Вам нужен контракт для вашего следующего проекта реконструкции дома? Короткий ответ: да. За исключением экстренных случаев, когда объем работ четко определен и вы торопитесь, настаивайте на заключении договора на выполнение любых работ по дому.
Это не должен быть утвержденный юристом официальный документ, наполненный юридическим жаргоном. Вместо этого это должно быть письменное соглашение, в котором излагаются ваши ожидания, то, как подрядчик планирует их реализовать, и четкие правила оплаты.>
Зачем нужен контракт
Почему контракт так важен? Почти каждый, кто занимается ремонтом - как профессиональные подрядчики, так и домовладельцы - может рассказать пару историй о хороших проектах, которые провалились из-за того, что домовладелец и подрядчик работали, исходя из разных предположений. Этих недоразумений никогда бы не случилось, если бы договор был составлен до начала работ.
После определения объема работ и цены на этапе проектирования и торгов подрядчик пишет контракт, в котором формализуется именно то, что он обещает за свою цену. Независимо от объема работы, подрядчик должен дать вам день или два (предпочтительно неделю), чтобы просмотреть контракт, попросить юриста просмотреть его, задать вопросы и внести изменения, если это необходимо. И вы, и ваш подрядчик должны согласиться со всем в контракте до его подписания.
Если подрядчик каким-либо образом торопит вас или оказывает на вас давление, чтобы вы прочитали и подписали контракт, как только он будет представлен, или если он предлагает работать вообще без контракта, вам следует подумать о работе с кем-то другим.
Что должен включать контракт
Объем работы
Все контракты должны четко указывать всю работу, которую необходимо выполнить. Каждая часть работы должна быть объяснена, включая каркас, электрику, сантехнику, обшивку, сайдинг, кровлю и все отделочные работы. Если чертежи существуют, в контракте должна быть ссылка на них. Этот раздел должен быть написан понятным языком для неспециалистов. Спрашивайте обо всем, что вы не понимаете.
В этом разделе также должно быть указано, какие материалы вы собираетесь утилизировать и использовать повторно; области, в которых вы будете поставлять рабочую силу; что будет за дополнительную плату; и как будет производиться оплата за дополнительные услуги, такие как ремонт сломанного крана, протекающей трубы, неисправной розетки или разбитого окна.
Большинство подрядчиков будут рады взять на себя эту дополнительную работу за определенную плату, и обычно это выгодная сделка для домовладельца, поскольку рабочие, инструменты и материалы уже находятся на месте.
В этом разделе подрядчик должен сообщить вам об известных проблемах, таких как трещины на тротуаре, которые будут отремонтированы в рамках согласованной цены. Напишите в этом разделе, если ваш подрядчик этого не сделал.
Материалы
Для многих материалов, таких как каркасные пиломатериалы, обшивка и электрические компоненты, существуют обязательные минимумы. Но не забудьте указать свой выбор, если вам нужен материал, который выходит за рамки требований кодов или имеет более высокий класс, чем обычно используемый.
В договоре также должны быть указаны торговые марки, номера моделей и цвета бытовой техники, осветительных и ванных принадлежностей, а также наименование и класс строительных материалов, таких как кровельные и отделочные пиломатериалы.
Если некоторые пункты не указаны на момент написания контракта, в контракте должны быть указаны конкретные нормы расходов. Например, вы можете выделить 3000 долларов из бюджета на бытовую технику или 200 долларов на светильник в дамской комнате. Сообщите своему подрядчику об уровне качества, который вы ожидаете; всегда спрашивайте, достаточно ли ваших пособий.
Продолжительность работы
В договоре должна быть указана дата начала работ, которую легко определить. Многие домовладельцы также хотят привязать подрядчика к дате окончания работ. Подрядчик редко соглашается на дату окончания, особенно если есть финансовый штраф. Вы можете рассчитывать на установленную дату окончания, и хороший подрядчик подойдет к ней как можно ближе.
Прежде чем принять решение о твердой дате завершения, помните, что вы можете дать подрядчику стимул закончить работу и двигаться дальше, удерживая окончательный платеж до завершения проекта. У него будут неоплаченные счета, которые он хочет покрыть этим последним платежом, который может составлять до трети от общей суммы.
Кроме того, помните, что дата завершения может вынудить подрядчика срезать углы, чтобы закончить вовремя. Через годы вы не вспомните о небольшой задержке, а с поспешными швами гипсокартона придется жить вечно.
Рабочая практика
В контракте должны быть указаны методы нанесения или строительства, особенно если они отличаются от стандартной практики. Например, если вы хотите, чтобы старую черепицу доставляли к обочине на тачке, вместо того, чтобы ставить мусорный контейнер на газон, четко обозначьте это. Если вы хотите, чтобы краска была нанесена кистью, а не распылением, укажите это в письменной форме.
Заказ на изменение
Заказ на изменение - это разрешение на работу, выходящую за рамки контракта. Скажем, во время выполнения работы вы решили, что вам нужна карманная дверь вместо распашной или дополнительное окно на кухне. Только вы можете утверждать заказы на изменение, которые затем выставляются в счет по принципу «затраты плюс» (работа плюс материалы плюс наценка). В контракте должны быть заранее указаны ставка оплаты труда по заказу на изменение и надбавка, а также порядок выставления счетов. Убедитесь, что в этом разделе указано, что вы будете платить только за предварительно утвержденную работу.
Оплата
Как деньги переходят из рук в руки, должно быть четко оговорено в контракте с описанием способов оплаты. Чтобы защитить вас, он также должен включать пункт, который делает контракт недействительным, если финансирование невозможно.
Большинство подрядчиков предлагают твердую цену, и деньги выделяются в виде «поэтапных розыгрышей», когда оплата производится после завершения определенных этапов работы. Вот один из возможных сценариев: первый платеж должен быть внесен при подписании контракта, второй - после завершения фундамента, третий - после возведения гипсокартона и последний - по завершении работы.
Еще один метод выставления счетов - «затраты плюс», при котором счета выставляются ежемесячно. Часто бывает сложно отслеживать цену плюс, поэтому я рекомендую избегать этого.
Для большинства вакансий первый платеж вносится при подписании контракта, но в некоторых штатах эта сумма ограничена. Например, в Калифорнии первый платеж ограничен 10% от общей суммы работы или 1000 долларов США, в зависимости от того, что меньше. Хотя некоторые подрядчики просят больше авансом, если необходимо заказывать нестандартные продукты, обычно 10%. Для работ стоимостью менее 1500 долларов США часто используется аванс в размере 15%.
Легко потерять внимание подрядчика после того, как вы выпишете окончательный чек, поэтому внесите окончательный платеж не менее 10% от общей суммы в качестве стимула для него выполнить работу по вашему вкусу. Уточните, что окончательный платеж будет произведен только после того, как будут выполнены все проверки и заказы на изменения, а также заполнен окончательный список недостатков.
Страховка
Контракт должен требовать от подрядчика предоставления доказательств страхования гражданской ответственности и компенсации работникам (если у подрядчика есть сотрудники) до начала работы. Контракт также должен требовать от подрядчика проверки страховки и оплаты труда своих субподрядчиков.
Поскольку затраты на утилизацию растут с каждым годом, убедитесь, что ясно, кто несет ответственность за мусор. Некоторые подрядчики предполагают, что он идет к бордюру, но ваш город может не принять его или взять с вас дополнительную плату за это.
Другие соображения
В пункте контракта должно быть указано, кто может пользоваться вашим телефоном. Кроме того, если вы не хотите, чтобы работники пользовались вашими туалетами, укажите это в контракте, хотя в конечном итоге вам придется заплатить за перенос переносного туалета на объект.
Наконец-то должно быть ясно, кто несет ответственность за ущерб, нанесенный вашим дорожкам, подъездной дорожке и двору. Не думайте, например, что подрядчик устранит любые повреждения вашего газона. Возможно, он предположил, что вы знали, что тяжелое оборудование причинит ему вред.
Правильно ли сделана работа?
Большинство подрядчиков не могут обеспечить безупречную работу, и в их работе всегда можно найти ошибки. Вопросы о том, кто устраняет эти проблемы, могут легко перерасти в трудноразрешимые споры, если вы не можете найти объективное руководство, указывающее, что работа была выполнена в допустимых пределах.
Национальная ассоциация домостроителей опубликовала такое руководство, написанное специально для домовладельцев и ремонтников. Руководящие принципы жилищного строительства устанавливают минимальное качество, приемлемое для широкого круга работ. Во многих контрактах он просто упоминается по имени как арбитр разногласий.