Ипотечное страхование защищает кредитора, а не заемщика, но оно может открыть множество вариантов получения кредита для покупателей, чей кредит и первоначальный взнос не являются звездными.
В: Мой агент по недвижимости помогал мне составить бюджет моей первой покупки дома и настоял на том, чтобы я включил в него стоимость ипотечного страхования. У меня очень хорошая кредитная история, поэтому, возможно, я не понимаю, как работает ипотечное страхование. Мне это понадобится? Что он делает на самом деле?
A: Ваш агент по недвижимости поступил мудро, порекомендовав вам включить страхование ипотечного кредита в свой план бюджета - не потому, что вам это абсолютно необходимо. это, а потому, что вы не будете знать наверняка, пока не составите свой бюджет и не выясните, какой кредит вы возьмете. Но не обижайтесь и не принимайте это на свой счет - требования к ипотечному страхованию основаны не только на вашем кредите, а в некоторых случаях требования вообще не связаны с кредитом. Но что такое ипотечное страхование?
Хотя термин «ипотечное страхование» во многом похож на другие типы полисов, которые вы можете иметь, например страхование домовладельцев, медицинское страхование или автострахование, это не совсем то же самое. Эти полисы предназначены для вашей финансовой защиты, если вы столкнетесь с кражей или стихийным бедствием, заболеете или попадете в автомобильную аварию. Они возмещают страхователю соответствующие расходы, вызванные покрываемыми событиями. Ипотечное страхование не защищает заемщика; он защищает кредитора. Кредиторы жилищного кредита определяют, какие заемщики с наименьшей вероятностью не выплатят свои ипотечные платежи, но всегда есть риск для кредитора, что что-то произойдет, и ипотечная компания останется с большим безнадежным долгом. Поэтому, если первоначальный взнос не соответствует стандарту кредитора или если заемщик выбирает определенные типы кредитов, от заемщика может потребоваться оплатить ипотечное страхование, которое обеспечивает ипотечную защиту для кредитора. Когда вы узнаете об ипотечном страховании, вы увидите две аббревиатуры: PMI, что означает частное ипотечное страхование, и MIP, что означает премия по ипотечному страхованию. Они похожи по функциям, но совершенно разные по тому, как они включены в ипотечные кредиты.
Ипотечное страхование помогает заемщикам претендовать на получение кредита при определенных обстоятельствах, защищая при этом кредиторов в случае невыполнения обязательств заемщиком
Большинство людей в тот или иной момент слышали, что им нужно иметь 20-процентный первоначальный взнос и безупречную кредитную историю, чтобы купить дом. Возможно, когда-то так и было, но современные цены на жилье делают эти стандарты трудными, если не невозможными, для многих покупателей. В результате большинство кредиторов в целом сократили свои требования к кредитам, а федеральное правительство, правительство штата и местные органы власти внедрили программы, помогающие покупателям с меньшей квалификацией быстрее приобрести жилье. Правительство хочет побудить людей покупать. Тем не менее, даже если кредитор хочет предложить кредит покупателю, который близок, но не совсем соответствует стандартам кредитора, кредитная компания берет на себя огромный риск. Требование к заемщикам приобретать ипотечную страховку служит двум целям: оно помогает покупателям, которые, вероятно, смогут вовремя вносить свои платежи, купить дом (даже если их кредит не идеален или их первоначальный взнос невелик), и оно покрывает кредитора. в случае дефолта заемщика, застраховав их на остаток невыплаченного кредита.
Есть некоторые местные программы, которые предоставляют кредиты заемщикам с низким первоначальным взносом, которые не требуют ипотечного страхования. Эти программы часто осуществляются через местные банки и требуют, чтобы заемщики были текущими жителями местности или штата, в котором предлагается программа. Их стоит изучить, если они доступны, потому что деньги, которые заемщик может сэкономить на ипотечном страховании, могут сократить время, необходимое для выплаты ипотеки. Однако для покупателей важно внимательно изучить все условия кредита и убедиться, что они не платят более высокую процентную ставку в течение срока кредита, что может свести на нет любые сбережения.
Существует два типа ипотечного страхования, и тип, который вам нужен, зависит от типа кредита, который вы берете
На некоторые вопросы об ипотечном страховании нельзя ответить, пока заемщик не определит, какой вид ипотечного кредита он выберет. Если они имеют право на обычную ипотеку, имеют большой кредит и первоначальный взнос в размере 20 процентов от стоимости дома, они могут выбрать ипотеку, которая вообще не включает ипотечное страхование. У многих заемщиков хорошая кредитная история, но они не смогли отложить 20-процентный первоначальный взнос, что вполне объяснимо - высокая арендная плата, задолженность по студенческому кредиту и другие расходы могут затруднить накопление. Эти заемщики должны продемонстрировать, что они смогут вносить свои ежемесячные платежи и при этом иметь удобную подушку безопасности; в этом случае им может быть предложен обычный кредит с оговоркой, что они приобретают PMI или частную ипотечную страховку.
Для заемщиков с более низким кредитным рейтингом, более низким общим доходом или очень небольшими первоначальными платежами кредит FHA может быть правильным выбором. Ссуды FHA предлагаются кредиторами в сотрудничестве с Федеральным жилищным управлением, которое гарантирует ссуды, так что общий риск для кредитора снижается. Чтобы компенсировать стоимость этой программы, заемщики FHA должны платить MIP или премию по страхованию ипотечного кредита.
PMI предназначен для заемщиков с первоначальным взносом менее 20 процентов и предлагает четыре варианта оплаты
«Зона безопасности» для кредиторов - это когда отношение кредита к стоимости (LTV) составляет 80 процентов или ниже, другими словами, когда сумма долга составляет менее 80 процентов от суммы долга. общая стоимость дома. Если заемщик имеет кредитный рейтинг, соответствующий требованиям кредитора, он часто может выбрать первоначальный взнос в размере от 5 до 19,99%, если он готов приобрести частную ипотечную страховку. PMI обычно составляет от 1 до 3 процентов от покупной цены дома, и стоимость будет добавляться к ежемесячному платежу по ипотеке каждый месяц, пока LTV не станет ниже 80 процентов. В то время кредитор обязан автоматически отменить страхование PMI в рамках Закона о защите домовладельцев. В этом законе говорится, что после того, как первоначальный взнос плюс сумма основного долга, уплаченного заемщиком, составляет 22 процента от покупной цены дома, кредитор должен автоматически отменить страховку, чтобы заемщик не платил за страховку, которую он заплатил. не обязательно иметь. Дополнительным преимуществом Закона о защите домовладельцев является то, что отмена PMI привязана к покупной цене дома, а не к текущей стоимости, поэтому, даже если цены на жилье выросли и фактическая рыночная стоимость дома увеличилась, отмена PMI PMI будет основываться на том, что заплатил покупатель. Заемщики могут проявить инициативу и запросить аннулирование своего PMI, когда их собственный капитал достигнет 20 процентов, но он будет автоматически аннулирован при 22 процентах в качестве страховки.
Существует четыре типа PMI. Первый и наиболее часто используемый - это PMI, оплачиваемый заемщиком. Это стандартная форма, в которой заемщик платит каждый месяц до тех пор, пока не достигнет 22% собственного капитала, после чего происходит автоматическое аннулирование PMI. Некоторые кредиторы разрешают аннулирование раньше при определенных обстоятельствах; если стоимость дома значительно изменилась, заемщик может иметь возможность провести его оценку и ходатайствовать перед кредитором о скорейшем освобождении от обязательств PMI. В противном случае единственный способ отменить PMI до того, как будет достигнут необходимый капитал, - это рефинансировать, но будьте осторожны, чтобы стоимость рефинансирования не превышала затраты на PMI.
Покупатели, имеющие лишние денежные средства при подписании ипотечных документов, могут быть заинтересованы в страховании ипотечного кредита с единой премией. Этот вариант позволяет заемщику оплатить всю премию PMI авансом одним платежом, а не распределять ее на ежемесячные платежи. Это менее распространенная форма страхования, поскольку причина, по которой большинству покупателей нужна страховка, в первую очередь заключается в том, что у них недостаточно первоначального взноса, чтобы избежать ее. Однако в некоторых случаях заемщики могут включить стоимость единовременного платежа в саму ипотеку, чтобы им не пришлось придумывать дополнительные деньги. Преимущество этого типа PMI заключается в том, что он снижает ежемесячные платежи, но недостаток значителен: если заемщик рефинансирует или должен продать дом, авансовый платеж не возвращается, поэтому заемщик потеряет деньги в сделке..
Еще менее распространено ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором. Это звучит как отличное страхование ипотеки, которое платит кредитор, звучит как лучший вид! На самом деле кредитор оплачивает стоимость премий PMI в обмен на более высокую процентную ставку в течение срока действия кредита. Поскольку процентная ставка является одним из условий кредита, а не дополнительной стоимостью, оплачиваемое кредитором ипотечное страхование не может быть отменено, когда заемщик достигает 20-процентного собственного капитала; заемщик застревает с более высокой процентной ставкой до тех пор, пока ссуда не будет погашена или они рефинансируют. Поскольку ежемесячные платежи будут ниже без дополнительной стоимости PMI, покупатели могут позволить себе брать больше, и если они могут планировать рефинансирование через несколько лет, это может быть вариантом экономии денег.
Ипотечное страхование с раздельной премией является наименее распространенным типом PMI, но оно может быть полезным в определенных ситуациях. Если отношение долга к доходу заемщика высокое, кредитор будет внимательно следить за общими ежемесячными платежами, чтобы увидеть, какой процент их ежемесячного дохода пойдет на выплату долга. Увеличение ипотечного кредита на несколько сотен долларов в месяц с PMI, оплачиваемым заемщиком, может привести к тому, что кредитор откажет в ссуде, достаточной для покупки дома. Ипотечное страхование с разделенным взносом - это общая система, в которой заемщик платит часть ипотечного страхования авансом - меньшую сумму, чем он заплатил бы при PMI с одинарным взносом, но достаточную, чтобы компенсировать сумму ежемесячных взносов, поддерживая высокий уровень. первоначальные затраты ниже, чем при страховании ипотечного кредита с единой премией, но уменьшаются ежемесячные платежи.
MIP требуется для заемщиков FHA и должен быть оплачен в течение всего срока кредита
Кредиты FHA имеют другой набор требований, чем другие кредитные программы, включая другой тип ипотечного страхования. Кредитная программа FHA была разработана, чтобы помочь заемщикам с низким первоначальным взносом - всего 3,5 процента для заемщиков с кредитным рейтингом выше 580 и всего 10 процентов для заемщиков с кредитным рейтингом от 500 до 579. Традиционным ипотечным кредиторам обычно требуется кредитный рейтинг не менее 620, поэтому эта программа чрезвычайно полезна для покупателей с небольшой кредитной историей или кредитом, который ремонтируется. FHA гарантирует ссуду, поэтому кредитор подвергается меньшему риску, но взамен заемщики должны платить MIP.
MIP похож на PMI, но есть несколько важных отличий. Во-первых, как и PMI с разделенной премией, MIP выплачивается двумя частями: заемщики вносят авансовый платеж при закрытии кредита, а затем они ежемесячно вносят меньшую премию сверх обычного платежа по кредиту. Если заемщик изо всех сил пытается придумать платеж при закрытии, у него будет возможность включить этот платеж в сумму кредита, но затем они будут платить проценты по нему. Однако наиболее существенное различие между MIP и PMI заключается в том, что MIP нельзя отменить. Страховка не зависит от того, сколько капитала заемщик имеет в доме, или его кредитного рейтинга, или стоимости дома - проще говоря, это стоимость, которую заемщик платит, чтобы компенсировать риск, который взяли на себя кредитор и FHA, когда пролонгация кредита. Единственный способ аннулировать МИП - рефинансировать кредит. Если у вас ранее был кредит FHA, это изменение; до 2013 года ипотечное страхование по кредитам FHA можно было отменить, когда собственный капитал достигал 20 процентов, как и PMI. Это изменение упростило для заемщиков FHA оплату ежемесячных платежей за счет снижения их с помощью авансового платежа, но оно зафиксировало ежемесячные платежи на весь срок действия кредита.
Кредиты VA и USDA не требуют ипотечного страхования, но они включают другие сборы, которых нет в обычных кредитах или кредитах FHA
Не все ипотечные программы требуют ипотечного страхования. В некоторых местных и государственных программах есть программы, предназначенные для покупателей, которые в противном случае не могли бы позволить себе покупку дома без ипотечного страхования. Кредиты VA и USDA, которые являются федеральными программами, управляемыми Министерством по делам ветеранов США и Министерством сельского хозяйства США, имеют очень специфические требования и не включают ипотечное страхование.
Кредиты VA предназначены для активных или отставных военнослужащих и членов их семей. Условия кредитов решают проблемы, которые являются уникальными для военнослужащих, такие как частая необходимость менять местонахождение, иногда без завершения продажи предыдущего дома, а также годы заработка и сбережений, от которых военнослужащие отказались в интересах. государственной службы. Часто первоначальный взнос не требуется, и могут быть предоставлены выгодные процентные ставки. VA поддерживает кредиты, чтобы снизить риск для кредитора. Хотя кредиты VA не требуют ипотечного страхования, они требуют так называемой «комиссии за финансирование», которая выплачивается при закрытии ипотеки. Плата за финансирование может быть включена в сумму ипотечного кредита, что может увеличить общие расходы, но преимущество в том, что не требуется первоначальный взнос, может сделать более высокую общую стоимость оправданной.
Кредиты USDA предназначены для покупателей со средним и низким доходом, которые готовы приобрести дом в сельской местности или менее развитых районах. Цель кредитов двоякая: Министерство сельского хозяйства США хотело увеличить количество домовладельцев в этих районах, чтобы оживить города, и, устранив общие препятствия для домовладения, такие как большой первоначальный взнос и высокие требования кредитного рейтинга, оно поняло, что может соблазнить покупателей, которые выполнили эти условия, чтобы заселить и улучшить эти сельские районы. В результате ссуды USDA представляют собой довольно высокий риск для кредиторов; заемщики имеют более низкий доход, вносят небольшой первоначальный взнос или вообще не вносят его, могут иметь сомнительный кредит, а программа требует более низких процентных ставок и длительных периодов погашения. Поскольку Министерство сельского хозяйства США гарантирует кредиты, кредиторы готовы участвовать в программе. Ипотечное страхование не требуется, но, как и в случае кредитов VA, кредиты USDA требуют комиссии за финансирование. Он небольшой: первоначальный взнос на момент закрытия составляет 1 процент от суммы кредита, а затем ежегодная плата за финансирование, которая будет выплачиваться каждый год посредством ежемесячного платежа по ипотеке, равна 0.35 процентов от остатка кредита. Первоначальный взнос также может быть включен в сумму кредита.
Расчет стоимости ипотечного страхования может дать вам более реалистичное представление о вашем бюджете при покупке дома
Есть много переменных, но сколько на самом деле стоит ипотечное страхование? Покупателям рекомендуется попытаться выяснить это, пока они определяют свой бюджет на дом, потому что это может сильно повлиять на ежемесячный платеж, а понимание затрат может помочь заемщикам принять решение о том, сколько дома они могут купить. купить и сколько они хотят предложить в качестве первоначального взноса.
При использовании кредита FHA стоимость MIP будет полностью зависеть от суммы кредита. Первоначальный взнос составит 1,75 процента от стоимости кредита. Ежемесячные платежи будут определяться суммой заимствованных денег и продолжительностью срока погашения, но эта сумма будет включена в закрывающие документы и не изменится в течение срока погашения.
PMI определяется более сложным расчетом. Сумма кредита по-прежнему является базовым фактором; в целом затраты PMI будут падать от 0,22% до 2,25% от общей суммы кредита. Попадание заемщика в этот диапазон будет зависеть от его кредитного рейтинга и коэффициента LTV. Для оценки страховой стоимости заемщику необходимо определить стоимость имущества (не стоимость - стоимость, которая определяется по результатам оценки). Заемщик должен определить, каким будет его первоначальный взнос, и вычесть его из суммы, которую он планирует предложить за дом; это сумма кредита. Вот где все усложняется: заемщику нужно будет вычислить LTV, что он может сделать, разделив сумму кредита на стоимость дома из оценки. Затем они умножают это число на 100, чтобы найти LTV. Если число составляет 80 процентов или ниже, PMI не требуется.
Если число превышает 80 процентов, заемщику необходимо будет свериться с процентной диаграммой PMI своего кредитора или ставками PMI. Большинство кредиторов имеют их доступны для заемщиков для рассмотрения. Заемщик может также запросить у своего кредитора предполагаемый процент, основанный на их кредитном рейтинге и приблизительной сумме кредита. Этот процент, умноженный на общую сумму кредита, и будет годовой премией PMI. Затем заемщик может разделить на 12, чтобы узнать, каким будет ежемесячный платеж.
Если заемщик не имеет доступа к своему проценту, он может использовать числа в верхней и нижней частях диапазона для расчета собственного диапазона; они могут выполнить эти расчеты, используя процентные числа 0,22 и 2,25, чтобы увидеть высокие и низкие возможности. Основываясь на LTV и знании заемщиком своего кредитного рейтинга, они могут оценить, в каком диапазоне он может оказаться.
Расчет стоимости ипотечного страхования может помочь заемщикам сделать лучший выбор в отношении того, сколько они могут позволить себе потратить на дом, потому что бюджет для ипотеки касается не только самого кредита; общая сумма ежемесячных платежей будет определять, насколько комфортно заемщик сможет жить в новом доме, и напрямую связана с вероятностью невыполнения обязательств. Ежемесячный платеж будет состоять из части основной суммы кредита, выплаты процентов, страховки домовладельцев, поскольку кредиторы обычно требуют, чтобы заемщики имели страховку домовладельцев для защиты своего залога, а большинство кредиторов предпочитают, чтобы заемщики оплачивали страховку домовладельцев как часть своих обязательств. ежемесячный платеж по ипотеке, который кредитор затем будет использовать для оплаты страховой премии домовладельцев, а также PMI или MIP. Кроме того, заемщики должны учитывать примерную стоимость коммунальных услуг, продуктов питания, одежды и других предметов первой необходимости, а также другие платежи по долгу. Учет всех ежемесячных расходов может помочь им понять, сколько они могут позволить себе потратить. Гадание может привести к большим трудностям после покупки дома.
После того, как заемщик подсчитал, чтобы оценить стоимость страховки по ипотечному кредиту и узнать, каков будет его платеж по ипотеке (включая проценты и стоимость лучшей страховки домовладельца), он может начать искать дом. им нравится то, что вписывается в их бюджет.