Ипотека, процентные ставки, коэффициенты DTI и баллы FICO: словесный салат, связанный с покупкой дома, может показаться совершенно новым языком, но понимание терминологии имеет решающее значение для получения наилучшего кредита для вашего дома. покупка.
Q: Я нахожусь в процессе покупки своего первого дома, и в этом процессе так много сложностей, что я ошеломлен. Я также понял, что, хотя я знаю, что мне, вероятно, нужна ипотека, я не совсем уверен, что такое ипотека и все ли ипотечные кредиты одинаковы. Нужен ли он мне? Какие решения мне нужно принять?
A: Это случается со многими покупателями жилья впервые, так что не смущайтесь. Вероятно, есть довольно много терминов, которые вы слышали от людей в течение многих лет - и, возможно, даже использовали сами, - которые, когда дело доходит до драки, вы понимаете, что на самом деле не можете определить. Неудивительно, что такие фразы, как «значение ипотеки» и «определение ипотеки», являются одними из первых вещей, которые ищут многие покупатели нового жилья, когда они начинают свой процесс. Но вы правы, задавая вопрос, потому что ваша ипотека, вероятно, является одним из самых важных финансовых решений, которые вы когда-либо принимали, поэтому рекомендуется быть как можно более образованным, прежде чем брать на себя обязательство финансировать покупку дома.
Ипотека, необходимая большинству покупателей жилья, представляет собой обеспеченный кредит, который помогает покупателю приобрести или рефинансировать дом
Большинство покупателей жилья, впервые покупающих жилье, испытывают определенный шок, когда начинают искать дома для продажи, и шок только усиливается, когда покупатель понимает, что ему нужно будет платить за страхование домовладельцев. и, возможно, ипотечное страхование сверх цены дома и затрат на закрытие. Легко запутаться. Конечно, у некоторых покупателей дома есть возможность заплатить за свой дом наличными, но это довольно необычно; цены на жилье, как правило, значительно превышают то, что большинство людей, особенно впервые покупающие, могут собрать наличными. Цены на жилье также превышают то, на что большинство заемщиков могут претендовать с помощью личного кредита. В результате большинство покупателей жилья используют ипотечный кредит для финансирования своей покупки.
Простой способ описать ипотеку состоит в том, что это ссуда, которую заемщик берет у квалифицированного кредитора для оплаты дома. Взяв кредит, заемщик использует сам дом в качестве залога, чтобы гарантировать, что он вернет деньги. Если заемщик не может выплатить ипотечный кредит, кредитор может взять дом и продать его самостоятельно, чтобы уменьшить финансовые потери. Существуют виды ипотечных кредитов, которые также можно использовать для рефинансирования или реконструкции недвижимости. Это звучит довольно просто, но существует довольно много различных типов программ ипотечного кредитования, и заемщики должны провести определенную подготовку, прежде чем подавать заявку, чтобы убедиться, что для них доступны наиболее выгодные ставки и программы.
Существует несколько типов ипотечных кредитов, в том числе обычные, FHA, USDA и VA
Обычные ипотечные кредиты являются наиболее распространенным продуктом жилищного кредита, и это то, о чем думает большинство людей, когда они рассматривают ипотеку. Есть два типа: соответствующие кредиты и несоответствующие кредиты. Соответствующие обычные кредиты соответствуют требованиям Федерального агентства по финансированию жилищного строительства, что позволяет их приобретать крупным кредитным организациям Fannie Mae и Freddie Mac. Эти компании покупают ссуды у кредиторов после того, как ссуды закрыты, и продолжают обслуживание ссуды (сбор платежей и обеспечение выплаты страховых взносов домовладельцев). Это самый традиционный вид ипотечного кредита. Соответствующие обычные кредиты обычно требуют минимального первоначального взноса в размере 3 процентов для заемщиков с отличным кредитным рейтингом FICO, но первоначальный взнос менее 20 процентов приведет к тому, что заемщик заплатит дополнительные расходы на частное ипотечное страхование (PMI). От заемщиков со средним кредитным рейтингом может потребоваться внести больший первоначальный взнос. Кредитный рейтинг заемщика и вероятность того, что Freddie Mac или Fannie Mae купят кредит, снижают общий риск для кредитора, а это означает, что процентные ставки, как правило, будут ниже, чем для заемщиков с более низким кредитным рейтингом. Несоответствующие обычные кредиты не должны соответствовать стандартам Freddie Mac и Fannie Mae, поэтому эти кредиты могут быть больше, чем максимально допустимые, или могут быть предложены заемщикам с менее чем оптимальным кредитом.
Федеральное жилищное управление (FHA) признало, что высокий кредитный рейтинг и требования к первоначальному взносу для обычных кредитов закрывают многих покупателей жилья от рынка либо потому, что они боролись с кредитными проблемами в прошлом, либо не смог сохранить необходимый первоначальный взнос. Эти заемщики были полностью способны вносить ежемесячные платежи по ипотеке, но изо всех сил пытались соответствовать стандарту, чтобы подать заявку. Ипотечная программа FHA была разработана для решения этих проблем. Эти кредиты требуют оценки FICO 580, что ниже, чем стандартные 620, которые требуют многие обычные кредитные программы. Заемщики с кредитным рейтингом 580 или выше могут внести первоначальный взнос всего в 3,5% за свой дом, но заемщики с рейтингом всего 500 могут соответствовать требованиям, если они могут внести 10% по кредиту FHA. Поскольку FHA гарантирует эти кредиты (другими словами, в случае дефолта заемщика FHA покроет финансовые убытки кредитора), кредиты FHA обычно имеют отличные процентные ставки. Ссуды FHA действительно требуют уплаты ипотечного страхового взноса (MIP) в течение всего срока действия ссуды или до тех пор, пока она не будет рефинансирована, но даже с учетом этих дополнительных ежемесячных расходов ссуды FHA предлагают путь к домовладению для покупателей, которые в противном случае не могут претендовать на получение ипотеки.
Министерство сельского хозяйства США (USDA) также предлагает кредитную программу для покупателей, которые не могут претендовать на получение обычного кредита. Эти кредиты преследуют двоякую цель: они дают возможность покупателям с низким и средним доходом быстрее приобрести жилье, а также укрепляют экономику и увеличивают население сельских районов, где и то, и другое может проседать. Ссуды USDA доступны для покупателей, чьи доходы ниже необходимого предела для их района (лимиты варьируются в зависимости от местоположения), которые желают приобрести дом в обозначенных сельских районах. Кредиты предлагаются без каких-либо требований для первоначального взноса или ипотечного страхования. Поскольку кредиты гарантируются Министерством сельского хозяйства США, кредиторы могут предлагать чрезвычайно выгодные процентные ставки, несмотря на отсутствие первоначального взноса или страховки. Эти кредиты делают домовладение реальностью для тех, у кого есть возможность переехать и кто не может позволить себе покупку дома иначе.
Наконец, Министерство по делам ветеранов США (VA) разработало программу жилищного кредита, чтобы признать уникальные проблемы с домовладением, с которыми сталкиваются действующие и вышедшие на пенсию военнослужащие. Годы государственной службы могут привести к более низким заработкам (и, следовательно, меньшим сбережениям), чем у тех, кто работает в государственном секторе, а частые переезды могут затруднить покупку и продажу жилья. Программа займа VA не требует первоначального взноса и предлагает низкие процентные ставки без требования ипотечного страхования. Хотя при закрытии требуется небольшая комиссия за финансирование, ее можно включить в сам кредит, а затраты на закрытие ограничены, чтобы они оставались управляемыми. Эти кредиты доступны для нынешних или бывших военнослужащих и членов их семей.
В дополнение к ипотечным программам, упомянутым выше, другие государственные и местные ипотечные программы могут быть доступны для членов различных организаций, профессий или населенных пунктов. Поэтому рекомендуется провести тщательное расследование или выбрать ипотечного брокера, который знаком с вариантами в вашем регионе, прежде чем принимать решение о том, на какую ипотеку подать заявку.
Ипотечные кредиторы определяют сумму кредита и процентную ставку на основе кредитного рейтинга заемщика, отношения долга к доходу, первоначального взноса, подтверждения дохода, налоговых деклараций и многого другого
Вес ежемесячного платежа по ипотеке значителен, и многие покупатели жилья недооценивают его. Кредиторы не хотят, чтобы заемщики изо всех сил пытались сделать свои платежи. Заемщики, которые считают свои ежемесячные платежи обременительным, с большей вероятностью допустят дефолт, а кредиторы предпочли бы не подвергаться дорогостоящему процессу обращения взыскания (когда банк забирает дом заемщика и продает его, чтобы возместить свои убытки после неуплаты). Чтобы сделать это менее вероятным, кредитор тщательно изучит кредитную историю заемщика, его доход и другие факторы, прежде чем принять решение о том, предоставит ли он заемщику кредит и какой суммой кредита, по мнению кредитора, может управлять заемщик. По сути, ипотечная заявка поможет кредитору оценить, насколько велик риск заемщика для кредитора, а затем кредитор решит, какой риск он хочет взять на себя и по какой цене. Определение кредитором того, что делает заемщика хорошим риском, немного различается в зависимости от ситуации.
Чтобы подать заявку на ипотеку, заемщик должен быть готов предоставить документацию всей своей финансовой истории. До подачи заявки - в идеале задолго до подачи заявки - заемщик должен получить доступ к своим кредитным отчетам из всех трех основных бюро кредитных историй и проверить их на точность, а затем начать работу над исправлением любых негативных моментов в отчете до подачи заявки на ипотеку. Хотя точная формула, которую кредиторы используют для определения суммы кредита и процентных ставок, несколько различается от кредитора к кредитору, кредитная история заемщика и кредитный рейтинг являются значительной частью расчета. Кредитор также будет учитывать доход покупателя, историю доходов, указанную в налоговых декларациях, и их отношение долга к доходу (DTI). Кредиторов интересует процент дохода заемщика, который ежемесячно идет на выплату долга, поскольку они используют это число в качестве индикатора того, насколько заемщик будет бороться с платежами. Используя свой кредитный отчет, заемщики могут сами рассчитать это число, добавляя минимальные платежи по долгам каждый месяц (например, другие кредиты, платежи по кредитным картам и платежи за автомобиль) и предполагаемый платеж по ипотеке, включая налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и страхование ипотеки, а затем разделить его на валовой ежемесячный доход. Общая сумма долговых платежей не должна составлять более 43 процентов ежемесячного дохода заемщика; это самый высокий коэффициент DTI, допустимый большинством кредиторов.