Есть несколько различных финансовых путей к домовладению. Узнайте больше о том, что лучше всего подходит для вашей ситуации.
Q: Я некоторое время копил деньги, чтобы купить свой первый дом, и только недавно начал рассматривать варианты ипотеки. Существует так много продуктов, так много аббревиатур и терминов, что создается впечатление, что они намеренно запутывают. Какие типы кредитов на дом я могу выбрать, и какой из них лучше всего подходит для меня?
A: Если вы новичок на рынке покупки жилья, область ипотеки может показаться очень сложной, но с небольшим читая и исследуя, вы будете говорить на языке ипотечных кредитов раньше, чем вы думаете. Термин «ипотека» предполагает, что есть один кредитный продукт, который каждый получает при покупке дома, но на самом деле существует много видов кредитов на покупку дома. В зависимости от вашего финансового положения и типа дома, который вы собираетесь приобрести, вы можете найти один или несколько продуктов для сравнения, прежде чем найдете кредит, подходящий для вашей ситуации. Разбор различных продуктов может показаться чтением на другом языке, но вскоре вы сможете определить разницу между FHA, USDA и FICO, как профессионал, чтобы выбрать лучший тип ипотечного кредита для вас.
Есть два типа обычных кредитов (также называемых обычной ипотекой). Обычный кредит идеально подходит для финансово стабильных покупателей жилья с первоначальным взносом не менее 3 процентов
Обычные кредиты - это то, о чем думает большинство людей, когда они рассматривают возможность получения ипотечного кредита на дом. Это базовые ипотечные кредиты, в которых заемщик вносит процент от цены дома в качестве первоначального взноса, а остальную часть занимает у кредитора с намеченным планом амортизации для погашения остатка и процентов в течение 15, 20 или 30 лет. лет (у некоторых кредиторов могут быть более гибкие условия). Самое важное различие между обычными кредитами и другими ипотечными кредитами заключается в том, что обычные кредиты не обеспечены и не застрахованы федеральным правительством, поэтому они несут немного больший риск для кредитора. Хотя, как правило, со временем они обходятся немного дешевле, чем другие кредиты, вам необходимо иметь прочное финансовое положение, чтобы соответствовать требованиям, и, возможно, вам придется добавить стоимость частного ипотечного страхования (PMI), пока вы не достигнете определенного порога погашения.. Обычные кредиты делятся на две категории: соответствующие и несоответствующие.
Соответствующий обычный жилищный кредит соответствует определенным стандартам, установленным Федеральным агентством по жилищному финансированию. Это означает, что как только ваш кредит будет установлен, он будет претендовать на покупку Fannie Mae или Freddie Mac, двумя крупными кредитными организациями, которые предлагают стабильность и безопасность на ипотечном рынке, а не продаются различным банкам и другим кредиторам по всей стране. Соответствующие кредиты могут быть использованы для покупки основного места жительства, второго дома, аренды или инвестиционной недвижимости, поэтому они более гибки в этом отношении, чем некоторые кредиты с федеральной страховкой, которые ограничивают то, что вы можете купить. Максимальная сумма, которую вы можете занять с помощью соответствующего кредита, составляет 548 250 долларов США, хотя в некоторых округах и штатах с высокими затратами или в случае многоквартирных домов максимальная сумма составляет 822 375 долларов США. Вам нужно будет внести минимум 3 процент от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса, что отлично подходит для покупателей с прочным финансовым положением, но с небольшим капиталом, но вам может потребоваться платить PMI каждый месяц, пока вы не выплатите 20 процентов от стоимости дома.. Как только вы достигнете 20 процентов, вы можете запросить аннулирование PMI, если у вашего кредита хорошая репутация. Даже с PMI общая стоимость покупки дома может быть ниже с соответствующим кредитом, чем с другими типами ипотечных кредитов; знание того, что кредит может быть получен Fannie Mae или Freddie Mac, дает кредитору некоторую поддержку, которая может привести к снижению процентных ставок. Соответствующие кредиты стабильны и относительно недороги, и они являются лучшим вариантом для заемщиков с прочным, стабильным финансовым положением и отличным соотношением кредита и долга к доходу. Вы должны быть готовы задокументировать все: свою историю трудоустройства, кредитные отчеты и оценки, свой доход и другие активы, а также предоставить любые другие подтверждения, которые требует ваш кредитор.
Несоответствующие кредиты не имеют тех же ограничений, что и соответствующие кредиты, поскольку они не должны соответствовать требованиям Fannie Mae или Freddie Mac. Несоответствующие кредиты могут быть получены на более высокие суммы кредита, чем соответствующие кредиты, и в некоторых случаях могут быть доступны (с более высокими процентными ставками и с более крупными авансовыми платежами) для заемщиков с далеко не идеальным кредитом.
Крупный кредит идеально подходит для покупателей жилья с немного большей покупательной способностью
Крупные кредиты - это несоответствующие кредиты, которые позволяют заемщикам выйти за пределы соответствующих кредитов. Эти кредиты более распространены в районах, где цены на жилье выше или где дома больше и роскошнее и, следовательно, дороже. Эти ссуды относятся к своему собственному классу и, как следствие, могут предлагаться по процентным ставкам, сравнимым с соответствующими ссудами, если заемщики могут выполнить требования кредиторов, которые, как правило, более требовательны, чем для небольших ссуд. В большинстве случаев вам необходимо иметь оценку FICO не менее 700, чтобы рассматривать возможность получения крупного кредита. Отношение вашего долга к доходу должно быть низким, и вы должны рассчитывать на первоначальный взнос выше среднего в размере от 10 до 20 процентов. Эти ссуды идеально подходят для покупателей, которым необходимо заимствовать большие суммы в долларах, чем позволяет соответствующий кредит, и которые имеют отличную кредитную историю и низкое отношение долга к доходу.
Существуют кредиты, застрахованные государством, которые могут помочь большему количеству людей позволить себе покупку дома: кредиты FHA, кредиты USDA и кредиты VA, но покупатели должны соответствовать определенным критериям
В течение многих лет домовладельцами могли владеть только те, кто был достаточно богат, чтобы откладывать существенные авансовые платежи, но при этом иметь возможность платить арендную плату. По мере роста цен на жилье это становилось все менее и менее доступным для многих людей. Хотя федеральное правительство напрямую не ссужает деньги на покупку дома, оно рассматривает домовладение как источник стабильности для сообществ и семей и стремится сделать мечту о домовладении доступной для большего числа людей. В результате правительство разработало и гарантировало несколько типов ипотечных кредитов, чтобы помочь покупателям с меньшим количеством наличных денег для первоначального взноса или несовершенной кредитной истории приобрести дома, в которые они могли бы продолжать инвестировать, вместо того, чтобы оказаться в ловушке бесконечного цикла аренды.
Кредиты FHA поддерживаются Федеральной жилищной администрацией. Направленные на помощь квалифицированным покупателям, которым не удалось сэкономить большие авансовые платежи, или тем, чей кредит средний (но не отличный), кредиты FHA часто рассматриваются как кредитные продукты для покупателей жилья впервые, потому что они полезны для тех, кто нет существующего дома для продажи. Ссуды FHA требуют оценки FICO 580, что ниже, чем 620, необходимых для многих других программ, если заемщик может предложить первоначальный взнос в размере 3,5 процента. Для заемщиков, которые могут внести не менее 10 процентов, может быть принята оценка до 500. Слово предупреждения для тех, кто имеет менее 10 процентов в качестве первоначального взноса: кредиты FHA требуют дополнительного платежа каждый месяц по кредитам с низким первоначальным взносом, что аналогично PMI, но его нельзя отменить, и он останется в силе в течение срок действия кредита. Единственный способ убрать этот дополнительный платеж - рефинансировать кредит после того, как вы накопите достаточно капитала.
Чтобы побудить покупателей жилья селиться в сельской местности, Министерство сельского хозяйства США (USDA) поддерживает ссуды для покупателей со средним или низким доходом, которые готовы купить дома в определенных районах, которые находятся за пределами проторенный путь. Эти кредиты имеют ограничения по доходу и могут быть доступны без первоначального взноса для заемщиков с низкими доходами. Для покупателей, имеющих возможность переехать, кредиты Министерства сельского хозяйства США могут стать отличной возможностью начать все заново в новом доме на новом месте, часто для тех, кто в противном случае не смог бы позволить себе стать домовладельцем.
Многие действующие военные и ветераны вооруженных сил отказались от многолетнего заработка, чтобы служить Соединенным Штатам. Действующим членам часто приходится переезжать, что затрудняет получение стабильного кредита и потенциально оставляет за собой череду краткосрочных ипотечных кредитов по мере того, как они переходят от развертывания к развертыванию. Чтобы облегчить финансовое бремя домовладения для тех, кто служил или служит, Министерство по делам ветеранов США предлагает военнослужащим гибкие ипотечные кредиты с низкими процентными ставками, без первоначальных взносов и без PMI. Заключительные расходы по ипотечным кредитам VA ограничены, чтобы не быть огромными. По ипотечным кредитам VA взимается небольшая плата за финансирование, чтобы снизить общую стоимость программы, но эта плата может быть включена в ипотеку, что снижает первоначальные затраты на покупку дома.
Эти программы предназначены для того, чтобы помочь большему количеству людей стать домовладельцами, и все они требуют демонстрации того, что заемщики смогут производить платежи, и добросовестных усилий со стороны заемщиков для этого. Программы государственного страхования устраняют несколько препятствий, которые могут стоять на пути большего числа семей, становящихся собственниками жилья с хорошей репутацией.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой закрепляет ваши ежемесячные платежи по ипотеке
Все ипотечные кредиты идут с процентами; на самом деле, общая стоимость процентов может быть одной из самых ошеломляющих цифр в закрывающих документах по ипотеке, особенно для покупателей жилья впервые. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имеют установленную процентную ставку, которая определяется в момент утверждения кредита и остается неизменной в течение всего срока кредита. Фиксированные ставки обеспечивают стабильность и безопасность для заемщика: ежемесячный платеж остается неизменным в течение 15, 20 или 30 лет, необходимых для погашения ипотечного кредита, и, если процентные ставки на момент покупки дома достаточно низкие, фиксированный. Ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой могут защитить покупателя от колебаний рынка. С другой стороны, если процентные ставки на момент покупки средние или высокие, заемщики затем привязаны к этой более высокой ставке на годы и могут в конечном итоге платить значительно больше в течение срока действия кредита.
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой зависят от рынка
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой предлагают привлекательные низкие фиксированные процентные ставки в течение первых нескольких лет кредита, а затем в заранее определенный момент ставка переключается на гибкую процентную ставку, которая меняется в зависимости от рынка процентных ставок.. Эти ипотечные кредиты могут сделать первые несколько лет владения жильем намного более доступными, чем ипотечные кредиты с более высокой фиксированной ставкой. Однако проблемы могут возникнуть, когда начальный период заканчивается: если процентные ставки особенно высоки, ежемесячные платежи по ипотеке могут внезапно стать намного, намного выше. Если заемщик не в состоянии рефинансировать кредит в этот момент, а платежи неуправляемы, это может привести к невыплате кредита, и мечта о собственном доме может превратиться в кошмар.
Для заемщиков, которые готовы к небольшому риску, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут привести к существенной экономии на процентных платежах в течение срока действия кредита. Покупатели жилья, которые планируют остаться в доме всего на несколько лет, также могут получить огромную выгоду от изначально низкой фиксированной ставки. Но риски реальны: если вы планируете воспользоваться низкой начальной ставкой, а затем продать или рефинансировать, но цены на жилье резко меняются, вы можете оказаться не в состоянии сделать ни того, ни другого, и тогда вы можете застрять с платежами, которые вы не могу себе позволить.
Кредиты под проценты идеально подходят для покупателей жилья с растущим доходом
Большинство ипотечных платежей разделены на одну часть, которая применяется к основной сумме кредита, и одна часть, которая применяется к процентам. По большинству ипотечных кредитов основная часть досрочных платежей относится к процентам, а меньшая часть - к основному долгу, остаток которого постепенно смещается в сторону основного долга в течение периода погашения кредита. Это защищает кредитора от потери своего дохода по кредиту. Предназначенные для заемщиков, которые, возможно, только начинают свою карьеру или планируют продвинуться вперед, кредиты только под проценты включают платежи, которые представляют собой исключительно проценты в течение первых 5-7 лет периода погашения, а затем постепенно увеличиваются путем медленного добавления основных платежей поверх основного долга. интерес. Вам нужно будет планировать заранее, чтобы быть готовым к более крупным платежам, когда они начнутся, и подготовиться к идее, что вы не будете вкладывать капитал в свой дом в течение этих первых нескольких лет. Тем не менее, кредиты только под проценты - отличный способ сократить эти досрочные платежи, и если вы планируете рефинансировать или продать до окончания выплаты только процентов, эти кредиты могут сэкономить значительную сумму.
Существуют кредиты для конкретных целей и типов домов, а не только для покупки дома: кредиты на мобильные дома, кредиты на ремонт и кредиты на строительство дома
Жилищные кредиты предназначены не только для покупки дома; есть и другие моменты, когда вам может понадобиться заимствование. Может быть, вы нашли дом, который вам нравится, но вам нужно отремонтировать его, чтобы сделать его пригодным для жилья, или вы нашли землю и хотите начать строительство дома с нуля. Или вы бы предпочли мобильный дом, который вряд ли покроет большинство обычных ипотечных кредитов. Есть кредиты для каждой из этих ситуаций и многое другое.
Чтобы иметь право на ипотечный кредит, мобильный или изготовленный дом должен соответствовать требованиям, чтобы быть классифицированным как недвижимость. Чтобы достичь этой классификации, мобильный или промышленный дом должен иметь площадь не менее 400 квадратных футов и быть установленным на постоянном фундаменте. Он также должен облагаться налогом как недвижимое имущество в юрисдикции, в которой он находится. Если мобильный или сборный дом, который вы хотите купить, соответствует этим требованиям, некоторые кредиторы предложат соответствующие кредиты на покупку мобильного или сборного дома, а другие - нет. Кредиты FHA, VA и USDA могут использоваться для финансирования мобильных и готовых домов, отвечающих требованиям к недвижимости. Эти кредиты будут иметь разные параметры в зависимости от возраста и состояния дома, поскольку мобильные дома со временем обесцениваются, тогда как традиционные дома растут в цене. С другой стороны, если у мобильного дома есть колеса или владелец платит сборы в Департамент транспортных средств, здание классифицируется как транспортное средство и не может быть профинансировано с помощью традиционных ипотечных процедур. Помимо традиционных ипотечных продуктов, для финансирования мобильных домов могут быть доступны продукты FHA и потребительские кредиты.
Кредиты на улучшение вашего нынешнего дома бывают нескольких форм. Во-первых, вы можете использовать капитал, который вы уже построили в своем существующем доме, в качестве залога и взять кредит под залог дома. Эти ссуды иногда называют вторыми ипотечными кредитами, потому что они, по сути, позволяют вам брать в долг ту часть вашего дома, за которую вы заплатили, в то время как вы все еще платите ипотечному кредитору за ту часть, которой у вас нет. Кредиты под залог жилья могут быть рентабельным и гибким способом оплаты ремонта дома, которым вы уже владеете. Личные ссуды также являются вариантом для этого процесса, и если у вас хороший кредит, это может привести к более быстрому финансированию, поскольку они не потребуют процесса поиска и оценки названия, который часто включается в ссуду под залог дома.
Если вы нашли дом, который хотели бы купить и который нуждается в серьезном ремонте, существует вариант ипотечного кредита, называемый кредитом на ремонт или ремонт. Есть две версии: одна предлагается FHA и называется кредитом 203k, а другая предлагается Fannie Mae и является частью ее программы HomeStyle. Каждый из них имеет немного разные требования и уровни гибкости. Они работают так же, как традиционная ипотека, но стоимость дома основана на том, какой будет стоимость ремонта, а не на рыночной стоимости дома как такового. Это позволяет покупателям брать взаймы больше, чем текущая стоимость дома, для финансирования ремонта, с целью, чтобы дом был подходящим залогом для стоимости кредита после ремонта дома. Кредиторы, выдающие ссуды в размере 203 тыс., будут внимательно следить за ходом ремонта, чтобы защитить свои инвестиции, что снижает их общий риск. Кредиты на ремонт доступны только для основного жилья.
Наконец, есть варианты для тех, кто нашел участок земли и хочет построить свой дом с нуля. Кредиты на строительство - это краткосрочные кредиты, которые можно использовать для покрытия расходов на материалы, рабочую силу и разрешения на строительство жилья. Стоимость самого имущества также может быть включена в этот вид кредита. Эти кредиты обычно выплачиваются в рассрочку по мере завершения работы. Существует три типа кредита на строительство, и правильный выбор будет зависеть от бюджета проекта и сроков, а также от оценки текущих ставок. Кредит на строительство на постоянной основе начинается как кредит на строительство с регулируемой процентной ставкой. После завершения строительства кредит будет преобразован в традиционную ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Кредиты только на строительство являются краткосрочными; они действуют в течение всего процесса строительства по регулируемой ставке и должны быть погашены или рефинансированы, как только строительство будет завершено. Третий вариант называется кредитом владельца-застройщика. Если вы планируете стать генеральным подрядчиком по строительству вашего дома, вы можете взять кредит специально для строительства, который будет оплачен со временем. Кредиты для владельцев и строителей получить сложно, потому что они считаются высокорисковыми, и заемщик, как правило, должен быть генеральным подрядчиком с профессиональной лицензией, чтобы получить такой кредит. Кредитный рейтинг для всех заемщиков по строительным кредитам должен быть исключительно высоким - как правило, на уровне 720 или выше, поскольку кредитору нечего продать, чтобы возместить свои убытки, если заемщик не выполнит свои обязательства до завершения проекта.
Взвешивание вашего финансового состояния и вариантов ипотеки может помочь вам выбрать лучший кредит для покупки дома
При таком большом разнообразии вариантов финансирования покупки жилья вам потребуется четкое представление о вашей позиции заемщика, прежде чем вы начнете. Проверьте свой кредитный рейтинг и отношение долга к доходу. Приблизительно решите, сколько, по вашему мнению, вы можете ежемесячно тратить на выплаты по ипотеке (учитывая, что налоги и страховые взносы домовладельцев будут частью каждого платежа по ипотеке). Оцените, сколько вы можете предложить в качестве первоначального взноса. Подумайте о программах, к которым вы могли бы получить доступ, чтобы снизить общие расходы.
Тогда начните говорить с кредиторами. Что касается подробностей о ставках и условиях, спросите о программах, которые могут быть новыми, или о стимулах, которые кредиторы предлагают для таких людей, как вы. Когда вы определили свои наиболее вероятные варианты, подайте заявку на предварительное одобрение: кредиторы проверят вашу кредитоспособность, подтвердят ваш доход и дадут вам письмо с подробным описанием того, сколько вы можете занять и через какую программу. Затем вы можете использовать эту информацию, чтобы выбрать лучший кредит для вашей конкретной ситуации. Это больше работы, чем просто поездка в ближайший банк или заполнение первой заявки на ипотеку, которую вы найдете в Интернете? Да. Но понимание доступных вам вариантов и четкое понимание вашего финансового положения может помочь вам выбрать кредит, который может сэкономить тысячи и тысячи долларов в течение всего срока владения вашим домом, и может помочь вам понять, что вы можете позволить себе покупать более комфортно. чем вы думали.