Представьте, что у вас и вашего супруга скоро появится ребенок. Вы не планировали создавать семью так скоро, и ваш дом отражает это. Бунгало с двумя спальнями и одной ванной казалось идеальным стартовым домом для двух человек, но теперь оно кажется слишком маленьким для третьего. Тебе нравится этот дом, поэтому ты хочешь, чтобы он работал. Участок достаточно большой, чтобы добавить дополнительную комнату - детскую. Вы можете просто выбить заднюю стену спальни и уйти оттуда. Или, может быть, вы могли бы увеличить кухню, пока вы на ней, добавить ванную комнату и детскую. Это было бы прекрасно. Но где взять деньги на ремонт?
В этой статье мы рассмотрим, что значит брать взаймы под залогкапитала вашего дома, каковы различные типы кредитов под залог дома и когда это может быть подходящее время, чтобы получить его.
В следующем разделе мы рассмотрим некоторые основы.
Основы займа под залог недвижимости
Существует несколько различных типов кредитов, которые позволяют вам использовать собственный капитал в вашем доме в качестве залога. Один тип, более традиционный из двух, известен как ссуда под залог дома иливторая ипотека банк. Вы должны будете погасить кредит в течение фиксированного периода времени по назначенной процентной ставке. Для такого проекта, как реконструкция или ремонт, когда вы получили смету от подрядчика и знаете, что вам нужно, хорошей идеей будет вторая ипотека.
Теперь, когда вы поняли основы, давайте подробнее рассмотрим эквити.
О капитале
Как мы упоминали ранее, у заемщиков есть несколько вариантов, когда дело доходит до заимствования под залог собственного дома: кредит под залог дома (также обычно называемый второй ипотекой), кредитная линия под залог дома (также называемая HELOC) и обратная ипотека. Ссуда под залог дома или вторая ипотека основываются насобственном капитале или на сумме стоимости вашего дома. Поскольку дома, как правило, со временем дорожают в цене, собственный капитал рассчитывается на основе разницы между текущей стоимостью вашего дома и суммой, которую вы должны по первоначальной ипотеке. Скажем, вы купили свой дом за 350 000 долларов и выплатили 175 000 долларов из ипотеки на 300 000 долларов. Недавняя оценка оценивает стоимость вашего дома в 500 000 долларов. Текущий капитал вашего дома можно рассчитать следующим образом:
500 000 долларов - 125 000 долларов США=375 000 долларов США
Число 125 000 долларов - это сумма, которую еще предстоит выплатить по ипотечному кредиту. И поскольку ваш дом вырос в цене - примерно как акции или ценный антиквариат - увеличился и ваш капитал в вашем доме. Во многих случаях вы можете использовать эти инвестиции, чтобызанятьсвой капитал, чтобы получить еще один кредит. И, как и в случае с вашей первой ипотекой, ваш дом служитзалогом, который гарантирует ваш кредит в банке. Если вы не сможете погасить второй ипотечный кредит, возможно, вам придется продать свой дом, или банк может конфисковать его.
Часто продолжительность второго ипотечного кредита короче, чем первого, хотя они могут длиться от пяти до 30 лет. Тем не менее, вторые ипотечные кредиты, как правило, предназначены для меньших сумм, чем первые, для консолидации долгов, финансирования пристройки к дому или помощи в оплате обучения ребенка в колледже. Но в некоторых случаях домовладельцы просто хотят воспользоваться выгодными инвестициями, беря взаймы под растущий капитал своего дома и тем самым получая некоторую финансовую гибкость.
Кредит под залог недвижимости и обратная ипотека
Aкредит под залог жилья наиболее полезен, когда вам нужна определенная сумма денег для проекта или инвестиции. Как мы установили, кредит под залог собственного дома предполагает заимствование капитала в вашем доме. Кредит выдается на фиксированную сумму, которая подлежит погашению в течение установленного периода времени, поэтому этот тип кредита обычно называют второй ипотекой. График платежей обычно составляется вокруг равных платежей, которые в конечном итоге погасят весь кредит.
Как и в случае с другими типами долевых планов, проценты по кредиту под залог недвижимости могут не облагаться налогом в размере до 100 000 долларов США.
Как и в случае кредита под залог жилья, дом заемщика служит залогом вКредитной линии под залог жилья (HELOC) В основном, HELOC работает как своего рода кредитная карта. Кредитор изучает различные факторы, такие как доход заемщика, кредитная история, расходы и другие долги, и устанавливает кредитный лимит в процентах от собственного капитала дома.
К HELOC применяются фиксированные временные рамки, но он работает немного иначе, чем с кредитом под залог недвижимости. Первый срок - скажем, пять лет - это период, в течение которого заемщик может снимать деньги с помощью специальных чеков, электронных переводов или даже специальной кредитной карты. Разные планы имеют разные правила, но в некоторых случаях каждый раз необходимо снимать минимальную сумму. Как и в случае с кредитной картой, у заемщика есть ограничение на количество денег, находящихся в его или ее распоряжении. Если заемщик достигает заранее установленного лимита, он или она не может больше занимать деньги, не погасив часть непогашенного долга.
Второй период наступает в конце периода заимствования. Некоторые планы имеют возможность продления кредитной линии, в то время как другие требуют погашения долга - обычно в течение другого фиксированного периода времени. В других случаях непогашенная задолженность может быть «превращена» в традиционный кредит в конце периода выдачи.
Поскольку условия кредитных линий под залог жилья различаются, важно найти ту, которая соответствует вашим конкретным потребностям. При выборе одного из этих планов учитывайте годовую процентную ставку (APR) и другие расходы плана. Как и многие другие виды кредитов, план собственного капитала может сопровождаться множеством комиссий, хотя некоторые кредиторы могут отказаться от некоторых или даже всех сборов. В любом случае, эти сборы часто включают плату за подачу заявления, оценку имущества, первоначальные сборы, такие какбаллы (которые идут вразрез с вашим кредитным лимитом), гонорары адвоката, поиск титула, подготовку ипотечного кредита и регистрационные сборы., страхование собственности и титула, налоги, членские или эксплуатационные взносы и даже операционные сборы при использовании кредитной линии.
Структура заимствований и сроков погашения должны быть тщательно продуманы. Срок погашения слишком короткий? Сможете ли вы производить платежи против процентов в течение периода розыгрыша? Это лишь некоторые из вопросов, которые следует задать при рассмотрении кредитной линии собственного капитала. Кроме того, если вы обеспокоены тем, что возможность использовать кредитную линию почти по своему желанию предлагает слишком большую гибкость или соблазняет вас чрезмерно тратить, то этот тип кредита, вероятно, не для вас. Но если вам нужны деньги в рассрочку - например, для оплаты подрядчику более чем одного проекта или оплаты обучения, кредитная линия под залог дома может быть очень хорошим выбором.
Обратная ипотека
Обратная ипотека может показаться противоречием в терминах. Это деньги, которые банк платит вам, и вам, возможно, не придется возвращать их до конца жизни. Вам даже не обязательно иметь доход, чтобы иметь право на участие.
Есть, конечно, условия, связанные с обратной ипотекой. Во-первых, вам должно быть не менее 62 лет, и вы должны проживать в доме, подающем заявку на обратную ипотеку, не менее 50 процентов года. Вы также должны владеть своим домом. В некоторых случаях, если у вас остается относительно небольшая сумма по ипотеке на дом, вы можете получить денежный аванс по обратной ипотеке, чтобы погасить оставшуюся часть долга за дом.
Но идея кредита, который вам никогда не придется возвращать, может ввести в заблуждение. Если вы продаете свой дом, заложенный в обратную ипотеку, или навсегда выезжаете, вы должны погасить кредит. Если вы все же остаетесь в доме и поддерживаете обратную ипотеку до самой смерти, ипотека предназначена для погашения стоимости дома. Но если ваши наследники захотят сохранить дом, им придется выплатить кредит. В противном случае он, скорее всего, станет собственностью кредитора, или, если дом стоит больше, чем остаток кредита, ваши наследники могут продать дом, погасить кредит и оставить себе разницу.
В отличие от традиционной или «форвардной» ипотеки, обратная ипотека предполагает рост долга и падение собственного капитала. Ваш долг увеличивается по мере уменьшения собственного капитала.
Среди различных типов обратной ипотекиИпотека с конверсией собственного капитала (HECM) является единственной обратной ипотекой, застрахованной на федеральном уровне. Программа HECM ограничивает стоимость кредита и сообщает кредитору, сколько они могут вам одолжить. Эта ипотека может быть дешевле, чем другие обратные ипотеки. Обычно только обратные ипотечные кредиты, предлагаемые государственными и местными органами власти, дешевле, чем HECM, но они часто должны использоваться для определенной цели и в основном доступны для людей с более низким доходом. Если вас интересует, сколько вы можете получить через HECM или ипотечный кредит от Fannie Mae, попробуйте этот ипотечный калькулятор.
Учитывайте это!
Прежде чем получить обратную ипотеку, важно подумать, стоит ли она того. Многие люди, столкнувшись с долгами или значительными расходами в пенсионном возрасте, не хотят продавать свои дома, будь то из сентиментальных соображений или из-за работы, связанной с переездом. Но полезно подсчитать, сколько денег вы можете получить от продажи своего дома, и сравнить это с тем, сколько будет стоить покупка и обслуживание (или аренда) нового дома. В конце концов, вам может быть выгодно (и потом помочь вашим наследникам) переехать в дом меньшего размера или с более простым обслуживанием, чем брать обратную ипотеку. Дополнительный капитал, который вы получаете от продажи своего дома и переезда в меньшую квартиру, может быть использован для увеличения вашего пенсионного дохода и исключения необходимости обратной ипотеки. Для получения дополнительной информации о вариантах жилья попробуйте AARP. Выбор может быть больше, чем вы думаете.
Читайте мелкий шрифт
Чтобы защитить потребителей от заключения недобросовестных кредитных соглашений, Конгресс США принялЗакон о защите потребительских кредитов, также известный как Закон о правде в кредитовании, в 1968 году. Согласно В соответствии с положениями закона кредитор должен раскрывать важные условия и стоимость планов собственного капитала, годовую процентную ставку, условия оплаты, информацию о переменных ставках и любых других сборах. Закон также позволяет потребителю расторгнуть соглашение в течение трех рабочих дней с момента открытия счета. В случае, если заемщик решит аннулировать кредит, он или она должны уведомить об этом кредитора в письменной форме, после чего кредитор должен отменить своиобеспечительные права в доме заемщика и вернуть все заявление и комиссия за кредит.
Закон о защите потребительских кредитов особенно важен, если учесть, что некоторые люди, ищущие вторую ипотеку, могут оказаться в трудном или даже отчаянном финансовом положении. Из-за этого недобросовестные кредиторы могут попытаться воспользоваться преимуществом и предложить им условия, которые они не могут себе позволить, или тайно изменить аспекты кредитного договора.
Если трехдневный период отмены истек, и вы решили, что вами каким-то образом воспользовались, сообщите об этом своему кредитору в Федеральную торговую комиссию. Вы также можете обратиться в органы по защите прав потребителей, консультационные агентства по жилищным вопросам или в ассоциацию адвокатов штата, чтобы получить направление к юристу.
Различия и сходства
Одним из преимуществ кредита под залог недвижимости является его фиксированная процентная ставка - вы знаете, сколько вы будете платить каждый месяц. Кредитная линия собственного капитала обычно имеет переменную процентную ставку, основанную на общедоступном индексе. Хотя переменная процентная ставка означает большую неопределенность в отношении того, сколько вы собираетесь платить в виде процентов, она также предлагает некоторую гибкость, поскольку у вас обычно есть возможность платить только проценты или платить проценты и часть основной суммы.
Индексы, определяющие процентные ставки, представляют собой базовую ставку, указанную в газетах, или ставку казначейских векселей США («казначейских векселей»). Переменная процентная ставка будет меняться по мере изменения этих процентных ставок, но план с переменной процентной ставкой также должен иметь ограничение на то, насколько высокой может быть ставка в течение срока действия плана. Некоторые также имеют ограничения на то, насколько процентная ставка может быть снижена. Эти ставки меняются, когда ФРС повышает или понижает процентные ставки. Имейте в виду, что многие кредиторы добавляютмаржук своим процентным ставкам, которая обычно измеряется впунктах Например, если основная ставка составляет 4,5 процента но ставка вашего кредитора включает маржу в один пункт, тогда ваша процентная ставка составит 5,5 процента.
Некоторые кредиторы позволяют вам преобразовать плавающую ставку в фиксированную в рамках плана собственного капитала или преобразовать часть или весь ваш долг вплан с фиксированным сроком погашенияДругие кредиторы могут запретить вам снимать деньги, когда ваша процентная ставка достигает заранее установленного предела.
Погашение и некоторые советы
Процесс погашения ссуды под залог недвижимости или кредитной линии под залог недвижимости зависит от условий плана. Некоторые планы акций требуют, чтобы вы платили только проценты во время кредита, оставляя всю основную сумму, подлежащую выплате после погашения кредита.
Если в соответствии с графиком платежей вашего плана в конце плана остается остаток средств, будьте готовы сделатьоплату в виде шара Платеж в виде шара можно осуществить с помощью наличных денег, рефинансирование кредита или получение кредита у другого кредитора. Невозможность заплатить шаром означает, что вы можете потерять свой дом.
Обычно ваши способы оплаты являются гибкими, что позволяет вам платить больше минимального платежа. Из-за этой гибкости многие заемщики собственного капитала вносят регулярные платежи в счет основного долга, чтобы не застрять с непогашенным остатком, когда наступает срок погашения кредита. Если по какой-то причине вы решите продать свой дом до истечения срока действия плана, вам, вероятно, придется погасить кредит под залог акций.
Советы по планам акций
Прежде чем вы решите получить кредит под залог дома или HELOC, спросите себя, можете ли вы позволить себе взять в долг больше. Стабильна ли ваша ситуация с трудоустройством, и если да, то сможете ли вы в конечном итоге погасить кредит? Если вы имеете дело с денежными проблемами, разговор с кредитным консультационным агентством может быть очень полезным. Если проблема заключается в выплате ипотечного кредита, вы можете получить список утвержденных консультационных агентств по вопросам жилья в Департаменте жилищного строительства и городского развития. В общем, лучше всего получить кредит под залог дома только тогда, когда вы имеете в виду его конкретное использование. В то время как кредитная линия под залог дома предлагает больше гибкости, чем кредит под залог дома (вторая ипотека), использование ее как еще одной кредитной карты может привести к неприятностям в будущем.
Как только вы решили, что вам нужен кредит под залог дома, важно присмотреться. Убедитесь, что кредиторы, с которыми вы разговариваете, имеют хорошую репутацию. Мошеннические кредиторы охотятся на пожилых людей, пытаясь обмануть их, чтобы они взяли неуправляемые кредиты, или на людей с низким доходом или кредитными проблемами. Спросите друзей и родственников о банках, с которыми они имели дело, и изучите кредиторов, с которыми вы работаете, чтобы убедиться, что они работают добросовестно.
С таким количеством сборов, связанных с кредитом, и такими вещами, как переменные процентные ставки, может быть трудно точно определить, что делает одного кредитора лучше другого. Попробуйте использовать этот рабочий лист от FDIC для сравнения различных кредитных предложений. Это даст вам несколько хороших вопросов и позволит вам систематизировать информацию о каждом кредиторе.
Не стесняйтесь вести переговоры с потенциальными кредиторами. Думайте об этом как о покупке автомобиля. Сообщите им, что вы делаете покупки, и попросите их снизить различные ставки, сборы и баллы. Заставьте их побить условия другого кредитора.
Выбрав кредитора, получите «добросовестную оценку» всех расходов. По закону кредитор должен отправить вам оценку в течение трех дней с момента подачи заявки. Изучайте формы, которые вы получаете, и, прежде всего, задавайте вопросы! За одну или две недели до закрытия узнайте у кредитора, изменились ли условия по сравнению с тем, что было в добросовестной оценке.
Если вы знаете кого-то с опытом работы с кредитами, например, бухгалтера или налогового юриста, попросите их просмотреть смету, кредитные документы и контракт. Опять же, не забудьте задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть. Не торопитесь с подписанием контракта, если вы в чем-то не уверены или какие-то формулировки в соглашении неясны. Не подписывайте формы с пустыми полями. Если ваш кредитор говорит вам, что они должны быть пустыми, проведите линию через поле и поставьте инициалы.
Прежде всего, не берите кредит на большую сумму, чем вам нужно, или на условиях, которые вы не можете себе позволить. Даже если кредитор обещает вам выгодные условия, использованиевысокого отношения кредита к стоимости может затруднить погашение кредита и поставить под угрозу ваше владение домом. Отношение кредита к стоимости - это отношение того, что вы должны за свой дом, к его общей стоимости. Как правило, кредиторы стараются удерживать соотношение кредита к стоимости ниже 80 процентов. Например, если вы должны 250 000 долларов за дом стоимостью 500 000 долларов, у вас уже есть отношение кредита к стоимости 0,50 или 50 процентов. Для второго ипотечного кредита кредитор, скорее всего, не предложит вам более 150 000 долларов, что даст вам 400 000 долларов в общей сумме кредитов - или отношение кредита к стоимости 80 процентов (400 000 долларов, разделенные на 500 долларов, 000).
Важно не связываться со слишком большим ипотечным долгом
Постарайтесь, чтобы отношение кредита к стоимости не превышало 80 процентов
Некоторые кредиторы превысят 80 процентов или даже предложат вам кредит на сумму, превышающую стоимость вашего дома. Старайтесь избегать этих кредитов, так как они, скорее всего, будут иметь более высокие процентные ставки, потребуют ипотечного страхования и их будет сложнее погасить, если вы будете вынуждены продать свой дом.
Для получения дополнительной информации о кредитах под залог жилья и смежных темах перейдите по ссылкам на следующей странице.
Часто задаваемые вопросы о займах под залог недвижимости
Как работает кредит под залог недвижимости?
Ссуда под залог собственного дома позволяет вам брать кредит под залог собственного дома или взять «вторую ипотеку». Как и при обычной ипотеке, вы берете взаймы у кредитора одну единовременную сумму денег, которую вы должны вернуть в течение фиксированного периода времени по определенной процентной ставке.
Сколько вы можете взять взаймы под залог дома?
Как правило, кредиторы позволяют вам занимать от 80 до 90% вашего доступного капитала (сумма стоимости вашего дома) в зависимости от кредитора, вашего кредитного рейтинга и дохода. Например, предположим, что вы купили свой дом за 350 000 долларов и выплатили 175 000 долларов из ипотеки на 300 000 долларов, то есть вам еще нужно выплатить 125 000 долларов. Недавняя оценка оценивает ваш дом сейчас в 500 000 долларов. Вы бы рассчитали свой текущий капитал в своем доме следующим образом: 500 000 долларов - 125 000 долларов=375 000 долларов. Ваш конкретный кредитор будет иметь процент от этих 375 000 долларов, который они позволят вам занять.
Что лучше: взять кредит под залог дома или кредитную линию?
Ссуда под залог дома может быть лучшим вариантом, если вы предпочитаете фиксированные ежемесячные платежи и точно знаете, сколько вам нужно для цели или проекта по благоустройству дома. Кредитная линия собственного капитала может лучше подходить для финансовых потребностей, которые распределены во времени, или если вам нужен гибкий доступ - в конце концов, она работает как кредитная карта. Условия этих кредитных линий различаются, поэтому важно найти ту, которая соответствует вашим конкретным потребностям.
Можете ли вы использовать кредит под залог дома на что-либо?
Вы можете на законных основаниях использовать кредит под залог дома для оплаты чего угодно, хотя большинство людей используют его для крупных расходов, таких как ремонт дома, медицинские расходы или расходы на образование.
Какова средняя процентная ставка по кредиту под залог недвижимости?
Ставка, которую вам предложат, во многом будет зависеть от ваших личных обстоятельств и текущей процентной ставки на данный момент.