Владение домом уже давно рекламируется как «американская мечта» - ощутимая возможность, которую экономика в идеале могла бы предоставить каждой работающей семье. Однако различные факторы сложной финансовой системы привели к тому, что рынок жилья в Соединенных Штатах пережил резкий подъем и спад в течение первого десятилетия 2000-х годов. Одним из факторов, вызвавших как рост, так и резкое падение рынка, было использование хитрых программ кредитования, называемых субстандартными ипотечными кредитами, которые позволяют людям с шатким кредитным рейтингом получить ипотечные кредиты..
Практика кредитования людей со слабой или ограниченной кредитной историей называется субстандартным кредитованием. Одно неправильное представление о термине «субстандартный» заключается в том, что он относится к процентным ставкам по кредитам.«Субстандартный» обычно относится к кредитному рейтингу заемщика. Субстандартные заемщики обычно имеют кредитный рейтинг ниже 620 по шкале примерно от 300 до 850 (или 900, в зависимости от конкретной используемой системы оценки). Большинство потребителей приземляются в среднем и высоком 600-х и 700-х годах. Однако во время жилищного бума многие из тех, кто мог претендовать на получение традиционного ипотечного кредита, вместо этого взяли субстандартный кредит, отчасти из-за агрессивной тактики ипотечных брокеров, такой как более легкое одобрение кредитов или неполное объяснение более строгих условий погашения.
Процентные ставки по низкокачественным ипотечным кредитам могут сильно различаться. Они частично основаны на различных факторах риска, включая:
- кредитный рейтинг
- сумма первоначального взноса
- количество просроченных платежей (просроченные платежи, указанные в вашем кредитном отчете)
- виды правонарушений
Резкий рост субстандартного ипотечного кредитования начался в середине 1990-х годов, и в 2006 году на его долю приходилось примерно 20 процентов жилищных кредитов. С другой стороны, низкокачественные ипотечные кредиты дают людям с плохой кредитной историей шанс выйти на рынок, ранее недоступный для них со стандартными жилищными кредитами. Обратной стороной этого сценария является то, что эти кредиты с большей вероятностью будут объявлены дефолтными, а это означает, что заемщик не сможет производить платежи по кредиту. Большое количество случаев лишения права выкупа низкокачественных ипотечных кредитов оказало сильное влияние на жилищный кризис в США и экономику в целом. Кредиторы также сильно пострадали, некоторые полностью разорились.
Другим негативным аспектом субстандартного рынка является рост обвинений в том, что кредиторы нацелены на меньшинства - практика, известная как хищническое кредитование. Эти кредиторы во многих отношениях наживаются на неопытности заемщика. Они могут переоценить вашу собственность, завысить ваш доход или даже солгать о вашей кредитной истории, чтобы установить заоблачные процентные ставки. Они также поощряют частое рефинансирование, чтобы получить «лучшую» ставку, а затем включают высокие затраты на закрытие кредита.
В этой статье мы рассмотрим несколько примеров субстандартных ипотечных кредитов, чтобы помочь вам определить, подходит ли вам один из них.
Особенности субстандартного кредитования
Субстандартные ипотечные кредиты бывают разных форм и размеров. Один фактор, который в целом неизменен, заключается в том, что процентная ставка будет выше, чем основная ставка, установленная Федеральной резервной системой. Основная ставка - это то, что кредиторы взимают с людей с хорошим кредитным рейтингом.
К одному из наиболее распространенных субстандартных кредитов прилагается ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM). ARM становились все более популярными во время жилищного бума из-за их первоначальных низких ежемесячных платежей и низких процентных ставок. Вступительные ставки для ARMS обычно длятся два или три года. Затем ставка корректируется каждые шесть-двенадцать месяцев, и платежи могут увеличиваться на 50 и более процентов. Если вы слышите о 2/28 или 3/27 ARM, первое число относится к количеству лет по начальной ставке, второе - к количеству лет в оставшемся периоде кредита, на который распространяется колеблющаяся ставка..
Процентные опционы также часто присоединяются к субстандартным ARM. Это относится к тому, когда первый период платежей идет только на проценты, а не на основную сумму кредита. Давайте посмотрим на ARM только для процентов 2/28. Этот кредит позволяет вам платить только проценты в течение двух лет вводного периода по более низкой установленной ставке. После этого полная сумма кредита пересчитывается на оставшиеся 28 лет с новой ставкой.
Согласно Investopedia, увеличение ежемесячных платежей по субстандартному ARM с процентной ставкой 2/28 может быть значительным по сравнению с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Например, если вы покупаете дом за 350 000 долларов и вкладываете 50 000 долларов, у вас есть ипотечный кредит на 300 000 долларов 2/28 ARM с начальной процентной ставкой 5 процентов. Ваши ежемесячные платежи будут начинаться примерно с 1900 долларов, при условии, что ваши налоги на недвижимость составляют около 230 долларов в месяц, а страхование домовладельцев составляет около 66 долларов в месяц.
Если процентная ставка останется на уровне 5 процентов в течение двух лет, а затем поднимется до 5,3 процента, ваш платеж по ипотеке увеличится до 1 961 доллара. Еще через два года ставка будет корректироваться каждые шесть месяцев, как правило, в сторону повышения. Сравните это с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой по тому же кредиту с процентной ставкой 5 процентов, вы будете платить 1 906 долларов в месяц на неопределенный срок.
Хотя по истечении двухлетнего периода всегда можно рефинансировать, снижение стоимости на рынке жилья США во время жилищного кризиса затруднило это. Также важно помнить, что каждый раз, когда вы рефинансируете, вы должны оплатить новый набор расходов на закрытие вашего кредитора.
Субстандартные кредиты часто имеют штраф за досрочное погашение, включенный в условия. Это означает, что если вы решите погасить кредит досрочно, вам придется заплатить дополнительные сборы. К субстандартным кредитам также может быть приложен платеж на воздушной подушке, когда последний платеж намеренно превышает предыдущие платежи.
Помимо вашего кредитного рейтинга, существуют и другие факторы, которые определяют, соответствуете ли вы категории субстандартных кредитов. Кредиторы могут счесть ссуду рискованной для заемщиков, которые, хотя и имеют хорошие кредитные рейтинги, не могут предоставить подтверждение дохода и имущества или занять необычно большой процент от своего дохода, а также по множеству других причин.
Кризис субстандартного ипотечного кредитования
Не все новости плохи в мире субстандартного кредитования. Одна некоммерческая организация под названием NeighborWorks America что-то предпринимает в связи с этим. Через свой отдел по ипотечным кредитам и обращению взыскания организация обучает консультантов по обращению взыскания, чтобы они помогали заемщикам и информировали сообщества об их возможностях.
NeighborWorks приняла меры после того, как узнала, что распространенной проблемой между субстандартными кредиторами и их клиентами является отсутствие связи, когда заемщик попадает в финансовое затруднение. Часто заемщик стыдится или боится звонить своему кредитору, даже несмотря на то, что могут быть приняты меры для предотвращения потери права выкупа. У кредиторов часто возникают проблемы с поиском людей, нуждающихся в совете.
Резкий рост числа дефолтов и случаев обращения взыскания на низкокачественные ипотечные кредиты, начавшийся в 2006 г., привел к кризису субстандартного ипотечного кредитования. К июлю 2008 года каждая пятая субстандартная ипотека была просроченной, при этом 29 процентов ARM были серьезно просроченными. В конечном итоге это привело к убыткам на фондовом рынке в размере 7,4 триллиона долларов и уничтожило около 3,4 миллиарда долларов в виде недвижимости.
Вину за кризис субстандартного ипотечного кредитования разделяют несколько факторов. Многие ипотечные брокеры подталкивали своих клиентов к кредитам, которые они не могли себе позволить. Раньше, когда кто-то хотел получить кредит, он или она шли прямо в банк. Все больше и больше людей обращались к ипотечным брокерам в качестве посредников. Результатом стала отрасль, которая не несла прямой ответственности, когда ссуда становится плохой. Ипотечные брокеры не подвергались никаким штрафам, когда кредит, который они составили, не выполнялся, поэтому не было особого стимула отказывать заявителям в этой отрасли, основанной на комиссионных.
Уровень безработицы также был фактором, приведшим к кризису. Штаты Среднего Запада, сильно пострадавшие от увольнений в автомобильной промышленности, занимают одно из первых мест по количеству обращений в суд. Многие люди рассчитывали на возможность рефинансирования, чтобы сделать свой кредит доступным, но замедление темпов роста стоимости на рынке жилья сделало это трудным или невозможным. Как только вводный период по субстандартным кредитам истек, новых платежей было больше, чем многие могли выдержать.
Заемщики также должны нести определенную ответственность. В то время, когда кредит был легко доступен, многие не читали мелкий шрифт условий кредита или просто брали на себя слишком большой риск по кредиту, который они не могли позволить себе погасить..
Другим уродливым аспектом ипотечного кризиса является утверждение, что многие кредиторы эксплуатировали меньшинства в спешке, чтобы разбогатеть. Закон о раскрытии информации о жилищной ипотеке (HMDA) 1975 года обязывал кредиторов хранить и раскрывать данные в отношении своих займов. В последние годы числа HMDA сильно различаются по расовым линиям. Чернокожие и латиноамериканские заемщики с большей вероятностью брали субстандартный кредит. На самом деле, в 2006 году разница составляла 36 процентов: 53 процента чернокожих имели низкокачественные ипотечные кредиты по сравнению с 17 процентами белых. Кроме того, исследование, проведенное Центром ответственного кредитования (CRL) в 2006 году, показало, что при равном кредитном риске вероятность получения чернокожими по более высокой ставке на 31-34% выше, чем у белых.
Часто задаваемые вопросы о субстандартной ипотеке
Что такое кризис субстандартного ипотечного кредитования?
Этот кризис произошел, когда банкам нужно было удовлетворить спрос на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и впоследствии они предлагали ипотечные кредиты, которые не были безопасными, учитывая неспособность владельцев идти в ногу с платежами. Это привело к падению цен на жилье, стремительному росту числа случаев обращения взыскания на недвижимость и, в конечном итоге, к краху ипотечных ценных бумаг.
Субстандартная ипотека возвращается?
Новая версия низкокачественной ипотеки известна как «нестандартная» ипотека. Они снова становятся все более популярными, но требуют более строгого подтверждения оплаты.
Субстандартные кредиты вредят вашей кредитоспособности?
Любой кредит может повредить кредитному рейтингу, если у человека слишком высокое отношение кредита к доходу или он пропускает платежи.
Кто вызвал кризис субстандартного ипотечного кредитования?
Вину можно возложить на нескольких недобросовестных игроков, включая хищных кредиторов (тех, кто предлагал ипотечные кредиты людям, которые не могли их погасить), рейтинговых организаций, которые закрывали глаза, и индустрию безопасности, обеспеченную ипотечными кредитами, в целом.
Почему субстандартное кредитование - это плохо?
Эти кредиты предоставляются лицам, которые с меньшей вероятностью будут в состоянии производить платежи. Из-за этого кредитор предлагает более высокую процентную ставку. Это еще больше усложняет выплату кредита.