Рефинансирование ипотеки имеет множество преимуществ, таких как потенциально более низкие процентные ставки или более низкие ежемесячные платежи по ипотеке, но это может быть не идеально для всех ситуаций.
В: Друг только что рефинансировал свою ипотеку и получил выгодную сделку с меньшим ежемесячным платежом. Я подумываю сделать то же самое, но я немного не уверен в том, что это влечет за собой. Должен ли я рефинансировать свою ипотеку?
A: В последние годы многие домовладельцы рефинансировали свою ипотеку, чтобы зафиксировать более низкую процентную ставку и снизить ежемесячные платежи. Кредиторы выставляют рефинансирование привлекательным вариантом, рекламируя все, начиная от более низких платежей по ипотеке и заканчивая сниженными процентными ставками и более выгодными условиями кредита. Это, безусловно, может быть некоторые сильные преимущества рефинансирования ипотечного кредита. Домовладельцы могут даже получить единовременную сумму наличными за счет рефинансирования, чтобы использовать ее для погашения других долгов, завершения ремонта дома, оплаты обучения и многого другого. Однако рефинансирование может быть хорошим вариантом не во всех случаях. Читайте дальше, чтобы узнать, когда рефинансирование имеет смысл, а когда лучше отложить.
Рефинансирование ипотеки - это, по сути, получение новой ипотеки с другими условиями для погашения существующей ипотеки
Рефинансирование ипотеки может показаться сложным, но на самом деле это относительно простой процесс. Когда домовладельцы рефинансируют свою ипотеку, они, по сути, заменяют свой первоначальный ипотечный кредит новым, который имеет другие и в идеале более выгодные условия. Основная сумма (сумма денег, которую вы занимаете) и процентная ставка обычно меняются, что является одним из основных преимуществ рефинансирования. После утверждения рефинансированного кредита старый кредит погашается, и домовладелец начинает производить платежи по новому кредиту.
Во многих случаях домовладельцы могут получить более низкую процентную ставку при рефинансировании, потому что процентные ставки могли снизиться с момента первоначальной покупки дома, или домовладелец может иметь право на более высокие ставки и хочет воспользоваться этим. Более низкая ставка является одной из основных причин, по которой люди решают рефинансировать свою ипотеку. Есть много других привилегий, о которых подробнее будет рассказано ниже.
Рефинансирование может помочь домовладельцам обеспечить лучшую процентную ставку или срок кредита по ипотечному кредиту
Когда следует рефинансировать ипотечный кредит? Как правило, если домовладелец может рефинансировать с более низкой процентной ставкой или на более короткий срок, а также уменьшить свой ежемесячный платеж, этот вариант стоит рассмотреть. Как упоминалось выше, одним из самых больших преимуществ является то, что домовладельцы могут получить более высокие процентные ставки при рефинансировании ипотечных ставок и условий. Процентные ставки имеют тенденцию колебаться во времени. Это означает, что есть домовладельцы, которые, возможно, приобрели свой дом в то время, когда процентные ставки были выше, чем сейчас. Если с тех пор процентные ставки снизились, рефинансирование могло бы помочь этим домовладельцам получить более выгодные ставки. Даже если процентные ставки не сильно изменились, домовладелец мог бы улучшить свой кредитный рейтинг за это время, возможно, разблокировав более низкие ставки, чтобы воспользоваться преимуществами рефинансирования ипотеки.
Другое потенциальное преимущество рефинансирования ипотечного кредита, которое делает его довольно популярным, заключается в том, что домовладелец может обеспечить более короткий срок кредита. Например, домовладелец, возможно, увеличил доход и ищет более короткий срок кредита. Более короткий срок кредита с более высоким ежемесячным платежом позволит этому домовладельцу досрочно погасить свой дом. В этом примере домовладелец с 30-летней ипотекой может вместо этого рефинансировать 15-летнюю ипотеку.
Рефинансирование на более длительный срок кредита может помочь снизить платежи, если домовладелец испытывает трудности с выплатой ипотечных платежей
Рефинансирование ипотеки может также принести пользу домовладельцам, которые испытывают снижение своего ежемесячного дохода. В этой ситуации рефинансирование кредита на более длительный срок может привести к снижению ежемесячных платежей, чтобы дать домовладельцу больше места в своем ежемесячном бюджете. Если у домовладельца в настоящее время есть 15-летний срок, он может рефинансировать 30-летнюю ипотеку, чтобы облегчить свои ежемесячные платежи. В качестве альтернативы они могут рефинансировать существующую 30-летнюю ипотеку в другую 30-летнюю ипотеку с более выгодной процентной ставкой, что также может снизить ежемесячные платежи.
Более низкие платежи могут помочь домовладельцам, которые оказались в ситуации, когда их доход уменьшился с момента покупки дома. Эти домовладельцы также могут столкнуться с увеличением непогашенной задолженности и нуждаются в большем количестве места в своем ежемесячном бюджете для оплаты этих дополнительных расходов.
Кредиторы обычно рекомендуют рефинансировать ипотечный кредит, если это снизит процентную ставку на 1-2 процента
Домовладелец, который спрашивает: «Должен ли я рефинансировать свой дом?» может быть трудно узнать, является ли рефинансирование правильным выбором. Домовладельцы, которые серьезно рассматривают возможность рефинансирования, но не уверены, что пришло время, должны увидеть, насколько ниже будет их процентная ставка после рефинансирования. Кредиторы обычно рекомендуют, чтобы рефинансирование должно снизить процентную ставку по крайней мере на 1-2 процента, чтобы оправдать затраты на рефинансирование кредита. Наличие этого правила может дать домовладельцам ориентир, чтобы решить, подходит ли им рефинансирование. Однако некоторые кредиторы даже заявляют, что снижение процентной ставки на 0,5 процента может иметь огромное значение для некоторых заемщиков.
Главное, о чем следует помнить, это то, что процентная ставка в идеале должна создавать более благоприятную ситуацию с кредитом для домовладельца. Если процентная ставка не меняется или даже растет, то вообще нет смысла рефинансировать ипотеку.
Рефинансирование ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) в ипотеку с фиксированной ставкой может сэкономить деньги заемщика в течение срока кредита
Важно выбрать лучший сценарий рефинансирования, например, найти лучшие условия кредита. Например, рефинансирование может позволить домовладельцу перейти от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой означают, что ваш ежемесячный платеж может меняться в течение срока действия кредита в зависимости от изменения процентных ставок.
Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой также часто растут, а иногда и совсем немного. Как правило, они имеют первоначальные скидки, а затем со временем увеличиваются. Совет Федеральной резервной системы приводит пример ARM, который начал с начальной 4-процентной дисконтной ставки, которая затем увеличилась до 7 процентов на второй год. Звучит не так уж много, но этот домовладелец перешел от платежа по ипотеке в размере 954,83 доллара в первый год до платежа по ипотеке в размере 1320,59 доллара во второй год. По этой причине ипотечные кредиты с регулируемой ставкой могут затруднить домовладельцам составление точного ежемесячного бюджета. Между тем, ипотека с фиксированной процентной ставкой сохраняет одну и ту же процентную ставку на весь срок кредита, что означает, что платеж по ипотеке остается одним и тем же из года в год. Таким образом, в то время как другие расходы, такие как газ и еда, могут расти с годами, платежи по ипотеке с фиксированной процентной ставкой остаются прежними, что упрощает составление бюджета.
Другой недостаток ипотеки с регулируемой процентной ставкой заключается в том, что домовладельцы могут оказаться в ситуации, когда сумма, которую они должны за дом, увеличивается даже при своевременных платежах. Если ежемесячных платежей по ипотеке недостаточно для выплаты процентов по ипотеке, это создает ситуацию, называемую отрицательной амортизацией, когда домовладелец должен больше, чем он первоначально заимствовал. В этом случае рефинансирование ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой может помочь домовладельцу оставаться на плаву и может привести к долгосрочным сбережениям.
Рефинансирование наличными дает домовладельцу доступ к собственному капиталу дома, чтобы помочь оплатить ремонт или реконструкцию дома, дополнительный долг или непредвиденные счета
Домовладельцы спрашивают: «Должен ли я рефинансировать свой дом?» Следует также знать о другой потенциальной выгоде от рефинансирования. Если домовладелец построил достаточно собственного капитала в своем доме, он может получить рефинансирование наличными, которое дает домовладельцам единовременную сумму наличных денег из их собственного капитала. Домовладельцы могут получить доступ к этим недавно высвобожденным средствам, чтобы позаботиться о дополнительных долгах, таких как кредитные карты, оплатить неожиданные медицинские счета или даже сделать ремонт и реконструкцию самого дома, например, построить эту желанную пристройку. В некоторых случаях проценты по рефинансированию наличными также могут не облагаться налогом.
Однако домовладельцы, рассматривающие этот вариант, могут проявить осторожность. Денежные средства, которые домовладелец получает от этого типа рефинансирования, все равно должны быть погашены, что может означать более высокий ежемесячный платеж по ипотеке рефинансирования. Это, в свою очередь, может привести к увеличению долга, и домовладелец рискует потерять свой дом, если он не сможет произвести платежи. Для домовладельцев важно оценить свои истинные потребности в возможности выплаты наличных, долгосрочные цели по выплате ипотеки и уровень комфорта с увеличением суммы долга, прежде чем продолжить.
Рефинансирование может позволить домовладельцам перейти с одного типа кредита на другой
Рефинансирование может помочь домовладельцам переключиться с одного типа кредита на другой, если они того пожелают. Обычно можно найти другие типы кредитов с более благоприятными условиями для домовладельца.
В качестве примера домовладелец мог первоначально создать кредит FHA, когда они купили дом. Со временем этот домовладелец, возможно, нашел более традиционный кредит, который лучше соответствовал его финансовой цели. Кредит FHA требует, чтобы домовладелец платил страховые взносы по ипотечному кредиту в течение всего срока действия кредита. Переключившись на другой тип кредита, этот домовладелец устранит это требование, что приведет к экономии и, вероятно, более низкому ежемесячному платежу по ипотеке.
Затраты на рефинансирование могут варьироваться от 2 до 6 процентов от основной суммы кредита
Рефинансирование ипотечного кредита требует затрат. Как и в случае с первоначальной ипотекой, домовладелец будет нести дополнительные сборы и затраты на закрытие при рефинансировании, поскольку рефинансирование ипотеки - это просто замена старой ипотеки на новую с лучшими условиями и ставками.
Поскольку расходы могут варьироваться от 2 до 6 процентов от основной суммы кредита в зависимости от кредитора и заемщика, важно рассчитать, каковы будут эти расходы, прежде чем приступать к рефинансированию. Сумма, которую домовладелец экономит от рефинансирования, в идеале должна быть больше, чем он тратит на расходы по закрытию. Они могли бы даже решить, что безубыточность была бы приемлемой, если бы условия кредита были намного более благоприятными. Эти расходы в целом являются фактором номер один, влияющим на время рефинансирования.
Рефинансирование может быть не лучшим выбором для домовладельцев, которые планируют продать свой дом в ближайшее время или которые близки к погашению ипотеки
Есть ли смысл рефинансировать? Не в каждой ситуации. Есть некоторые недостатки, о которых следует помнить, пытаясь выяснить, когда рефинансировать ипотечные кредиты. Хотя рефинансирование имеет множество преимуществ, оно подходит не всем. Одна из основных ситуаций, когда рефинансирование ипотечного кредита может не иметь смысла, - это если домовладелец планирует продать свой дом в ближайшее время. В этом случае домовладелец возьмет на себя расходы по оформлению новой ипотеки, которую он не будет держать долго, что может привести к потере денег.
И наоборот, домовладельцы, которые планируют переехать в течение следующих нескольких лет, могут получить выгоду от рефинансирования в новый 30-летний ипотечный кредит с более низкими платежами и суммой возврата наличных. В этой ситуации единовременная сумма наличных может помочь домовладельцу отремонтировать или модернизировать дом, чтобы повысить его стоимость при продаже, или погасить долги, чтобы облегчить накопление на новый дом.
Однако ситуация, когда рефинансирование почти никогда не выгодно, возникает, если домовладелец близок к погашению своего дома. В этом случае рефинансирование приведет к долгам на годы и годы, повлечет за собой ненужные затраты на закрытие и может стимулировать заимствование капитала из дома, которым кто-то близок к полному владению. Ипотека, которая близка к погашению, также имеет минимальную сумму ежемесячных платежей, идущих на проценты, поскольку более поздние платежи идут в основном на основную сумму.
Рефинансирование ипотечного кредита может быть хорошим финансовым решением, если оно помогает домовладельцу снизить процентную ставку, сократить срок кредита или быстрее увеличить капитал в своем доме
Итак, когда имеет смысл делать рефинансирование? В общем, рефинансирование дома должно приносить пользу домовладельцу одним из трех основных способов. Основное преимущество рефинансирования заключается в том, что оно может снизить процентную ставку и, таким образом, уменьшить сумму, которую домовладелец должен по кредиту в долгосрочной перспективе. Рефинансирование также может быть хорошей идеей, если оно сокращает срок кредита, например, при переходе с 30-летней ипотеки на 15-летнюю ипотеку.
Получение нового ипотечного кредита посредством рефинансирования также может помочь домовладельцам быстрее увеличить капитал в своем доме, при этом меньше денег уходит на проценты или сокращается срок кредита. Чтобы выяснить, применимы ли эти ситуации, домовладельцы могут захотеть получить от кредитора предложение о рефинансировании без обязательств.