Если вы планируете построить новый дом, вам может понадобиться кредит для финансирования строительства, и здесь на помощь приходят кредиты на строительство. Но как работают кредиты на строительство?
В: Я давно хотел купить дом, но на рынке нет ничего, что соответствовало бы моим критериям. Вместо этого я подумываю построить дом с нуля, но мне нужен способ его финансировать. Как работают кредиты на строительство и как узнать, какие из них мне подходят?
A: Если вам интересно, «Как работают кредиты на строительство?» ты не один. Кредит на строительство - это тип кредита, который помогает покрыть расходы на строительство нового дома. Существует несколько различных типов кредитов на строительство, которые подходят для различных потребностей заемщиков. Основные типы включают ссуды только на строительство, ссуды на строительство на постоянной основе и ссуды владельца-строителя, хотя есть также несколько вариантов, если вы хотите завершить проект крупного ремонта в существующем доме.
Тип кредита на строительство, который вы выбираете, напрямую зависит от самого проекта, но есть и другие соображения. Строительные кредиты рассматриваются кредиторами как более рискованные, чем традиционные ипотечные кредиты, по нескольким причинам, что может затруднить их получение. Это также означает, что вы можете найти более высокие ставки по кредитам на строительство по сравнению с традиционными ставками по ипотечным кредитам. Узнайте больше о том, что влечет за собой каждый тип кредита, как работают кредиты на строительство, а также плюсы и минусы каждого из них, чтобы вы могли выбрать лучший кредит на строительство для вас.
Кредит на строительство - это краткосрочный кредит, используемый для финансирования строительства жилой недвижимости
Ссуда на строительство - это тип ссуды, которая помогает заемщику финансировать жилищное строительство; чаще всего новый дом. Этот тип краткосрочного кредита может покрывать стоимость покупки земли, стоимость труда подрядчика, а также строительные материалы и разрешения, необходимые для завершения проекта. После того, как дом построен, заемщик может либо подать заявку на традиционную ипотеку для погашения ссуды на строительство, либо выбрать автоматическое преобразование ссуды на строительство в традиционную ипотеку. В отличие от традиционного кредита, который предоставляет заемщику средства напрямую, кредит на строительство предусматривает выплаты подрядчику, который строит дом, на различных этапах процесса строительства дома.
Прежде чем одобрить кредит, кредитор, скорее всего, потребует от заемщика нанять надежного строителя, который может выполнить работу в сроки кредита, хорошо завершить работу и должным образом управлять платежами по кредиту. чтобы завершить проект. Заемщики могут найти подрядчиков с хорошей репутацией, проконсультировавшись с Национальной ассоциацией домостроителей и тщательно проверив полномочия строителей, прежде чем нанять их.
Ссуды на строительство считаются более рискованными, чем традиционные ипотечные кредиты, и поэтому имеют более высокие процентные ставки
Ссуды на строительство обычно считаются гораздо более рискованными для кредиторов, чем другие, более традиционные виды ипотечных кредитов. Для этого есть две основные причины.
Во-первых, кредит на строительство не является обеспеченным кредитом в том же смысле, что и ипотека. При ипотеке заемщик предоставляет дом в качестве залога, а это означает, что кредитор сможет продать дом, чтобы возместить свои убытки, если заемщик не выполнит обязательства по кредиту. Обычно это не относится к кредиту на строительство, если заемщик уже не владеет землей, на которой будет построен дом; в этом случае заемщик может предоставить землю в качестве залога и получить более низкую процентную ставку. Тем не менее, заемщики, которые берут строительный кредит для покупки земли в дополнение к строительству дома, как правило, имеют более высокие ставки, и им может быть труднее претендовать на кредит.
Во-вторых, кредиты на строительство имеют гораздо более короткие сроки, чем традиционные ипотечные кредиты. В то время как заемщики могут взять ипотечный кредит на 15 или 30 лет, кредиты на строительство выдаются на более короткие сроки - от 12 до 18 месяцев. Причина более короткого срока кредита заключается в том, что кредит на строительство предназначен только для покрытия периода времени, когда дом строится, что часто составляет год или два, а иногда и меньше. Если проект задерживается и в конечном итоге занимает больше времени, чем первоначально предполагал подрядчик, это может привести к тому, что заемщик не сможет погасить кредит в конце срока. Даже стихийные бедствия, такие как наводнения, могут сорвать строительный проект и продлить срок реализации проекта сверх срока кредита на строительство. Поскольку кредитор предоставляет краткосрочный кредит на большую сумму денег, эти кредиты считаются рискованными и, как правило, имеют гораздо более строгие требования к квалификации, чем в случае традиционной ипотеки.
Поскольку кредиты на строительство являются более рискованными и, следовательно, обычно имеют более высокие ставки, заемщики должны тщательно оценить свои финансы, прежде чем подавать заявку на кредит, чтобы определить, действительно ли они могут себе позволить более высокие процентные ставки.
Существует несколько различных типов кредитов на строительство дома
Как упоминалось ранее, заемщик может выбирать из нескольких различных типов кредитов на строительство дома. Первый тип - кредит только на строительство. Этот вид кредита покрывает расходы на строительство нового дома на протяжении всего строительного проекта. После завершения строительства дома в конце срока кредита заемщик должен погасить остаток, как правило, подав заявку на традиционную ипотеку для финансирования дома. Это называется конечный кредит. Финансирование строительства дома таким образом может означать уплату дополнительных комиссий, таких как расходы на закрытие, поскольку заемщик, по сути, подает заявку на получение двух отдельных кредитов.
Еще один вариант - кредит на строительство. Этот тип кредита финансирует затраты на строительство дома, а затем превращается в традиционную ипотеку в конце срока кредита на строительство. Преимущество этого типа ссуды на строительство заключается в том, что заемщику нужно будет оплатить только один набор расходов на закрытие, а не два, которые потребуются при кредите только на строительство, а затем при традиционной ипотеке, что может сэкономить деньги заемщика. Как при кредитах на строительство, так и при кредитах на строительство на постоянной основе платежи заемщика по кредиту, как правило, представляют собой только проценты, а основной остаток подлежит оплате в конце кредита.
Заемщик, который является строителем по профессии, может иметь право на получение кредита владельца-строителя. В этом сценарии заемщик выступает в качестве собственного генерального подрядчика и самостоятельно завершает строительство дома. Однако, чтобы претендовать на этот тип кредита, заемщику, как правило, необходимо доказать, что он имеет опыт, образование и лицензию и, следовательно, может выполнить работу своевременно, в рамках бюджета и в соответствии с требованиями местных строительных норм и правил.. Таким образом, этот тип кредита, как правило, не является реалистичным вариантом для многих заемщиков, если они не имеют профессионального опыта работы в строительстве.
Наконец, заемщик может подать заявку на получение ссуды на ремонт, если он вносит серьезные обновления или изменения в существующий дом, а не строит новый. Одним из таких вариантов является ссуда на реабилитацию 203(k) Федерального жилищного управления. Этот тип кредита позволяет заемщику финансировать как сам дом, так и любой необходимый ремонт. Это хороший вариант для старого дома, требующего много работы, который обычно не подходит для традиционной ипотеки. Используя этот кредит, заемщик будет покупать и полностью реконструировать дом, делая один ежемесячный платеж. Идея этого типа кредита состоит в том, чтобы помочь потенциальным домовладельцам купить «ремонтные квартиры» и обновить их и сделать пригодными для жизни.
Кредиторы основывают процентные ставки по строительным кредитам на кредитоспособности и финансах заемщика, а также на размере и сроке кредита
Для заемщика, который хочет взять кредит на строительство дома, неплохо начать с оценки своих финансов, что включает в себя проверку кредитного рейтинга, анализ соотношения долга к доходу и используя калькулятор кредита на строительство, чтобы определить, как кредит на строительство впишется в их общий бюджет. При подаче заявки на ссуду на строительство заемщикам важно иметь представление о своей финансовой состоятельности, поскольку ссуды имеют более высокие процентные ставки и на них труднее претендовать, чем на другие типы ссуд.
После того, как заемщик подал заявку на получение кредита, кредиторы тщательно оценят финансовое состояние заемщика при рассмотрении заявки и принятии решения о предоставлении кредита потенциальному заемщику. Кредиторы, как правило, смотрят на кредитный рейтинг заемщика и запрашивают документы, включая последние чеки, информацию о банковском счете и налоговые декларации, чтобы оценить финансы заемщика. Это поможет кредитору определить, сможет ли заемщик в разумных пределах погасить кредит к концу срока. Кредиторы также будут принимать во внимание сумму денег, заимствованных для строительного проекта, и время, необходимое для выплаты, при принятии решения об утверждении кредита.
Для заемщиков со средним кредитным рейтингом, у которых могут возникнуть проблемы с получением кредита на строительство, существуют варианты кредита на строительство, поддерживаемые FHA. Одним из вариантов является единовременная ссуда на строительство FHA, которая позволяет заемщику объединить покупку земли, строительство нового дома и возможную ипотеку в одну ссуду, чтобы избежать двойной оплаты затрат на закрытие. FHA требует, чтобы заемщики вносили по крайней мере 3,5 процента по этим кредитам. Заемщику с минимальным первоначальным взносом потребуется кредитный рейтинг не менее 580, чтобы соответствовать требованиям; заемщики, которые внесли 10 процентов или более, могут претендовать на минимальный кредитный рейтинг 500.
Заемщик, как правило, должен предоставить кредитору сроки, план и бюджет строительного проекта
Кредитор, как правило, запрашивает у заемщика очень подробную информацию, чтобы утвердить кредит. Сюда входит информация от подрядчика, такая как график проекта, подробный план нового строительства и реалистичный бюджет. Это позволяет кредитору полностью проверить подрядчика и планы строительства, чтобы убедиться, что все в порядке, и определить, какую сумму ссудить заемщику, если кредит будет одобрен.
Сроки проекта также важны, потому что они дают кредитору представление о том, каким должен быть срок кредита. Важно, чтобы срок кредита соответствовал количеству времени, которое займет строительный проект, потому что, если проект закончится, заемщик может быть не в состоянии погасить кредит к моменту окончания срока. Бюджет также важен, потому что, если проект выходит за рамки бюджета, кредита может не хватить для покрытия затрат на строительство.
Если заемщик и его подрядчик не могут предоставить эту информацию кредитору, это может привести к отказу в выдаче кредита.
Кредиторы обычно проверяют подрядчиков, чтобы убедиться, что они имеют лицензию и опыт, прежде чем одобрить кредит на строительство
В дополнение к рассмотрению планов строительства и бюджета кредитор захочет убедиться, что подрядчик имеет лицензию, страховку и опыт, а также необходимые лицензии, необходимые для работы на месте. Они также могут проверить, в курсе ли подрядчик сертификации; Например, для заемщика, который пользуется инвалидной коляской, кредитор может проверить, соответствует ли подрядчик требованиям ADA (Закон об американцах с ограниченными возможностями), если подрядчик будет строить дом, соответствующий требованиям ADA (иногда называемый универсальным проектом дома).
Кредитор также будет учитывать опыт подрядчика в строительстве домов. Кредиторы хотят подрядчиков, которые в идеале имеют многолетний опыт и хорошо известны и уважаемы в своей области. Чтобы убедиться, что подрядчик будет соответствовать требованиям кредитора, заемщики могут искать подрядчиков через Национальную ассоциацию домостроителей. Подрядчики, которые являются членами этой профессиональной ассоциации, часто должны соответствовать строгим критериям качества и иметь многолетний опыт строительства домов. Членство в профессиональной ассоциации также означает, что подрядчик, скорее всего, будет проходить постоянное обучение и быть в курсе последних событий в своей области. Поскольку подрядчики очень тщательно проверяются кредиторами, это еще одна причина для заемщика провести тщательное исследование перед выбором подрядчика.
Кредитор производит платежи, называемые «вытягиванием», подрядчику на разных этапах строительного проекта
После проверки финансов заемщика, квалификации подрядчика и деталей строительного проекта кредитор одобрит кредит, если он уверен, что кредит будет выплачен и проект будет завершен в течение срока кредита. После этого кредитор будет производить платежи, также называемые розыгрышами, напрямую подрядчику.
В то время как традиционные кредиты выплачивают деньги владельцу ипотеки при закрытии, платежи по строительному кредиту идут непосредственно подрядчику без прикосновения домовладельца. Эти запланированные розыгрыши идут подрядчику на определенных этапах строительного проекта для оплаты труда и материалов. Это одна из причин, по которой так много планирования должно быть включено в проект, прежде чем кредит будет одобрен. Кредитору необходимо знать график проекта, чтобы он знал, когда отправлять чертежи подрядчику. Хотя получение кредита на строительство может быть трудным для обеспечения, он также может означать более легкое управление финансами для заемщика, поскольку все, о чем должен беспокоиться заемщик, - это ежемесячные платежи по кредиту, в то время как кредитор заботится об оплате подрядчику.
Некоторые примеры случаев, когда кредитор может произвести платеж подрядчику, включают в себя заливку фундамента, каркас стен и крыши, установку гипсокартона, установку сантехники и сантехники., когда отделка установлена, и когда последние штрихи завершены.
Заемщик обычно выплачивает только проценты в течение срока кредита на строительство и должен будет погасить кредит после завершения строительства
Еще одно различие между традиционной ипотекой и кредитом на строительство заключается в том, что заемщик, как правило, выплачивает только проценты в течение срока кредита, а затем выплачивает остаток после того, как дом будет полностью построен. Это может сделать платежи вполне управляемыми в период, когда дом строится. Для заемщиков, которые добавляют кредит на строительство к своим обычным расходам на проживание, это может быть большим преимуществом. Например, заемщик может выплачивать ипотечный кредит за свой нынешний дом, пока строится новый, что может выглядеть как наличие двух ипотечных кредитов одновременно. В качестве альтернативы заемщик может находиться между местами жительства, пока его дом строится, поэтому у него могут быть дополнительные расходы, такие как оплата аренды временного жилья. Выплаты только по процентам могут сделать бюджет в это время более управляемым.
Если заемщик не хочет ждать погашения кредита после завершения проекта, он может поговорить со своим кредитором о погашении части основного долга кредита в период строительства, при условии, что их бюджет может выдержать это.
После завершения строительства дома заемщик может иметь возможность конвертировать строительный кредит в традиционную ипотеку
Заемщики, выбравшие ссуду на строительство на постоянной основе, автоматически конвертируют свою ссуду на строительство в ипотеку после того, как дом будет построен. Этот тип кредита также называется кредитом на строительство с одним закрытием, поскольку заемщику не нужно будет заниматься закрытием и связанными с этим расходами после завершения строительства дома. Заемщик может взять ссуду на строительство для финансирования покупки земли и строительства нового дома, а затем автоматически получить ипотечный кредит вместо ссуды на строительство. После этого заемщик погасит кредит, как и любую ипотеку, с ежемесячными платежами, которые состоят из основной суммы и процентов на срок от 15 до 30 лет.
Если заемщик выбирает кредит только на строительство, ему нужно будет определить, как погасить остаток кредита после завершения строительства дома в конце срока кредита. Многие заемщики предпочтут взять ипотечный кредит, чтобы погасить кредит в течение определенного периода времени, обычно от 15 до 30 лет. Но в отличие от ссуды на строительство на постоянной основе, заемщик, который выбирает ссуду только на строительство, должен подать заявку на новую ипотеку, что означает двойную оплату затрат на закрытие. Тем не менее, некоторые заемщики могут предпочесть сделать это таким образом, поскольку это позволяет им выбирать и находить самые низкие ставки по ипотеке для них на данный момент. Чтобы определить, на какой тип строительного кредита подать заявку, заемщик может изучить средние затраты на закрытие и процентные ставки по ипотечным кредитам, чтобы увидеть, какой вариант предлагает им наибольшую потенциальную экономию.