Обратная ипотека может быть полезным типом ипотечного кредита для пенсионеров, которые хотят использовать свой собственный капитал и покрыть свои повседневные расходы во время выхода на пенсию.
В: Мы с женой недавно вышли на пенсию и наконец приступили к столь необходимому ремонту дома. Однако мы не хотим истощать наш пенсионный фонд, чтобы обновить наш дом. Наш друг предложил взять обратную ипотеку, чтобы покрыть наши расходы на ремонт, но мы никогда не слышали о таком виде кредита. Что такое обратная ипотека?
A: Управление семейными финансами во время выхода на пенсию может быть сложным, особенно если домовладельцы хотят сделать крупную покупку, например, отремонтировать устаревшую кухню. или строительство пристройки к дому. Ваш друг прав в том, что обратная ипотека может помочь оплатить расходы на ремонт дома, а также ряд других расходов. Фактически, обратная ипотека предназначена для пенсионеров и пожилых домовладельцев, что дает им возможность использовать накопленный капитал дома для повседневных расходов или крупных покупок.
Что такое обратная ипотека? Это специализированный тип жилищного кредита, при котором кредитор производит платежи заемщику, используя собственный капитал в качестве основы для суммы кредита. Тем не менее, получение обратной ипотеки сопряжено с некоторыми оговорками, и это может быть не лучший финансовый вариант для каждого домохозяйства. Чтобы определить, подходит ли им обратная ипотека, домовладельцам сначала необходимо понять несколько фактов об обратной ипотеке, включая лимиты кредитования, требования приемлемости и какие варианты финансирования доступны с этим типом ссуды.
Обратная ипотека - это тип ипотечного кредита, который позволяет пенсионерам и пожилым людям извлекать капитал из своих домов
Каждый раз, когда домовладелец вносит платеж по ипотечному кредиту, он получает долю в доме, уменьшая остаток кредита. Домовладельцы могут использовать этот капитал, чтобы брать кредиты и финансировать покупки. Обратная ипотека - это специализированный тип кредита под залог дома, который доступен только домовладельцам старше 61 года, которые отвечают определенным требованиям, установленным их кредитором или Федеральным жилищным управлением (FHA)..
В отличие от типичных кредитов под залог недвижимости, график погашения которых начинается сразу же после выдачи кредита, обратная ипотека не имеет строгого графика погашения. По сути, заемщикам вообще не нужно будет вносить регулярные ежемесячные платежи по этому виду кредита. Этот мягкий график погашения является большой частью привлекательности обратной ипотеки для пенсионеров, живущих на фиксированный доход. Деньги поступают на их счета, но срочно начинать возвращать кредит нет необходимости.
Домовладельцы, отвечающие требованиям, могут конвертировать часть своего собственного капитала в наличные деньги с помощью обратной ипотечной ссуды
Многие люди, решившие взять обратную ипотеку, полностью погасили свой первоначальный ипотечный кредит, но заемщики, у которых все еще есть непогашенный остаток по кредиту, также могут претендовать на это. Заемщики могут претендовать на обратную ипотеку, которая стоит несколько большую часть их собственного капитала или ипотеку, которая отражает меньшую часть этого капитала. Однако кредиторы не будут предоставлять обратную ипотечную ссуду на всю сумму собственного капитала, даже если заемщик полностью погасил свою первоначальную ипотеку. Точный размер кредита будет зависеть от нескольких факторов, включая стоимость дома, сумму накопленного собственного капитала, сумму, оставшуюся в основной сумме кредита, и возраст заемщика.
Кредитор выплачивает кредит заемщику в виде единовременной суммы депозита или периодическими платежами
Как на практике работает обратная ипотека? Как только кредит будет одобрен, кредитор будет выплачивать средства либо в виде единого депозита, либо в виде ежемесячных платежей на банковский счет заемщика. Оба подхода могут иметь свои преимущества. Домовладельцы, желающие совершить крупную покупку, например, добавить комнату или переделать кухню, могут захотеть получить все свои средства обратной ипотеки сразу. С другой стороны, пенсионеры, которые хотят получить доступ к дополнительным средствам для оплаты своих расходов на проживание, не истощая преждевременно свои пенсионные сбережения, могут воспользоваться планом регулярных платежей. Получение обратных ипотечных средств в виде ежемесячных платежей может облегчить пенсионерам оплату продуктов, коммунальных услуг, ремонтных работ и других повседневных расходов.
Кредиторы также могут продлить кредитную линию в зависимости от суммы кредита
Кредитор может предложить и третий вариант оплаты: кредитную линию. Вместо того, чтобы получать все свои средства сразу или распределять их небольшими выплатами каждый месяц, заемщики с обратной ипотекой могут открыть кредитную линию, из которой они могут получать средства, когда захотят. Пока есть остаток по кредитной линии, домовладельцы могут продолжать брать деньги из нее, чтобы покрыть любые возникающие расходы.
В некоторых случаях кредиторы могут предлагать гибридные планы платежей, например, распределяя некоторые средства в качестве единовременного депозита и откладывая другие средства в рамках кредитной линии. Благодаря такой финансовой гибкости домовладельцы могут делить свои деньги по обратной ипотеке в соответствии со своими конкретными потребностями.
Пенсионеры могут затем использовать эти средства по своему усмотрению - покупать продукты, оплачивать медицинские счета или даже вносить первоначальный взнос на новый дом
Обратное ипотечное финансирование может использоваться для оплаты широкого круга расходов, поскольку ипотечные кредиторы обычно не налагают ограничений на то, как эти деньги тратятся. Некоторые домовладельцы выделяют свои средства на крупные расходы, такие как замена неисправной техники, обновление ванных комнат или установка новых окон. Другие заемщики могут предпочесть тратить свои деньги по обратной ипотеке на повседневные расходы, такие как продукты или лекарства. Также нередко люди относятся к своим обратным ипотечным деньгам как к резервному фонду для покрытия непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в будущем, например, на ремонт автомобиля или медицинские счета. Можно даже использовать средства обратной ипотеки для внесения первоначального взноса за новый дом, что может помочь пенсионерам покрыть первоначальные расходы на сокращение штата.
В то время как компании, занимающиеся обратной ипотекой, и частные кредиторы вряд ли будут ограничивать использование средств из этого типа кредита, организации, предлагающие одноцелевые кредиты, могут устанавливать свои собственные ограничения. Однако одноцелевые обратные ипотечные кредиты встречаются гораздо реже, поэтому домовладельцы могут не найти их в качестве варианта финансирования.
Домовладельцы могут брать кредиты под залог своего дома в пределах лимитов обратной ипотечной ссуды кредитора
Максимальная сумма денег, которую заемщик может получить от обратной ипотеки, в некоторой степени зависит от собственного капитала, который они накопили в собственности. Однако суммы кредита часто ограничены кредитными лимитами кредитора, которые, вероятно, будут варьироваться в зависимости от ипотечной компании. Кроме того, обратные ипотечные кредиты, поддерживаемые федеральным правительством, известные как ипотечные конверсионные ипотечные кредиты (HECM), должны соответствовать кредитным лимитам, установленным Федеральным жилищным управлением (FHA). Текущий лимит ипотеки HECM составляет 970 800 долларов, так что это максимум, на который домовладелец может претендовать с этим конкретным типом обратной ипотеки.
На сумму кредита могут влиять и другие факторы, такие как сумма существующего долга человека, его кредитная история и возраст. У кредиторов могут быть свои собственные требования к обратной ипотеке и стандарты приемлемости, поэтому домовладельцу может быть полезно потратить время, чтобы присмотреться и посмотреть, на что они могут претендовать в разных ипотечных компаниях. Использование онлайн-калькулятора обратной ипотеки может помочь потенциальным заемщикам выяснить, сколько они могут взять взаймы.
Остаток кредита не будет погашен до тех пор, пока заемщик не продаст дом, не переедет или не умрет - фактически, заемщикам, возможно, никогда не придется самим выплачивать обратную ипотеку
Одним из преимуществ обратной ипотеки является то, что заемщики не обязаны немедленно приступать к погашению суммы кредита. Заемщики могут откладывать погашение кредита на годы, потому что остаток кредита не подлежит оплате до тех пор, пока собственность не сменит владельца - либо потому, что дом был продан, либо передан члену семьи или любимому человеку. Если заемщик решит продать дом, он, скорее всего, будет использовать выручку от продажи для погашения оставшейся части кредита. Затем они могли бы использовать все оставшиеся деньги, чтобы вложить их в новый дом.
Если домовладельцы скончались до продажи своей собственности, от них, возможно, вообще никогда не потребуется погашать остаток по кредиту. Некоторые домовладельцы даже берут обратную ипотеку, даже не собираясь возвращать всю сумму кредита.
Что произойдет, если имущество перейдет к выжившему члену семьи? По условиям кредитного договора наследники могли либо выплатить всю сумму из своего кармана, либо продать имущество и использовать эти деньги для погашения обратной ипотеки.
Даже если заемщики не будут вносить ежемесячные платежи по ипотеке, они будут продолжать платить налоги, страховые взносы и другие текущие расходы на жилье
Заемщики не обязаны ежемесячно вносить платежи по основной сумме ипотечного кредита или процентам, но есть и другие регулярные расходы на жилье, которые им необходимо будет покрывать в течение срока действия обратной ипотеки. Потенциально два самых больших расхода, которые они должны будут заплатить, - это налоги на имущество и страховые взносы домовладельцев, которые часто включаются в платежи по ипотеке. Многие соглашения об обратной ипотеке требуют, чтобы заемщики своевременно уплачивали налоги и страховку домовладельцев. Неуплата этих расходов может привести к тому, что кредитор аннулирует кредитный договор и потребует полной выплаты оставшейся суммы.
Помимо этих расходов, могут быть и другие расходы, которые необходимо учитывать, например, сборы товарищества собственников жилья и счета за коммунальные услуги. Хотя перспектива отмены ежемесячных платежей по ипотеке кажется привлекательной, домовладельцам следует шире взглянуть на свои расходы на жилье, чтобы они знали, какими могут быть их финансовые обязательства при обратной ипотеке.
Обратные ипотечные кредиты доступны только для домовладельцев старше 61 года, которые накопили значительный капитал в своих домах
Поскольку обратные ипотечные кредиты адаптированы к потребностям пенсионеров и пожилых домовладельцев, кредиторы часто должны соблюдать строгие стандарты приемлемости. Во-первых, заемщики должны быть не моложе 62 лет, чтобы претендовать на этот вид кредита. Многие кредиторы также оговаривают, что домовладельцы накопили определенную сумму капитала в своей собственности, прежде чем они смогут взять обратную ипотеку. Во многих случаях правила обратной ипотеки диктуют, что соответствующие домовладельцы должны владеть не менее 50% акций своего дома, но эта цифра может варьироваться от кредитора к кредитору.
Как и в случае с любым типом ипотечного кредита, кредиторы внимательно изучают финансовую историю заемщика, прежде чем одобрить обратную ипотеку. Наличие слишком большого долга может помешать домовладельцу претендовать на этот вид ипотеки, но точные стандарты приемлемости будут зависеть от ипотечной компании.
Сама недвижимость также должна соответствовать определенным требованиям кредитора, чтобы иметь право на обратную ипотеку
Сама недвижимость должна соответствовать определенным требованиям, чтобы претендовать на обратную ипотеку. Кредиторы будут предоставлять обратную ипотеку только на основное жилье, поэтому домовладельцы не смогут взять обратную ипотеку на второй дом или недвижимость для отдыха.
Недвижимость, используемая для обратной ипотеки, которая поддерживается федеральным правительством, должна соответствовать дополнительным требованиям, чтобы претендовать на этот тип кредита. Приемлемая недвижимость должна соответствовать требованиям к собственности, изложенным FHA, которые гарантируют, что дом находится в хорошем состоянии и не представляет опасности для его жителей. Кроме того, критерии обратной ипотеки FHA могут исключать определенные типы собственности, такие как крошечные дома, дома-комплекты или дома-контейнеры.
Ипотека с конверсией собственного капитала, застрахованная федеральным правительством, является наиболее распространенной обратной ипотекой
Многие домовладельцы, решившие взять обратную ипотеку, скорее всего, остановятся на одном из вышеупомянутых кредитов, поддерживаемых государством, поскольку они являются наиболее распространенным типом обратной ипотеки. Ипотечные кредиты на конверсию собственного капитала застрахованы федеральным правительством, что помогает снизить риск, который берут на себя кредиторы, когда они предлагают эти кредиты. Государственная поддержка также делает эти кредиты более безопасными для домовладельцев, поскольку кредиторы HECM с меньшей вероятностью будут участвовать в хищнической практике кредитования.
Кредиты HECM предлагают множество других преимуществ, которые также могут понравиться заемщикам. Как уже отмечалось, заемщики могут получать свои средства в виде единовременных платежей, ежемесячных платежей, кредитных линий или комбинации этих способов оплаты. Правительство также не налагает никаких ограничений на использование средств, поэтому заемщики могут использовать свои деньги HECM для оплаты любых расходов, которые они хотят, без предварительной очистки..
Собственная обратная ипотека, с другой стороны, не поддерживается федеральным правительством
Кредиторы могут предлагать свои собственные решения по обратной ипотеке, которые вообще не поддерживаются федеральным правительством, известные как частные обратные ипотечные кредиты. Однако не все ипотечные компании предлагают этот тип обратной ипотеки, поэтому ее доступность может значительно варьироваться от кредитора к кредитору. Поскольку это кредитные продукты для конкретного кредитора, квалификационные требования не являются одинаковыми для всех. Процентные ставки и комиссии по кредиту, скорее всего, будут меняться в зависимости от того, с каким кредитором заемщик решит работать по своей обратной ипотеке.
В то же время, обратная ипотека не подчиняется федеральным правилам и нормам обратной ипотеки, поэтому заемщик теоретически может взять большую сумму кредита с помощью этого типа кредита.
Одноцелевые обратные ипотечные кредиты также могут быть вариантом, если вы сможете их найти
Хотя это и не так распространено, как HECM или частная обратная ипотека, одноцелевая обратная ипотека может быть доступна домовладельцам в качестве альтернативы для рассмотрения. Эти обратные ипотечные кредиты обычно предлагаются некоммерческими организациями или местными государственными учреждениями, поэтому их доступность может сильно различаться - в некоторых районах страны они могут быть вообще недоступны.
Как следует из названия, одноцелевая обратная ипотека предназначена для покрытия единовременных расходов, а не повторяющихся расходов, которые могут быть покрыты кредитной линией или ежемесячными платежами. Кроме того, организациям, которые предлагают этот тип кредита, может потребоваться подписать цель кредита, прежде чем выплачивать какие-либо средства. Могут быть введены ограничения, которые не позволят заемщикам использовать обратное ипотечное финансирование для предполагаемых расходов.
Как и любой другой ипотечный кредит, обратная ипотека использует имущество заемщика в качестве залога, но заемщик по-прежнему владеет своим домом
Ипотечные кредиты являются обеспеченными кредитами, а это означает, что заемщик должен выдвинуть некоторый залог по кредиту. В случае ипотечного кредита недвижимость выступает в качестве залога, и обратная ипотека не является исключением. Когда домовладелец берет обратную ипотеку, он будет использовать свой дом в качестве залога, но это не влияет на его статус домовладельца. Заемщик по-прежнему будет владельцем титула, даже если он использует часть собственного капитала дома для финансирования кредита.
Хотя ежемесячные платежи по обратной ипотеке, как правило, не производятся, по этому типу кредита все же возможен дефолт. Часто дефолты по обратной ипотеке происходят, если заемщик не соблюдает условия кредитного договора. Одним из примеров может быть ситуация, когда кто-то взял обратную ипотеку на свое основное место жительства, но затем переехал в новый дом, не продав первоначальное имущество. Дом больше не будет считаться основным местом жительства и потеряет право на получение обратной ипотеки.
И заемщикам не нужно платить налоги по обратной ипотеке, потому что эти средства считаются кредитом, а не доходом
В то время как домовладельцы будут по-прежнему платить налоги на недвижимость за свой дом, им не нужно будет платить налоги на средства, которые они получают от обратной ипотеки. Поскольку средства от обратной ипотеки представляют собой кредит, а не доход, IRS не облагает налогом эти деньги. В некоторых случаях пенсионеры могут платить налоги со своих пенсионных счетов, пенсий и даже фондов социального обеспечения. Решая, как составить бюджет на пенсию и оплачивать повседневные расходы, домовладельцы могут рассмотреть налоговые льготы обратной ипотеки и то, как они могут помочь сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. Также стоит отметить, что, поскольку средства обратной ипотеки не считаются доходом, они не должны влиять на статус социального обеспечения заемщика.
Как и в случае с любым другим видом финансирования, существуют авансовые платежи по обратной ипотеке
Есть несколько льгот, которые приходят с этим типом кредита, но потенциальные заемщики должны ознакомиться со всеми плюсами и минусами обратной ипотеки, прежде чем принимать решение. Например, хотя заемщики не несут ответственности за регулярные платежи по своей обратной ипотеке, они должны будут внести некоторые авансовые платежи до того, как кредит будет завершен. Сборы за оформление являются обычными расходами для любого типа ипотеки, и домовладельцы могут рассчитывать на их оплату при получении обратной ипотеки.
Различные расходы на закрытие, которые также могут быть оценены, включая сборы за оценку, расходы на поиск названия, государственные сборы за регистрацию и другие расходы. Кредиторы могут также взимать комиссию за обслуживание обратной ипотеки, добавляя к общей стоимости получения этого вида ипотечного кредита. Однако эти затраты отнюдь не уникальны для обратной ипотеки; все они обычно оцениваются по любому типу жилищного кредита.
Обратная ипотека может быть хорошей идеей, если домовладельцам нужны дополнительные средства для выплаты пенсии, и они накопили значительный капитал в своем доме
Обратные ипотечные кредиты могут быть полезны для пенсионеров, которые накопили большой капитал в своем доме и хотят использовать его, а не снимать средства со своих пенсионных или сберегательных счетов. Даже домовладельцы, у которых есть значительные сбережения, могут предпочесть конвертировать свой собственный капитал в имеющиеся средства вместо того, чтобы истощать другие источники денег, находящиеся в их распоряжении.
Учитывая неопределенность будущего, домовладельцы могут чувствовать себя более комфортно, используя свой собственный капитал для оплаты повседневных расходов и сохраняя свои сберегательные счета деньгами на случай возникновения более крупных непредвиденных расходов. Обратная ипотека может дать некоторую передышку пожилым людям, которые сделали все возможное, чтобы подготовиться к выходу на пенсию, но все еще хотят немного дополнительной финансовой гибкости.
Обратная ипотека также может иметь смысл для домовладельцев, которые не собираются передавать свою собственность членам семьи или близким
Обратная ипотека может быть привлекательной для домовладельцев, которые не планируют когда-либо продавать свою собственность или передавать право собственности члену семьи. Поскольку сумму кредита не нужно возвращать до тех пор, пока собственность не перейдет к другому владельцу, домовладелец, который никогда не продаст свой дом, не будет обязан выплачивать обратную ипотеку в течение всей жизни.
То же самое относится и к домовладельцам, которые либо не имеют наследников, либо не планируют включать свой дом в свое завещание. Пока право собственности не переходит к члену семьи, родственникам домовладельца, скорее всего, не потребуется погашать какие-либо непогашенные остатки по кредиту в будущем.
Но если родственники заемщика наследуют имущество, то погашение обратной ипотеки может привести к их финансовому бремени
Способ структурирования обратной ипотеки может вызвать финансовые проблемы у членов семьи, если они вступят во владение недвижимостью. После продажи недвижимости или перехода права собственности к другому владельцу непогашенный остаток кредита необходимо будет погасить в полном объеме. Если первоначальный заемщик все еще жив, то он должен будет выплатить все средства, которые он использовал из своей обратной ипотеки.
Если имущество было унаследовано, однако, новый владелец собственности может нести ответственность за погашение всего остатка кредита. Взятие этого долга может поставить членов семьи в финансовые трудности, и им, возможно, придется продать собственность, чтобы выплатить первоначальную обратную ипотеку.
Кроме того, имейте в виду, что частные кредиторы могут попытаться обмануть домовладельцев с помощью грабительских предложений обратной ипотеки
Многие частные кредиторы, предлагающие частную обратную ипотеку, являются вполне законными компаниями, с которыми можно работать, но это не всегда так. Мошенничество с обратной ипотекой действительно происходит, когда заемщики не знакомы с этим типом кредита. Эти виды мошенничества могут материализоваться по-разному, поэтому всегда полезно тщательно проверять любого частного кредитора, предлагающего реверсивные ипотечные кредиты.
Например, кредиторы могут взимать чрезмерно высокие процентные ставки или сборы, которые можно считать хищническими, поскольку они намного превышают обычно взимаемые в этой области. Мошенники могут агрессивно предлагать свои финансовые услуги пожилым людям и пытаться убедить домовладельцев взять обратную ипотеку, чтобы заплатить за ненужный ремонт дома, новый дом или даже сделать инвестиции..
Домовладельцы никогда не должны испытывать давление с целью получения обратной ипотеки - на самом деле важно, чтобы они проявили должную осмотрительность и приняли наилучшее решение в своей ситуации, даже если это означает использование другого типа финансирования или отсрочку. вообще в кредит. Домовладельцы также могут избежать мошенничества, получив HECM у кредитора, одобренного федеральным правительством.
Кредиты под залог жилья и кредитные линии под залог жилья (HELOC) - это другие варианты финансирования, которые следует учитывать пенсионерам, если они хотят использовать свой собственный капитал
Обратные ипотечные кредиты - не единственный тип ипотечного кредита, который позволяет домовладельцам конвертировать свой собственный капитал в пригодные для использования средства. Ссуды под залог жилья и кредитные линии под залог жилья (HELOC) являются распространенными вариантами финансирования, которые используют накопленный капитал под залог дома. Заемщики, которые используют либо ссуду под залог дома, либо HELOC, должны знать, что, в отличие от обратной ипотеки, погашение начинается сразу после выдачи ссуды. Скорее всего, им потребуется ежемесячно вносить платежи по остатку кредита в течение определенного периода времени, как указано в условиях их соглашения о финансировании.
Есть много преимуществ ипотечного кредита, чтобы рассмотреть, однако. Например, ссуды под залог жилья могут быть легче претендовать на получение кредита, чем другие ссуды, и проценты могут не облагаться налогом, если средства используются для улучшения дома. При рассмотрении обратной ипотеки стоит также обратить внимание на лучшие кредиты под залог дома, HELOC и аналогичные варианты финансирования, поскольку они могут иметь условия, которые лучше соответствуют потребностям домовладельца.
Если привилегированный кредитор не предлагает обратные ипотечные кредиты, кредиты под залог жилья или HELOC, пенсионеры могут изучить свои варианты, присматриваясь к ним
Ипотечные компании не всегда предлагают кредиты, которые связаны с собственным капиталом, включая обратную ипотеку. В некоторых случаях кредиторы могут предлагать определенные виды кредитов под залог дома, но не другие. Домовладельцам, которые хотят воспользоваться обратной ипотекой, HELOC или традиционным кредитом под залог дома, возможно, придется поискать кредитора, который предоставит именно те условия финансирования, которые им нужны.
Часто рекомендуется присмотреться к ценам, даже если кредитор домовладельца действительно предлагает эти типы кредитов, поскольку процентные ставки, требования приемлемости и другие условия ипотеки могут немного различаться от кредитора к кредитору. Обращение к лучшим компаниям по обратной ипотеке, чтобы узнать, на что может претендовать домовладелец, может помочь пенсионерам найти правильный вариант финансирования, соответствующий их бюджету и их пенсионным целям.