При принятии решения о том, сколько предложить за дом, среди прочего, следует учитывать такие факторы, как текущее состояние рынка, тип рынка и данные рынка по соседству. Хотя мы обычно пишем статьи на такие темы, как лучшая домашняя гарантия, мы решили немного изменить это. Мы поговорили с четырьмя экспертами по недвижимости, чтобы получить девять наиболее важных факторов, которые следует учитывать при принятии решения о том, сколько предложить за дом.
Сколько предложить за дом
Вопреки тому, во что некоторые могут поверить, уплата запрашиваемой цены или даже сверх запрашиваемой цены дома не обязательно является плохой сделкой для покупателя. Если недвижимость указана близко к фактической рыночной стоимости дома, рекомендуется, чтобы предложение было близко к цене листинга - многие объекты оцениваются хорошо и справедливо. Лучший способ определить, сколько можно предложить за дом, - это встретиться с опытным агентом по недвижимости или брокером. Но мы также ищем ответы прямо сейчас, поэтому мы обратились к четырем экспертам, чтобы узнать о ценах предложения.
9 факторов, которые следует учитывать при определении суммы предложения
1. Ваш бюджет
Определите, сколько вы реально можете себе позволить, и установите сумму в долларах, которую вы не превысите. По словам Гленна Филлипса, генерального директора Lake Homes Re alty, лицензированной брокерской компании с полным спектром услуг, которая работает в 21 штате: «Ничто так не портит радость от нового дома, как бремя неуправляемого долга. Или, что еще хуже, настроив себя на возможное лишение права выкупа, что нанесет вам ущерб на годы».
Если вы предлагаете больше, чем можете себе позволить, даже если вам будет одобрено больше, ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут выше, что затруднит погашение вашего дома.
2. Тип рынка
Определяя, сколько предложить за дом, подумайте, является ли эторынком продавцаилирынком покупателя. На рынке продавца более рискованно опускаться ниже запрашиваемой цены, потому что запасы невелики, и несколько покупателей, вероятно, будут заинтересованы в одной и той же недвижимости. Покупатели должны быть разумными, но конкурентоспособными, чтобы их рассматривали: одна из ошибок, которую совершают многие покупатели жилья на рынке продавца, заключается в том, что они предлагают слишком низкую цену. Покупатель должен сделать сильное предложение, поскольку у продавца может быть несколько предложений на столе.
По словам Эйприл Паломино, лицензированного риелтора Coldwell Banker Residential Real Estate: «Мы все хотим получить максимальную отдачу от затраченных средств, и мы любим экономить деньги, когда можем. Но имейте в виду, что продавец также хочет получить как можно больше денег от своего дома. Так что не делайте предложение, которое слишком низкое или может быть сочтено оскорбительным. Даже при продаже только за наличные вы хотите, чтобы ваше предложение было сильным».
На рынке покупателя покупатели жилья могут быть более гибкими в своем предложении, поскольку запасы высоки, а дома, как правило, находятся на рынке дольше. Поскольку продавцы, скорее всего, увидят меньше предложений, большинство из них охотнее договариваются о цене.
Подробнее: Обзоры Choice Home Warranty.
3. Сравнительный анализ рынка
Сравнительный анализ рынка (CMA) - это широко используемый математический метод, который оценивает истинную стоимость недвижимости и помогает узнать, сколько можно предложить. Он разбивает собственность на ее основные характеристики (спальни, ванные комнаты, квадратные метры и т. д.) и сравнивает ее с соседними домами с аналогичными характеристиками, которые были недавно проданы (обычно в течение последних шести месяцев или года).
Попросите своего агента по недвижимости провести CMA. В окончательном отчете, как правило, указываются статус и характеристики каждой сопоставимой недвижимости, цена листинга, цена продажи, количество дней, в течение которых недвижимость находилась на рынке, а также расчеты относительно высокой и низкой цены продажи, средней цены продажи и цены за единицу. квадратный фут. По словам Бренды Ди Бари, лицензированного брокера по недвижимости из Halstead Real Estate, «это, пожалуй, самый важный элемент определения правильной цены за квартиру [или дом], и это элемент, с которым не может спорить ни один продавец.”
Вы также можете провести собственный сравнительный анализ рынка с помощью Redfin.
- Введите почтовый индекс дома, который вы собираетесь сделать предложение.
- Пролистайте вниз, пока не найдете Статус листинга и включите переключатель Продано.
- Отфильтровать результаты района по продажам за последние 3 месяца.
- Введите площадь дома, количество спален и ванных комнат.
- Просмотрите недавно проданные дома и посмотрите, насколько они сопоставимы с тем, на который вы делаете предложение.
Фото Наоми Хеберт
4. Данные соседнего рынка
В дополнение к сравнительному анализу рынка, наблюдение за тем, как быстро продаются дома по соседству, может помочь вам определить, сколько можно предложить за дом. «Если дома имеют конкурирующие предложения и продаются в течение нескольких дней, то будьте готовы предложить полную цену или немного больше (при условии, что цена дома не завышена на основе исследования, которое вы провели в районе», - говорит Гленн из Lake Homes Re alty. «Если выставленные на продажу дома стоят месяцами, то будьте более агрессивны, но не настолько занижены, чтобы вас не воспринимали всерьез». % ниже, чтобы начать переговоры.
Гленн также советует не обманываться тем, что другие близлежащие дома для продажи имеют цену продажи. «Эти дома еще не проданы, и их заявленная цена редко соответствует той, по которой они в конечном итоге продаются. Либо через общедоступные записи (посетите здание суда), либо через агента по недвижимости, оцените, по какой цене были проданы аналогичные близлежащие дома и как недавно.”
5. Финансовый профиль
По словам Бренды, «Чем надежнее ваш финансовый профиль как покупателя, тем сильнее вы как кандидат, чтобы ваше предложение было принято. Наличные - это действительно так, но человек, получающий ипотечный кредит, все еще может быть сильным, особенно если он может отказаться от непредвиденных обстоятельств финансирования (это означает, что он закроет недвижимость, даже если он не сможет получить желаемое финансирование) ».
Представить себя готовым и способным заключить сделку очень важно для продавца. «Наличие вашего компетентного брокера по недвижимости, адвоката по недвижимости, ипотечного брокера и, возможно, жилищного инспектора на месте и [будущего] быть готовым действовать быстро, сделает ваше предложение очень привлекательным для продавца и его брокера. Подготовка письма-презентации себя и своей заинтересованности в имуществе продавца также поставит ваше предложение в выгодное положение», - говорит Бренда.
6. Физическое состояние дома
Прежде чем сделать предложение, вы хотите оценить физическое состояние дома. Состояние отличное, среднее или плохое? Кармен Пальма, лицензированный продавец недвижимости в Regal Real Estate Professionals, говорит: «Если в доме есть структурные или механические проблемы или серьезные косметические проблемы, у вас может быть возможность подать предложение по цене ниже полной. В зависимости от фактов и обстоятельств вы можете использовать 10-процентную скидку в качестве отправной точки для переговоров».
Если дом находится в отличном состоянии, имеет желаемые улучшения и расположен на горячем рынке с несколькими предложениями на столе, предложение должно быть по прейскуранту или выше.
Лучше всего определить состояние дома, наняв домашнего инспектора. Готовность продавца устранить любые проблемы, обнаруженные инспектором, определит, следует ли вам добиваться дополнительных корректировок цены.
7. Мотивация продавца
Часто продавец уже купил свой следующий дом или переезжает в новый район. Как правило, они вынуждены быстро продать свой дом или столкнутся с перспективой внесения двух ипотечных платежей одновременно. Большинство продавцов хотят избежать такой ситуации и могут захотеть снизить цену дома на несколько тысяч долларов. По словам Бренды из Halstead Property: «Это может быть информация, которую вы не можете знать, но иногда обращение к агенту по листингу дает неожиданные результаты».
8. Как долго листинг находится на рынке
То, как долго дом торгуется на рынке, может помочь вам определить, сколько можно предложить за дом. Чем дольше дом находится на рынке, тем меньше преимуществ у продавца в переговорах и тем больше у вас гибкости, чтобы сделать предложение по более низкой цене. Тем не менее, вы должныникогда не снижать цену более чем на 25% ниже заявленной цены - вы не хотите оскорблять продавца или не воспринимать его всерьез.
По словам Бренды, «продавец с меньшей вероятностью рассмотрит предложения, которые поступают ниже запрашиваемой цены, если они только что вышли на рынок. Однако по мере того, как проходит время, а предложения не поступают или стоят ниже той цены, по которой продавец надеется продать, они, как правило, будут более восприимчивы к более низким ценам или более рискованным условиям (например, финансированию непредвиденных обстоятельств или покупателям с меньшими активами)».
Кармен из Regal Real Estate Professionals придерживается аналогичного мнения. «Если вы нашли дом своей мечты в первозданном состоянии и он появился на рынке всего несколько дней, вы можете рассмотреть возможность размещения предложения по полной цене или рискнуть потерять его в пользу другого потенциального покупателя».
9. Как сильно ты хочешь домой
Если вы собираетесь сожалеть о том, что упустили дом, подумайте о том, чтобы предложить точную цену по объявлению или немного больше, чтобы заключить сделку. Тем не менее, Гленн из Lake Homes Re alty подчеркивает, что вы не должны позволять эмоциям брать верх над ценой. «Это коммерческая сделка по недвижимости, которой вы захотите наслаждаться. Если вы эмоционально «должны иметь этот дом», вы потеряете силу торговаться и переплатите», - говорит Гленн.
Помните: подача предложения по низкой цене - это всегда риск. Будьте готовы вести переговоры, если ваше первоначальное предложение будет отклонено
Домашняя гарантия от авторитетной компании может помочь свести к минимуму стресс при переезде в новый дом. Прочтите некоторые из наших подробных обзоров, например, обзор American Home Shield или обзор гарантии покупателей жилья 2-10.