Покупка дома должна быть захватывающим моментом для семьи, которая хочет начать все сначала или пустить корни.
Потенциальный покупатель должен быть в состоянии купить дом, зная, что его с трудом заработанные деньги делают долгосрочную инвестицию. С другой стороны, продавцы домов должны иметь возможность передавать свои наполненные памятью жилища в новые руки, зная, что их площади ценятся по достоинству.
К сожалению, это не относится ко всем американцам.
Некоторые сообщества сталкиваются с дискриминацией при покупке, продаже или подаче заявки на кредит. Их дома недооценены, поэтому они проигрывают битвы за наращивание активов.
В этой статье речь пойдет о том, как чернокожие семьи, в частности, сталкиваются с жилищной дискриминацией из-за разницы в оценке дома. Мы объясним оценочную дискриминацию и то, как она негативно влияет на домовладельцев и покупателей цветных товаров.
Что такое оценка дома?
Оценка - это заключение о стоимости дома.
Домовладелец может запросить оценку, чтобы определить продажную стоимость своего дома или получить представление о планировании недвижимости.
Если покупателю жилья нужен кредит, банк наймет и скоординирует оценку, чтобы узнать, сколько кредита. В этом случае банк является клиентом оценщика. Тем не менее, потенциальный покупатель покроет стоимость оценки в размере от 400 до 500 долларов США.
Затем лицензированный оценщик посещает недвижимость и определяет стоимость на основе нескольких факторов, таких как текущие тенденции в области жилья, местный рынок, а также внутренние и внешние качества дома.
Как работает процесс оценки?
The Appraisal Foundation является национальным регулирующим органом и органом для профессиональных оценщиков недвижимости. Фонд реализует квалификацию сертифицированных оценщиков и устанавливает стандарты для профессии, оценивая постоянно меняющийся рынок недвижимости.
Фонд перечисляет следующие этапы достоверного процесса оценки:
- Агент посещает недвижимость и проводит внутренний осмотр, если этого требует кредитор или агент по недвижимости. Оценка не всегда требует внутреннего осмотра. В противном случае оценщик посетит объект и осмотрит его снаружи.
- Оценщик анализирует местные публичные записи, чтобы понять рынок недвижимости.
- Оценщик использует метод сравнения продаж, чтобы начать определение стоимости недвижимости. Они смотрят на листинговые цены и продажную стоимость сопоставимой недвижимости с аналогичным возрастом, удобствами, качеством и полезностью.
- Они также могут использовать затратный подход, чтобы определить, сколько будет стоить строительство существующей собственности. Этот метод помогает оценщикам оценивать новые дома, которые имеют лишь небольшую амортизацию.
- Наконец, оценщик использует данные, местную статистику и результаты инспекций, собранные для формирования мнения о ценности. Они отправят окончательную оценочную стоимость кредитору или домовладельцу в виде отчета.
Надежный отчет об оценке дома включает:
- Рыночная стоимость дома с доказательствами, подтверждающими мнение.
- Дата вступления в силу принятого значения.
- Характеристики свойства, определяющие значение.
- Любые нормативные примечания от оценщика или кредиторов.
Что такое дискриминация стоимости жилья?
Дискриминация стоимости жилья - это когда оценщик занижает стоимость недвижимости на основании дискриминационных предубеждений в отношении домовладельцев или окружающих сообществ.
Жилищная дискриминация не только аморальна, но и является нарушением федерального закона.
Закон о справедливом жилищном обеспечении от 1968 года запрещает продавцам жилья, финансистам и арендаторам дискриминировать потенциальных покупателей по признаку расы, пола, семейного положения, религии или национального происхождения.
Несмотря на этот мандат и правила Фонда оценки, дискриминация по стоимости жилья по-прежнему влияет на покупателей цветного жилья.
Одним из примеров дискриминации в сфере недвижимости является красная черта.
Красная черта - это когда кредитное учреждение отклоняет заявку на получение кредита физического лица только из-за того, где проживает заявитель. Redlining получил свое название от идеи кредитора, помечающего красными линиями области карты, с которыми они не хотят работать. Эта практика часто является результатом расовых предубеждений и является незаконной.
Еще одна практика, называемая занижением цен, возникает, когда оценщик выдает неоправданно заниженную оценку, намного ниже той, которую домовладелец заплатил за недвижимость.
Заниженная оценка - распространенная форма оценочной дискриминации, затрагивающая цветных людей. К счастью, нынешний всплеск цен на жилье вывел оценочную отрасль на передний план ипотечного рынка.
Во время оценки тревожным сигналом, на который следует обратить внимание, является то, что оценщик задает вопросы о домовладельце, а не о доме.
Работа оценщика состоит в том, чтобы осмотреть собственность и сопоставимые дома, а не человека или семью, проживающую в помещении. Если оценщик обращается к предметам в доме, таким как семейные фотографии или выбор декора, в игре могут быть предубеждения.
Брокер и РИЭЛТОР® Даниэла Джуэлл говорит, что домовладельцу или покупателю не нужно присутствовать на оценке, потому что оценщик осматривает дом, а не живущие в нем люди.
«Предполагается, что оценщик должен быть там, смотреть на дом и больше ничего», - говорит она. «Они проверяют конструкцию дома, его детали и целостность конструкции».
Что означает низкая оценка для домовладельца
Дискриминация по стоимости жилья может по-разному негативно влиять на покупателей жилья, продавцов и заемщиков.
По данным Бюро финансовой защиты прав потребителей, дом является одним из самых важных финансовых активов, которыми может владеть человек.
Домовладение является важнейшим компонентом создания благосостояния между поколениями. Таким образом, процесс влияет как на нынешнего покупателя, так и на будущие поколения.
Если имущество заемщика недооценено и он не может получить необходимый кредит, ему, скорее всего, придется продолжать арендовать жилье, а не покупать постоянное жилье. Это мешает им наращивать кредитоспособность в долгосрочной перспективе.
Если оценщик заемщика занижает свою оценку, домовладельцу, возможно, придется либо расторгнуть кредитный договор, либо внести более крупный первоначальный взнос, чтобы учесть разницу.
Джуэлл взвешивает этот аспект кредитного процесса.
«Кредитор оценит, сколько денег у вас есть на счету в банке, что вы можете позволить себе ежемесячно и есть ли у вас накопленные деньги для внесения первоначального взноса. Вот где возникает большая проблема», - говорит Джуэлл. «Вдобавок ко всему, если ваш дом не оценен и банк не покроет предложенную вами сумму, вы должны оплатить разницу наличными».
Продавцы жилья также страдают от заниженных оценок.
Представьте, что вы пытаетесь продать дом, который вы купили за 300 000 долларов. Оценщик проводит осмотр, исследует территорию вокруг вас и сообщает, что дом стоит 200 000 долларов. Теперь у вас 100 000 долларов. в яме, и вам будет трудно получить прибыль от продажи вашего дома.
Ситуации, подобные этой, затрудняют накопление богатства семьями.
«Как только люди покупают дом, их следующий дом обычно имеет более высокую стоимость», - отмечает Джуэлл. «Вот как они могут со временем наращивать капитал».
Если семейный дом оценивается меньше, чем он стоит, они никогда не вернут деньги, которые вложили в дом, и, вероятно, не смогут переехать в более ценную собственность.
Таким образом, дискриминационная жилищная практика влияет на сообщества, создавая искаженный рынок жилья и бесконечный цикл неравенства.
Как чернокожие домовладельцы сталкиваются с предвзятостью при оценке
Статья в New York Times 2020 года освещает расовую дискриминацию, с которой сталкиваются чернокожие семьи в процессе оценки.
Абена и Алекс Хортон хотели рефинансировать свой дом во Флориде, поэтому они вызвали профессионала для проведения оценки.
Дом расположен в преимущественно белом районе домов, обычно оцениваемых от 350 000 до 550 000 долларов.
Первоначальная оценка семьи составила 330 000 долларов.
Абена, чернокожий юрист, снял со стен семейные фотографии и взял с полок афроамериканские произведения искусства и книги. Ее муж, белый Алекс, остался дома, чтобы поприветствовать оценщика.
Вторая оценка составила 465 000 долларов.
Еще одна чернокожая пара в Калифорнии столкнулась с аналогичной ситуацией в 2021 году.
Тениша Тейт-Остин и ее муж Пол Остин заподозрили оценочную дискриминацию, когда их дом был оценен на полмиллиона долларов ниже его стоимости.=
У пары был белый друг для новой оценки, и сумма вернулась к более чем миллиону долларов.
По мере появления новых историй, подобных этой, организации, занимающиеся недвижимостью, начали анализировать тенденции оценки, чтобы выявить системные предубеждения.
В 2021 году Freddie Mac провел исследование, чтобы проанализировать расовые различия в оценках домов. Исследование показало, что дома в преимущественно чернокожих районах с большей вероятностью оцениваются по цене ниже договорной.
Более 12% объектов недвижимости, принадлежащих чернокожим, получают заниженную оценку, по сравнению с 7,4% объектов недвижимости, принадлежащих белым.
Рассмотрите более ранний пример, когда дом человека был оценен на 100 000 долларов меньше, чем он заплатил. Эта ситуация является реальностью для некоторых чернокожих домовладельцев, желающих продать. Они не могут получить прибыль от продажи своих домов, в результате чего застревают в недооцененных домах и не могут вернуть потраченные средства. Это увековечивает разрыв в расовом богатстве между белыми и черными американцами.
По данным Института Брукингса, собственный капитал чернокожих семей примерно в 10 раз меньше, чем у белых домохозяйств. Исследование института показало, что чернокожие люди с высокооплачиваемой работой, ученой степенью, домом и привычками накапливать активы по-прежнему имеют гораздо меньшее состояние, чем белые сверстники.
Андре М. Перри, старший научный сотрудник Brookings Metro, прокомментировал отчет Freddie Mac за 2021 год, сказав: «Это заставит оценочную отрасль действительно считаться со своими членами и считаться с расизмом. Если у вас есть такой авторитет, как Freddie Mac, выпускающий этот отчет, должны быть какие-то последующие действия и рекомендации о том, как привлечь людей к ответственности».
Как домовладельцы могут бороться с дискриминацией при оценке
Если вы считаете, что оценщик недооценил вашу собственность, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы получить новый отчет.
Вы можете бороться с несправедливой оценкой, запросив пересмотр стоимости у вашего кредитора. В этом случае вы представили бы оценщику аргумент против предоставленного числа вместе с данными о других сопоставимых объектах.
Если оценщик не желает обсуждать свою первую стоимость, вы можете заказать вторую оценку. Вы бы снова прошли этот процесс с другим оценщиком.
Если вы выберете повторную оценку, вам придется заплатить дополнительную плату за оценку в размере до 500 долларов США.
Если вы подозреваете дискриминацию в процессе оценки вашего дома, рассмотрите возможность подачи жалобы на оценщика. Вы также можете обратиться за помощью в Управление по вопросам справедливого жилья и равных возможностей.
Как правительство решает проблему неравенства в сфере недвижимости
Недавнее освещение в СМИ стремительного роста цен на жилье высветило дискриминацию при оценке более чем когда-либо прежде.
К счастью, благодаря таким важным источникам, как CBS, CNN и The Times, освещающим эту тему, оценочная индустрия с большей вероятностью улучшит свои стандарты и ужесточит наказания за практику расовой дискриминации.
В 2021 году администрация Байдена и Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) выступили с инициативой по борьбе с несправедливостью в оценке жилья.
В рамках этого межведомственного плана администрация обещает «агрессивно бороться с дискриминацией в сфере жилья» и бороться с несправедливостью в оценочной отрасли.
В прошлом году Палата представителей представила Закон о справедливости и улучшении оценки недвижимости от 2021 года.
Заинтересованные стороны из нескольких федеральных агентств создадут целевую группу для:
- Обратитесь к стандартам андеррайтинга для процессов оценки домов.
- Соберите данные, чтобы понять масштабы расовых предубеждений на рынке жилья.
- Определите и сообщите об основных причинах дискриминации по стоимости жилья.
- Проанализируйте квалификацию, чтобы войти в профессию оценщика.
- Содействие финансированию разнообразия и включения в оценочное пространство.
Заключительные мысли
Эти шаги, наряду с усилиями Фонда оценки по борьбе с дискриминацией по стоимости жилья, как мы надеемся, создадут более справедливую индустрию оценки.
К счастью, страна уже делает первый шаг к более справедливому рынку жилья, выявляя дискриминационные практики и системные предубеждения.
Двигаясь вперед, реализация политики и подотчетность будут ключевыми факторами в создании более справедливого рынка жилья для всех американцев.