Аренда недвижимости может приносить солидный доход до тех пор, пока не случится беда. Убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы страховкой арендодателя, чтобы защитить свои финансовые инвестиции.
Средний показатель по стране: 1 288 долларов США в год
Когда буря обрушивается на ваш дом, страховка домовладельцев берет на себя расходы на ремонт конструкции и замену поврежденных предметов. Страхование арендаторов покрывает личное имущество тех, кто арендует жилье, в случае пожара, повреждения ветром, кражи и других покрываемых событий. Но арендодатели сталкиваются с другой проблемой: их здания - это структуры, которые могут быть повреждены теми же событиями, что и любые другие постройки, но когда они повреждены, арендодатели могут потерять доход, пока выполняется потенциально дорогостоящий ремонт. У арендодателей также есть дополнительные проблемы, такие как стоимость поездки в здание для аварийного ремонта и дефицит доходов, если арендатор не сможет платить арендную плату. Быть арендодателем влечет за собой значительный финансовый риск. Поскольку страхование домовладельцев покрывает только квартиры, занимаемые владельцем, в системе финансовой безопасности домовладельца существует большой пробел. Страхование арендодателя покрывает многие из тех же компонентов, что и страхование домовладельцев, а также заполняет этот пробел. Но сколько стоит страховка арендодателя? Простой ответ заключается в том, что средняя стоимость по стране составляет 1 288 долларов в год. Настоящий ответ немного сложнее.
Что такое страхование арендодателя? Что он покрывает?
Страхование арендодателя действует по тому же принципу, что и страхование домовладельцев: если произойдет событие, покрываемое полисом, страховка покроет стоимость ремонта и замены материалов, поврежденных в этом случае после выплаты франшизы. Диапазон покрываемых событий несколько больше, чем то, что покрывает страхование домовладельцев. Стихийные бедствия (за исключением наводнений), пожары, перебои с электричеством и газом, вандализм и арендаторы, которые решили нанести ущерб имуществу, - все это события, которые подпадают под защиту полиса. В дополнение к покрытию конструкции здания, покрытие арендодателя включает в себя некоторые личные вещи, которые арендодатель хранит на территории для использования в бизнесе: газонокосилки и снегоуборщики, используемые исключительно для обслуживания собственности, камеры видеонаблюдения, используемые для защиты собственности, и личную мебель, если единицы сдаются уже с мебелью. Подобно страхованию домовладельцев, страхование арендодателя обеспечивает покрытие ответственности. Если кто-то получит травму на участке и арендодатель будет признан виновным, страховка арендодателя покроет стоимость медицинских счетов и любые связанные с этим судебные расходы.
Если вы являетесь арендодателем, вы прекрасно осознаете, что составление бюджета может быть основано на предположении о быстрых платежах от ваших арендаторов. Когда арендаторам приходится временно выезжать на время ремонта после покрываемого мероприятия, арендодатели не могут взимать арендную плату, что может иметь финансовые последствия. Страхование арендодателя обеспечивает покрытие потерянного дохода от аренды в периоды времени, когда арендаторы не могут проживать в собственности.
Страхование арендодателя не покрывает ущерб, причиненный наводнением, но может быть добавлено коммерческое страхование от наводнения, предлагаемое в частном порядке или в рамках Национальной программы страхования от наводнений. Другие дополнительные опции, предназначенные исключительно для арендодателей, включают страхование гарантированного дохода, которое обеспечит доход арендодателю, если арендатор не платит арендную плату, страховое покрытие на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы компенсировать арендодателям время и усилия, затраченные на поездку в жилье для аварийного ремонта, и покрытие расходов на строительство, которое оплачивает строительство, необходимое для приведения зданий в соответствие с нормами после ремонта. Вы также можете добавить покрытие компенсации работникам, если у вас есть сотрудники, которые работают на вашей собственности. Эти дополнительные одобрения политики будут стоить дополнительно, но потенциально могут сэкономить арендодателям значительную сумму. Тоже не покрывается? Личное имущество жильцов. Подумайте о том, чтобы потребовать, чтобы ваши арендаторы имели свои собственные страховые полисы арендаторов, чтобы они были защищены в случае покрытия убытков и чтобы они не предъявили иск лично вам за потерянное имущество.
Стоимость страхования домовладельцев по сравнению со страхованием арендодателя
Сколько стоит страхование арендного имущества по сравнению с обычным страхованием домовладельцев? Как правило, страхование арендодателя стоит примерно на 15 процентов больше, чем традиционное страхование домовладельцев. Поначалу это может показаться крутым, но имейте в виду, что страхование домовладельцев покрывает жилье и его содержимое, а также страхование личной ответственности жильцов и медицинское страхование гостей, если они получили травмы в вашем доме. Страхование арендодателя также включает покрытие потери дохода, когда арендная плата не может быть выплачена, а также покрытие ответственности арендодателя, если арендатор или его гость предъявит арендодателю иск о травме или ответственности. Если вы являетесь домовладельцем, который пытается обойтись обычной страховкой домовладельцев, есть большая вероятность, что у вас не будет покрытия, если у вас есть претензия. В зависимости от дополнительного покрытия, которое вы добавляете, разница может достигать 25 процентов от стоимости страховки домовладельцев.
Факторы при расчете стоимости страхования арендодателя
Во-первых, вам нужно подумать о количестве и типе юнитов, которыми вы владеете. Вы ищете страховку для арендованного дома? Страхование небольшого многоквартирного дома? Покрытие для ряда единиц кондоминиума? Начальная стоимость страхового полиса арендодателя будет зависеть от того, сколько квартир вы планируете застраховать. Выбранный вами стиль выплат также повлияет на ваши расходы. Многие полисы предлагают покрытие фактической денежной стоимости, что означает, что после стихийного бедствия вы получите компенсацию в зависимости от стоимости восстановления или ремонта по сегодняшним затратам за вычетом амортизации. Покрытие стоимости замены будет стоить дороже в начале, но возместит вам полную текущую стоимость ремонта и восстановления, чтобы вы могли вернуть свое здание в его прежнее состояние, не платя больше из своего кармана.
Стоимость страхования арендодателя варьируется в зависимости от региона. Почему? Стоимость материалов и работ для выполнения ремонта зависит от того, где вы живете. Кроме того, разные регионы сталкиваются с определенными проблемами, которые могут привести к претензиям: люди, которые живут в местах, где велика вероятность крупномасштабного ущерба от урагана, будут одновременно подавать больше претензий, повышая ставки страховых взносов. Однако после региональных различий страховые взносы домовладельцев зависят от размера и возраста застрахованных зданий, рисков, основанных на удобствах и окружающей среде в зданиях, а также от выбора, который вы делаете в отношении страхового покрытия.
- Квадратные метры дома: В больших домах требуется больший объем ремонта или перестройки, поэтому базовая часть полиса арендодателя будет определяется размерами дома и любых дополнительных построек. Дома большего размера необходимо будет застраховать на большую сумму, дома меньшего размера - на меньшую, и взносы будут соответствующим образом корректироваться.
- Стоимость дома: Страхование более дорогой недвижимости обходится дороже, потому что ее ремонт или замена дороже.
- Возраст и материалы постройки дома: Старые дома более сложны в ремонте, особенно потому, что запчасти могут быть труднодоступными и потому что ремонт может потребовать, чтобы старые дома были приведены в соответствие с текущими нормами, что увеличивает расходы. Они также могут подвергаться большему риску возгорания, поскольку стены заполнены сухим стареющим деревом, изоляцией и старыми электрическими системами. В результате страхование старых домов обходится дороже.
- Аренда: Долгосрочные арендаторы на годовой аренде предполагают стабильность и клиентуру, которая, вероятно, будет продолжать платить за аренду и заботиться о имущество, как если бы оно было их собственным. Ряд краткосрочных ежемесячных договоров аренды свидетельствует о том, что арендаторы меньше инвестируют в недвижимость и с большей вероятностью причинят ущерб, что приведет к более высоким страховым взносам.
- Риск преступности: Уровень преступности в районе, где расположено здание, может повлиять на стоимость страховки арендодателя. Если уровень преступности низок, стоимость домов стабильна, а школьные округа и районы пользуются уважением, уровень будет ниже. Районы с высоким уровнем преступности и большим количеством актов вандализма или взломов воспринимаются как районы с более высоким риском, и поэтому страхование обходится дороже.
- Экологический риск: Страховщики не любят терять деньги, а районы, которые могут пострадать от торнадо или ураганов, представляют собой огромные угроза прибыли. Крупномасштабные стихийные бедствия наносят ущерб сотням или тысячам объектов недвижимости и обходятся страховым компаниям в целое состояние. В результате премии по страховым полисам в этих областях, вероятно, будут выше, чем в областях с более низким уровнем риска.
- Максимальное покрытие: Ваш агент поможет вам установить максимальную сумму страхового покрытия, которое вам необходимо для каждого мероприятия или ежегодно. Увеличение максимума может защитить вас более эффективно, но повысит вашу скорость.
- Дополнительное покрытие: Покрытие, которое вы решите добавить, например гарантированный доход, страхование от наводнений и экстренных случаев, увеличится общая стоимость.
Виды страхования арендодателя
Страхование арендодателя бывает трех степеней или типов. Эти базовые полисы называются жилищными полисами и пронумерованы. Это упрощает принятие решения о том, какая политика вам нужна, и разбивку структур затрат. Различия основаны на типах освещаемых событий.
DP-1
DP-1 - самая простая из доступных форм покрытия, и она самая дешевая. Эти полисы называются страхованием от именованных рисков - в полисе конкретно указаны события, которые покрываются, и это сравнительно ограниченный список. Покрываемые риски обычно включают в себя пожар и молнию, взрывы, ущерб от ветра и града, беспорядки и гражданские беспорядки, ущерб от дыма и вандализм, но, поскольку эти политики ограничены перечисленными опасностями, внимательно проверьте политику перед подписанием, чтобы вам было ясно что входит в твое. Чаще всего по полисам DP-1 выплачивается фактическая денежная стоимость, хотя некоторые могут предлагать возможность повышения до восстановительной стоимости.
DP-2
Политики DP-2 также являются политиками именованных рисков, но они включают в себя больше опасностей, чем политики DP-1. Распространенными включениями являются опасности, перечисленные в правилах DP-1, а также такие вещи, как повреждение от кражи со взломом, повреждение снегом и льдом, повреждение водой из-за разрыва труб или приборов, замерзание труб, повреждение электричества, обрушения, а также растрескивание или вздутие стен и фундамента. Полисы DP-2, вероятно, также включают потерю покрытия арендного дохода. Опять же, очень важно проверить вашу конкретную политику, чтобы увидеть, что указано в списке; все, что не включено специально, не будет покрыто. Кроме того, полисы DP-2 могут не покрывать убытки, если квартира простаивала в течение длительного периода времени, потому что пустующая квартира предполагает отсутствие планового технического обслуживания. Полисы DP-2 обычно оплачивают восстановительную стоимость.
DP-3
Это самый полный страховой полис арендодателя. Вместо того, чтобы покрывать только названные опасности, покрытие DP-3 включает все опасности, за исключением специально перечисленных исключений. Распространенными исключениями являются потери из-за землетрясений, ущерба от наводнений, пренебрежения, войны, преднамеренных действий и, в некоторых случаях, плесени. Полисы DP-3, которые обычно считаются лучшей защитой от убытков для арендодателей, обычно покрывают восстановительную стоимость.
Как сэкономить на страховке домовладельца
В зависимости от того, сколько сдаваемых в аренду единиц жилья вам нужно застраховать, стоимость страховки арендодателя может быть значительной. Тем не менее, это важная защита ваших инвестиций и средств к существованию в случае стихийного бедствия. Это означает, что вы захотите найти как можно больше способов сэкономить на своих страховых взносах. Можно рассмотреть несколько вариантов экономии.
- Установите средства безопасности, такие как детекторы дыма и угарного газа, спринклерные системы и системы безопасности, а также рассмотрите возможность закрытия каминов. Эти шаги снижают вероятность того, что будет подан крупный иск, и могут дать вам право на скидку.
- Устранение объектов с высокой степенью риска, таких как бассейны и джакузи
- Объедините свои страховые полисы. Если у вас есть страховка домовладельца по основному месту жительства и автострахование в одной и той же компании, вы можете получить значительную скидку на каждый полис, если добавите страховку арендодателя к своим существующим учетным записям.
- Проконсультируйтесь с агентом, который продает коммерческие полисы. У них может быть внутренняя информация о том, какие полисы обеспечивают отличное покрытие и обслуживание за меньшие деньги.
- Где твое место? Профессиональные ассоциации, группы выпускников, кредитные союзы - многие из этих организаций предоставляют скидки на финансовые услуги. Спросить никогда не помешает.
- Рассмотрите возможность увеличения франшизы. Будет немного обидно, если вам придется подавать иск, но это будет стоить меньше денег и может сэкономить значительные суммы с течением времени.
Вопросы о страховании арендодателя
Страховые полисы - это сложные документы, поэтому важно убедиться, что вы знаете, что покупаете. Поскольку очень многое зависит от того, охвачено ли катастрофическое событие или нет, особенно важно, чтобы вы четко знали, что охвачено или исключено, чтобы вас не застали врасплох после события. Задавайте своему агенту вопросы - их много - и записывайте ответы, чтобы вам было легче сравнивать политики.
- Какие события включены? Какие события исключены?
- Вы выплачиваете реальную денежную стоимость или восстановительную стоимость?
- Застрахованы ли дополнительные постройки или хозяйственные постройки на участке?
- Если ущерб причинен в результате преднамеренного поведения моего арендатора, покрывается ли он?
- Какой вид ущерба от воды покрывается (или не покрывается)? Лопнули трубы? Резервное копирование канализации? Наводнение? Арендатор не включил воду?
- Какой ремонт я могу сделать, чтобы снизить стоимость страхового покрытия? Какое оборудование для обеспечения безопасности я мог бы добавить и сколько это сэкономило бы на моих страховых взносах?
Часто задаваемые вопросы
Как арендодатель, вы сделали значительные финансовые вложения в свой бизнес. Вы также вложили время: привлекли хороших арендаторов, сделали модернизацию и ремонт, а также выполнили различные задачи, с которыми справляется хороший арендодатель, и все это учитывается в ваших инвестициях. Другими словами, вы вложили слишком много, чтобы потерять свою собственность в результате стихийного бедствия. Страховка арендодателя защитит вас. Но есть так много точек зрения, которые нужно учитывать, когда вы начинаете изучать свои варианты. Вот некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов, а также ответы на них, которые помогут вам начать работу.
Q. Сколько я должен выделить на страхование арендодателя?
Средняя стоимость страховки домовладельца по стране составляет 1 288 долларов в год, так что это хорошее место для начала. Но многое зависит от того, сколько у вас юнитов, их размера и состояния и других элементов. Пока вы не определились с конкретным полисом, вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости страхования арендодателя, чтобы получить более точную оценку того, чего ожидать, чтобы начать составлять бюджет.
Q. Почему моя страховка арендодателя такая дорогая?
Причин несколько. Во-первых, страхование арендодателя обеспечивает гораздо более широкий спектр защиты, чем страхование домовладельцев или арендаторов. Он охватывает структуру и, возможно, некоторое содержимое здания, а также другие конструкции на территории. Но он также покрывает ваше личное имущество, которое хранится в помещении, если оно используется для технического обслуживания, расходы на страхование ответственности арендодателя, потерю дохода от аренды, расходы на строительство, дополнительные расходы на приведение здания в соответствие с нормами после ремонта и множество других. потенциальные потери. Выплата со страховым полисом арендодателя будет намного больше, чем с другими видами страхования, просто потому, что можно нанести больший ущерб.
Кроме того, статистика работает против вас. Ежегодно в отношении сдаваемой в аренду недвижимости подается больше исков, чем в отношении недвижимости, принадлежащей резидентам. Почему? Арендаторы, как правило, не чувствуют себя собственниками своих квартир и с меньшей вероятностью будут выполнять базовое техническое обслуживание, а также могут позволить небольшим проблемам перерасти в большие. Сдаваемая в аренду недвижимость подвергается большему риску вандализма. И претензии, которые подаются в отношении сдаваемой в аренду недвижимости, как правило, являются претензиями на более высокую стоимость. Страховые компании - это предприятия, которые существуют для получения прибыли, поэтому с клиентов с более высоким риском будут взиматься более высокие ставки риска, и, к сожалению, страхование домовладельцев подпадает под эту категорию.
Q. Можно ли вычесть налог на страхование арендодателя?
Вы владелец бизнеса. Страхование здания арендодателя - это расход, напрямую связанный с бизнесом, так что да, вы можете вычесть стоимость страховых взносов из ваших налогов.
В. Покрывает ли окна страховка арендодателя?
Это может. Если окно было разбито умышленно, то ремонт может покрыть страховка ответственности арендатора. А если окно разбилось в результате небрежного ухода (переувлажненная деревянная рама вздулась до тех пор, пока стекло не треснуло под давлением), то вам может не повезти. Но случайная поломка или поломка во время шторма обычно покрывается после выполнения франшизы.
Q. Как уменьшить страховку арендодателя?
Просите скидки-реально! Свяжитесь с организациями, к которым вы принадлежите, узнайте у потенциальных страховщиков о скидках на несколько полисов недвижимости или о скидках на несколько полисов и узнайте, можете ли вы связать собственное страхование домовладельцев и автострахование со страхованием арендодателя. Увеличьте функции безопасности в своей собственности и увеличьте франшизу - и то, и другое часто снижает стоимость страховых взносов.