Пока этим летом американцы стекаются на пляжи, их пальцы погружаются в одни из самых горячо оспариваемых объектов недвижимости в Соединенных Штатах.
Так было не всегда. В середине 20-го века, когда население США было меньше, а побережье все еще было чем-то вроде границы во многих штатах, прибрежные землевладельцы, работающие по принципу невмешательства и отсутствующие, допускали, чтобы люди пересекали их прибрежные владения. Однако теперь берег заполнился. Владельцы недвижимости гораздо более склонны стремиться исключить постоянно растущее число любителей пляжного отдыха, стремящихся получить доступ к все меньшему и меньшему количеству пляжей.
На большинстве береговых линий США общественность имеет проверенное временем право на «боковой» доступ. Это означает, что люди могут передвигаться по пляжу по мокрому песку между приливами и отливами - зона, которая обычно находится в государственной собственности. Контроль владельцев прибрежной недвижимости обычно останавливается на линии прилива или, в очень редких случаях, на линии отлива.
Но по мере того, как изменение климата поднимает уровень моря, владельцы недвижимости пытаются укрепить свои береговые линии волноломами и другими типами армирования, сжимая песчаный пляж и общественность в сжимающемся и уменьшающемся пространстве.
Как директор Клиники консервации в Юридическом колледже Университета Флориды и Юридической программы Флоридского морского гранта, а также как человек, выросший с песком между пальцами ног, я изучал пляжное право и политику большую часть своей жизни. карьера. На мой взгляд, столкновение между повышением уровня моря и прибрежной застройкой, известное как «прибрежное сжатие», в настоящее время представляет собой экзистенциальную угрозу пляжам и возможности людей добраться до них.
Пляж как общественное достояние
Закон о собственности на берегу моря возник из идей, восходящих к Древнему Риму. Римляне рассматривали пляж как «общественное достояние», отраженное в часто цитируемой цитате из римского права: «По закону природы эти вещи являются общими для всего человечества: воздух, проточная вода, море и, следовательно, морские берега.."
Судьи в средневековой Англии развили эту идею в правовую теорию, известную как «доктрина общественного доверия» - идею о том, что определенные ресурсы должны быть сохранены для всеобщего использования. США унаследовали эту концепцию.
В большинстве штатов граница между государственной и частной собственностью проходит по средней линии прилива, среднему приливу за астрономическую эпоху в 19 лет. Это означает, что в какой-то момент дневного цикла приливов обычно есть общественный пляж, по которому можно прогуляться, хотя он мокрый и иногда узкий. В таких штатах, как Мэн, где граница устанавливается во время среднего отлива, вы должны быть готовы идти вброд.
Все внутрь
Ранние законы о доступе к пляжам в прибрежных штатах были в значительной степени разработаны для обеспечения того, чтобы повседневная деятельность, такая как рыбалка и сбор морских водорослей для удобрения, могла осуществляться независимо от того, кому принадлежала пляжная полоса. Однако все чаще основным видом использования пляжей становился общественный отдых, и законы штатов эволюционировали, чтобы признать этот сдвиг.
Например, в 1984 году Верховный суд Нью-Джерси расширил сферу действия Доктрины общественного доверия за пределы линии прилива, включив в нее рекреационное использование сухого песчаного пляжа. В 1959 году Техас впервые кодифицировал свое общее право, приняв Закон об открытых пляжах, который предусматривает, что песчаный пляж до линии растительности подлежит сервитуту в пользу общественности.
Более того, Техас позволяет этому сервитуту «перекатываться» по мере того, как береговая линия мигрирует вглубь суши, что становится все более вероятным в эпоху повышения уровня моря. Недавние судебные разбирательства и поправки к закону несколько изменили его применение, но основной принцип общественных прав на частном пляже с сухим песком по-прежнему применяется.
Большинство штатов, которые предоставляют общественности доступ к сухому песку на частной собственности, делают это в соответствии с правовым принципом, известным как обычные права использования. Эти права развились в феодальной Англии, чтобы предоставить безземельным сельским жителям доступ к землям лорда поместья для гражданской деятельности, которая проводилась с «незапамятных времен», таких как ритуальные танцы на майском шесте.
В 1969 году Верховный суд штата Орегон первым в судебном порядке применил обычные права на использование пляжей, объявив все сухие песчаные пляжи штата открытыми для публики. Флорида последовала этому примеру в 1974 году, но с тех пор ее решение Верховного суда было истолковано как применимое к каждой посылке.
Как и Техас, Северная Каролина, Гавайи и Виргинские острова США, все приняли законы, признающие обычное использование песчаных пляжей, и суды поддержали законы, как показано на карте ниже из Conversation (данные Surfrider Фонд).
Песчаные войны во Флориде
Во Флориде больше песчаных пляжей, чем в любом другом штате, круглогодичный климат, позволяющий наслаждаться ими, и, казалось бы, неограниченный аппетит к росту, и все это делает доступ к пляжу хронической горячей точкой.
Вдоль Панхандла во Флориде с 2016 года разгорелись ожесточенные бои, когда владельцы прибрежной недвижимости и частные курорты отстаивали свои права на частную собственность на сухой песчаный пляж и призывали шерифов выселить местных жителей. Когда любители пляжного отдыха в ответ заявили о своих правах на традиционное использование, округ Уолтон - не либеральный бастион - поддержал их, приняв местный эквивалент закона об обычном использовании.
Законодательный орган Флориды вмешался и лишил местное население права принимать законы об обычном использовании, за исключением сложного судебного процесса, инициированного лишь несколькими местными органами власти. Критики утверждают, что закон усложнил для сообществ создание бокового общественного доступа к пляжам и мало что сделал для разрешения продолжающихся споров.
А если просто добавить песок?
Эрозия - это и враг, и потенциальный спаситель доступа к пляжу. По мере того, как поднимающееся море разрушает пляжи, возрастает потребность в укреплении береговой линии. Но армирование береговой линии может фактически увеличить эрозию, препятствуя естественному запасу песка. Таким образом, добавление большего количества волноломов увеличивает вероятность того, что во многих развитых районах сухой песчаный пляж практически исчезнет. И то, что когда-то было общественным пляжем с мокрым песком - областью между средним приливом и отливом - станет двумя горизонтальными линиями на вертикальной морской стене.
Одним из вариантов является добавление песка. Конгресс санкционирует и финансирует Инженерный корпус армии США для восстановления пляжей с помощью песка, выкачиваемого с берега или доставляемого грузовиками из древних дюн. Государства, как правило, должны выделять эти средства, и владельцы прибрежной недвижимости иногда совместно вносят свой вклад.
Но федеральные правила требуют, чтобы сообщества, получающие эти средства, обеспечивали адекватный доступ к питаемым пляжам с улицы, включая парковку. И новые пляжи, построенные на затопленных береговых линиях, должны быть доступны для публики до тех пор, пока поднимающееся море не затапливает их снова.
Это требование, наряду с более сложными вопросами прав собственности, побудило землевладельцев округа Уолтон во Флориде бороться с проектом по питанию пляжей, который защитил бы их собственность от эрозии. Они передали дело в Верховный суд США и проиграли.
Пляжное питание тоже временное решение. Запасы качественного и легкодоступного морского песка в некоторых районах уже истощены. И ускоряющееся повышение уровня моря может в какой-то момент в будущем превзойти доступный песок. Зажатые между многоквартирными домами и коралловыми рифами, пляжи Южной Флориды особенно подвержены риску, что приводит к некоторым отчаянным предложениям, включая идею измельчения стекла для создания пляжного песка.
Томас Анкерсен - профессор права и директор Клиники консервации в юридическом колледже Университета Флориды. Он получает финансирование от Морского гранта Флориды через Национальную программу морских грантов.