Долевой капитал может помочь финансировать улучшения дома или планы образования без необходимости открытия домовладельцем новых, дорогих возобновляемых кредитных линий. Но как именно работает кредит под залог недвижимости?
В: Мы решили отремонтировать наш дом, чтобы превратить его в дом нашей мечты, а не переезжать, но это будет дорогой ремонт. Можем ли мы использовать созданный нами капитал для покрытия этих затрат, и если да, то как работает кредит под залог дома?
A: Вы можете! Прилагая тяжелую работу и дисциплину, чтобы построить капитал в доме, это прекрасное чувство, и хотя приближение к погашению ипотеки захватывает, это также означает, что у вас есть доступ к пулу средств, чтобы заимствовать для финансирования. Ваш ремонт по отличной цене. Его также можно использовать для финансирования расходов, не связанных с домом, таких как обучение ребенка в колледже, медицинские счета и другие крупные расходы. В качестве альтернативы, собственный капитал может служить своего рода резервным фондом, а не держать кредитную карту открытой для этой цели. Ссуда собственного капитала является одним из наиболее распространенных способов получить капитал из дома. Итак, что такое кредит собственного капитала, и как работает кредит собственного капитала? По сути, домовладельцы могут подать заявку на получение кредита, используя разницу между стоимостью своего дома и суммой, которую они все еще должны по ипотеке, в качестве залога, а затем взять под нее кредит. Ставки, как правило, ниже, чем по другим видам личных кредитов, и вы можете вернуть себе деньги в течение долгого времени. Ссуда под залог дома может быть взята в виде единовременной суммы, при этом домовладелец будет производить регулярные ежемесячные платежи до тех пор, пока ссуда не будет погашена, или средства могут быть взяты в виде кредитной линии под залог дома. В этом сценарии домовладелец использует средства только тогда, когда они им нужны, и выплачивает только те деньги, которые он фактически использовал, а не всю сумму кредита.
Собственный капитал - это часть вашего дома, которой вы «владеете» - по сути, сумма вашей ипотеки, которую вы выплатили
Когда покупатель покупает дом, он на самом деле не «владеет» домом, пока не выплатит ипотеку. Предположительно, они положили немного денег в качестве первоначального взноса. Когда они подписывают свои ипотечные бумаги и берут ключи от своего нового дома, они владеют ровно той долей дома, которая отражена в сумме денег, которую они вложили - если только они не нарушат свои обязательства по ипотеке, и в этом случае банк, скорее всего, вернет эту сумму обратно. платеж для покрытия его убытков. Однако по мере того, как они ежемесячно выплачивают ипотечный кредит, процент их дома, за который они фактически заплатили, будет увеличиваться, сначала медленно, а затем быстрее, по мере того, как они продвигаются в течение многих лет выплат по ипотеке и начинают платить больше основной суммы и меньше процентов. С каждым платежом они покупают немного больше своего дома.
Процент от дома, за который уже выплачена сумма, называется собственным капиталом. Это денежный пул, который домовладельцы могут брать взаймы по кредиту под залог собственного капитала. Этот вид кредита, который иногда называют «второй ипотекой», позволяет домовладельцам занимать деньги под залог части своего дома, которой они владеют. Остальная часть дома по-прежнему принадлежит кредитору их «первой» или основной ипотеки. Если заемщик не выполняет свои обязательства, основная ипотека будет погашена в первую очередь, а кредит под залог дома будет погашен во вторую очередь.
Один из самых очевидных способов увеличить капитал - это последовательно вносить ежемесячные платежи по ипотеке, которые складываются в счет погашения дома. Но этот процесс может занять много лет, и если домовладелец рассчитывает потратить эти средства на будущие нужды, такие как обучение или ремонт, есть несколько способов ускорить этот процесс. Один из них заключается в том, чтобы внести большой первоначальный взнос за дом - платеж в размере 20 процентов или более устранит необходимость в частном ипотечном страховании (тип страхования, который покрывает кредитора, если заемщик не выполнит свои обязательства по кредиту), а также будет означать, что домовладелец с самого начала имеет больший капитал. Другой вариант, если позволяют финансовые обстоятельства, заключается в том, чтобы домовладелец вносил дополнительные ежемесячные платежи в счет основного долга. Может быть даже хорошей идеей рефинансировать и изменить срок кредита на более короткий период. Хотя это означает более высокий ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, это дает преимущество в виде снижения процентных ставок и более быстрого накопления капитала.
Собственный капитал также зависит от текущей оценочной стоимости дома. Если домовладелец добросовестно выплачивал ипотеку в течение 15 лет, возможно, стоимость его дома значительно выросла (или упала) с момента его покупки. Оценщик может определить рыночную стоимость дома; эта стоимость зависит от текущих рыночных условий и имеет отношение к размеру собственного капитала домовладельца. Например, предположим, что покупатель берет ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США на дом стоимостью 225 000 долларов США. Домовладелец платит в течение ряда лет, и остаток по ипотечному кредиту составляет 150 000 долларов США. покупной цены, у них есть 75 000 долларов собственного капитала: разница между стоимостью 225 000 долларов и 150 000 долларов, которые они все еще должны. Но, возможно, рынок недвижимости в их районе горячий, и дома пользуются большим спросом. Если оценщик говорит, что текущая стоимость дома выросла до 300 000 долларов, собственный капитал домовладельца теперь составляет 150 000 долларов: разница между текущей рыночной стоимостью и тем, что они должны.
Сумма денег, которую можно взять взаймы под залог собственного дома, ограничена размером собственного капитала, который домовладелец построил в своем доме. Оценочная стоимость за вычетом суммы, все еще причитающейся по первому ипотечному кредиту, представляет собой сумму собственного капитала, который они имеют в своем доме: это пул денег, из которого будет взят кредит под залог дома.
Ваш собственный капитал может быть конвертирован в кредит для финансирования почти всего, от ремонта дома до обучения ребенка в колледже
В отличие от некоторых видов кредитов, деньги, заимствованные из собственного капитала, не ограничиваются конкретными целями, и заемщики не должны отчитываться о том, на что они их тратят. Если у них есть резервная копия счетов после продолжительной болезни или временного снижения доходов, они могут использовать эти деньги для погашения долгов и осуществления одного ежемесячного платежа (вероятно, по гораздо более низкой ставке) вместо того, чтобы отслеживать большую стопку счетов. Медицинские расходы, расходы на свадьбу, обучение в колледже, а также оплата проживания и питания являются справедливой игрой, равно как и платежи подрядчикам, расходные материалы и расходы на временное жилье во время ремонта дома. Средства можно использовать даже для оплаты долгожданного отпуска. Ставки по кредитам под залог недвижимости обычно довольно благоприятны по сравнению со ставками по другим личным кредитам, потому что по крайней мере часть ипотеки уже успешно выплачена, а сам дом может использоваться в качестве залога. Домовладельцы захотят иметь в виду, что кредит все равно должен быть возвращен, независимо от того, на что были потрачены деньги, и что, если они не смогут его вернуть, они могут потерять свой дом.
Ссуда собственного капитала может быть понята как тип второй ипотеки. Как и в случае с первой ипотекой, дом будет служить залогом в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Кредиторам потребуется документация, такая как платежные квитанции домовладельца и кредитная история, чтобы определить, имеют ли они право на вторую ипотеку. Если домовладелец не выплачивает ссуду и дом лишается права выкупа, первоначальная ипотека будет выплачена в первую очередь за счет продажи дома, а ссуда под залог дома или вторая ипотека будет выплачена за счет оставшейся выручки. Это означает, что кредиторы, выдающие кредит под залог недвижимости, берут на себя более высокий риск, поскольку нет гарантии, что они будут возвращены в полном объеме.
Чтобы получить кредит под залог дома, вы должны сначала создать собственный капитал
Для домовладельцев, задающихся вопросом, как получить кредит под залог собственного дома, может не стать сюрпризом тот факт, что первым шагом является создание собственного капитала. При покупке жилья покупатель вносит первоначальный взнос и берет ипотечный кредит. Когда производится ежемесячный платеж по ипотеке, деньги идут в нескольких направлениях. Часть идет на счет условного депонирования, с которого ипотечная компания платит местные налоги на имущество и страховые взносы домовладельцев, часть идет на проценты, причитающиеся по ипотеке, а часть идет на погашение основного долга по кредиту. В первые дни ипотеки многие домовладельцы были огорчены, увидев, какой небольшой процент их ежемесячного платежа фактически идет на выплату основного долга. Ипотечные кредиты амортизируются, что означает, что существует формула, которая разбивает эту сумму. В начале периода погашения гораздо больший процент платежа применяется к процентам, чем к основному долгу. Со временем это соотношение начинает меняться, так что ближе к концу ипотечного платежа почти исключительно выплачивается основная сумма. Это делается для того, чтобы кредитор удостоверился, что он получает свою долю процентов от риска, который они взяли на себя при кредитовании заемщика; если они применяют весь платеж к основному долгу, а заемщик решит рефинансировать или погасить ипотечный кредит досрочно, кредитор не получит столько процентов. Амортизация кредита таким образом, чтобы первоначальные платежи были высокими, защищает кредитора.
К сожалению, это также означает, что домовладельцам может потребоваться некоторое время, чтобы накопить капитал. Если домовладелец вносит единовременную сумму наличными при закрытии дома, он сразу же получает долю в этой сумме. На эти деньги можно купить «кусок» дома, который не принадлежит банку. Но накопление капитала, созданного за счет регулярных ежемесячных платежей, может занять некоторое время. Со временем домовладелец может быстрее увеличить капитал (и по истечении срока ипотеки сэкономить немного денег на процентах), заплатив дополнительные деньги на платеж по ипотеке и попросив, чтобы они были применены к основной сумме. Не все кредиты разрешают этот досрочный или дополнительный платеж, но когда у домовладельца есть немного лишних денег, может быть полезно, если кредитор разрешает это.
Для того чтобы домовладелец мог взять ссуду под залог дома или кредитную линию, большинство кредиторов требуют, чтобы домовладелец имел не менее 15-20 процентов собственного капитала, а это означает, что их ипотечный баланс равен или менее чем от 80 до 85 процентов от оценочной стоимости их дома. Если домовладелец не имеет по крайней мере такого большого капитала, большинство кредиторов считают, что дополнительный долг сделает их опасно чрезмерными, и что с комиссиями и расходами, связанными с закрытием кредита, домовладелец может в конечном итоге остаться с очень небольшим количеством реальных денежных средств. доступны в их кредит.
Простой расчет может помочь вам определить, сколько вы можете занять
Финансовые эксперты советуют, чтобы общий долг домовладельца или сумма, которую они должны за свой дом, включая первоначальную ипотеку плюс любой кредит под залог дома или HELOC (кредитная линия под залог дома), не должна быть больше более 85 процентов от стоимости дома. Если с момента оценки дома прошло некоторое время, оценка может стать хорошим первым шагом для домовладельцев; стоимость дома вполне могла измениться с момента его первой покупки, и новая стоимость дома может стать приятным сюрпризом. Чтобы определить максимальную сумму долга, которую банки обычно позволяют взять под залог дома, домовладельцы могут умножить стоимость дома на 0,85 и вычесть сумму, которая все еще причитается по ипотеке или любому другому жилищному кредиту. Полученное число - это сумма, которую домовладелец может запросить взаймы через кредит под залог собственного дома. В Интернете есть несколько онлайн-калькуляторов собственного капитала, которые могут дать приблизительное представление о том, сколько собственного капитала имеет домовладелец, но для точных цифр им потребуется текущая оценка.
Предупреждение, однако, об автоматическом взятии максимальной суммы: дом является залогом для этого нового кредита и для ипотеки. Превращение 85 процентов этой стоимости в деньги, которые необходимо вернуть, может быть рискованным, поскольку ставки, стоимость и финансы могут быстро меняться вместе с рынком. Максимизация стоимости дома в кредите означает, что сдвиг на рынке недвижимости может привести к тому, что домовладелец должен больше, чем стоит его дом, а потеря работы может означать пропущенные платежи, которые позволяют банку лишить права выкупа дома и оставить домовладельца с вообще никакой справедливости. Этот расчет покажет домовладельцам сумму, которую они смогут занять, но каждый отдельный домовладелец должен учитывать свои финансы и сбережения и решать, сколько они действительно могут позволить себе занять.
Ссуда под залог недвижимости имеет установленный срок и фиксированную процентную ставку, хотя заемщикам, вероятно, придется оплатить расходы на закрытие
Условия кредита под залог собственного капитала могут варьироваться от 5 до 30 лет в зависимости от потребностей заемщика и того, что позволит кредитор. Домовладельцы, которые занимают лишь небольшую сумму, могут выбрать более короткий срок, чтобы сумма, выплачиваемая в виде процентов, была низкой. Другие предпочитают относиться к кредиту как к ипотеке и выбирать более длительный срок, внося дополнительные платежи в счет основной суммы, когда это возможно. Основным преимуществом кредитов под залог недвижимости является то, что они имеют фиксированную процентную ставку. Это означает, что ежемесячные платежи заемщика будут оставаться неизменными на протяжении всего срока действия кредита, что может быть огромным преимуществом для заемщиков, поскольку в отличие от процентных ставок по личному кредиту или кредитной карте текущие ставки по кредитам под залог недвижимости, как правило, относительно низкие..
Еще один фактор, который следует иметь в виду, заключается в том, что часто существуют расходы на закрытие, связанные с приобретением кредита собственного капитала. Эти сборы могут покрывать что угодно, от оценок до расходов на адвокатов, и они варьируются от 2 до 5 процентов от общей суммы кредита. Это может показаться не таким уж большим, но если сумма кредита составляет, например, 80 000 долларов США, затраты на закрытие могут достигать 4 000 долларов США.
Для домовладельцев рекомендуется использовать калькулятор кредита под залог собственного капитала, чтобы убедиться, что эти сборы не перевешивают преимущества низкой процентной ставки.
Чтобы получить одобрение на получение кредита собственного капитала, заемщики должны соответствовать определенным требованиям
Как и при подаче заявки на ипотеку, заемщики, подающие заявку на получение ссуды под залог собственного дома, должны продемонстрировать своему кредитору, что они готовы взять на себя хороший финансовый риск. Это включает в себя почти тот же процесс, что и получение первой ипотеки. Во-первых, им нужно будет проверить свой кредитный рейтинг и исправить все ошибки в отчете. Их оценка FICO должна быть не менее 620 в соответствии с большинством требований к кредиту под залог недвижимости и даже выше для оптимальных ставок.
После того, как домовладельцы получат свой кредитный отчет, они смогут рассчитать соотношение долга к доходу. Это сумма денег, причитающаяся к выплате долга каждый месяц, по сравнению с суммой денег, которую домовладелец зарабатывает каждый месяц. Процент, который идет на выплату долга, не должен превышать 43 процентов от их дохода. Если текущий процент превышает 43, домовладельцам рекомендуется поработать над погашением части этого долга, прежде чем подавать заявку на получение кредита под залог дома. Кредиторы хотят убедиться, что заемщики не перенапрягаются и не отказываются от заемных средств, потому что кредитору дорого лишить права выкупа дома, чтобы возместить его потерю. Кредиторы предпочли бы продолжать получать регулярные платежи с процентами, поэтому они хотят убедиться, что домовладелец действительно может позволить себе взять кредит.
Заемщики должны будут предоставить документацию о своих доходах и активах, чтобы подать заявку на получение кредита собственного капитала. Налоговые формы, платежные квитанции, банковские выписки и текущие выписки по ипотечным кредитам - все это документы, которые кредитор может разумно запросить, чтобы ссудить деньги домовладельцу. Эти документы также могут привести к более доступной процентной ставке по кредиту, поскольку кредиторы могут предлагать более выгодные ставки для более квалифицированных заемщиков, которые могут документально подтвердить свое финансовое положение.
Ссуда под залог недвижимости - это не то же самое, что HELOC или кредитная линия под залог недвижимости
И кредит под залог дома, и кредитная линия под залог дома, или HELOC, берутся взаймы из пула капитала, который заемщик построил в своем доме. Но между ними есть существенная разница. В ссуде собственного капитала заемщики запрашивают определенную сумму своего капитала в качестве кредита. Кредит выдается единой суммой, которая должна быть зачислена на банковский счет заемщика и потрачена по мере необходимости. Выплаты начинаются сразу же с полной суммы кредита, пока она не будет погашена. Условия варьируются, но для выплаты требуется определенное количество месяцев, а иногда и более крупный платеж в конце срока.
Когда дело доходит до кредита HELOC и кредита под залог собственного дома, HELOC работает по-разному в нескольких отношениях. Заемщик просит, чтобы ему была предоставлена определенная сумма его собственного капитала. Если запрос одобрен, эти деньги становятся доступными для них, но они не выплачиваются немедленно - они остаются на счете до тех пор, пока заемщик не снимет часть из них, и они действуют как кредитная линия. Таким образом, никаких реальных платежей не требуется немедленно, потому что до тех пор, пока не будет снята сумма, заемщик технически не получил никаких средств. Эти счета будут иметь определенные ограничения на то, как часто и как долго заемщик может снимать деньги, и могут включать ежегодную плату за обслуживание или комиссию за транзакцию при снятии денег. После снятия денег заемщик начнет производить платежи в течение установленного периода времени, но только на снятые деньги, а не на всю сумму доступного капитала. Эти кредиты могут быть весьма полезными, когда домовладелец будет нуждаться в деньгах в различных точках в течение длительного периода времени. Например, если домовладелец планирует оплачивать обучение в колледже с помощью HELOC, он может запросить кредитную линию на общую сумму, которая ему потребуется. По мере наступления срока платежа за каждый семестр они могут снять эту сумму со счета для оплаты счета (обычно по гораздо более выгодной ставке, чем частный образовательный кредит), а затем начать погашение только этой суммы. Это позволяет постепенно распределять выплаты по времени, а не делать большие выплаты на общую сумму с самого начала. Стоит сделать покупки и сравнить условия, предлагаемые лучшими кредиторами HELOC, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит.
Есть плюсы и минусы в получении кредита под залог недвижимости
Ссуда под залог недвижимости имеет много преимуществ: они предлагаются по более низким ставкам, чем другие персональные кредиты, их может быть легче обеспечить, чем другие персональные кредиты, и они упрощают погашение других долгов в одном консолидированном количество. Размер кредита собственного капитала ограничен только тем, сколько собственного капитала заемщик имеет. Когда домовладелец рассматривает возможность получения личного кредита или рефинансирования наличными по сравнению с кредитом под залог собственного дома, сумма, которую можно занять, значительно больше в последнем случае. Еще одним огромным преимуществом кредита под залог собственного дома являются налоговые льготы на улучшение дома: заемщики могут вычесть свои проценты, выплаченные, если кредит был использован для ремонта. Но есть несколько вещей, которые домовладельцы должны знать, прежде чем брать кредит под залог дома, которые могут быть не очевидны сразу.
Заемщикам, которые берут кредит под залог собственного капитала для ремонта дома, необходимо учитывать дополнительные факторы. Улучшать дом и выбирать специальные элементы, которые делают его по-настоящему уникальным, очень увлекательно. Большинство домовладельцев ожидают увидеть увеличение общей стоимости дома в результате улучшений и обновлений, и это почти всегда так. Однако при выполнении этих расчетов важно учитывать среднюю стоимость домов в этом районе. Хотите верьте, хотите нет, но можно «переулучшить» дом для рынка до такой степени, что реальная стоимость дома будет намного выше, чем покупатели будут платить за проживание по соседству. В этом случае заемщики не получат возврата своих инвестиций. Это может показаться не таким уж большим делом, особенно если они улучшаются с намерением оставаться дома в течение нескольких десятилетий и хотят, чтобы это соответствовало их собственному образу жизни, а не чьему-то представлению о ценности. Однако они могут оказаться в затруднительном положении, если их жизненные обстоятельства изменятся и им придется неожиданно продать дом. Когда домовладелец продает дом с ипотекой и ссудой под залог дома, обычно выплата по ипотеке включается в продажу дома, и это также может быть в случае с ссудой под залог дома, если только они не должны больше по ссуде под залог дома. чем цена продажи покроет. Кредиторы не будут одобрять ипотечные кредиты на сумму, превышающую стоимость дома на рынке, поэтому продавцы могут застрять в попытках найти деньги, чтобы погасить кредит под залог дома, чтобы продать дом. Домовладельцы захотят тщательно взвесить стоимость своего дома, сопоставив его с долгами, которые у них есть, чтобы не слишком улучшать свой дом.
Еще одно соображение касается сборов и расходов, связанных с кредитами под залог недвижимости и HELOC. Домовладельцы, оформляющие ссуду под залог недвижимости через того же кредитора, который держит их первую ипотеку, могут обнаружить, что некоторые комиссии снижены, а некоторые банки предлагают обработку ссуды под залог недвижимости с низкой комиссией или без комиссии. Однако большинство кредитов под залог недвижимости рассматриваются так же, как и заявка на ипотеку, потому что дом является залогом по кредиту, и кредитор должен убедиться, что он может получить этот залог в случае дефолта заемщика. Заемщики часто должны платить сбор за подачу заявления, сбор за поиск титула, сбор за оценку и, возможно, другие сборы за регистрацию, а также им может потребоваться оплатить гонорары адвокатов и другие различные расходы на закрытие. Они могут действительно быстро возрасти, и особенно если кредит будет относительно небольшим, затраты могут свести на нет стоимость самого кредита.
Наконец, домовладельцам важно помнить, что получение кредита под залог дома - это, по сути, второй платеж по ипотеке в дополнение к текущему. Это может быть абсолютно проще, чем отслеживать и оплачивать стопку небольших счетов каждый месяц. Это правда, что если у домовладельца плохой кредит, ссуда под залог дома может быть не вариантом, и кредитор не позволит домовладельцу брать взаймы больше, чем, по его мнению, он сможет себе позволить. Но вот в чем дело: если домовладелец неожиданно попадает в трудные финансовые времена и испытывает проблемы с оплатой своих счетов, опоздание с этой пачкой более мелких счетов приведет к штрафам и сборам, а повторное опоздание с двумя ипотечными кредитами может стоить ему дома. Когда вы берете большие кредиты под залог дома, на карту поставлено многое. Домовладельцы захотят присмотреться, выбрать надежного кредитора и решить, сколько им нужно занять для реализации задуманных проектов, а не брать столько, сколько они могут.
После того, как домовладелец нашел надежного кредитора и выбрал один из лучших кредитов под залог дома, он может с удовольствием работать над проектом по благоустройству дома или платить за свою свадьбу, а также отмечать дисциплину, которую потребовалось для строительства достаточно капитала для этих целей.