кредита. Для многих дорогостоящих объектов крупногабаритные кредиты являются одним из самых простых способов для покупателей жилья получить преимущества традиционной ипотеки на сумму, достаточную для покупки дома. Крупные кредиты особенно полезны для покупателей жилья, которые хотят купить роскошную недвижимость с удобствами или функциями, которые обычно не встречаются в этом районе.
Крупные кредиты также могут принести пользу инвесторам в недвижимость. Инвесторы часто используют гигантские кредиты как способ приобрести инвестиционную недвижимость, не израсходовав все свои наличные деньги. Независимо от ситуации покупателя, крупная ссуда может быть подходящей для квалифицированных заемщиков, чтобы получить дорогостоящее имущество, которое не соответствует требованиям соответствующего кредита.