Обратная ипотека может превратить собственный капитал владельца недвижимости в средства, которые помогут выплатить пенсию или покрыть основные расходы в дальнейшей жизни. Но как именно работает обратная ипотека?
В: Я выхожу на пенсию через несколько лет и начинаю беспокоиться, что моей пенсии и сбережений не хватит для покрытия моих регулярных расходов. Мой сосед предложил взять обратную ипотеку, так как я владею своим свободным и чистым домом, но это кажется довольно сложным. Как работает обратная ипотека?
A: Обратная ипотека может быть большим подспорьем для пенсионеров и пожилых людей, которые хотят поддерживать определенное качество жизни, не проходя через их сбережения слишком быстро. Однако, поскольку этот тип финансирования может сбивать с толку, может быть полезно объяснить обратную ипотеку в самых простых терминах.
Как именно работает обратная ипотека? По сути, домовладелец берет кредит на основе капитала, который он накопил в своей собственности. Это называется обратной ипотекой, потому что кредитор платит деньги заемщику в течение всего срока кредита, а не наоборот.
При определенных обстоятельствах обратная ипотека может предложить дополнительную финансовую гибкость людям, которые вышли на пенсию и больше не получают стабильный доход. Тем не менее, этот тип ипотеки не будет идеально подходить для каждого домовладельца, поэтому хорошо бы освежить в памяти тонкости, связанные с обратной ипотекой, прежде чем принимать решение.
Обратная ипотека работает путем преобразования собственного капитала заемщика в кредит, выплачиваемый ипотечным кредитором
Домовладельцы, которые сталкиваются с обратной ипотекой в качестве варианта финансирования, могут задаться вопросом: «Что такое обратная ипотека?» Это особый тип жилищного кредита, предназначенный для того, чтобы помочь пожилым людям использовать свой собственный капитал для покрытия расходов, больших или малых, в более позднем возрасте. Чтобы воспользоваться обратной ипотекой, заемщики должны сначала накопить значительную сумму собственного капитала в своем доме. Подобно ссудам под залог дома или кредитным линиям под залог дома (HELOC), обратная ипотека позволяет домовладельцам брать ссуды на основе собственного капитала или доли владения, которую они имеют в собственности.
Многие пожилые люди, которые живут в одном доме в течение длительного периода времени, скорее всего, накопили значительный капитал в своей собственности - они могут даже полностью владеть своим домом. Вместо того, чтобы оставлять этот капитал неиспользованным до того дня, когда они продадут свой дом, подходящие домовладельцы могут использовать его через обратную ипотеку для оплаты любых расходов или покупок.
Заемщики не смогут обналичить всю свою долю в капитале, однако федеральные правила могут ограничивать суммы кредита определенными пределами, в зависимости от типа используемой обратной ипотеки. Кредиторы также будут учитывать множество других факторов при определении суммы кредита, включая возраст заемщика, рыночную стоимость имущества, финансовое положение домовладельца и любые существующие долги или залоговые права.
При обратной ипотеке кредитор будет производить платежи заемщику, а не наоборот
Любое определение обратной ипотеки, скорее всего, будет сосредоточено на смене ролей в отношениях между кредиторами и заемщиками. Как уже отмечалось, обратная ипотека меняет типичные роли этих двух сторон. При традиционной ипотеке заемщик вносит ежемесячные платежи кредитору до тех пор, пока непогашенный остаток кредита не будет погашен. И наоборот, после получения обратной ипотеки заемщик будет получать платежи от кредитора, как правило, в виде ежемесячного платежа или единовременного депозита.
Как и в случае с любым кредитом, в конечном итоге необходимо будет погасить остаток плюс проценты, но это может занять годы в будущем. В некоторых случаях заемщики никогда не выплачивают остаток по обратной ипотеке.
Заемщики должны сначала соответствовать определенным квалификационным требованиям, в том числе их возрасту и размеру собственного капитала, которым они владеют
Если они не работают с некоммерческими организациями, местными государственными учреждениями или частными кредиторами, заемщики, которые берут обратную ипотеку, скорее всего, будут использовать ипотеку с конверсией собственного капитала (HECM), которая поддерживается федеральным правительство и предоставлено ипотечной компанией. Кредиты HECM доступны не всем домовладельцам; заемщики должны будут соответствовать определенным критериям, чтобы претендовать на этот вид финансирования.
Например, только домовладельцы в возрасте 62 лет и старше имеют право на получение кредита HECM. Кроме того, заемщики должны накопить значительное количество собственного капитала в своем доме. Точная сумма может варьироваться, но обычно достаточно 50-процентного пакета акций. Заемщики часто должны быть в курсе своих финансовых обязательств, связанных с жильем, включая налоги на имущество и страховые взносы домовладельцев.
Домовладельцы, рассматривающие возможность получения кредита HECM, сначала должны будут посетить сеанс финансового консультирования, как того требует Министерство жилищного строительства и городского развития США. Эта сессия адаптирована к финансовому положению каждого домохозяйства, чтобы помочь домовладельцам понять потенциальные недостатки при получении такого кредита, а затем принять более обоснованное решение относительно обратной ипотеки.
Обратные ипотечные кредиты могут быть выплачены в виде единовременных выплат, регулярных платежей или кредитных линий
Как работает обратная ипотека после одобрения кредита? Домовладельцы могут получить доступ к своим средствам несколькими различными способами. Многие заемщики выбирают долгосрочный или срочный план, в обоих случаях кредитные средства делятся на равные платежи, которые выплачиваются каждый месяц в течение длительного периода времени. Эти планы могут быть хорошим вариантом, если домовладельцы хотят использовать эти средства для оплаты повседневных расходов, таких как продукты или предметы домашнего обихода.
Еще один вариант, который стоит рассмотреть, - получение всей суммы кредита сразу. Домовладельцы могут предпочесть единовременную выплату, если у них есть крупные расходы, которые они хотят покрыть, например, капитальный ремонт или ремонт дома. Кредиторы также могут продлить кредитную линию, используя собственный капитал заемщика. В этом сценарии домовладельцы могут снять столько денег, сколько захотят - когда захотят - до предела остатка.
При рассмотрении вариантов предоставления средств обратите внимание, что кредиторы могут взимать различные обратные процентные ставки по ипотечным кредитам, включая фиксированные или переменные проценты, в зависимости от того, как средства предоставляются. Обратные ипотечные кредиты с повторяющимися ежемесячными платежами с большей вероятностью будут иметь переменные процентные ставки, которые могут повышаться или понижаться, поэтому они лучше отражают тенденции ипотечных ставок на протяжении всего срока кредита.
Кредиторы, как правило, также не ограничивают использование средств обратной ипотеки
Независимо от того, какой план платежей выбирает домовладелец, кредиторы HECM, как правило, не ограничивают то, как домовладелец может использовать свои средства обратной ипотеки. Если заемщик хочет потратить эти деньги на счета, ремонт дома, оплату автомобиля или другие расходы, он может это сделать. Некоторые виды кредитов - например, кредиты на ремонт дома - могут ограничивать использование средств, поэтому такая финансовая гибкость может быть привлекательной для некоторых домовладельцев.
Другие типы обратной ипотеки, однако, не всегда могут быть такими удобными. В частности, одноцелевые ипотечные кредиты, которые предоставляются некоммерческими организациями и местными органами власти, а не ипотечными компаниями, часто требуют от заемщиков указать цель кредита, прежде чем он будет одобрен. Заемщики могут по-прежнему иметь несколько способов использовать свои средства с помощью обратной ипотеки такого типа, например, замена бытовой техники, погашение долга или уплата непогашенных налогов на недвижимость, но они должны указать эту цель заранее.
Более того, заемщикам не нужно погашать кредит до тех пор, пока они не переедут из дома, не продадут недвижимость или не передадут право собственности близкому человеку
Обратные ипотечные кредиты - не единственные кредиты, которые используют собственный капитал - HELOC и кредиты на домашний капитал также работают путем конвертации собственного капитала в наличные деньги, - но то, как они структурированы, довольно уникальна. В отличие от других видов ипотечных кредитов, которые требуют, чтобы заемщики сразу начали выплачивать остаток, обратные ипотечные кредиты не нужно погашать, пока заемщик сохраняет право собственности на недвижимость. Это означает, что им не нужно будет возвращать сумму кредита до тех пор, пока они не продадут дом или не передадут право собственности другой стороне.
В некоторых случаях заемщики предпочтут сократить размер и использовать выручку от продажи своего дома для погашения остатка по обратной ипотеке. Может даже остаться достаточно, чтобы покрыть покупку нового дома. Другие домовладельцы могут не иметь намерения когда-либо возвращать кредит, потому что они не планируют когда-либо продавать свой дом. Если кредит переживет заемщика, то он не обязан будет его возвращать.
Хотя их дом будет использоваться в качестве залога по кредиту, заемщики не должны платить налоги на любые средства, которые они получают
При ответе на вопрос «Что такое обратная ипотека?» Стоит отметить, что эти кредиты являются обеспеченными кредитами, другими словами, они обеспечены залогом. Как и все кредиты под залог жилья, обратная ипотека использует имущество заемщика в качестве залога. Это делает возможным обращение взыскания, но только в том случае, если кредитор аннулирует кредитное соглашение и потребует полного погашения непогашенного остатка. До тех пор, пока заемщик продолжает выполнять условия ипотечного соглашения, такие как содержание собственности, использование ее в качестве основного места жительства и оплата других расходов на жилье, таких как налоги на недвижимость, он должен иметь хорошую репутацию у своего кредитора.
Хотя заемщики должны будут продолжать платить налоги на недвижимость, они не будут платить налоги со своих средств обратной ипотеки, поскольку эти деньги считаются кредитом, а не налогооблагаемым доходом. Это финансовое соображение стоит принять во внимание, поскольку домовладельцам может потребоваться платить налоги с других пенсионных счетов или финансовых активов, которыми они владеют.
Заемщики будут оплачивать некоторые расходы по своей обратной ипотеке, хотя - как авансом, так и в будущем
Даже со всеми финансовыми преимуществами, которые может предложить обратная ипотека, заемщикам, вероятно, придется заплатить некоторую сумму денег вперед, чтобы взять один из этих кредитов. Сборы за оформление, сборы за услуги кредитора и различные расходы на закрытие могут быть выплачены после утверждения обратной ипотеки. Однако, в зависимости от финансового положения человека, эти расходы могут стоить затрат на получение доступа к обратному ипотечному финансированию.
Кроме того, кредиты HECM взимают страховую премию в начале кредита, которая основана на проценте от общей суммы кредита. Заемщики также должны ежегодно платить страховой взнос по ипотечному кредиту. Годовая премия также отражается в процентах от суммы кредита, хотя и меньше, чем первоначальная плата. Кредиторы также взимают проценты по этим кредитам, а обратные ставки по ипотечным кредитам могут быть выше, чем по другим видам обеспеченного финансирования.
Еще один фактор, о котором следует помнить, заключается в том, что некоторые кредиторы могут разрешить заемщикам финансировать некоторые из этих сборов и включить их в свой план погашения. В этом случае взносы по ипотечному страхованию, расходы на закрытие и комиссионные кредитора могут не подлежать уплате в течение нескольких лет, пока не будет погашена вся сумма кредита. Учитывая структуру обратной ипотеки, вполне возможно, что заемщикам никогда не придется платить эти сборы самостоятельно.
Кроме того, членам семьи и близким может потребоваться полностью погасить остаток кредита, если имущество перейдет в их руки
Несмотря на то, что заемщики могут избежать выплаты своей обратной ипотеки, в конечном итоге этот кредит необходимо будет погасить. Если заемщик умирает и право собственности переходит к его наследникам, то эти новые владельцы титула несут ответственность за любой непогашенный остаток. Члены семьи, которые унаследовали имущество по обратной ипотеке, обнаружат, что вся оставшаяся сумма кредита должна быть выплачена в полном объеме без промедления.
У некоторых правообладателей могут быть средства для выплаты полного остатка по кредиту, но членам семьи, возможно, придется прибегнуть к продаже собственности, чтобы погасить первоначальную обратную ипотеку, а это означает, что наследники могут потерять часть или все имущество. их наследство. Один момент, который следует учитывать в отношении кредитов HECM, заключается в том, что даже если дом продается по цене ниже непогашенного остатка, владельцам недвижимости - будь то первоначальный заемщик или их наследники - не нужно будет компенсировать разницу. Поскольку эти обратные ипотечные кредиты застрахованы на федеральном уровне, правительство покроет всю оставшуюся сумму кредита.
Частные кредиторы также могут предлагать обратную ипотеку, но остерегайтесь потенциальных мошенников
Домовладельцы, которые берут кредиты HECM, обычно могут быть спокойны, зная, что их обратная ипотека поддерживается федеральным правительством и предоставляется авторитетным кредитором. Однако заемщикам, которые получают финансирование через частного кредитора, возможно, придется проявлять большую осторожность. Как отмечает Бюро финансовой защиты потребителей, мошенники могут использовать обратную ипотеку как предлог, чтобы обмануть домовладельцев и воспользоваться их финансами.
В частности, ветераны и военнослужащие в отставке должны быть настороже в отношении любого кредитора, рекламирующего обратную ипотеку, которая застрахована, финансируется или поддерживается Департаментом по делам ветеранов (VA). VA никоим образом не предлагает обратную ипотеку, и частные кредиторы, которые говорят иначе, могут иметь скрытые мотивы для выпуска вводящих в заблуждение заявлений домовладельцам.
Хотя это не обязательно является мошенничеством, подрядчики могут агрессивно продвигать обратную ипотеку как способ оплаты дорогостоящего ремонта дома, оказывая давление на домовладельцев, чтобы они взяли ипотечный кредит. Важно полностью понимать последствия использования обратной ипотеки, прежде чем принимать финансовое решение, которое может не соответствовать обстоятельствам домовладельца.
Не все кредиторы предлагают обратную ипотеку, поэтому пенсионерам, возможно, придется подумать о смене кредитора, если они хотят использовать свой собственный капитал
Обратные ипотечные кредиты, кредиты под залог жилья и HELOC являются узкоспециализированными формами финансирования, и некоторые ипотечные компании могут их не поддерживать. Домовладельцы, которые оставались с одним и тем же кредитором в течение многих лет, могут предпочесть взять кредит в своей нынешней ипотечной компании, но им, возможно, придется рассмотреть другие варианты, если эти кредиты недоступны, и они хотят воспользоваться преимуществами лучших кредитов под залог дома или обратные закладные.
На самом деле, покупка обратной ипотеки может быть хорошей идеей в любой ситуации, потому что кредиторы имеют свои собственные требования и условия финансирования. Домовладельцы могут обнаружить, что они имеют право на получение большей суммы кредита с более выгодными условиями, такими как более низкая процентная ставка или более низкие первоначальные затраты, получив обратную ипотеку через определенного кредитора. Поиск лучших компаний по обратной ипотеке может помочь домовладельцам найти правильные варианты финансирования, соответствующие их пенсионным планам, прежде чем подавать заявку на кредит.