Покупатели жилья, которые заинтересованы в том, чтобы узнать об обычных кредитах и требованиях к кредитам FHA, захотят изучить свою финансовую историю и другие факторы, прежде чем выбрать лучший выбор для своих нужд.
Во время процесса покупки жилья варианты ипотечного кредита могут сбивать с толку. Это кажется таким простым: пойти в банк или подать заявку онлайн, получить предварительное одобрение, купить дом, а затем закрыть и переехать в новый дом. Однако в начале процесса становится ясно, что существует несколько различных типов кредитов на дом, а также множество программ и планов, которые помогут покупателям подняться по лестнице недвижимости. Некоторые из них можно исключить, поскольку они не относятся к финансовому положению или обстоятельствам покупателя; например, ипотечный кредит USDA не подходит для покупателей, которые не будут селиться в сельской местности. Но для многих покупателей жилья двумя наиболее очевидными вариантами являются кредиты Федерального жилищного управления (FHA) и обычные кредиты. На первый взгляд эти кредитные программы очень похожи, но детали имеют большое значение в том, кто имеет право на получение кредита и сколько денег покупатель может сэкономить или потратить. Понимание различий может облегчить покупателям выбор кредита, подходящего для их конкретных обстоятельств.
Так что же такое обычный кредит? Обычный ипотечный кредит - это то, о чем думает большинство людей, когда они рассматривают возможность получения ипотечного кредита на покупку дома. Жилье дорогое, и хотя кредитор будет удерживать дом и недвижимость в качестве залога на случай невыполнения заемщиком своих обязательств, нет никакой гарантии, что кредитор не потеряет деньги в случае невыполнения заемщиком своих обязательств; на кону много денег. В результате кредиторы предпочитают одобрять заемщиков с отличной кредитной историей, солидными авансовыми платежами и положительным соотношением долга к доходу, потому что статистически вероятность дефолта этих заемщиков ниже, чем у заемщиков, которые не соответствуют этим стандартам.. Как правило, для большинства обычных кредитов требуется кредитный рейтинг 620 или выше. Стандартный 20-процентный рекомендуемый первоначальный взнос за дом на самом деле не является требованием для обычного ипотечного кредита. Если, однако, у заемщиков нет 20-процентного первоначального взноса, они должны будут заплатить премию за частное ипотечное страхование (PMI), которая покроет разницу в случае невыполнения обязательств, что делает общий ежемесячный платеж по ипотеке непомерно дорогим для многих. заемщики. Ставки по обычным кредитам, как правило, немного выше, чем ставки по кредитам, поддерживаемым государством, потому что риск лежит на кредиторе.
Требования к кредиту и первоначальному взносу защищают кредиторов. Проблема в том, что в прошлом эти стандарты отказывали в праве собственности потенциальным домовладельцам. Многие люди, живущие от зарплаты до зарплаты, делают это потому, что арендная плата и страховка очень дороги, и, поскольку они продолжают ежемесячно откладывать деньги на аренду, они не могут позволить себе накопить достаточно для значительного первоначального взноса. Они могут отстать на месяц или два по платежу, а затем не смогут преодолеть удар по своей кредитной истории. Другие заемщики, возможно, столкнулись с финансовыми трудностями и значительно повредили свою кредитную историю. Несмотря на то, что они улучшили свою кредитную историю, заработали достаточно денег, чтобы легко покрыть платеж по ипотеке, и накопили немного денег, они не могут претендовать на получение традиционного кредита из-за своей кредитной истории. Кредитная программа FHA была разработана, чтобы помочь этим заемщикам. При рассмотрении обычного кредита по сравнению с кредитом FHA заемщики могут определить наилучший для них выбор, приняв во внимание несколько цифр.
1. Ссуды FHA, которые поддерживаются Федеральной жилищной администрацией, как правило, имеют квалификационные требования, которые легче выполнить, что делает домовладение возможностью для большего числа людей
Чтобы понять разницу между FHA и обычным кредитом, домовладельцам важно спросить: «Что такое кредит FHA?» Ссуды FHA были разработаны Федеральной жилищной администрацией после осознания того, что некоторые требования для получения обычной ипотеки были непомерно высокими для многих потенциальных покупателей жилья, которые кредиторы отнесли к группе высокого риска. У этих заемщиков может быть пестрая кредитная история или очень ограниченная, или они могут оказаться в положении, когда их арендная плата составляет такой значительный процент от их дохода, что они не могут накопить достаточно для обычного первоначального взноса. Традиционно кредиторы считали таких заемщиков слишком рискованными, потому что без значительного первоначального взноса заемщикам было нечего терять в случае невыплаты кредита. FHA, признавая, что многие из этих заемщиков были полностью способны ежемесячно вносить свои ежемесячные платежи (и на самом деле стремились к возможности сделать это), разработало кредитную программу FHA. С помощью этой программы FHA гарантирует кредиты, которые кредиторы предлагают через программу. Требования FHA по кредитам включают в себя более низкие авансовые платежи, более низкие требования к кредитному рейтингу и ряд других сервитутов, которые облегчают получение кредита для обнадеживающих покупателей жилья, но снижают риск для кредиторов, покрывая их убытки в случае дефолта заемщика. Эта программа помогает людям, которые в противном случае не могли бы претендовать на получение традиционного кредита, вырваться из цикла аренды и получить дом быстрее, чем они могли бы в противном случае, помогая повысить стабильность на рынке жилья, внося вклад в экономику и помогая людям. которые хотят усердно работать и испытать гордость за собственное жилье, чтобы осуществить свою мечту.
2. Минимальные требования к кредитному рейтингу для кредита FHA намного ниже, чем для обычного кредита
Один из основных советов для получения ипотечного кредита, чтобы иметь хороший кредитный рейтинг. Стандартный отраслевой кредитный рейтинг для обычного кредита составляет 620 или выше. Согласно требованиям кредитного рейтинга FHA, кредиты могут быть предложены заемщикам с баллами всего 500, но есть одна загвоздка. Чем ниже кредитный рейтинг, тем выше требуемый первоначальный взнос, поэтому заемщику с кредитным рейтингом от 500 до 579 необходимо будет внести 10-процентный первоначальный взнос, чтобы соответствовать требованиям. С кредитным рейтингом 580 или выше заемщики FHA могут предложить первоначальный взнос всего в 3,5 процента от суммы кредита. Эти параметры являются минимальными, однако кредиторам разрешено в рамках этих правил устанавливать свои собственные стандарты. Некоторые кредитные кредиторы FHA будут предоставлять ипотечные кредиты только заемщикам с кредитным рейтингом 580 или выше. Крупные кредиторы и национальные банки с большей вероятностью берут на себя риск заемщиков с более низкими баллами, даже для заемщиков, которые покупают дом за пределами штата.
3. Требование первоначального взноса является еще одним основным отличием кредита FHA от обычного кредита
Многие заемщики предполагают, что 20-процентный первоначальный взнос является золотым стандартом покупки жилья, и в некотором смысле так оно и есть. Заемщики, которые могут внести 20 процентов от покупной цены, рассматриваются как более безопасные риски для кредитора, потому что эти 20 процентов являются бесплатными и чистыми, если кредитору необходимо лишить права выкупа. Однако 20 процентов на самом деле не требуется для обычного первоначального взноса по кредиту. На самом деле, традиционные заемщики с отличным кредитным рейтингом могут внести первоначальный взнос значительно меньше, чем 20 процентов. Чтобы покрыть разницу, заемщики, которым разрешено вносить менее 20 процентов, должны платить за частное ипотечное страхование (PMI). Что такое ипотечное страхование? Это политика, которая покроет убытки кредитора в случае дефолта заемщика. Заемщик может запросить удаление PMI, как только он достигнет 20-процентной отметки в собственном капитале, но до тех пор его ежемесячные платежи могут быть значительно выше, чем ожидалось, и покупателю может потребоваться сократить свой бюджет на покупку жилья.
Заемщики FHA, безусловно, могут внести 20 процентов, если они могут; он покупает немедленный капитал, и для заемщиков, у которых есть сбережения наличных денег, это отличный вариант. Но размер первоначального взноса для многих квалифицированных заемщиков является самым большим препятствием для приобретения жилья. Старая кредитная задолженность, высокая арендная плата и платежи по студенческим кредитам, не говоря уже о наличных расходах на лечение, мешают многим покупателям (как тем, кто только начинает, так и тем, кто старше) наскрести достаточно сбережений. даже приблизиться к 20-процентному первоначальному взносу, необходимому на жарком рынке.
4. Страхование ипотечного кредита, соотношение долга к доходу и процентные ставки - это лишь несколько других соображений при выборе между кредитом FHA и обычным кредитом
Требования к ипотечному страхованию изменились за последние несколько лет. Если заемщик рассматривает разницу между ипотечным страхованием и страхованием домовладельцев, цель ипотечного страхования состоит в том, чтобы защитить кредитора так же, как страхование домовладельцев защищает заемщика. При ипотечном страховании, если заемщик не выплачивает кредит, кредитор не теряет деньги. Так сколько же стоит ипотечное страхование и как оно оплачивается? Кредитор рассмотрит набор факторов, таких как размер кредита, кредитный рейтинг и соотношение кредита к стоимости (или сколько денег взято в кредит по сравнению со стоимостью имущества), чтобы определить ставки. Премия по ипотечному страхованию выплачивается либо ежегодно, либо, что чаще, в качестве дополнения к каждому ежемесячному платежу по ипотечному кредиту. Для обычного ипотечного кредита частное ипотечное страхование (PMI) требуется только в том случае, если заемщик вносит первоначальный взнос менее 20 процентов. Когда собственный капитал заемщика в доме достигает 22 процентов, PMI автоматически отменяется, а его ежемесячный платеж уменьшается.
Ссуды FHA требуют другого вида ипотечного страхования. Заемщики, у которых были предыдущие кредиты FHA, могут вспомнить, что у них тоже был PMI, который они могли отменить, когда они достигли 20-процентного собственного капитала, но это правило изменилось. Все заемщики FHA теперь должны платить страховой взнос по ипотечному кредиту или MIP. Если заемщик первоначально вносит первоначальный взнос в размере 10 процентов или более, MIP может быть аннулирован через 11 лет. Заемщики, которые вносят первоначальный взнос менее 10 процентов, должны будут платить MIP в течение всего срока кредита. MIP выплачивается двумя частями: первая представляет собой авансовый платеж по ипотеке, который может быть включен в расходы на закрытие и оплачивается частью кредита и составляет примерно 1,75 процента от суммы кредита. Затем заемщик будет ежемесячно платить от 0,45% до 1,05% от суммы кредита в рамках ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Хотя это не кажется огромной суммой, заемщики захотят помнить, что это на весь срок кредита (вероятно, 30 лет), поэтому сумма складывается. Единственный способ отменить MIP по кредиту до 11-летней отметки (если первоначальный взнос составлял 10 процентов или более) или когда-либо (если первоначальный взнос составлял менее 10 процентов) - это рефинансировать кредит FHA в обычную ипотеку.
Заемщики, вероятно, слышали несколько запутанных терминов в сфере недвижимости, таких как отношение долга к доходу (DTI). Это расчет, который кредиторы используют, чтобы определить, сможет ли заемщик вносить ежемесячные платежи по ипотеке и при этом иметь возможность позволить себе такие предметы первой необходимости, как еда, коммунальные услуги и расходы на повседневную жизнь. Расчет DTI не является незначительным: в то время как заемщики могут изначально быть уверены, что они смогут сэкономить копейки и свести концы с концами, кредиторы знают, что, когда есть выбор между кормлением семьи и выплатой ипотечного кредита, ужин обычно побеждает, поэтому кредитор хочет убедиться, что у заемщика будет достаточно денег, чтобы прожить месяц с выполнением всех обязательств. Для этого кредиторы используют расчет, который начинается с дохода заемщика до вычета налогов. Они суммируют сумму денег, которую заемщик потратит на все долги, включая ипотеку, кредитные карты, студенческие кредиты, автокредиты, любые другие кредиты и алименты, а затем рассчитывают, какой процент дохода заемщика до уплаты налогов будет потрачен на долг.. В соответствии с обычными требованиями к кредиту кредиторы предпочитают, чтобы коэффициент DTI не превышал 45 процентов дохода. Заемщики, обращающиеся за кредитом FHA, могут иметь коэффициент DTI до 57 процентов, потому что поддержка кредита FHA снижает риск для банка. Заемщикам важно помнить, что коэффициент DTI не включает другие расходы, такие как еда, одежда, коммунальные услуги, развлечения, плата за обучение или что-то еще, кроме долга, поэтому, хотя кредитор может быть готов предложить кредит, который приведет к коэффициент DTI 57 процентов, это все еще хорошая идея, чтобы подключить эти цифры в кредитный калькулятор FHA, чтобы определить, является ли это приемлемой суммой ежемесячных расходов.
Как сравниваются процентные ставки? Процентные ставки зависят от нескольких факторов, включая экономику и основную ставку, установленную Федеральной резервной системой. Как правило, как обычные кредиторы, так и кредиторы FHA используют эти цифры в качестве отправной точки и основывают свои расчеты на доходе, кредитном рейтинге, коэффициенте DTI, базовой сумме кредита, первоначальном взносе и соотношении кредита к стоимости. Помните, что для кредиторов ипотека связана с риском: кредиторы хотят зарабатывать деньги на процентах, а не терять деньги из-за дефолта, поэтому они сопоставляют цифры, решают, какой риск или потенциальное вознаграждение может быть у каждого заемщика, и устанавливают проценты. ставка для конкретного заемщика. В целом ссуды FHA менее рискованны для кредитора из-за федеральной гарантии, поэтому, хотя заемщик FHA может представлять больший общий риск, чем обычный заемщик, гарантия FHA часто приводит к ссуде с более низкой процентной ставкой в целом.
5. Как FHA, так и обычные кредиты имеют лимиты заимствования, но лимит выше для обычных кредитов
Общая сумма кредита, необходимого заемщику, будет определять их выбор. Лимиты кредита FHA ниже, чем для обычных кредитов, поэтому, если заемщику необходимо взять кредит на сумму более 420 680 долларов США (или 970 800 долларов США в некоторых регионах с высокими ценами), обычный кредит будет их единственным доступным вариант, поскольку FHA не будет предоставлять кредиты выше этих лимитов. Лимит для большинства обычных кредитов составляет 647 200 долларов, что дает покупателям больше возможностей для покупки домов, которые больше или дороже. Обычный кредит может быть соответствующим или несоответствующим. Соответствующие кредиты должны соответствовать определенным правилам в отношении размера кредита, кредитного рейтинга заемщика и других факторов, определяемых Fannie Mae, Freddie Mac и другими федеральными агентствами. Любой кредит, превышающий обычный кредитный лимит, считается крупным кредитом, который не соответствует требованиям и поэтому обрабатывается по-другому. В этом случае ни FHA, ни обычный кредит будут невозможны. Тщательный анализ рыночных цен на дома в районе, который заемщик хотел бы приобрести, поможет ему определиться со своими вариантами.
6. FHA и обычные кредиты имеют разные стандарты собственности; оценка ссуды FHA является более строгой, и заемщики должны использовать средства ссуды FHA для покупки основного места жительства
Существуют и другие различия между FHA и обычными кредитами. Если, например, заемщик надеется профинансировать второй дом, ему придется подать заявку на получение обычного ипотечного кредита: кредиты FHA могут использоваться только для основного места жительства и не могут использоваться для перепродажи домов или покупки арендуемой недвижимости.. Можно использовать ссуду FHA для покупки недвижимости, состоящей из более чем одной единицы (до четырех), если владелец живет на месте. Некоторым покупателям нравится использовать этот метод для инвестиций в недвижимость, потому что они могут сдавать в аренду помещения, которые они не занимают, а требования к первоначальному взносу и кредитному рейтингу по-прежнему ниже, чем у обычного кредита.
Напротив, ограничения обычного кредита для домашнего использования немного менее строгие. Покупатели могут свободно использовать средства для покупки инвестиционной недвижимости, в которой они не планируют жить, или они могут приобрести дом для отдыха на неполный рабочий день. Купленная недвижимость должна по-прежнему иметь только четыре единицы жилья или меньше, но владелец не обязан проживать в ней.
7. Заемщики могут рефинансировать любой тип кредита, но упрощенное рефинансирование FHA может иметь меньшие затраты, чем обычное рефинансирование кредита
Многие домовладельцы считают выгодным рефинансировать свою ипотеку в тот или иной момент, надеются ли они уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке или перейти на другой тип ипотеки. Если у них есть кредит FHA, они могут подать заявку на рефинансирование рационализации FHA. Существует две разновидности упрощенного рефинансирования: кредитоспособное и некредитоспособное. Кредитоспособное рефинансирование потребует тщательной проверки кредитоспособности, DTI и проверки доходов и чаще всего применяется, если один из заемщиков снимается с ипотеки. Рефинансирование, не отвечающее требованиям кредитоспособности, выполняется намного быстрее, поскольку кредитор рассматривает только несколько факторов, таких как кредитный рейтинг.
Оба типа упрощенного рефинансирования FHA, как правило, требуют меньше затрат и меньше бюрократических проволочек, чем обычное рефинансирование ипотеки. В некоторых случаях, например, можно отказаться от оценки дома. Некоторые кредиторы могут также предложить «бесплатный» вариант, при котором они устранят любые авансовые затраты на закрытие сделки, либо введя более высокую процентную ставку, либо включив затраты в кредит. Важно отметить, что страховая премия по ипотечному кредиту по-прежнему будет требоваться после упрощенного рефинансирования - преобразование в обычный кредит - единственный способ устранить MIP.
8. Подойдет ли вам кредит FHA или обычный кредит, зависит от двух основных факторов вашего финансового профиля: вашего первоначального взноса и вашего кредитного рейтинга
Двумя главными факторами, определяющими, какой кредит будет наиболее выгодным для заемщика, являются первоначальный взнос, который они могут внести, и их кредитный рейтинг. Эти два числа определяют все остальное: кредитный рейтинг определяет, какой первоначальный взнос им нужно будет сделать, а сочетание кредитного рейтинга и первоначального взноса влияет на доступные процентные ставки, потребность в PMI по обычному кредиту или MIP по кредиту. ссуду FHA и общую сумму, которую они заплатят за дом с течением времени.
Заполнение заявки на кредит FHA может быть лучшим вариантом для заемщиков с кредитным рейтингом ниже 620. Даже с баллом выше 620 кредит FHA может быть отличным выбором для заемщика, который смотрит на меньший первоначальный взнос. Однако заемщики с очень высоким кредитным рейтингом, вероятно, обнаружат, что обычный кредит с каждым месяцем обходится дешевле. Но есть много переменных, поэтому первое, что должен сделать заемщик, когда он начинает сравнивать варианты ипотеки, - это сесть и оценить свою финансовую картину: каков его кредитный рейтинг? Какой у них DTI? Сколько у них есть для первоначального взноса? Использование FHA или обычного кредитного калькулятора для понимания этих факторов упростит задачу, когда заемщик встретится с одним из лучших ипотечных кредиторов, чтобы определить, какие варианты лучше всего подходят для его нужд.