Узнайте больше о дополнительных жилых единицах, небольших, но полностью функциональных домах, которые предлагают удобную независимую жизнь и потенциальный источник дохода.
От квартиры Фонзи над гаражом в «Счастливых днях» до этих милых домиков на заднем дворе, сдаваемых в аренду на время отпуска, вы, вероятно, сталкивались с ADU раньше. У них много имен: квартиры для супругов, квартиры для бабушек, домики или дома в переулках, но на строительном жаргоне их называют вспомогательными жилыми единицами.
ADU - это не новая концепция жилья. Каретные сараи и каретные сараи - знакомые исторические примеры дополнительных жилых единиц на территории, которые существуют до сих пор. Но стремление к зонированию на одну семью после Второй мировой войны является важной причиной, по которой здания типа ADU стали редкостью.
Однако за последние несколько десятилетий города по всей стране начали обновлять местные постановления, чтобы разрешить это жилье. Сейчас ADU на подъеме. Согласно исследованию 2020 года, опубликованному Freddie Mac, в период с 2009 по 2019 год количество первичных листингов ADU выросло в среднем на 8,6% по сравнению с прошлым годом. И в ближайшее время эта тенденция не замедлится. «Я думаю, что COVID-19 и резкий рост цен на жилье только подлили масла в огонь», - говорит Кейтлин Бигелоу, генеральный директор и соучредитель Maxable, ведущего источника информации и ресурсов ADU. «Мы ожидаем роста популярности ADU».
Что такое ADU?
Вспомогательное жилое помещение (ADU) - это жилое помещение, расположенное на том же участке, что и дом на одну семью. Эти автономные дома имеют отдельный вход, полностью оборудованную кухню и ванную, а также жилое и спальное пространство, но в гораздо меньших масштабах, чем основное место жительства. Существует три типа ADU:
Отдельный ADU: Автономный блок отдельно от основного дома. Часто это небольшая постройка на заднем дворе, надстройка над гаражом или пристройка к нему.
Пристроенный ADU: Пристройка, соединенная с основным домом. Эти апартаменты часто имеют отдельный вход сбоку или сзади дома.
Interior ADU: Отдельная единица, расположенная внутри главного дома, обычно чердак или подвальное помещение (иногда называемое садовым помещением). Хотя преобразование существующего пространства в соответствии с требованиями является наиболее распространенным явлением, некоторые проекты внутренних ADU делают все возможное, поднимая дом или копая глубже под ним, чтобы обеспечить более высокие потолки и больше естественного света.
Другой тип ADU, с которым вы можете столкнуться, называетсяJunior Accessory Жилая единица (JADU). По сути, это уменьшенная версия ADU, площадью 500 квадратных футов. или менее. В отличие от ADU, JADU должны быть прикреплены к существующей конструкции или внутри нее, и им не требуется отдельная ванная комната, если она доступна в основном жилище. В некоторых юрисдикциях допускается использование как ADU, так и JADU на одном объекте.
Тип ADU зависит от объекта недвижимости, а также от его местоположения. Например, в более крупных объектах больше места для размещения отдельной единицы, в то время как дома на небольших участках могут вместить только внутренний ADU.
Использование по назначению также играет роль. «Например, если главной целью аренды является максимизация денежного потока, преобразование гаража - отличный выбор», - говорит Бигелоу. В качестве альтернативы Бигелоу предполагает, что открытое пространство и хранилище, доступные в отдельном блоке, могут быть более привлекательными при строительстве для себя.
Почему ADU сейчас популярны?
Сочетание ряда факторов делает эти маленькие дома большой достопримечательностью. Во-первых, ADU увеличивают разнообразие жилья в уже застроенных жилых кварталах, часто добавляя столь необходимые решения по доступной цене. ADU также являются решением для домовладельцев, которые хотят уменьшить площадь, оставаясь в своем районе; они могут спроектировать ADU в соответствии со своими потребностями, а затем сдать основное жилье в аренду. ADU также популярны среди домовладельцев, потому что они повышают стоимость недвижимости, создавая возможность для пассивного дохода.
Другим фактором, способствующим популярности ADU, является растущий интерес к жизни нескольких поколений и возможность разместить больных и стареющих членов семьи. Опрос, проведенный AARP в 2018 году, показал, что взрослые старше 50 лет заинтересованы в ADU в основном для друзей или родственников, которые нуждаются в уходе или ищут новое место жительства. Молодые семьи рассматривают ADU как возможное место для стареющих родственников, либо как постоянное жилье, либо как удобное место для длительных визитов. ADU также рассматриваются в качестве жилья для лиц, обеспечивающих уход.
Автономность ADU является отличительной чертой этих групп. «Уровень независимости и конфиденциальности действительно привлекателен», - говорит Кристофер Стром, архитектор из Миннесоты с большим опытом работы в сфере ADU. «Во многих случаях люди в ADU хотят находиться рядом с людьми в основном месте жительства, но не мешать им. Он говорит, что ADU доставляют этот опыт, давая жителям все, что им нужно, чтобы жить самостоятельно, но с комфортом и удобством, когда рядом находятся друзья или семья.
Что нужно знать перед созданием ADU
Правила зонирования и строительные нормы и правила ADU
ADU не могут быть построены на любой собственности любым заинтересованным домовладельцем. Местные строительные нормы (как строится ADU) и нормы зонирования (где он строится, включая размер и расположение на участке) определяют, можно ли вообще построить ADU. Хотя правила, как правило, были расширены, чтобы разрешить использование ADU, в некоторых районах по-прежнему требуется утверждение зонирования до подачи заявок на получение разрешений, в то время как другие юрисдикции ограничивают тип ADU или не разрешают их вообще. Даже в ТСЖ могут быть оговорки на этот счет. «Самое важное, что нужно помнить, это то, что каждая юрисдикция уникальна», - говорит Бигелоу.«Легко услышать историю о друге или соседе, который смог что-то сделать, и предположить, что вы можете сделать то же самое, но часто это не так».
Эти коды в конечном счете формируют жилище, влияя на все, от высоты потолка до высоты самой конструкции, а также на такие детали, как расположение входной двери, требуемая доступная парковка и как канализация и вода подключиться к общедоступной системе.
Для тех, кто заинтересован в добавлении ADU к своей собственности, некоторые из этих правил стоит изучить заранее. Возможно, размер, заполняемость или правила аренды в вашем районе не соответствуют вашим первоначальным целям.
Хотя на более крупных участках, как правило, могут размещаться более крупные пристроенные и отдельно стоящие объекты, обычно существует ограничение по размеру с точки зрения размеров и площади в квадратных футах, которое зависит от местоположения. В некоторых случаях также указывается минимальный размер ADU.
Вам также следует ознакомиться с правилами проживания, которые могут определять, должен ли владелец проживать в одном из двух жилых помещений на участке (владелец-проживание), а также сколько человек может проживать в ADU. В правилах также могут указываться требования к аренде, например, установление ожиданий в отношении арендных ставок или запрет на краткосрочную (отпускную) аренду ADU.
Соображения по проектированию ADU
В качестве популярного жилья для проживания нескольких поколений универсальные принципы проектирования имеют решающее значение. И поскольку их масштаб делает энергоэффективные варианты более жизнеспособными и экономичными, экологически сознательный дизайн также оказывает большое влияние на ADU.
Отдельные ADU требуют дополнительного внимания к внешней архитектуре. «Большинство людей предполагает, что он будет похож на главный дом, - говорит Стром. Он называет это моделью «создать, чтобы смешать», где ADU стилизован под основной дом. Альтернатива, получившая название «современный контрапункт», представляет собой более современную архитектуру, но также гибкую, чтобы удовлетворить пожелания домовладельцев. Другой внешний вид может поначалу вызвать удивление, но Стром отмечает, что отдельные ADU часто находятся на заднем дворе, поэтому внешний вид дома с улицы это не меняет.
Связанные: объяснение 10 самых популярных стилей домов
Затраты на строительство ADU
Распространенное заблуждение состоит в том, что из-за небольших размеров ADU они будут недорогими и быстро возводятся. ADU по-прежнему является полноценным домом, и он включает в себя те же процессы, планирование, составление бюджета и непредвиденные расходы, что и строительство нового дома (особенно отдельно стоящих ADU), а это означает, что время и деньги по-прежнему являются значительными инвестициями.
Когда строить ADU
Рассмотрите возможность создания ADU, когда вы уже планируете связанный с этим проект по благоустройству дома. Стром видит большой интерес к ADU, когда необходимо заменить старые гаражи или когда домовладелец без гаража хочет добавить его. «Это прекрасное время, чтобы подумать о том, как максимально использовать пространство», - говорит он. Точно так же при отделке подвала, утеплении чердака или планировании пристройки подумайте, что потребуется для завершения пространства в качестве ADU. Мечтаете о новой террасе на заднем дворе или проекте хранения? Это хорошее время, чтобы подумать и об ADU.«Если в вашем дворе много садовых дорожек, патио или навесов, может не хватить места для удовлетворения требований», - говорит Стром.
Как я могу узнать больше о создании ADU там, где я живу?
Бигелоу рекомендует обратиться в Google для поиска постановлений ADU в местных городах и округах, отметив, что в некоторых местах есть конкретные рекомендации для ADU. Например, в Сиэтле есть веб-сайт, посвященный ADU, на котором размещены предварительно утвержденные конструкции ADU. Существуют также региональные компании, такие как Maxable, которые специализируются на информировании домовладельцев об ADU и связанных с ними требованиях.
Прежде чем строить ADU, найдите профессионалов с опытом работы с ADU, которые помогут изучить детали вашей собственности. Strom подчеркивает силу, которую привносят опытные профессионалы, включая знакомство с зонированием и строительными нормами, признание проблем и поворот при планировании - все это особенно важные факторы, поскольку правила, влияющие на ADU, продолжают меняться, а сами ADU не являются широко известными строительными проектами.