После огромных потрясений на рынке жилья в 2000-х годах рынок показал признаки стабилизации к концу 2010 и началу 2011 года. Тем не менее, несмотря на обнадеживающие экономические показатели, по состоянию на 2011 год треть всех домов на рынке была проблемная недвижимость - те, владельцы которых не выполнили или собираются объявить дефолт по своим ипотечным кредитам. Во многом из-за отчаяния со стороны владельцев этой собственности и их кредиторов проблемные дома могут быть намного дешевле, чем сопоставимые дома для продажи. Есть несколько основных типов проблемной недвижимости.
Вкоротких распродажах имущество направляется на отчуждение, и владелец дома пытается продать дом по цене ниже той, что причитается по ипотеке. Кредитор берет на себя удар по цене, чтобы избежать потери права выкупа и сократить свои потери. Когда цены в этом районе упали настолько, что продать дом по стоимости ипотеки было практически невозможно, короткие продажи дают кредиторам и домовладельцам выход из кредитного договора.
Нааукционе взыскания долга банки и другие кредиторы продают с аукциона имущество, конфискованное у владельцев, не выполнивших свои обязательства по ипотечным кредитам. Аукционы проводятся в общественных местах, таких как здания суда, и их лучше оставить инвесторам с большими суммами наличных денег. Индивидуальные покупатели обычно должны держаться подальше, поскольку все предложения должны быть подкреплены чеком на всю цену продажи. Еще более пугающим является тот факт, что дома на аукционах обычно покупаются на месте, не видя их.
REO (недвижимость в собственности) лишение права выкупа - это то, о чем обычно говорят люди, когда описывают собственность как «отчуждение». Это дом, принадлежащий банку или кредитору, который вы покупаете непосредственно у кредитора в процессе, аналогичном обычной продаже дома.
Все проблемные объекты имеют одни и те же основные преимущества и недостатки. С положительной стороны, проблемный дом, как правило, будет стоить значительно ниже, чем он был бы продан, если бы он не был проблемным. Но эти дома не обязательно будут дешевыми. Широко распространенные случаи потери права выкупа заложенного имущества снижают цены на непроблемные дома, поэтому вам, возможно, не придется искать проблемные дома, чтобы получить выгодную сделку. С другой стороны, проблемные дома требуют больше времени и усилий практически на каждом этапе процесса, требуют большого количества документов и часто нуждаются в капитальном ремонте. Читайте дальше, чтобы узнать, когда вы должны пойти на это, а когда не должны, когда дело доходит до покупки проблемной недвижимости.
Вопросы, которые нужно задать
Задайте себе следующие вопросы, чтобы решить, имеет ли смысл покупка проблемной недвижимости для вас и вашей семьи.
Как быстро вам нужно двигаться? В частности, короткие продажи могут занять много времени. Они требуют большого количества документов и документации. Помимо прочего, вам нужно будет подать заявление в банк, доказывающее, что бывший владелец не может оплатить свои ипотечные платежи. Например, вам, возможно, придется убедить домовладельца предоставить документацию о том, что он получает пособие по безработице, или что смерть в семье вызвала финансовые трудности. Излишне говорить, что это может быть щекотливым процессом. Вам также нужно будет доказать кредитору, что было бы невозможно возместить весь баланс ипотеки, продав дом через потерю права выкупа. Документация, такая как фотографии повреждений и примеры продажи близлежащих сопоставимых домов, может помочь в этом. Чем больше доказательств того, что фактическая стоимость дома значительно ниже, чем ожидает банк, вы сможете предоставить, тем больше вероятность того, что они одобрят короткую продажу, чтобы исключить проблемный дом из бухгалтерского учета.
Короткие продажи также могут быть отложены на срок до шести месяцев, пока вы ждете одобрения кредитора и любых вторичных кредиторов, если домовладелец взял вторую ипотеку. Законы в некоторых штатах могут потребовать от кредитора подать в суд штата, чтобы завершить процедуру обращения взыскания. В зависимости от законов вашего штата для завершения этого процесса может потребоваться от 60 дней до 12 месяцев.
Вам нужно, чтобы ваш дом был готов к заселению? Проблемные дома всегда продаются «как есть», что означает, что вы, покупатель, будете нести ответственность на любой ремонт, необходимый для приведения дома в порядок. Если вы можете найти дом с минимальными косметическими повреждениями, это не будет проблемой. Но имейте в виду, что потери права выкупа являются эмоциональными. Часто домовладелец шел на огромные финансовые и личные жертвы, пытаясь сохранить дом, но все равно терял его. Известно, что некоторые бывшие владельцы сами вымещали свое разочарование на домах, повреждая их или крадя ценные приборы и приспособления. Кроме того, поскольку домовладельцы, лишенные права выкупа, имеют ограниченные финансовые ресурсы, они могли отложить необходимые улучшения, такие как новая крыша или ремонт сантехники, пытаясь не отставать от платежей. Так что будьте готовы остановиться в отеле, арендовать или жить в хаосе, если потребуется капитальный ремонт. Если вам нужно немедленно въехать и привыкнуть к рутине, проблемный дом может не подойти.
Какой дом вы хотите? После жилищного кризиса маленькие дома стали намного популярнее больших. Покупатели стали больше заботиться об энергоэффективности и рентабельности, чем о пространстве. Таким образом, дома меньшего размера пользуются большим спросом, и вероятность того, что между потенциальными покупателями разразятся торги, возрастает. Большие дома, однако, менее востребованы, так как на рынке больше домовладельцев, которые не могут поспевать за более крупными платежами. Если вы можете позволить себе дом большего размера и хотите обновить его, вы, вероятно, сможете получить хорошую скидку на проблемный дом. Вы также можете подумать о доме для отдыха, если можете себе это позволить. На рынке большое количество заложенных домов для отдыха.
Насколько вы финансово стабильны? После жилищного кризиса банки стали более разборчивыми в отношении того, кому они будут кредитовать. Таким образом, если у вас нет хорошей кредитной истории и достаточного капитала, чтобы предложить большой первоначальный взнос, у вас могут возникнуть проблемы с получением кредита на этот проблемный дом. Кредитор, у которого вы покупаете дом, также захочет убедиться, что вы финансово стабильны, поэтому он не будет оставлен в беде в последнюю минуту ненадежным покупателем, который отказывается от сделки. Проблемные продажи обычно требуют от покупателя оплаты расходов, таких как расходы на закрытие, налоги на передачу и даже налоговые удержания на доме. Таким образом, это хорошая идея, чтобы принять во внимание эти расходы при рассмотрении вашего предложения. Если вы суммируете все эти расходы и получите цену, которая будет такой же или выше, чем у непроблемных домов в этом районе, вам, вероятно, будет лучше с традиционной продажей.
Решение о том, покупать ли проблемное имущество вместо обычного листинга, сложно. Но, задавая себе эти вопросы, вы сможете решить, перевешивают ли плюсы минусы для вашего образа жизни и финансового положения. Удачной охоты.
Часто задаваемые вопросы о проблемном имуществе
Что такое аварийное имущество в сфере недвижимости?
Во многом из-за отчаяния со стороны владельцев этих объектов и их кредиторов проблемные дома могут быть намного дешевле, чем аналогичные дома для продажи.
Что считается проблемным имуществом?
Имущество подлежит обращению в собственность, а недвижимость, находящаяся в собственности (REO), считается проблемным имуществом.
Должен ли я покупать проблемную недвижимость?
Нет, если вы хотите, чтобы дом был готов к заселению. Ветхие дома всегда продаются «как есть», что означает, что вы, покупатель, будете нести ответственность за любой ремонт, необходимый для приведения дома в порядок.
Что такое афера при покупке проблемной недвижимости?
Аварийные дома требуют больше времени и усилий практически на каждом этапе процесса, требуют большого количества документов и часто нуждаются в капитальном ремонте.
Как вы финансируете аварийный дом?
В кредит. После жилищного кризиса банки стали более разборчивы в том, кому они будут кредитовать. Таким образом, если у вас нет хорошей кредитной истории и достаточного капитала, чтобы предложить большой первоначальный взнос, у вас могут возникнуть проблемы с получением кредита на этот проблемный дом