От бунгало 1920-х годов или величественного трехэтажного викторианского до деревенского каменного фермерского дома, многие из нас любят старые дома за их прочность, причудливый шарм и связь с историей. И, к счастью, по всему миру сохранилось немало почтенных старых домов. По данным переписи населения США, почти 14 процентов из примерно 137 миллионов домов в США были построены до 1940 года. В таких местах, как Сомервилль, штат Массачусетс, и Буффало, штат Нью-Йорк, более 60 процентов жилищного фонда относятся ко времени второго президентского срока Франклина Д. Рузвельта или ранее.
Но у старых домов также есть потенциально существенный недостаток, особенно для неосторожных новых домовладельцев, в том, что дорогостоящие проблемы часто спрятаны внутри стен или под полом. Мы имеем в виду не только предсказуемые проблемы обслуживания, такие как замена черепицы каждые 20 лет или электрического или газового водонагревателя раз в десять лет. (Вот все еще полезный отчет Национальной ассоциации домостроителей за 2007 год о среднем сроке службы различных компонентов дома.)
Мы говорим о бомбах замедленного действия, таких как древняя дренажная труба, рассыпающийся дымоход или устаревшая проводка, которая не соответствует требованиям сегодняшнего использования, которые могут застать владельцев старых домов врасплох и иногда серьезно подрывают свои семейные финансы счетами за ремонт с четырех- или даже пятизначной суммой. Хотя вы не всегда можете избежать этих проблем, разумно узнать как можно больше о рисках и, возможно, даже выделить бюджет на ремонт и модернизацию, чтобы предотвратить проблемы, прежде чем они перерастут в чрезвычайную ситуацию.
Сколько лет?
Когда дело доходит до домов, «старый» может означать что-то различное в разных частях страны, объясняет Рубен Зальцман, владелец и президент компании Structure Tech, занимающейся инспекцией жилья в Миннеаполисе. Пол, Миннесота, район, специализирующийся на старых домах. Он также в прошлом был президентом регионального отделения Американского общества домашних инспекторов и блоггером Minneapolis Star-Tribune, посвященным проблемам содержания дома.
В его части Миннесоты «у нас есть старые дома, построенные еще в конце 1800-х», объясняет он. «Но в Вирджинии мои друзья говорят: «Вы называете это старым домом?». Однако в целом разделительная линия между старым и не очень старым проходит, кажется, в середине 20-го века.
Если вы беспокоитесь о том, что дом рухнет просто потому, что он старый, то такие опасения, вероятно, необоснованны. Напротив, по словам Зальцмана, дома, построенные 80 или 100 лет назад или раньше, на самом деле имеют тенденцию быть более прочными, чем те, которые были построены совсем недавно. «Действительно старые дома, как правило, были перестроены, - объясняет Зальцман. «Они использовали намного больше дерева в старых домах, которые стоят до сих пор. Как правило, они были перепроектированы и намного прочнее, чем должны были быть."
Относительная сквозняк в старых домах, что может привести к огромным счетам за коммунальные услуги, также помогает объяснить их долговечность. «Новые дома герметичны и не так дорого стоят с точки зрения энергоэффективности, но они гораздо менее долговечны», - объясняет Зальцман. «Существует более высокая стоимость дополнительных затрат энергии в старом доме. Но когда нам придется заменить прогнившие стены [в конечном итоге], это будет дороже. В новых домах стены не пропускают влагу, поэтому они не имеют такой же потенциал высыхания. Старые дома пропускали много воздуха через стены, чтобы высушить их."
Но другие компоненты старых домов часто просто изнашиваются после многих лет эксплуатации или уже не приемлемы по сегодняшним стандартам безопасности.
Дымоходы уязвимы
«Практически в каждом старом доме будет каменный дымоход, и есть две вещи, которые случаются», - говорит Зальцман. «Во-первых, это сама конструкция. При попадании воды раствор и кирпичи портятся." Эта проблема видна снаружи во время обычного осмотра дома перед закрытием сделки, но то, что происходит внутри дымохода, может быть не менее проблематичным.
Внутренняя облицовка также могла испортиться, а подавляющее большинство старых интерьеров дымоходов не соответствуют современным требованиям безопасности, если вы собираетесь использовать домашний камин или камины. Обнаружение проблем внутри дымохода требует так называемой проверки уровня 2, при которой оптоволоконная камера проходит через структуру.
" Если вы покупаете дом, было бы неплохо это сделать", - говорит Зальцман.
Починка дымохода может стоить вам всего 1000 долларов, если все, что вам нужно, это внешний ремонт, говорит Зальцман. Но если дымоход действительно рушится, вам, возможно, придется его восстановить - проект, который может стоить 20 000 долларов за наружный дымоход в трехэтажном доме. (Предупреждение: фактические цены в разных странах, конечно, будут различаться.)
Катастрофа
Одна из распространенных проблем заключается в том, что водостоки из оцинкованной стали внутри дома со временем подвергаются коррозии и их больше нельзя чистить, но их замена часто означает проникновение в готовые помещения в доме, например, под цокольными этажами, по словам Зальцмана. «Если у вас есть дом, построенный в 1920-х годах, и трубы относятся к тому времени, я бы считал, что [труба] к сегодняшнему дню подходит к концу», - говорит он. Выкопать ветхую трубу времен Сухого закона и заменить ее современной трубой может стоить несколько тысяч долларов.
«Еще одна вещь, которая может случиться в доме любого возраста, но более вероятна в старых домах, - это проблема с дренажной линией, выходящей в городскую канализацию», - говорит Зальцман. «Эта дренажная линия, выходящая на улицу, принадлежит домовладельцу. Многие люди не знают об этом. Чтобы починить ее, нужно перекопать двор или снести улицу. Это определенно четырехзначные расходы».
Домашний инспектор будет искать доказательства наличия проблемных водостоков из оцинкованной стали, но он не собирается прощупывать линию, которая выходит в канализацию. Как и в случае с дымоходами, вам придется нанять специалиста, который сделает это с помощью оптоволоконной камеры.
В дополнение к дренажным трубам, вы можете столкнуться с проблемами с подающей линией, идущей в дом, и системой распределения, поскольку эти трубы также со временем подвергаются коррозии и изнашиваются. «Там, где диаметр со временем становится все меньше и меньше, вы получаете меньший расход воды», - говорит Зальцман. Ремонт линий снабжения обычно стоит четырехзначную сумму, но иногда может достигать и пятизначной суммы, особенно если есть проблемы с подключением к трубам.
Кошмары на электричестве
Если у вас есть старомодная проводка с ручкой и трубкой - такая редкость, если вообще встречается в домах, построенных после 1940 года, по словам Зальцмана, - у вас могут быть большие проблемы. Как описано в этой статье с сайта Re altor.com, эта технология восходит к 1880-м годам и состоит из керамических ручек и трубок, заключенных в медную проводку. В отличие от современной электропроводки, в системах с ручками и трубками отсутствует заземляющий провод, поэтому перегруженная цепь может нагреться и вызвать пожар. В некоторых старинных проводах в системах ручек и трубок также используется пропитанная асфальтом хлопчатобумажная ткань или резина, которые со временем портятся.
Что еще хуже, есть вероятность, что один из предыдущих владельцев старого дома играл в электрика-любителя и модифицировал проводку, чтобы сделать ее более опасной. Проводка ручки и трубки «работала очень хорошо, пока никто не возился с ней, и первоначальная установка была неповрежденной», - говорит Зальцман. «Однако в каждом старом доме кто-то, вероятно, возился с этим и пытался использовать сегодняшние методы проводки с ручкой и трубкой».
«Большой просто покрывается изоляцией», - объясняет Зальцман. «Эта [проводка] предназначалась для установки на открытом воздухе, чтобы иметь возможность рассеивать тепло. Когда вы закапываете ее в стены, она не может рассеивать тепло должным образом».
Неумелые любители тоже могут вытолкнуть проводку за ее пределы. «Вы не можете подключить этот тип провода прямо к современному светильнику», - говорит Зальцман.«Эти приспособления рассчитаны на 194 градуса по Фаренгейту (90 градусов по Цельсию), но проводка ручки и трубки рассчитана только на 140 градусов по Фаренгейту (60 градусов по Цельсию)». Профессиональный электрик, напротив, соединит старую проводку в распределительной коробке, а затем подведет новую проводку к светильнику, чтобы она не превышала пропускную способность старой проводки.
Опасности для окружающей среды
В старых домах также могут быть свинцовые линии водоснабжения, которые представляют опасность для здоровья, а их замена может обойтись дорого. Также широко распространена изоляция, содержащая асбест, который выделяет волокна, вызывающие заболевания легких. Агентство по охране окружающей среды США рекомендует, чтобы специально обученный специалист по асбесту проверил ваш дом на наличие асбеста, а затем самостоятельно нанял второго подрядчика, чтобы фактически удалить этот материал. Удаление асбеста может быть дорогим, и цена может варьироваться в зависимости от региона.
Еще один риск - это возможность закопать во дворе старый, забытый топливный бак, который со временем может загрязнить вашу почву или даже попасть в грунтовые воды. Зальцман говорит, что на протяжении многих лет он находил десятки таких резервуаров, и что их удаление обычно стоит пару тысяч долларов.
Бюджетирование и итоги
Несмотря на то, что стоимость устранения некоторых из этих проблем может показаться пугающей, она может быть более управляемой, если вы запланировали расходы на техническое обслуживание и ремонт дома. Один из подходов состоит в том, чтобы ежегодно откладывать около 1 процента стоимости дома на такие расходы. Например, для дома стоимостью 500 000 долларов вы бы выделили 5 000 долларов в год на техническое обслуживание. Другой подход - выделять 1 доллар на квадратный фут (0,092 квадратных метра) каждый год. Для действительно серьезного ремонта вы также можете получить кредит под залог дома для покрытия расходов.
Вы также можете получить информацию о будущих проблемах, внимательно изучив отчет жилищного инспектора, который вы получите, прежде чем закрыть дом. «Некоторые недостатки исправить важнее, чем другие, - говорит Зальцман. "В отчете должны быть указаны важные вещи."
Интересно
Чтобы сделать замену старых дренажных линий к канализации еще хуже, эти линии не могут быть сделаны из материала под названием Orangeburg, «который в основном представляет собой действительно хороший картон, я не шучу», - говорит Зальцман. Если вы найдете Оранжбург, вам определенно придется перекопать двор, и замена этих линий может легко привести к пяти цифрам. Зная, сколько стоит построить дом, а также какие существующие проблемы, как правило, возникают в старых домах, вы сможете сэкономить кучу денег в долгосрочной перспективе.