Построить дом своей мечты никогда не бывает просто и дешево. Большинство землевладельцев платят большие деньги за то, чтобы пришел генеральный подрядчик и построил для них дом. Однако есть альтернатива, которая дает вам больше контроля при меньших затратах. Эта альтернатива известна как ссуда на строительство владельца и строителя и может быть или не быть ключом к созданию дома вашей мечты.
Что такое владелец-строитель?
Собственник-строитель - это владелец земли, который выступает в качестве собственного генерального подрядчика при строительстве дома. Это требует от владельца выполнения нескольких задач и может быть слишком сложным для тех, у кого нет опыта работы с крупными проектами. Кредитным компаниям часто требуется некоторый опыт в строительстве или найм кого-то с такими знаниями. Если у вас есть необходимые навыки, быть владельцем-строителем - это более рентабельный, хотя и более сложный способ управления проектом.
Что делает владелец-строитель?
Существует множество задач, за которые отвечает владелец-застройщик. На самом базовом уровне вы будете нести ответственность за составление собственного бюджета строительства, найм субподрядчиков и надзор за процессом строительства. На более глубоком уровне есть множество более мелких обязанностей и соображений, в том числе:
- Получение всех необходимых разрешений на строительство
- Покупка всех необходимых материалов
- Составление графика работы подрядчиков во избежание задержек
- Разрешение потенциальных конфликтов интересов, когда два подрядчика работают в одном помещении
- Выплата средств
Быть строителем-собственником не требует, чтобы вы выполняли какие-либо строительные работы самостоятельно, хотя у вас есть возможность взять молоток, чтобы сэкономить еще больше. Поскольку вы отвечаете за получение строительных материалов, вы также можете лучше контролировать типы и качество используемых материалов.
Какие навыки необходимы?
Есть три важных навыка, которыми вы должны обладать, если хотите стать собственником-строителем. Прежде всего, это навыки бюджетирования. Без хорошего бюджета вы не сможете предоставить материалы и оплату, необходимые для выполнения работы.
На втором месте после составления бюджета стоит опыт в строительстве. Этот опыт понадобится вам не только при надзоре за подрядчиками и для планирования работ, но и большинство кредиторов не будет предоставлять средства, если вы не можете доказать опыт строительства. Один из способов обойти это - нанять менеджера проекта на месте или фирму по управлению строительством.
Последний необходимый навык - лидерство. Вы будете координировать совместную работу над сложным проектом. Возможно, вам придется урегулировать случайный спор, когда два субподрядчика пытаются работать в одном помещении. В других случаях вам нужно будет передавать информацию от одного субподрядчика другому и принимать важные решения в короткие сроки, когда что-то пойдет не так.
Делегирование ответственности
Одним из самых больших преимуществ кредита владельца-застройщика является возможность самостоятельно контролировать проект. К сожалению, для получения кредита часто требуется, чтобы кто-то с сертификатом в области строительства участвовал в проекте. К счастью, есть две более дешевые альтернативы найму генерального подрядчика, обе со своими преимуществами и недостатками.
Руководители проектов на местах
Выступая в роли собственника-строителя, вы выполняете роль генерального подрядчика. Менеджеры проектов на местах берут на себя большую часть этой ответственности, управляя вашим проектом в течение дня. Недостатком является то, что вознаграждение менеджера проекта может уменьшить сумму вашего заработка.
Строительные управляющие компании
Найм строительной фирмы - самый дешевый вариант. К сожалению, эти фирмы также будут выполнять наименьший объем работы. Это хороший вариант, когда вы планируете самостоятельно контролировать проект, но вам требуется помощь кого-то с сертификатом в области строительства для получения кредита.
Преимущества кредитов для владельцев и застройщиков
Ссуда на застройщика имеет ряд преимуществ, которые могут немного облегчить жизнь во время и после строительства. Следующие причины, как правило, являются основными причинами, по которым люди рассматривают возможность получения кредита этого типа:
Мгновенный капитал
Построив собственный дом, вы мгновенно создадите собственный капитал. Это дает вам возможность рефинансировать, взять вторую ипотеку или даже продать дом после его постройки. Для нормального накопления той же суммы собственного капитала могут потребоваться годы, что делает ссуду инвестицией с быстрой окупаемостью.
Экономьте деньги сейчас и позже
Кредиты для владельцев и строителей могут сэкономить до 40 процентов ваших затрат на строительство, в зависимости от того, делаете ли вы все сами, нанимаете помощников или привлекаете управление проектом. Одни только генеральные подрядчики могут брать за свои услуги до 20 процентов, поэтому чем больше вы делаете, тем больше денег вы экономите.
Эти деньги также переводятся на меньшую ипотеку с меньшими ежемесячными платежами. Если вы решите вложить часть сэкономленных денег обратно в ипотеку, вы можете значительно сократить сумму процентов, которые вы будете выплачивать через годы.
Контроль равен удовлетворенности
Быть строителем-собственником означает, что у вас есть полный контроль над проектом, от материалов до координации строителей. У вас даже есть возможность построить весь дом самостоятельно, если у вас есть ноу-хау. Это означает, что все делается в соответствии с вашими требованиями, и вы получаете удовлетворение от осознания того, что вы приложили руку к каждому этапу строительства. Это может сделать дом вашей мечты еще более особенным.
Недостатки кредитов для владельцев и застройщиков
Как и любое финансовое решение, ссуда собственника-застройщика не лишена недостатков. В большинстве случаев вы можете обнаружить, что эти проблемы стоят хлопот, но они могут оказаться слишком сложными, если вы начинаете с нуля.
Трудно получить
С нынешней экономикой эти кредиты становится все труднее найти. Кредиторы, которые предлагают эти кредиты, считают их высокорисковыми и часто требуют сертификации в области строительства, прежде чем они рассмотрят кредит. Вы можете выполнить этот шаг, наняв менеджера проекта или фирму по управлению строительством, хотя это также сократит бюджет проекта.
Более высокие комиссии и многократное закрытие
Из-за дополнительного риска кредитов на строительство кредиторы обычно взимают за них более высокую комиссию. Кредиты владельца-застройщика не являются исключением, поэтому будьте готовы к стоимости. Во многих случаях кредитор будет дополнительно защищать свои инвестиции, требуя двух закрытий: одно до начала строительства, а другое после завершения строительства. Если в какой-то момент вы перейдете на традиционный кредит, вам, возможно, придется оплатить дополнительные расходы на закрытие.
Как получить кредит на строительство от собственника-застройщика
Ссуды на строительство домовладельца-застройщика часто очень трудно получить из-за таких факторов, как риск и экономика. Эти факторы не невозможно преодолеть, хотя они могут потребовать некоторого шоппинга, чтобы найти хорошего кредитора. Каталоги строительных кредиторов позволяют вам получать котировки сразу от нескольких местных кредиторов. Консультация с опытным строителем и изучение процесса строительства дома с нуля - жизненно важные шаги, которые следует выполнить еще до того, как пытаться получить кредит.
Создание бизнес-плана
Строительство дома - сложная задача, и кредиторы захотят убедиться, что вы знаете, что делаете. У вас должен быть подготовлен полный бизнес-план, в котором указаны предполагаемые сроки строительства, а также положения на случай возможных задержек. Все расходы также должны быть покрыты, особенно:
- Разрешения на строительство
- Материальные затраты
- Оплата труда
Подходит для получения кредита
Кредиторы, которые предлагают кредиты для владельцев и застройщиков, будут тщательно изучать ваше финансовое положение, чтобы гарантировать, что они будут возмещены. Просматриваемая информация включает:
- Доход
- Кредитный балл
- Денежные резервы
- Отношение долга к доходу
Кроме того, кредиторы, как правило, требуют авансовый платеж в размере до 30 процентов от суммы кредита и могут допускать земельный капитал. Ваш бизнес-план является дополнительной гарантией того, что вы знаете, что делаете. Наконец, кредитор может потребовать, чтобы кто-то, имеющий сертификат в области строительства, участвовал в проекте, прежде чем одобрить кредит.
Этапы после утверждения
После того, как вы будете одобрены, вам нужно будет собрать свою рабочую силу. Убедитесь, что все субподрядчики предлагают гарантию и имеют хорошую репутацию. Проверьте местные строительные органы на наличие жалоб, а также попросите показать их предыдущие проекты. Чем больше у вас рекомендаций и опыта работы с субподрядчиком, тем меньше вероятность того, что вы столкнетесь с проблемами качества или эффективности.
Если вы не живете на объекте или участвуете в строительном аспекте проекта, вам следует посещать объект не реже одного раза в неделю, чтобы проверять прогресс и встречаться со своими субподрядчиками. Чем больше вы вовлечены, тем меньше вероятность того, что вы столкнетесь с задержками. Поскольку это инвестиции, ваше присутствие не только сэкономит деньги, но и поможет гарантировать, что окончательный проект будет таким, каким вы его хотели видеть.