Следуйте этому совету, чтобы узнать, что является неотъемлемой частью заключения окончательного контракта.
Вам нужны контракты? Да - это короткий ответ
Контракты являются важной частью документации, которая поможет гарантировать, что вы получите то, что хотите. Этот путь начинается с ваших предварительных чертежей и переходит к эскизам дизайнера, а затем к рабочим чертежам. Оценки приводят к контрактам, и, в конце концов, дорога будет оклеена вашими аннулированными чеками и свидетельством о праве собственности. У этой истории есть начало, середина и развязка, и если некоторые ее части опущены, концовка может оказаться несчастливой.
Контракты - это юридические документы, определяющие обязанности сторон. Контракт будет определять работу, которую должен выполнить каждый подрядчик, суммы, которые должны быть оплачены вами, и другие условия. Документы, вероятно, будут составлены на стандартных формах, которые вы, подрядчик и, возможно, ваш адвокат обсудите и заполните.
Контракты всегда должны быть в письменной форме
В большинстве штатов договор не имеет обязательной силы, если он не заключен в письменной форме. Это вполне логично: если понимание не записано с самого начала, когда позже возникнет спор, как узнать, чье воспоминание верное? Получите это на бумаге.
Вы больше никогда не сможете просматривать контракт после того, как подписали его. Однако, поскольку договор в юридическом смысле определяет ваши отношения с вашим подрядчиком, вы, вероятно, будете время от времени ссылаться на него по мере выполнения работы и осуществления платежей. При возникновении разногласий вы также будете обращаться к нему, поскольку он обеспечивает основу для определения ожиданий, платежей и графиков.
Очевидно, что слово «подрядчик» происходит от слова «контракт». Допустим, вы встретились с подрядчиком, описали работу, он подготовил смету, согласовали остальные условия договора. Контракт, который получается в результате, обязывает подрядчика (то есть вас) заплатить подрядчику за согласованную работу.
Обе стороны должны подписать контракт, и обе стороны должны соблюдать положения и условия, изложенные в соглашении. В целом это означает, что подрядчик будет обязан предоставить вам указанные материалы и выполнить определенные услуги. В свою очередь, вы должны будете оплатить эти товары и этот труд.
В контракте, тем не менее, следует как можно более подробно указывать работу, которую необходимо выполнить. Если смета была составлена на основе планов и спецификаций, они тоже должны стать частью договора. Если смета была подготовлена без формального набора спецификаций, сейчас самое время уточнить. Материалы, которые будут использоваться, должны быть указаны не только в количестве, но и в названиях торговых марок, номерах моделей, размерах, весе, качестве, цвете и других деталях. Необходимо указать график выполнения работ, а также цены и условия оплаты.
Чаще всего контракты на ремонт начинают свою жизнь со смет. Если вы добавляете террасу к своей кухне, подрядчик может прийти к вам домой однажды вечером, обсудить с вами предстоящую работу, осмотреть участок, а затем удалиться к своему калькулятору и блокноту. Он, вероятно, воспользуется стандартным бланком договора-сметы и может прямо на ваших глазах написать ваше имя, адрес, описание предстоящих работ и материалов, которые будут использоваться, а затем подписать лист и передать его вам. для вашего рассмотрения. Он может попросить вас расписаться прямо здесь и сейчас, а также авансировать часть цены. Он может пообещать начать работу утром. Это может быть так просто.
Хотите расписаться на пунктирной линии?
Используйте свое собственное суждение: может иметь смысл нанять его, вы можете захотеть, чтобы это было сделано немедленно, возможно, вы уже имели дело с этим парнем раньше и знаете, что он заслуживает доверия. В целом, однако, я бы предположил, что вам будет лучше, если вы не торопитесь и должным образом обдумаете решение.
Независимо от того, большая работа или маленькая, цена скромная или ошеломляющая, есть основные вопросы, которые следует задать подрядчику и самому подрядчику.
Выполняет ли этот подрядчик качественную работу? Единственный способ узнать это - проверить некоторые из его предыдущих работ/рекомендаций.
Справедлива ли цена? Если у вас нет двух или более сопоставимых оценок, вы, вероятно, не сможете сделать такое суждение. Хорошей практикой будет получить хотя бы три.
Действительна ли эта бумажка по отношению к вам? В частности, если документ длинный и заполнен мелким шрифтом, попросите вашего юриста взглянуть на него.(Если стоимость работы, на которую заключен контракт, невелика, вы можете не захотеть тратить время и деньги на то, чтобы заставить своего юриста просмотреть ее. Возможно, не имеет смысла, если гонорары адвоката будут выше, чем цена подрядчика. Эмпирическое правило заключается в том, чтобы адвокат рассмотрел любой контракт, который будет стоить вам больше, чем вы зарабатываете за неделю.)
Вы понимаете каждое слово? Во многих штатах закон требует, чтобы контракты были написаны простым языком, но в любом случае в вашем регионе позаботьтесь о том, чтобы понимать, что вы подписываете. Не дайте себя одурачить сложными выражениями типа «до сих пор» и «несмотря на это», заставляя соглашаться с чем-то, чего вы не имеете в виду.
Включен ли в контракт каждый клочок бумаги, который был передан между двумя сторонами, подписавшими контракт? Это включает в себя планы и спецификации, которые вы предоставили подрядчику, а также смету и любые изменения, которые он дал вам взамен. Помните, что только письменные заявления выдержат проверку в большинстве судов.
УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ
Вы никогда не должны платить больше, чем часть полной стоимости работы до начала работы. Предоплата в размере 10 или, возможно, 15 процентов от предполагаемой стоимости является разумной. В общем, принцип, которому нужно следовать, заключается в том, что деньги должны переходить из рук в руки на основе прогресса, а не разговоров или бумажной работы.
Если подрядчик требует непропорционально большую предоплату, найдите другого подрядчика. Здравый смысл также подсказывает, что по крайней мере 15-20 процентов от общей суммы следует удерживать до тех пор, пока работа не будет выполнена, а все промежуточные платежи должны производиться только по завершении определенных частей работы, хотя по мере того, как совершаются крупные закупки материалов, более деньги должны течь. Оплата счетов - лучший метод контроля качества. Вы платите, когда работа сделана должным образом, а не раньше.
ВИДЫ ДОГОВОРОВ
Контракты сильно различаются. Те, с кем вы договариваетесь с банками о кредитах, будут иметь много формулировок, описывающих финансовые «если», «и» или «но». С банковскими контрактами не о чем договариваться, так как это, скорее всего, стандартный контракт. С контрактами строителей каждая сделка отличается, и будет много деталей для обсуждения. Также существует множество видов подрядных договоров. Некоторые заранее устанавливают общую цену, чтобы вы точно знали, какой будет окончательная цена; другие более гибкие. Не существует единого правильного подхода для всех профессий, поэтому вот ваши варианты.
Контракт с паушальной суммой
Для простой работы без особых излишеств (использование материалов, изготовленных на заказ, например, для выполнения простого проекта), контракт с фиксированной суммой зачастую лучше всего подходит как для вас, так и для вас. и подрядчик. Ваш подрядчик рассмотрит ваши планы, спецификации и, возможно, существующее здание. Тогда он назовет вам цену. Если после подачи его оценки не будет внесено никаких изменений, он будет обязан придерживаться этой цены.
Контракт с фиксированной суммой является простым и устанавливает до начала строительства, какова будет стоимость. Однако, если вы решите использовать этот метод, убедитесь, что вы получили три или более оценок. Когда вы получаете паушальную смету, вы не видите разбивки затрат на материалы и рабочую силу, поэтому из сметы невозможно сказать, составляет ли наценка контрактои на прибыль и накладные расходы десять процентов или пятьдесят процентов. Если у вас есть несколько оценок, у вас есть основа для сравнения.
Хотя это может показаться идеальной договоренностью, многие подрядчики, выполняющие ремонтные работы, не согласятся на контракт с паушальной оплатой. Слишком много неизвестных: что, если они обнаружат структурные проблемы? Или вам трудно найти новые материалы, соответствующие старым? Повреждения насекомыми часто не обнаруживаются до тех пор, пока не будут вскрыты стены. Подрядчики не хотят, чтобы их прибыль была полностью подорвана неприятным открытием, которое они не могли сделать до начала работы.
Контракты «затраты плюс» или «время и материалы». Этот метод оплаты означает, что вы и ваш подрядчик соглашаетесь на процент, скажем, 10 или 20 процентов, от его гонорара. Затем он взимает свои фактические затраты на время и материалы плюс процент. Работа с материалами стоимостью, скажем, 50 000 долларов, с оговоренной комиссией в размере 20 процентов для подрядчика обойдется вам в 60 000 долларов.
Наиболее очевидным недостатком таких контрактов «затраты плюс» является то, что чем больше подрядчик тратит, тем больше он зарабатывает. У него нет стимула удерживать затраты на низком уровне, как бывает, когда заранее устанавливается цена, с которой, как он знает, ему придется жить. С другой стороны, когда речь идет о работах, связанных с переоборудованием старого дома или там, где обязательно есть какие-то неизвестные (возможно, ваши окончательные решения по материалам еще не приняты), немногие подрядчики дадут вам паушальную цену. Они не могут оценить то, чего не знают.
Убедитесь, что вы проверяете рекомендации вашего подрядчика вдвойне внимательно, если вы решите договориться о времени и материалах.
Цена расстроена
Одним из способов установления верхнего предела при сохранении гибкости схемы «затраты плюс» является получение подрядчиком согласия на выполнение работы на основе так называемой «установленной цены». Это означает, что вы оба соглашаетесь на максимальную цену до того, как он приступит к работе. Затем он действует по принципу «затраты плюс». По завершению работы, если цена меньше оговоренной в договоре, вы платите меньше; если больше, то это его проблемы, а вы платите не больше, чем опрокинутая цена.
Почасовая ставка
Некоторые мелкие подрядчики могут попросить работать за почасовую оплату, а не за фиксированную плату. Они могут сказать, что в итоге вам, наверное, будет дешевле.
Ну, это возможно, хотя и маловероятно. Рекомендуется настаивать на установлении цены заранее. Таким образом, у вас не будет сюрпризов в пути. Кроме того, вы избавляетесь от наемных работников и дополнительных документов.
Некоторые подрядчики, особенно небольшие субподрядчики с ограниченным оборотным капиталом, будут просить о заключении контракта. Хотя каждый розыгрыш немного отличается, основная идея заключается в том, чтобы договориться о справедливом балансе оплаты за выполненную работу. Вы вдвоем можете составить смету всей стоимости и график работ, а затем разделить общую стоимость на количество недель, необходимых для завершения. Затем подрядчику будет выплачиваться эта часть цены в конце каждой недели. Такой подход требует тщательного контроля на случай задержек. Это справедливо только в том случае, если работа идет в согласованном темпе.
Такие договоренности справедливы для обеих сторон, если работа идет в соответствии с графиком. Однако в случае работ, требующих проверки строительным отделом, убедитесь, что большая часть денег, причитающихся по завершении различных этапов, выплачивается только после проведения проверок. Ответственность за проведение проверок должна быть возложена на подрядчика. В типичном случае сантехник может потребовать, чтобы ему заплатили 50 или 60 процентов от общей стоимости, когда «грубая работа» будет завершена. Это достаточно справедливо, пока работа прошла проверку. Вам придется использовать свои инстинкты и здравый смысл в отношении того, какая часть данной работы сделана (если у вас есть архитектор или руководитель строительства, который руководит вами, он должен принимать эти решения), но если работа завершена на четверть, не платите ни копейки. в третьих. Квартал есть квартал есть квартал.
Отличным пунктом для переговоров по контракту является пункт, в котором говорится, что если выполнение вашей работы будет отложено на неразумное время, вы можете использовать неоплаченный остаток по контракту, чтобы нанять кого-то еще для закончить работу. В пункте должен быть указан ожидаемый график (тем самым определяя, что является «разумным»), а также может потребоваться уведомление (т. е. вы должны сообщить подрядчику, что у него есть несколько дней или неделя, чтобы собраться с силами, или еще что-то). Но это дает вам возможность, если вы обнаружите, что оказались в браке с ненадежным подрядчиком.
Оговорки о заранее оцененных убытках
Для практических целей оговорки о заранее оцененных убытках являются оговорками о штрафных санкциях (фактически, по закону в некоторых юрисдикциях эти оговорки не подлежат исполнению, поскольку считаются штрафными санкциями). Оговорки о заранее оцененных убытках время от времени появляются в строительных контрактах, но, как правило, они создают столько же проблем, сколько и решают. Если подрядчик опаздывает и в его контракте есть пункт о штрафах, можно поспорить, что он возложит вину за задержки на кого-то другого. И кто скажет, что он неправ?
Чаще всего оговорки о штрафах преуспевают только в создании аргументов. Включение конкретного графика в контракт важно и, вероятно, так же ценно, как и пункт о штрафах.
Изменить заказы
Заявки на изменение не являются частью первоначального контракта, а являются формальными поправками к этому соглашению. Они выдаются, когда в работе что-то меняется: меняются материалы, меняется дизайн или появляются непредвиденные сложности.
Заказы на изменение не должны быть сложными, но если работа меняется, то заказы на изменения должны быть выполнены. Они являются ключевой частью бумажного журнала, который вы создаете, чтобы контролировать свой проект.