В 1960-х годах в Соединенных Штатах существовало около 500 ТСЖ, и с тех пор их популярность растет. Сегодня, по оценкам Института общественных ассоциаций, в 2010 году около 62 миллионов жителей США проживали в 309 600 сообществах ТСЖ. Это значительный рост за 50 лет. Итак, какой цели служат все эти ТСЖ?
Союз домовладельцев - это, прежде всего, организация владельцев собственности, которая соблюдает правила и соблюдает договоры, касающиеся подразделения, застройки или комплекса кондоминиумов. Поэтому, если вы живете по соседству с ТСЖ, его правила влияют и ограничивают то, что вы можете делать с собственностью, которой владеете. Правила и соглашения обеспечиваются советом директоров ТСЖ, избираемым или назначаемым застройщиком.
Для некоторых это хорошая новость, поскольку соглашения и подзаконные акты ТСЖ сохраняют ценность вашей земли, гарантируя, что ни вы, ни ваши соседи не сделаете ничего, например, покрасите свой дом в неприятный цвет или припаркуйте несколько коммерческих автомобилей на подъездной дорожке. Плохая новость заключается в том, что вы не обязательно можете делать то, что хотите, со своей частной собственностью. И директора, и домовладельцы обязаны выполнять свои обязательства по сделке. Пренебрежение этим может привести к судебному иску.
Товарищества собственников жилья выполняют и другие функции. В обмен на ежемесячные или ежегодные взносы ТСЖ могут предоставить удобства для района, такие как парки, уход за ландшафтом, клубные дома и бассейны и даже сбор средств. Тем не менее, с ТСЖ часто бывает очень трудно иметь дело, особенно когда речь идет о нарушениях или разногласиях домовладельцев. Поэтому, если вы хотите получить максимальную отдачу от своего ТСЖ, вы должны знать, как правильно с ним обращаться. Читайте дальше, чтобы узнать, с чего начать.
10: Знать правила и положения
Знайте устав своего товарищества собственников жилья и соблюдайте его. Также полезно прочитать правила, соглашения и акты, чтобы найти произвольные, например, запрещающие парковку пикапа на подъездной дорожке. Житель Флориды Энтони Колеккиа, пожарный из Нью-Йорка на пенсии, которому по медицинским показаниям требовалось дополнительное пространство для ног в машине, узнал об этом на собственном горьком опыте. Согласно его ТСЖ, внедорожники были в порядке, но принадлежащий ему пикап, припаркованный на подъездной дорожке, нарушал определенный устав, и ТСЖ подал на него в суд. Другие общие ковенанты регулируют заборы, количество комнат в вашем доме, строительные материалы и даже цвет - и оттенок этого цвета - вы можете покрасить свой дом.
Кроме того, узнайте, противоречит ли один закон другому. Другая жительница Флориды, Дебора Вальдбиллиг, приютившая шестерых щенков, установила забор, чтобы они могли бегать, пока она проходит курс химиотерапии. ТСЖ требовало содержания собак в заборе или на поводках, но также требовало одобрения забора. Прежде чем Вальдбиллиг и ее муж смогли получить разрешение, они все равно установили забор, поэтому ТСЖ приказало им его снести. Это испытание даже привело к судебному иску.
9: Ожидайте лучшего от вашего ТСЖ
Поскольку ТСЖ становятся все более распространенными, они сталкиваются с противоречиями относительно их приверженности защите домовладельцев. Например, некоторые директора приобрели - по очень низким ценам - дома, на которые они помогли обратить взыскание. Это и другие действия привлекли внимание средств массовой информации к ТСЖ. Но все ТСЖ ведут себя по-разному. Тем не менее, важно убедиться, что ваш ТСЖ действует от вашего имени. В конце концов, вы за это платите.
Опрос 1999 года, спонсируемый Институтом общественных ассоциаций, показал, что около 75 процентов жителей ТСЖ были удовлетворены. Но в 2007 году газета Los Angeles Times сообщила, что целых 48 процентов жителей считают свои ассоциации «большой головной болью». Конкретной статистики по уровню удовлетворенности ТСЖ не существует. Слишком много разнообразия в поведении и строгости ассоциаций. Чтобы оценить свою удовлетворенность, проверьте, находятся ли объекты вашего района в хорошем состоянии, соответствуют ли они требованиям и привлекательны ли они для потенциальных покупателей жилья. Ваше ТСЖ выполняет свою работу хорошо, если ваш район соответствует вашим потребностям и желаниям, а правление относится к вам и вашим соседям справедливо и разумно. Но учтите следующее: если ваше ТСЖ внезапно увеличивает сборы и штрафы, это может быть связано с тем, что оно плохо управляет своими доходами.
Одно ТСЖ во Флориде, похоже, ввело в заблуждение своих жителей, не позволяя школьным автобусам забирать детей у общественных ворот. И это несмотря на то, что ТСЖ рекламировалось специально для семей с детьми, рекламируя свою близость к Диснейуорлду. Поэтому поговорите с жителями, живущими в сообществе ТСЖ, чтобы узнать, соответствует ли его реклама его практике. Возможно, вы не захотите растить семью, в которой школьные автобусы не смогут добраться до ваших детей.
8: Общение с другими участниками
Одним из самых больших преимуществ проживания по соседству с товариществом собственников жилья являются связи, которые вы можете установить со своими соседями. Возможно, с некоторыми из них вы никогда не разговариваете, но они платят одинаковые ежемесячные взносы и работают, чтобы придерживаться одних и тех же правил, так что у вас много общего, и это может пригодиться.
Во-первых, если ваша ассоциация домовладельцев внезапно начнет оценивать нарушения и взимать плату в крупном размере, вы не будете единственным жильцом, внезапно почувствовавшим себя преследуемым и вынужденным платить. В 2010 году община в Сент-Огастине, штат Флорида, объединилась против ассоциации, которая, по-видимому, избегала доверия жителей и использовала «вымогательские методы» для сбора взносов. Жильцы каким-то образом узнали о бедственном положении друг друга, и было начато судебное расследование, чтобы выяснить, имеют ли их жалобы какую-либо обоснованность.
Знание своих соседей также может иметь преимущества в защите. Иногда не ассоциация, а человек по соседству обращает внимание на нарушение со стороны домовладельца. Если вы повесите свою одежду сушиться на веревке в престижном, изысканном районе, член вашего ТСЖ может выдать вас, и это может привести к штрафам в сотни долларов. Но если вы подружились с соседями, они с большей вероятностью подойдут к вам до объединения, и вы сможете полностью избежать неприятного сценария.
7: Оставайтесь вовлеченными
Общаться с другими домовладельцами и правлением, принимающим решения ассоциации, проще всего на общественных собраниях. Многим ассоциациям требуется только одно ежегодное собрание для избрания совета директоров, который открыт для членов. Многие, однако, будут проводить смешанные собрания, открытые для правления или правления и членов. В некоторых штатах то, о чем могут говорить члены, ограничено вопросами, включенными в подготовленную повестку дня собрания совета. Но в таких штатах, как Флорида, новые законы позволяют жителям обсуждать все, что им заблагорассудится, хотя их время и манера изложения контролируются.
Конечно, посещение собраний полезно не только для того, чтобы вас услышали, но и для того, чтобы услышать, что происходит. Если ТСЖ рассматривает вопрос о повышении своих взносов в следующем году, вы должны узнать об этом как можно скорее. Точно так же вы захотите узнать о любых предлагаемых уставах или других изменениях в том, как будет работать сообщество. И если ваш устав позволяет вам выступать на собрании, выражение вашего мнения может добавить новую точку зрения к предлагаемой политике, которую совет директоров мог не рассмотреть.
Но, безусловно, самое важное собрание, которое необходимо посетить, - это ежегодное собрание ТСЖ для избрания следующего совета директоров. Если ваш совет ТСЖ демонстрирует какие-либо признаки жестокого обращения или пренебрежения к домовладельцам, которых он представляет, возможно, пришло время проголосовать за новый совет.
6: Получите одобрение, прежде чем вносить изменения
Жительница Флориды Андреа Пьячителли получила разрешение своего ТСЖ на строительство стены из бетонных блоков вокруг своего заднего двора и, вероятно, благодарна ей за это. Когда ее сосед пожаловался на вторжение в стену, решение совета директоров осталось в силе, потому что Пьячителли заранее получил одобрение.
Рекомендуется получить предварительное одобрение, чтобы гарантировать, что ваш ТСЖ не придет после того, как вы построите стену, сделаете пристройку к своему дому, купите транспортное средство, которое может считаться «коммерческим» или иным образом запрещенным, или любые другие потенциально разрушительные действия. Не все из них будут отображаться как элементы, перечисленные против правил вашей ассоциации; однако только потому, что поведение не ограничено явным образом, не означает, что ваше ТСЖ сочтет его приемлемым.
Жалобы других соседей могут привлечь внимание к вашим действиям. Итак, если вы предполагаете, что изменение, которое вы хотите внести в свой дом, может как-то обеспокоить одного или нескольких соседей, обратитесь к ним, прежде чем начинать изменение. Предугадывайте, против чего они могут возражать. Вы узнаете, что у них могут быть законные опасения или что они не будут жаловаться на ваш проект - и то, и другое будет бесценным.
5: Бегите за место на доске
Знание не всегда может быть силой, но на доске ТСЖ они идут рука об руку. Если вы являетесь директором в совете директоров, вы всегда будете знать его последние предложения и то, как это повлияет на вас как домовладельца и что вам нужно будет действовать в будущем. И вы также сможете что-то с ними сделать.
Директор может голосовать за решения совета и влиять на голоса других. Он или она также может предложить изменения, чтобы улучшить качество жизни по соседству. Например, в Бока-Ратон, штат Флорида, молодые сестры Саманта и Софи Ченкины открыли киоск с лимонадом в благотворительных целях, но ТСЖ закрыло его. ТСЖ беспокоился об их безопасности, но охраннику стало так плохо, что он пожертвовал доллар на их дело. Если бы он работал в совете директоров, то теоретически мог бы пойти на следующее заседание совета с предложением разрешить киоски с лимонадом и сохранить безопасность жильцов.
Режиссёры могут иметь большее влияние. Они могут положить конец такой практике, как использование домов в качестве залога против рискованных начинаний, из-за которых многие домовладельцы рискуют оказаться в затруднительном положении и не смогут контролировать сохранность своей собственности. Энн Рот из Американского центра ресурсов для домовладельцев называет использование домов в качестве залога «долгом». Рот в основном предупреждает, что чем больше стоит ваш дом, тем больше вероятность того, что ваше ТСЖ выставит его в качестве залога против чего-то, чего хочет ТСЖ. - Вы можете спросить о чем? она пишет. «Ответ, который вы не захотите слышать или верить, заключается в том, что все, что решает правление, отвечает интересам ассоциации».
4: Платите взносы вовремя
Это кажется большой ценой, но если вы не уплатите членские взносы, ТСЖ может конфисковать ваш дом. После обращения взыскания на ваш дом ваша ассоциация может продать его с аукциона и выселить вас. Один адвокат из Хьюстона говорит, что если это произойдет с вами, лучший вариант - обратиться к ТСЖ за гуманность.
Но это, похоже, не сработало для одной пары из Техаса, где за последние пару десятилетий количество случаев потери права выкупа увеличилось. В 2009 году у капитана Национальной гвардии, служившего в Ираке, ассоциация домовладельцев отобрала право выкупа его дома в Техасе. Его жена пропустила взносы на сумму 800 долларов, потому что впала в депрессию, поэтому ТСЖ выставило на аукцион их дом, который был полностью оплачен и стоил около 300 000 долларов, всего за 3 500 долларов, чего было достаточно, чтобы покрыть их прошлые взносы и юридические обязательства ТСЖ. сборы.
В подобных случаях некоторые группы обвиняют ассоциации домовладельцев в попытках создать олигархии из своей власти, поскольку они представляют собой небольшую группу людей, контролирующих массы с намерением служить своей собственной выгоде, а не интересам народа. Они представляют. Лучший способ избежать подобных ситуаций - выплачивать то, что вы должны, и платить вовремя.
3: Если вас оштрафовали, примите его и заплатите
У вас есть три варианта решения проблемы со штрафом. Во-первых, вы можете оплатить его. С ситуацией будет покончено. Тем не менее, если вы совершите такое же нарушение в будущем и вам придется платить снова, ваш аргумент против штрафа будет слабее, потому что вы уже заплатили его один раз и, по сути, признали свою вину.
Ваш второй вариант - попытаться запросить отклонение, которое является исключением из акта или соглашения, в соответствии с которым действует ваше ТСЖ. Иногда, особенно если ТСЖ не хочет судебной тяжбы, разница будет предоставлена. Во многих случаях ТСЖ проводит слушание, на которое приглашаются другие домовладельцы, чтобы обсудить, предоставлять или отклонять отклонение.
Ваш последний вариант - обращение в суд, но это должно быть вашим последним средством. Можно выиграть судебный процесс, и иногда ТСЖ должен будет оплатить ваши судебные издержки. Но домовладельцы подали в суд на ассоциации на сотни долларов только для того, чтобы вернуться с головой в руки, задолжав ТСЖ первоначальные штрафы или сборы плюс тысячи долларов в виде гонораров адвокатов.
Худшее, что можно сделать, это просто отказаться платить штрафы, не сообщив в ТСЖ, почему вы не платите. Вы можете рискнуть лишением права выкупа, и, учитывая жесткую репутацию ТСЖ, лучше не испытывать судьбу.
2: Оскорбительная или не отвечающая на запросы доска
Если ваш ТСЖ не отвечает на письменные сообщения, первое, что вы хотите сделать, это предпринять все действия, чтобы связаться с директорами по телефону. Если вы не получили ответов, узнайте, проводят ли они собрание, и посетите его. Если они по-прежнему не решают вашу проблему, возможно, вам придется обратиться за юридической консультацией.
Внимание СМИ помогло жительнице Флориды Ребекке Крюгер, которая была возмущена, когда ее машину выгнали из-за того, что она была припаркована на траве. За исключением того, что это не так - шина ее машины была всего в дюйме от ее подъездной дорожки. Она поговорила с управляющим ассоциации, который сказал ей, что они загружают автомобили каждую ночь, чтобы компенсировать нехватку средств от домовладельцев, которые не заплатили взносы. Ее историю подхватили несколько новостных агентств, и, хотя она заплатила 200 долларов за снятие багажника с ее машины, ее ТСЖ согласилось обсудить с ней ситуацию.
Если внимание средств массовой информации и юридическая консультация не убедит ваше ТСЖ в необходимости переговоров, вам, возможно, придется обратиться в суд. Иногда суда не избежать, потому что ТСЖ судится с домовладельцем. Судебные издержки складываются с обеих сторон, и обычно платит проигравший. В Фениксе ассоциация предъявила иск Джозефу Хаггерти за то, что он держал мусорный бак во дворе перед домом, а не сзади. Мусорный бак стоил Хаггерти около 12 000 долларов в виде судебных издержек, когда он проиграл судебное дело. Борьба - это часть борьбы, но иногда даже судебные иски не заставят агрессивную ассоциацию отступить.
1: Повышение ставок
Что делать, если ТСЖ продолжает увеличивать ваши взносы угрожающими темпами? Прежде всего, заплатите им. Есть слишком много рисков, включая потерю права выкупа, если вы этого не сделаете. Во-вторых, просмотрите свои документы и устав, чтобы узнать, каковы ваши законные права. Если вы можете начать интеллектуальный диалог с советом ТСЖ, сделайте это. К сожалению, ТСЖ имеют репутацию установленных в их уставе, и, если у вас нет законных оснований для вашего возражения против повышения ставки, вам может не повезти.
Сила в цифрах. Если другие домовладельцы думают так же о повышении ставки, присоединяйтесь к ним. Вы могли бы нанять одного юриста для коллективного представления дела и потребностей всех домовладельцев, которые возражают. Повышение ставки должно быть достаточно значительным, чтобы вы почувствовали энтузиазм в возбуждении судебного дела, потому что риск проигрыша перевешивает то, что повышение будет стоить вам в деньгах и готовности соответствовать изменениям политики ТСЖ в будущем. Чем больше людей будут возражать против повышения ставки, тем лучше будет ваше дело.
Совет определяет размер взносов. Если ТСЖ нуждается в дополнительных деньгах, как это может быть во время рецессии, или если требуется строительство и техническое обслуживание для поддержания объектов в соответствии с нормами, он, скорее всего, повысит ставки или начнет оценивать домовладельцев на предмет нарушений, приводящих к штрафам..
Часто задаваемые вопросы Ассоциации домовладельцев
Чем занимается товарищество собственников жилья (ТСЖ)?
Ассоциация домовладельцев - это организация владельцев недвижимости, которая соблюдает правила и соблюдает договоры, касающиеся подразделения, застройки или жилого комплекса. Обычно они несут ответственность за содержание мест общего пользования в районе.
Можно ли отказаться от вступления в ТСЖ?
Если вы покупаете дом по соседству или здание с добровольным ТСЖ, вам не нужно вступать в него. Но большинство ТСЖ являются обязательными при покупке вашего дома в качестве контракта с ТСЖ.
Являются ли ТСЖ законными?
Многие ТСЖ на самом деле являются корпорациями, что делает их юридическими лицами, которые могут обеспечивать соблюдение договоров с домовладельцами.
Какова средняя плата за ТСЖ?
Сборы ТСЖ варьируются в зависимости от нескольких факторов, в том числе от размера вашего дома и услуг, которые предоставляет ТСЖ. Но, по данным Re altor.com, вы можете рассчитывать платить от 200 до 300 долларов в месяц или больше за типичный дом на одну семью.
Каковы недостатки ТСЖ?
С ТСЖ, как известно, трудно иметь дело, особенно когда речь идет о нарушениях или разногласиях домовладельцев. Они также могут помешать вам использовать вашу собственность и дом так, как вам хочется, например, запретить вам устанавливать забор, парковать коммерческий автомобиль на подъездной дорожке или красить сайдинг. ТСЖ также, как правило, взимают высокие взносы, которые могут обременить ваш ежемесячный бюджет, особенно если вы не используете многие из мест общего пользования, за которые помогают заботиться ваши взносы.