Домовладельцы, которые задаются вопросом «Что такое вторая ипотека?» могут быть удивлены, обнаружив, что это способ использовать их собственный капитал в качестве дополнительных средств.
В: Мой партнер и я хотим отремонтировать нашу кухню в ближайшие месяцы, но мы не знаем, как заплатить за это. Нам сказали, что вторая ипотека может сработать, так как у нас много акций в нашем доме. Что такое вторая ипотека и как она работает?
A: Многие домовладельцы задаются вопросом: «Что такое вторая ипотека?» когда они хотят отремонтировать свои дома. Возможно, они услышали об этом от друзей или родственников, или их банк порекомендовал взять еще одну ипотеку, чтобы получить дополнительные средства. Получение еще одного ипотечного кредита может показаться пугающим, но второй ипотечный кредит - это распространенный способ для домовладельцев получить долю в своем доме.
Прежде чем получить вторую ипотеку, домовладельцы должны хорошо понимать свои варианты доступа к собственному капиталу. В дополнение к рассмотрению срока кредита и процентной ставки, домовладельцы могут захотеть использовать калькулятор второй ипотеки, чтобы полностью понять стоимость и преимущества нового кредита. Домовладельцы, которые задаются вопросом, как получить вторую ипотеку, могут узнать больше об этом типе кредита и определить, будет ли он соответствовать их финансовым потребностям.
Вторая ипотека, также называемая младшим залогом, - это тип кредита, который позволяет домовладельцу использовать собственный капитал своего дома
Как работает вторая ипотека? Вторая ипотека, также известная как младшая залоговая сумма, - это ссуда, которую домовладельцы могут использовать для доступа к собственному капиталу в своих домах. Домовладельцы могут использовать этот капитал в качестве дополнительных денежных средств для финансирования различных потребностей, от погашения долга до ремонта дома. Чтобы использовать свой капитал, домовладельцы используют стоимость своего дома в качестве залога, чтобы взять второй кредит на дом.
Причина, по которой этот тип кредита называется второй ипотекой, заключается в порядке, в котором долги выплачиваются, если домовладелец должен продать дом, чтобы покрыть свой долг, или если кредитор обращает взыскание на дом. Домовладелец или кредитор будет использовать выручку от продажи, чтобы сначала погасить первоначальную ипотеку, использованную для покупки дома, а затем вторую ипотеку. Если дом не имеет достаточной стоимости для оплаты обоих кредитов, второй ипотечный кредитор может не вернуть всю сумму, что делает этот тип кредита более рискованным.
Например, домовладелец может иметь два ипотечных кредита и должен 200 000 долларов по первому и 100 000 долларов по второму. В конце концов, они больше не могут вносить свои платежи, и дом продается за 250 000 долларов. Кредитор по второй ипотеке может получить только 50 000 долларов из общей суммы 100 000 долларов, потому что выручка от продажи сначала идет на первоначальную ипотеку.
Двумя основными типами второй ипотеки являются ссуды под залог жилья и кредитные линии под залог дома (HELOC)
Существуют два основных типа вторых ипотечных кредитов: кредит под залог дома и кредитная линия под залог дома (HELOC). Оба типа вторичной ипотеки позволяют домовладельцам использовать свои дома в качестве залога для получения средств из собственного капитала. Домовладельцы, как правило, могут получить любой тип финансирования под залог дома через одного из лучших ипотечных кредиторов или банков в своем регионе.
Однако кредиты под залог недвижимости и HELOC отличаются друг от друга. Кредиты под залог жилья больше похожи на традиционные ипотечные кредиты, когда заемщик ежемесячно выплачивает установленную сумму в течение согласованного периода времени или срока. С другой стороны, HELOC - это возобновляемая кредитная линия, похожая на кредитную карту. Домовладельцы могут получить одобрение на получение HELOC с определенным лимитом, а затем взять кредит до этого лимита и погасить его столько раз, сколько захотят, пока срок кредита не будет завершен.
Ссуда под залог дома предоставляет единовременную сумму наличных средств из собственного капитала домовладельца в обмен на второй залог на имущество
Когда большинство людей говорят о второй ипотеке, они имеют в виду ссуду под залог собственного дома, поскольку это обычный способ для домовладельцев получить капитал из своих домов одним крупным платежом. Этот тип кредита очень похож на первую ипотеку на дом. Этот тип кредита очень похож на первую ипотеку на дом в том смысле, что домовладелец предлагает свой дом в качестве залога в обмен на средства от ипотечного кредитора. Точная сумма доступных денег зависит от нескольких факторов, связанных с заемщиком и недвижимостью.
Домовладельцы обычно должны соответствовать требованиям кредитного рейтинга и дохода, чтобы получить второй кредит. Кредиторы часто просят домовладельцев предоставить платежные квитанции и другие финансовые документы, подтверждающие их доход. Домовладельцам, возможно, также придется показать свое текущее соотношение долга к доходу, которое рассчитывается путем деления их ежемесячных платежей по долгу на их валовой ежемесячный доход. Это помогает кредитору определить, достаточно ли у заемщика ежемесячного денежного потока для оплаты второго кредита.
Домовладелец также может задаться вопросом, каковы требования к ипотеке на второй дом, чтобы он мог претендовать на получение второго ипотечного кредита. Как правило, дома должны оцениваться по определенной стоимости, чтобы претендовать на получение кредита под залог дома, потому что оценка влияет на собственный капитал домовладельца. Например, если домовладелец должен 200 000 долларов по своей первой ипотеке и хочет взять вторую, но дом оценивается только в 210 000 долларов, владелец может не претендовать на получение ссуды под залог дома. Имея всего 10 000 долларов собственного капитала в доме, стоимость и риск кредита под залог дома могут не иметь смысла для домовладельца или кредитора.
HELOC работает аналогично кредитной карте, но обычно имеет более низкую процентную ставку
HELOC - это еще один тип второй ипотеки, в которой используется собственный капитал дома для предоставления средств домовладельцу. В отличие от кредита под залог собственного дома, HELOC является типом возобновляемого кредита. Это означает, что он больше похож на кредитную карту, обеспеченную собственностью домовладельца. Вместо утверждения единовременной суммы ипотечный кредитор утверждает кредитный лимит для кредитной линии. Домовладельцы могут занимать под счет HELOC столько, сколько хотят, вплоть до кредитного лимита. Если домовладелец вернет взятые взаймы деньги плюс проценты, он может снова взять взаймы в пределах кредитного лимита.
ОднакоHELOC не являются неограниченными источниками капитала для домовладельцев. Как и в случае с кредитом под залог собственного капитала, заемщики обычно должны соответствовать требованиям к доходам и кредитам, чтобы претендовать на получение кредита. Кроме того, у HELOC есть определенные периоды, когда домовладельцы могут получить доступ к своей кредитной линии, известные как периоды розыгрыша, и домовладельцы могут использовать средства в своем HELOC только в течение этого времени. Многие HELO начинаются с начального периода розыгрыша, например, в течение первых 10 лет после утверждения. По истечении периода розыгрыша заемщик больше не может брать деньги с HELOC и должен вернуть их полностью, включая любые начисленные проценты.
Поскольку HELOC не являются традиционными кредитами, домовладельцы должны погасить только то, что они занимают. Это означает, что домовладелец может получить HELOC с кредитным лимитом в 50 000 долларов и занять только 20 000 долларов в течение периода розыгрыша. После этого домовладелец должен будет вернуть только 20 000 долларов, взятые взаймы, плюс любые проценты или сборы, а не все 50 000 долларов, которые ему было одобрено взять взаймы.
Кредиты под залог недвижимости обычно имеют фиксированные процентные ставки, в то время как HELOC имеют переменные процентные ставки
Доставка средств - не единственная разница между кредитом под залог дома и HELOC. В большинстве случаев лучшие кредиты под залог недвижимости имеют фиксированную процентную ставку. Это означает, что домовладельцы платят фиксированный ежемесячный платеж, как и их первый ипотечный кредит. С другой стороны, HEOC обычно имеют переменные процентные ставки.
Если домовладелец выберет кредит под залог собственного дома, его ипотечный кредитор предложит ему установленную процентную ставку. Они также выберут продолжительность своей второй ипотеки, то есть период, в течение которого они будут выплачивать кредитору предсказуемый ежемесячный платеж. Ежемесячный установленный платеж может облегчить домовладельцам планирование своего ежемесячного дохода.
Переменная процентная ставка с HELOC, однако, может колебаться с течением времени. Кредиторы используют так называемую основную рыночную ставку для определения текущей процентной ставки для HELOC. Основная ставка рассчитывается отдельными банками или кредиторами. Это базовая ставка, которую финансовые учреждения используют для установления ставок по кредитам и кредитным линиям. Многие банки используют данные Федеральной резервной системы для установления основной ставки. Чтобы учесть изменение процентных ставок, многие кредиторы предлагают первоначальную фиксированную ставку для заемщиков HELOC. Например, кредитор может зафиксировать процентные ставки HELOC на уровне 5 процентов в течение первых 5 лет периода использования. После начальной 5-летней фиксированной ставки ставка HELOC может повышаться или понижаться в зависимости от текущей основной ставки.
Третий, менее распространенный тип кредита - это льготная вторая ипотека, которую покупатели могут использовать для покрытия расходов на покупку основного дома
Менее распространенный тип кредита, льготная вторая ипотека (также называемая тихой второй ипотекой) относится к кредиту, который покупатели жилья берут для покрытия расходов на покупку дома. Наиболее распространенной причиной использования льготной второй ипотеки является покрытие более крупного первоначального взноса за дом. Часто федеральное правительство поддерживает тихие вторые ипотечные кредиты, чтобы помочь людям, не имеющим значительных сбережений, подняться по лестнице собственности. Одним из таких примеров является программа Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) «Доброе соседство по соседству» (GNND), которая призвана помочь соответствующим критериям учителям и аварийно-спасательным службам приобрести дом по сниженной цене.
Мягкая вторая ипотека может также финансироваться частным кредитором. В этом случае заемщики должны сообщить своему основному ипотечному поставщику кредита. Невыполнение этого требования считается формой ипотечного мошенничества. Если основной кредитор узнает, что у заемщика есть льготная вторая ипотека, которую он не раскрыл, заемщик может потерять свой дом или может столкнуться с судебным преследованием.
Домовладельцы могут использовать вторую ипотеку, чтобы получить доступ к своему собственному капиталу, если они не хотят рефинансировать свою основную ипотеку
Рефинансирование жилищной ипотеки - это процесс получения совершенно новой ссуды для погашения существующей ипотеки домовладельца. Домовладельцы обычно выбирают рефинансирование, чтобы воспользоваться более выгодными условиями ипотеки, такими как более низкая процентная ставка. Многие домовладельцы считают, что они могут снизить ежемесячный платеж по ипотеке путем рефинансирования. Некоторые домовладельцы даже используют рефинансирование наличными, чтобы получить новую ипотеку и получить доступ к капиталу в своем доме, получив единовременный платеж при закрытии рефинансирования.
Если ставки высоки или рефинансирование невыгодно, домовладельцы могут рассмотреть возможность второй ипотеки вместо рефинансирования. Использование второго ипотечного кредита позволяет им использовать фонды собственного капитала, не теряя при этом выгодных условий своего первого ипотечного кредита. Ссуды под залог жилья и HELOC также могут быть лучшим выбором, чем рефинансирование для домовладельцев, если их основная ипотека почти погашена.
Например, у домовладельца может быть низкая процентная ставка по основной ипотеке. Текущие ставки могут быть выше, чем их первоначальная ставка, а это означает, что рефинансирование их дома может со временем обойтись им дороже, чем продолжение выплаты ипотеки по текущей ставке. Взяв второй ипотечный кредит, они могут получить доступ к части своего капитала, сохраняя при этом низкий ежемесячный платеж по основному ипотечному кредиту. Они, вероятно, будут платить более высокую процентную ставку по второй ипотеке, но, вероятно, в долгосрочной перспективе они будут платить меньше процентов, чем если бы они рефинансировали по более высокой ставке. Домовладельцы могут выполнить поиск «вторая ипотека против рефинансирования», чтобы узнать больше о разнице между этими двумя типами кредитов.
Выдача второй ипотеки может означать, что домовладелец будет производить два платежа по ипотеке каждый месяц
Важным моментом, который домовладельцы должны помнить при изучении вариантов второй ипотеки, является реальность второго платежа по ипотеке каждый месяц. Большинство домовладельцев, которые берут второй ипотечный кредит, должны сделать второй платеж в дополнение к их основному платежу по ипотеке. Это особенно верно, если домовладелец берет кредит под залог собственного дома, платежи по которому фиксированы на весь срок кредита.
Домовладельцы, желающие взять вторую ипотеку, должны тщательно проанализировать свое финансовое положение, что поможет им решить, доступно ли получение еще одной ипотеки. Некоторые домовладельцы могут обнаружить, что второй платеж каждый месяц ложится слишком тяжелым бременем на их бюджет. Слишком большая нагрузка на бюджет домовладельца может привести к пропущенным платежам или неспособности оплачивать другие счета, такие как автокредит или медицинская страховка.
Рекомендуется, чтобы домовладельцы понимали стоимость второй ипотеки, прежде чем прыгать в одну. Например, они могут запросить у своего ипотечного кредитора разбивку предполагаемой ежемесячной стоимости их новой ипотеки. Затем домовладельцы могут сравнить свои текущие ежемесячные расходы с расходами на новый второй ипотечный кредит. Сравнение текущих расходов с потенциальными затратами может помочь домовладельцам реалистично оценить свою способность позволить себе вторую ипотеку.
Домовладелец, как правило, ограничен в том, какую сумму собственного капитала он может взять под залог
Ипотечные кредиторы обычно не позволяют домовладельцам брать взаймы под залог всего капитала, который они имеют в своих домах. Вместо этого они используют комбинированный предел отношения кредита к стоимости (CLTV), чтобы определить, какую сумму собственного капитала домовладелец может взять взаймы. Коэффициент CLTV - это отношение суммы, которую домовладелец хочет взять взаймы, к стоимости его дома. Комбинированный коэффициент включает остаток по основной ипотеке домовладельца и предлагаемый остаток по второй ипотеке. Точная сумма зависит от кредитора, но кредиторы обычно ограничивают заимствование до 85 процентов или менее от собственного капитала домовладельца.
Например, домовладелец может задолжать 200 000 долларов за дом стоимостью 500 000 долларов, что означает, что он имеет 300 000 долларов собственного капитала. Их кредитор, однако, может иметь предел отношения CLTV 80 процентов. В этом случае домовладелец не сможет взять кредит под залог дома или HELOC на все 300 000 долларов, которые у него есть в собственном капитале. Это означает, что они могут занять до 240 000 долларов, или 80 процентов, от собственного капитала дома.
Это также означает, что домовладельцы захотят иметь значительный капитал в своем доме, прежде чем подавать заявку на вторую ипотеку. Для домовладельца затраты на получение небольшой второй ипотеки могут не стоить риска потери дома или затрат на внесение второго ежемесячного платежа.
Кредиторы обычно предъявляют строгие квалификационные требования для второй ипотеки, такие как минимальный кредитный рейтинг 620 и отношение долга к доходу (DTI) не более 43 процентов
Для многих домовладельцев процесс получения второго ипотечного кредита очень похож на процесс получения первого ипотечного кредита. Однако покупка второго ипотечного кредита обычно не включает стресс от покупки нового дома. Исключение составляют случаи, когда домовладелец хочет купить новый дом до того, как его первоначальный дом будет продан. Они могут использовать вторую ипотеку и использовать капитал в своем существующем доме, чтобы купить следующий. Затем они выплачивают вторую ипотеку, когда продается первый дом.
Чтобы претендовать на вторую ипотеку, домовладельцы должны будут соответствовать строгим требованиям своего ипотечного кредитора. Например, большинство ипотечных кредиторов требуют минимального кредитного рейтинга 620. Домовладельцам, которые хотят взять вторую ипотеку на более крупный кредит, возможно, придется соответствовать еще более строгим кредитным требованиям.
Кредиторы также обращают внимание на соотношение долга домовладельца к доходу (DTI). Коэффициент DTI сообщает кредитору, сколько долга у домовладельца по сравнению с тем, сколько денег он зарабатывает. Кредиторы рассчитывают коэффициент DTI путем деления ежемесячных долговых обязательств заявителя на его ежемесячный доход. Например, домовладелец, который зарабатывает 5 000 долларов в месяц и должен 1 500 долларов в виде ежемесячных платежей по долгам, имеет коэффициент DTI, равный 30 процентам. Как правило, кредиторы хотят видеть коэффициенты DTI ниже 43 процентов для второй ипотеки.
Процентная ставка по второму ипотечному кредиту, как правило, выше, чем процентная ставка по основному ипотечному кредиту
Вторые ипотечные кредиторы, как правило, берут на себя больший риск, будучи вторым залогом на недвижимость. Чтобы учесть этот более высокий риск, ипотечные кредиторы часто взимают более высокие процентные ставки по второй ипотеке, чем по основной ипотеке. Этот дополнительный процент помогает снизить риск для кредитора, помогая ему возместить стоимость кредита в течение периода погашения. Если домовладелец не может позволить себе свои платежи и его дом лишился права выкупа кредитором, второй кредитор все равно получил часть остатка по кредиту.
Вообще говоря, более высокое отношение кредита к стоимости (LTV) означает более высокую процентную ставку для домовладельца, чтобы учесть дополнительный риск. Например, если домовладелец имеет собственный капитал в размере 200 000 долларов США и хочет взять кредит под залог собственного дома, он может платить более высокую процентную ставку, если возьмет кредит с коэффициентом LTV 75 процентов (кредит в размере 150 000 долларов США) по сравнению с одним. с коэффициентом LTV 50 процентов (кредит в размере 100 000 долларов США).
Домовладельцам рекомендуется присмотреться к ценам, чтобы найти лучшие ставки по вторичной ипотеке, доступные для них. Поговорив с тремя-пятью ипотечными кредиторами, домовладельцы потенциально могут получить самую низкую процентную ставку по своему второму ипотечному кредиту. Кроме того, домовладельцы захотят рассмотреть процентные расходы по кредиту под залог собственного дома по сравнению с HELOC. Например, фиксированная ставка по кредиту под залог жилья может быть выше начальной ставки HELOC. Однако процентная ставка HEOC является переменной и потенциально может увеличиться.
Домовладелец рискует потерять свой дом, если он не сможет произвести платежи по своей второй ипотеке
Добавление второй ипотеки означает, что домовладелец использует свой дом в качестве залога. В то же время они потенциально добавляют второй ежемесячный платеж по ипотеке к своим ежемесячным расходам по долгам. Например, у них может быть основной платеж по ипотеке, платеж по автокредиту и задолженность по кредитной карте. Это потенциально может переполнить бюджет домовладельца и привести к тому, что он пропустит свои платежи.
Домовладельцы, которые пропускают платежи по ипотеке, могут быть конфискованы их домами их кредиторами через потерю права выкупа. Затем кредитор продает дом, чтобы покрыть оставшуюся часть основной и вторичной ипотеки домовладельца. Обычно домовладельцам рекомендуется поговорить со знающим финансовым консультантом, юристом или другим доверенным лицом, прежде чем брать вторую ипотеку.
Вторые ипотечные кредиты сопряжены с сопутствующими расходами, такими как сборы за оценку, сборы за проверку кредитоспособности, сборы за выдачу и сборы за закрытие
Как и в случае с любым другим кредитом или финансовым продуктом, существуют расходы, связанные с получением второго ипотечного кредита. Большинство домовладельцев считают, что виды затрат аналогичны тем, которые необходимы для получения их основной ипотеки. Например, дома обычно должны иметь недавнюю оценку, чтобы претендовать на вторую ипотеку, стоимость которой обычно покрывается домовладельцем.
В сумме затраты на закрытие и расходы на выдачу кредита могут составить тысячи долларов сверх стоимости кредита. Даже если кредитор обещает отсутствие затрат на закрытие, расходы обычно перекладываются на домовладельца за счет более высоких процентных ставок или сборов. Домовладельцы могут найти комиссию за досрочное погашение, прописанную в их договорах о вторичной ипотеке. Некоторые кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение, когда заемщик производит дополнительные платежи в счет погашения кредита.
Заемщики могут получить налоговый вычет по процентам по ипотечным кредитам в отношении процентов, выплаченных по второму ипотечному кредиту
Домовладельцы, которые используют свою вторую ипотеку для определенных целей, могут получить налоговые льготы. Как правило, эти льготы включают налоговый вычет на проценты, выплачиваемые по второму ипотечному кредиту. Тем не менее, домовладельцы должны использовать свои кредитные средства для конкретных проектов, чтобы иметь право на вычет. К ним относятся покупка или строительство нового дома или внесение существенных улучшений в существующий дом.
Налоговое законодательство, касающееся вычета налога на проценты по ипотечным кредитам, сложное. Домовладельцы захотят поговорить со своим специалистом по налогам, чтобы понять налоговые последствия потенциальной второй ипотеки. Доверенный налоговый юрист или бухгалтер может помочь домовладельцам узнать, имеют ли они право на налоговые льготы.
Домовладельцы могут использовать средства от второго ипотечного кредита на любые нужды, включая ремонт дома, консолидацию долгов, оплату медицинских счетов и оплату обучения в колледже
Некоторые типы кредитов ограничивают использование кредитных средств заемщиками. Например, автокредит, как правило, может использоваться только для финансирования нового или подержанного автомобиля. Могут быть даже дополнительные ограничения на тип автомобиля, который может купить заемщик.
Одним из преимуществ второй ипотеки является то, что она позволяет домовладельцам получить доступ к большим суммам денег без каких-либо ограничений на то, как они тратятся. Домовладелец может использовать средства вторичной ипотеки для оплаты ремонта дома, консолидации долга по более дорогой кредитной карте или даже для оплаты обучения своих детей в колледже. Тем не менее, домовладельцам не рекомендуется брать вторую ипотеку без предварительного рассмотрения потенциальной стоимости. Если домовладелец не в состоянии производить платежи, в результате он может потерять свой дом.
Вторая ипотека является хорошей альтернативой личному кредиту или использованию кредитной карты для домовладельцев, у которых достаточно капитала в своем доме
Хотя процентные ставки по вторым ипотечным кредитам, как правило, выше, чем по первичным ипотечным кредитам, ставки по вторым ипотечным кредитам обычно ниже, чем ставки по личным кредитам или кредитным картам. Если домовладелец хочет покрыть большое количество расходов, вторая ипотека может быть более доступной, чем другие виды финансирования, особенно варианты с высокими процентами, такие как кредитные карты.
Домовладелец с большой суммой долга по кредитной карте, например, может платить процентные ставки в двузначных числах. Потенциально они могли бы консолидировать свой долг по кредитной карте, используя средства от второго ипотечного кредита для погашения долга по кредитной карте. Хотя они все еще должны деньги, процентная ставка по новому кредиту, вероятно, будет намного ниже, чем по кредитным картам, что в долгосрочной перспективе сэкономит им деньги.