Сэм Уоссон
Несмотря на то, что цены на жилье начинают стабилизироваться, мы все еще находимся на рынке продавцов, при этом во многих городских районах по-прежнему наблюдаются высокие арендные ставки и высокие ставки по ипотечным кредитам. Причина этой ситуации сложна, и в ней играют роль многие факторы, но одним из, если не самым значительным фактором, способствующим нашей нынешней ситуации, является нехватка доступного жилья в США
После рецессии 2008 года и пузыря на рынке жилья наша страна не смогла произвести достаточное количество домов, чтобы удовлетворить растущий спрос. В январе 2006 г. количество новых жилищных проектов достигло своего пика и составило около 2,2 млн единиц (включая дома на одну семью и многоквартирные дома). снижение жилищного фонда: в январе 2023 года было введено в эксплуатацию 1,3 миллиона домов, что далеко от докризисного показателя, поскольку, по оценкам экспертов, нам все еще не хватает примерно 3,6 миллиона домов.
В то время как ситуация начинает улучшаться, последствия пандемии COVID-19 все еще ощущаются по всей стране. Нехватка материалов, массовые увольнения, сбои в работе линий снабжения и аномальные перемещения населения, вызванные пандемией, резко замедлили строительство домов. Однако некоторые регионы смогли противодействовать этому, инвестируя в новое домашнее производство с помощью стимулов и смягчения законов о зонировании. В результате доступный в настоящее время инвентарь жилья по стране значительно различается в зависимости от штата.
Чтобы помочь домовладельцам найти регионы с наиболее доступным жильем, мы изучили доступность жилья в стране и выделили, в каких городах дела идут хорошо, а в каких нет. Чтобы рассчитать доступность жилья, мы рассмотрели 200 крупнейших городских районов страны и разделили общее количество активных объявлений каждого из них на общее количество домов, проданных за предыдущий месяц, используя данные Redfin за январь 2023 года.
Основные выводы
- Доступность жилья в стране только сейчас начинает подниматься до допандемического уровня, в настоящее время предложение домов составляет 3,2 месяца по сравнению с 1,4 месяцами в 2021 году и 2,0 месяцами в 2022 году.
- За последний год жилой фонд увеличился в 190 из 200 крупнейших городских районов.
- Используя инвентаризацию жилья за текущие месяцы в качестве точки отсчета, только три рынка отдают предпочтение покупателям.
- После наплыва покупателей жилья и подавления инвентаря в Техасе, в нескольких городских районах штата Одинокая звезда наблюдается значительный рост инвентаря доступного жилья. Вако, Ларедо и Сан-Антонио входят в первую пятерку мест, где жилищный фонд увеличивается больше всего.
- Инвентарь жилья немного увеличился в первом квартале 2023 года, увеличившись в среднем на один-полтора месяца с декабря по январь.
Национальная картина
На национальном уровне мы все еще находимся в условиях нехватки жилья, которая росла десятилетиями. Темпы строительства жилья медленно снижаются с каждым годом, а крупные экономические события, такие как финансовый кризис 2008 года и пандемия COVID-19, выступают в качестве очагов возгорания, что еще больше замедляет строительство домов.
В 2012 году в США было выставлено на продажу более двух миллионов домов с предложением домов на 5,17 месяцев. Перейдем к 2017 году, и количество доступных домов упадет до 1,5 миллиона, а наше ежемесячное предложение составляет 3,04. Затем во время пандемии ситуация резко ухудшилась, самая низкая точка была в 2021 году, когда наш национальный фонд домов упал до чуть более 829 000, а наше ежемесячное предложение упало до 0,5. С тех пор наше общее количество доступных домов не сильно увеличилось, увеличившись только до 879 000, а наше ежемесячное предложение подскочило до 3.2. Хотя это заметные улучшения, они все еще далеки от наших показателей до пандемии и еще дальше от того, что было даже десять лет назад.
Хотя общее количество жилья по-прежнему невелико, опытные покупатели все еще могут рассчитать время для поиска дома, чтобы максимизировать свои шансы найти дом. Наше исследование показало, что цены на жилье на национальном уровне колеблются в зависимости от сезона. В конечном счете, запасы являются самыми низкими в начале лета, особенно в мае месяце. Но в конце зимы, начиная с января, происходит скачок запасов. У вас будет более широкий выбор и больше возможностей, если вы сможете гибко подходить к своим планам переезда и искать новый дом в начале первого квартала.
Городские районы с наибольшим и наименьшим запасом
Город с самым большим количеством жилья находится в Уэйко, штат Техас, с жильем на 11,3 месяца. Затем у нас есть Майами, Флорида, с 8,6 месяцами, затем Новый Орлеан, Луизиана, с 8.2 месяца, затем Гонолулу, Гавайи, с 7,0 месяцами, и Голливуд, Флорида, с 6,8 месяцев. Глядя на таблицу ниже, мы видим, что Техас и Флорида занимают самые большие участки в первой десятке городов с наибольшим количеством товарных запасов, имея по три позиции в каждом.
Для метрополитенов с наименьшим запасом в США у нас есть Гранд-Рапидс, штат Мичиган, с 0,7 месяца. Затем у нас есть Ворчестер, штат Массачусетс, и Омаха, штат Небраска, оба с 0,9 месяца, и Фейетвилл, Северная Каролина, и Форт-Уэйн, Индиана, каждый с одним месяцем запасов. В отличие от топ-10 городов с наибольшим запасом жилья, в этом списке нет штатов, занимающих большинство позиций. Кроме того, ни один регион США не выделяется на видном месте, а представлены городские районы со всей страны.
Где жилой фонд растет больше всего
Если посмотреть на пятерку городов, которые добились наибольшего прироста, Уэйко, штат Техас, находится на вершине, увеличив ежемесячное предложение жилья с 1.с 1 по 11.3. В то время как население Вако невелико - всего около 196 000 человек - их предложение домов увеличилось в десять раз с 2022 по 2023 год. Следующим на очереди является Ларедо, штат Техас, с таким же впечатляющим скачком за 5,9 месяца с 0,2 до 6,1 месяца. Завершают список Новый Орлеан, штат Луизиана, с ростом на 5,4 месяца, Майами, Флорида, с ростом на 5,2 месяца и Сан-Антонио, штат Техас, с ростом на 4,8 месяца.
Города, в которых запасы продолжают сокращаться
К сожалению, не все крупные городские районы увеличивают предложение доступного жилья. Городом, который больше всего пострадал от жилищного фонда, был, безусловно, Амарилло, штат Техас. Амарилло сократился с 5,8-месячного запаса в 2022 году до 2,8-месячного запаса в 2023 году, сократившись вдвое. Далее следуют Фейетвилл, Северная Каролина, и Цинциннати, Огайо, каждый с потерей жилого фонда на один месяц, за ними следуют Луисвилл, Кентукки, с потерей 0,8, и Форт-Уэйн, Индиана, с потерей 0,7.
На шестом месте Мэдисон, штат Висконсин, где запасы сократились с 2 месяцев до 1.5 месяцев. После Мэдисона седьмое, восьмое и девятое места представляют собой трехстороннюю ничью между Спрингфилдом, штат Миссури, Милуоки, Теннесси, и Сидар-Рапидс, штат Айова, с потерей 0,4 месяца. Последней записью в этом списке является Уичито, штат Канзас, в котором нетто-изменений 0, а 1,6-месячный инвентарь жилья сохраняется с 2022 по 2023 год.
Предсказания на 2023 год
С учетом того, что инфляция совсем недавно упала с 40-летнего максимума, а ввод жилья по-прежнему остается низким по допандемическим стандартам, прогнозируется, что жилищный фонд в 2023 году останется примерно на том же уровне. По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), многочисленные факторы, вероятно, приведут к застою жилищного фонда. К ним относятся потеря доверия потребителей, трудности с финансированием и поставкой нового жилья, а также домовладельцы, не желающие продавать из-за высоких процентных ставок..
Бинси Джейкоб, основатель Advocates Real Estate Group, риелтор и консультант в районе Большого Хьюстона, прекрасно разбирается в сложности этого вопроса, особенно в отношении местных рынков и того, как текущие ставки по ипотечным кредитам влияют на продажи жилья.:
“Все прогнозы жилья должны быть гиперлокальными. В целом, здесь, в Хьюстоне, мы не наблюдаем спада жилищного строительства, о котором говорят в других частях страны. Еще более локально, различные районы Хьюстона имеют разную доступность и спрос. Инвентарь крайне низок в популярных районах с отличными школами».
«В сообществах, где нет новых домов, они, вероятно, сталкиваются с большей нехваткой жилья из-за более высоких процентных ставок. Дело не в том, что покупатели не хотят использовать более высокую процентную ставку при первой или срочной покупке. Дело в том, что многие продавцы не хотят продавать свой дом с чрезвычайно низкой ставкой или чрезвычайно низкой ставкой рефинансирования, чтобы сделать этот дом доступным для другого покупателя. Более низкие процентные ставки привлекательны для покупателей, будь то их первый или многократный покупатели. Если они [местные и федеральные органы власти] смогут найти способ стимулировать новых покупателей и не допустить, чтобы дома выкупались крупными корпорациями для сдачи в аренду, это действительно помогло бы решить проблему запасов.”
Мы связались с другими отраслевыми экспертами, чтобы получить дополнительную информацию о жилищном инвентаре Америки и будущем рынка жилья. Мартин Орефиче, генеральный директор Rent to Own Labs, дал нам не только краткую картину влияния на процентные ставки, но и несколько интересных идей о возможных решениях:
«Высокие процентные ставки серьезно тормозят рынок жилья, в том числе нового строительства, в краткосрочной перспективе. В долгосрочной перспективе слон в комнате - офисное помещение. Кажется все более маловероятным, что удаленная работа когда-либо полностью исчезнет, и это создаст избыток доступной офисной недвижимости в крупных коммерческих районах в центре города и пригородных офисных парках. Если хотя бы часть этого инвентаря будет преобразована в жилье, это может радикально повысить доступность жилья как для арендаторов, так и для покупателей».
Однако один из лучших обзоров текущего рынка был сделан Алексом Федеро, совладельцем FTW Concrete Contractors.
«Нет никаких сомнений в том, что за последние несколько лет рынок жилья в Соединенных Штатах прошел через многое. Запас доступных домов сократился, цены то вверх, то вниз, и было много неопределенности в отношении того, что может быть в будущем.
Забегая вперед, я считаю, что ситуация с жилищным инвентарем в краткосрочной перспективе улучшится. Все больше домовладельцев собираются выставить свою недвижимость на рынок, поскольку они видят рост цен и чувствуют себя более уверенно в будущем. Это поможет уменьшить нехватку домов для продажи и предоставит покупателям больше возможностей для выбора.
Я думаю, что в долгосрочной перспективе рынок жилья США будет продолжать расти и укрепляться. Процентные ставки, вероятно, останутся низкими, что сделает покупку дома более доступной. И по мере того, как экономика продолжает улучшаться, все больше людей будут стремиться купить дома. Эта комбинация факторов должна со временем привести к здоровому росту рынка жилья.
Есть несколько вещей, которые местные и федеральные органы власти могут сделать, чтобы стимулировать инвентаризацию жилья как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Одним из них является создание стимулов для домовладельцев выставлять свою недвижимость на продажу. Другой способ - инвестировать в инициативы по доступному жилью, которые помогают сделать покупку дома доступной для большего числа людей. Это всего лишь несколько идей, но если они будут реализованы, они могут иметь большое значение для увеличения уровня жилищного фонда и сохранения устойчивости рынка жилья в будущем».
Заключительные мысли
К сожалению, мы все еще сталкиваемся с серьезной нехваткой доступного жилья по всей стране. Хотя в некоторых районах дела обстоят лучше, чем в других, доступ к доступному жилью является всеобщей проблемой, которая останется в обозримом будущем. Будем надеяться, что такие инициативы, как Закон о снижении инфляции, помогут проложить путь к более доступному будущему, в котором будет доступно больше жилья. Но предстоит еще много работы, и с этим согласны такие эксперты, как Себастьян Джания, владелец Ontario Property Buyers, компании, специализирующейся на недвижимости и инвестициях. Когда его спросили о возможных решениях проблем с инвентаризацией американского жилья, Себастьян ответил:
«Чтобы помочь стимулировать увеличение жилищного фонда, федеральные и местные органы власти могут предоставлять гранты и стимулы для поощрения строителей, а также жителей вносить свой вклад в работу по обеспечению большего количества жилья за счет строительства и большего количества жилья за счет максимизации каждой собственности. посредством интенсификации».
Учитывая, что темпы строительства новых домов опережают темпы прироста населения, есть только два способа решить эту проблему. Во-первых, быстрее строить больше домов, а во-вторых, интенсифицировать жилые помещения, предоставляя больше квартир в каждом доме. Вместо того, чтобы нуждаться в 20 домах для 20 семей, за счет предоставления грантов и стимулов подвалы могут быть преобразованы в дополнительные жилые помещения для размещения еще одной семьи. Это, в сочетании с традиционным строительством домов, является решением этой проблемы.
Чтобы по-настоящему решить проблему нехватки жилья, требуется больше жилья за счет строительства и развития, а также интенсификации существующих домов. Делая все это, правительства могут быть на много шагов ближе к решению этой проблемы».
Одна вещь остается ясной: при нынешних темпах жилищного строительства рост населения все равно будет опережать наши нынешние обычные усилия. В 2022 году население США увеличилось на 0,4%. Хотя это может показаться не таким уж большим, по оценкам, это 1,25 миллиона человек. Сравните это с 949 985 домами, выставленными на продажу в 2022 году, и вы увидите, что, несмотря на прогресс, мы все еще отстаем. Будем надеяться, что будущие инновации, такие как 3D-печатные дома, микродома и реконструкция неиспользуемых в настоящее время бизнес-площадей, помогут преодолеть разрыв между нашим населением и предложением жилья.
Методология
Чтобы рассчитать доступность жилья, мы рассмотрели 200 крупнейших городских районов страны и разделили общее количество активных списков каждого из них на общее количество домов, проданных за предыдущий месяц, используя данные Redfin за январь 2023 года. Полученное число - это количество месяцев жилого фонда в каждом районе города (при условии, что на рынок не поступило новых домов).)
Для контекста большинство экономистов используют эту модель в качестве основы для описания покупателей, продавцов и нейтральных рынков. Любой рынок с доступными домами менее пяти месяцев является рынком продавца, все, что превышает семь месяцев, является рынком покупателя, а все, что от пяти до семи месяцев, является нейтральным рынком.
Чтобы рассчитать, где инвентаризация жилья увеличивается больше всего и меньше всего, мы сравнили месяцы инвентаризации в январе 2022 и январе 2023 года. Те, у кого самый большой рост, занимают самые высокие места, и наоборот.
Политика добросовестного использования
Мы призываем журналистов и репортеров поделиться нашим исследованием доступности жилья. Если вы решите это сделать, пожалуйста, дайте ссылку на нашу оригинальную историю, чтобы отдать должное нашему исследованию.