Дом вашей мечты и ваш бюджет не всегда совпадают. Вот как определить, сколько вы действительно можете позволить себе потратить на дом.
В: Я знаю, какой стиль и размер дома я хотел бы купить, и примерно какие районы меня интересуют, но после того, как я попробовал онлайн-калькулятор доступности ипотеки, я беспокоюсь, что мой бюджет может не хватить, чтобы получить дом, который я хочу. Есть так много компонентов, которые входят в одобрение ипотеки и домашний бюджет - сколько дома я могу себе позволить, правда?
A: Это отличный вопрос, и вы, конечно, не первый, кто столкнулся с ним. Покупатели жилья, особенно те, кто покупает жилье впервые, быстро обнаруживают, что покупка дома - это сложное сочетание эмоций и финансов, и если сложить все вместе, ответы не всегда будут такими, какими вы хотите их видеть. Для большинства покупателей жилья вопрос заключается не столько в том, «сколько жилья я могу себе позволить», сколько в том, «сколько я могу позволить себе ипотечного кредита», потому что очень немногие покупатели жилья могут купить дом сразу за наличные, поэтому ипотека будет первый определяющий фактор в доме, который вы можете себе позволить. Процесс оценки вашего финансового положения для создания реалистичной картины того, сколько вы можете позволить себе потратить на дом, потребует изучения немного больше о процессе, а также честной оценки того, что вы можете потратить, оставляя достаточно средств для жизни. твоя жизнь.
Есть четыре основных фактора, которые определяют, сколько дома (или сколько ипотеки) вы можете себе позволить: доход, денежные резервы, долг и кредитное здоровье
Многие покупатели жилья пытаются угадать, сколько они могут позволить себе ежемесячного платежа за дом, используя существующую арендную плату или слишком простой онлайн-калькулятор жилищной ипотеки. Это хорошие места для начала, но ежемесячные расходы сложнее. Есть четыре компонента, которые будут определять полную финансовую картину. Доход является первым и наиболее очевидным элементом. Сумма наличных денег, поступающих каждый месяц, является отправной точкой для любого расчета, поскольку это конечное число; если не считать погружения в какой-то вторичный кредит (что не рекомендуется), поступающая сумма денег - это сумма денег, которую можно использовать для покрытия любых расходов каждый месяц. Следующим компонентом, который следует учитывать, являются сбережения или денежные резервы. Эта сумма может быть использована для уменьшения суммы ипотечного кредита за счет увеличения первоначального взноса за дом или в качестве резервного фонда на ремонт или выплаты по ипотечному кредиту в случае потери работы. Долг также важно учитывать, потому что покупателю все равно нужно будет производить платежи по таким вещам, как студенческие кредиты или автокредиты в дополнение к ипотечному кредиту, и кредиторы могут опасаться выдавать кредиты покупателям, у которых есть большой долг. Наконец, кредитное здоровье покупателя будет играть роль в том, сколько денег кредитор готов предоставить для покупки дома; как правило, покупателям с плохой кредитной историей будет труднее найти кредит, и процентная ставка может быть намного выше, чем у покупателей с хорошей или отличной кредитной историей.
Обычно покупателям не рекомендуется тратить более 28 процентов своего валового ежемесячного дохода на расходы на жилье
Покупка дома стоит дорого, как и жизнь в нем. Домовладельцы должны иметь возможность обставлять свои дома, обслуживать и ремонтировать их, а также оплачивать коммунальные услуги и страховку. Но у них также должно быть достаточно денег на еду, одежду, оплату автомобиля, расходы на здравоохранение, уход за детьми и многое другое. Обычное требование заключается в том, что ежемесячный платеж по ипотеке, который включает часть основной суммы кредита, процентов, налогов и страховки (иногда называемой PITI), должен составлять менее 28 процентов от валового дохода заемщика. Вот почему большинство кредиторов не одобряют ипотечные кредиты, которые приведут к платежам, превышающим эту сумму, и поэтому для покупателя дома так важно точно оценить, каковы будут его расходы. Лучше выбрать дом, в котором можно будет жить, чем дом, который может соответствовать предвзятому образу «дома мечты», но требует постоянной борьбы, чтобы позволить себе и содержать его.
Для большинства покупателей сумма дома, которую они могут себе позволить, зависит от того, сколько ипотечная компания готова ссудить им
Большинство людей не имеют достаточно денег в сбережениях, чтобы сразу купить дом. Даже покупатели жилья, которые продают дом, в котором у них есть большой капитал, как правило, не имеют достаточно, чтобы купить дом полностью наличными, если они не значительно сокращаются. Из-за этого большинство покупателей жилья выбирают кредитора по жилищному кредиту и берут ипотечный кредит, чтобы помочь купить свой дом. Это означает, что количество дома, которое может купить большинство людей, зависит от оценки кредитором финансового положения заемщика и от того, сколько денег кредитор готов предложить в результате. Кроме того, кредитор будет учитывать стоимость дома, как правило, посредством оценки. Это помогает определить, сравнивается ли цена дома с другой недвижимостью по соседству, что важно, потому что кредитор должен защитить свои финансовые расходы в случае дефолта заемщика и необходимости продать дом, чтобы возместить убытки кредитора.
Кредиторы определяют суммы ипотечных кредитов и процентные ставки на основе множества факторов
Как кредиторы решают, какие кредитные заявки являются хорошими рисками, а какие нет? Во-первых, кредиторы начинают с оценки заемщика. Они тщательно изучат валовой доход заемщика и кредитный рейтинг, что даст представление о том, с какой суммой денег заемщик должен работать каждый месяц и насколько хорошо заемщик управлял своими деньгами в прошлом. Хороший кредитный рейтинг (обычно 620 или выше) говорит обычным кредиторам, что заемщик ответственно относится к своим долгам и обязательствам. Это не означает, что кредитный отчет должен быть безупречным. У многих заемщиков есть небольшие проблемы в кредитной истории, но если общий балл устойчив, у них больше шансов получить кредит, и существует несколько программ, помогающих покупателям, чьи кредитные проблемы более значительны.
Далее кредитор проверит отношение долга к доходу заемщика (DTI), которое представляет собой сумму всех ежемесячных платежей по долгу заемщика, деленную на его ежемесячный валовой доход. Эта формула включает только долги, такие как личные кредиты, студенческие кредиты и кредитные карты. Как правило, кредиторы хотят видеть DTI ниже 45 процентов, и расчет этого числа поможет кредитору решить, сколько заемщик может позволить себе комфортно платить каждый месяц. Они изучат любые обязательства, такие как залоговые права на доход или имущество, а также дополнительные активы, которые могут потенциально увеличить доход, если это необходимо. Наконец, кредитор возьмет сумму, которую, по его мнению, он может безопасно предоставить взаймы, основываясь на вышеуказанных критериях, и рассмотрит, сколько стоит желаемое имущество и сколько заемщик может предложить в качестве первоначального взноса. Сумма кредита и первоначальный взнос вместе составляют максимальную стоимость дома, которую покупатель может позволить себе приобрести.
Это не означает, что кредитор всегда будет предлагать максимальную сумму, которую потенциально может заплатить заемщик. Информация о кредитном отчете принимается во внимание; если заемщик изо всех сил пытался не отставать от выплаты долга в прошлом, кредитор может предложить меньше, чем максимум. Аналогичным образом будут скорректированы процентные ставки. Процентные ставки основаны на основной рыночной ставке, но то, насколько кредитор решит увеличить ставку для отдельного заемщика, напрямую связано с уверенностью кредитора в том, что заемщик будет успешно производить свои платежи вовремя. Чем больше их уверенность, тем ниже ставка. Заемщикам, которых кредиторы считают более рискованными, будут назначены более высокие ставки для защиты инвестиций кредитора.
Каждый тип ипотеки по-разному влияет на требования к первоначальному взносу и, следовательно, на то, сколько жилья вы можете себе позволить
Ипотечные кредиты подходят не всем. Обычные ипотечные кредиты, о которых думает большинство людей, когда слышат это слово, предназначены для высококвалифицированных покупателей с хорошей или большой кредитной историей. Благодаря этому большому кредиту обычные ипотечные заемщики могут вносить всего 3 процента от цены дома и при этом получать низкую процентную ставку, но этим заемщикам, вероятно, придется платить за частное ипотечное страхование (PMI), пока они не достигнут 20 процентов. процентная отметка капитала. Обычные заемщики могут извлечь выгоду из своего хорошего кредита и вложить меньше денег в обмен на платежи PMI в течение первых нескольких лет, что потенциально позволит им выбрать более дорогой дом. С другой стороны, если у обычных заемщиков есть средства для внесения более крупного первоначального взноса, они могут сократить свои ежемесячные платежи в целом и направить большую часть своих ежемесячных платежей на погашение основной суммы кредита, а не на PMI.
Другие кредитные программы предлагают квалифицированным заемщикам еще более низкие первоначальные взносы. Ссуды FHA позволяют заемщикам с меньшим количеством наличных денег для первоначального взноса и/или более низкой кредитной историей купить дом. Эти ссуды гарантируются федеральным правительством, что позволяет кредиторам предлагать ипотечные кредиты заемщикам, которые представляют большую вероятность дефолта с меньшим риском для кредитора. Эти кредиты позволяют заемщикам с кредитным рейтингом всего 580 вносить только 3,5 процента в качестве первоначального взноса, а заемщики с кредитным рейтингом всего 500 все еще могут взять ипотечный кредит, если они могут внести 10 процентов. Заемщики FHA будут платить дополнительную страховую премию по ипотечному кредиту (MIP) в течение всего срока действия своего кредита, но они могут взять кредит, который, вероятно, был бы недоступен в противном случае. Низкий первоначальный взнос позволяет заемщикам FHA выбирать дом, даже если у них нет наличных денег для внесения крупного первоначального взноса, но им необходимо учитывать платежи MIP, которые будут частью их ежемесячных расходов.
Министерство по делам ветеранов США (VA) предлагает ипотечные кредиты без первоначального взноса, без ипотечного страхования и по очень низким процентным ставкам действующим и отставным военнослужащим и их семьям. Эти кредиты поддерживают военнослужащих, которым приходится часто переезжать и которые не имели возможности накопить столько же за годы государственной службы, поэтому расходы на ипотеку (кроме самой ипотеки) значительно снижаются. Из-за этого заемщики, которые имеют право на получение кредита VA, иногда могут позволить себе выбрать дом, который стоит немного дороже, чем они могли бы себе позволить в противном случае; при отказе от первоначального взноса и низких процентных ставках они могут занять большую сумму.
Наконец, чтобы помочь покупателям с низким и средним доходом приобрести дома и увеличить население сельских населенных пунктов, Министерство сельского хозяйства США (USDA) предоставляет федеральную поддержку ипотечных кредитов для квалифицированных заемщиков в определенных сельских районах. общины без первоначального взноса. Если покупатель с более низким доходом желает и может переехать в сельскую местность, которая включена в эту программу, отсутствие первоначального взноса и согласие с более низким уровнем дохода могут сделать домовладение возможным, в то время как в противном случае это могло бы быть невозможно. Кредитная программа Министерства сельского хозяйства США позволяет брать кредиты покупателям, которые, вероятно, не смогли бы получить ипотечный кредит в другом месте.
Некоторые расходы, такие как страхование домовладельцев, ипотечное страхование и налоги на имущество, могут повлиять на размер ипотечного кредита, который вы можете себе позволить
Многие покупатели, впервые покупающие недвижимость, с удивлением узнают, что их ежемесячный платеж по ипотеке состоит из гораздо большего, чем просто основная сумма кредита и проценты. Есть и другие факторы, которые следует учитывать при расчете ежемесячных платежей по ипотеке. Почти все кредиторы требуют, чтобы их заемщики имели страховку домовладельцев, которая защищает как заемщика, так и кредитора: если дом сгорел или был поврежден во время урагана, а заемщик не может позволить себе ремонт, он, скорее всего, не выплатит кредит. и у кредитора не будет дома для продажи, чтобы компенсировать свои потери. Страхование домовладельцев значительно снижает вероятность этого, поэтому кредиторы собирают часть годовой страховой премии при каждом ежемесячном платеже и хранят ее на счете, который называется счетом условного депонирования. Когда наступает срок счета за страхование домовладельцев, кредитор оплачивает его с этого счета, обеспечивая своевременную оплату счета и продолжая покрытие. Та же концепция применяется к местным налогам на недвижимость; если домовладелец не платит налоги на имущество и дом конфискован, кредитор не будет иметь права регресса. Заемщики ежемесячно вносят часть расчетного налога на счет условного депонирования, а кредитор оплачивает налоговый счет. В зависимости от типа ипотечного кредита и размера первоначального взноса заемщики могут ежемесячно платить страховые взносы по ипотечному кредиту или платежи по частному ипотечному страхованию в течение части или всего срока погашения ипотечного кредита.
Эти числа можно быстро сложить. Ставки страхования домовладельцев и налоговые платежи будут варьироваться в зависимости от вашего местоположения; местный агент по недвижимости или офис налогового инспектора должны быть в состоянии предоставить покупателям точную оценку этих затрат. Ставки по страхованию ипотечного кредита основаны на процентах от общей суммы кредита. Калькулятор доступности ипотечного кредита или калькулятор «сколько дома я могу себе позволить» может помочь покупателям увидеть, что эти расходы добавятся к ежемесячному платежу, а затем принять это во внимание при принятии решения о том, сколько они могут позволить себе взять взаймы.
Большие дома, как правило, имеют более высокие затраты на коммунальные услуги и техническое обслуживание, а также более дорогую мебель
Это простая арифметика: большему количеству комнат нужно больше мебели, красок и декора, больше топлива для обогрева и охлаждения, больше электричества и больше работы. Есть больше деталей, которые нужно обслуживать и ремонтировать, и вся эта краска и мебель будут нуждаться в периодическом обновлении и замене. Большие дома просто дороже владеть. При рассмотрении того, сколько дома они могут себе позволить, важно, чтобы покупатели учитывали долгосрочные затраты, а не только авансовые денежные затраты и ежемесячный обязательный платеж. В зависимости от обстоятельств, может быть лучше выбрать небольшой дом, который немного более роскошен или находится в лучшем районе, чем большой дом, который не предлагает ничего, кроме своего размера. Меньший дом может быть более управляемым в долгосрочной перспективе.
После одобрения ипотечного кредита убедитесь, что вас устраивает ежемесячный платеж, и соответствующим образом скорректируйте свой бюджет
Большинство агентов по недвижимости рекомендуют покупателям получить предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем они начнут серьезно покупать дом. Почему? Он отвечает на вопрос «На какую ипотеку я могу претендовать?» довольно окончательно. Предварительное одобрение означает, что кредитор изучил все документы покупателя и условно утвердил кредит. Пока ничего не меняется, кредитор готов выдать ипотечный кредит на определенную сумму с определенными условиями. Это не является обязательным для покупателя, но дает покупателю некоторую уверенность в том, что он получит ипотечный кредит, и позволяет покупателям включать эту информацию в предложения, которые они делают в отношении домов, которые они хотели бы купить. что может стать отличным стимулом для продавца принять предложение. Кроме того, предварительное одобрение делает цифры реальными. Покупатель может точно узнать, какую сумму ему разрешено брать взаймы, провести некоторые расчеты, а затем определиться с жестким и быстрым бюджетом для покупок.
То, что кредитор готов предложить кредит в определенной сумме, не означает, что заемщик должен решить потратить все доступные деньги. Это одна из самых сложных частей при покупке дома. Некоторым покупателям письмо с предварительным одобрением кажется чеком, который они могут просто потратить, но на самом деле это момент, когда нужно хорошенько подумать и составить реалистичный бюджет. Как только покупатель получит письмо с предварительным одобрением, он может построить очень реалистичную оценку того, каковы будут ежемесячные платежи. Они могут суммировать свой ежемесячный доход и рег, используя максимальную сумму кредита, и посмотреть, что осталось. Онлайн-калькулятор ежемесячного дохода, как правило, может помочь учесть все эти расходы. Если этого числа недостаточно, чтобы накопить на случай непредвиденных обстоятельств и покрыть некоторые непредвиденные расходы (поскольку домовладение всегда сопряжено с непредвиденными расходами), скорректируйте цифры, уменьшая сумму кредита до тех пор, пока финансовая подушка каждый месяц не станет комфортной. Вот сколько дома вы действительно можете себе позволить.